En el caso de ser una persona física quien compra la parcela, existen dos supuestos, dependiendo de la naturaleza del vendedor de la parcela, es decir:
· Si compra una parcela urbana y, a continuación el vendedor-constructor construye en ella una casa para usted, debe de pagar un 10% de IVA sobre el conjunto.
· Si compra sólo la parcela (sin compromiso para construir una casa en ella), debe pagar un 21% si el propietario es una empresa y un 10% si el propietario es una persona física. Además deberá pagar un 10% IVA sobre la obra nueva.
Otros gastos a tener en cuenta a la hora de formalizar la compra de una parcela son los gastos de Notaria (aprox. 0,5 %), Registro de la Propiedad (aprox. 0,5%).
También debemos aclarar las diferencias entre la posición legal que usted tendrá en un caso u otro:
· Si compra la casa terminada (compra de vivienda sobre plano), será considerado como comprador-consumidor a efectos legales. Y estará protegido por la ley 57/1968 que obliga al promotor a garantizar mediante aval bancario o póliza de seguro todo el dinero entregado a cuenta.
· Sin embargo, si compra la parcela y luego construye la vivienda sobre ella, será dueño de la parcela y considerado auto-promotor.
Y esto es muy importante, ya que tanto las obligaciones como responsabilidades de un comprador-consumidor o un auto-promotor no son las mismas.
· Si compra la vivienda terminada (casa + parcela) a una empresa: será considerado como consumidor final, y no será responsable de la obtención de licencias, permisos, cedulas primera ocupación, etc.. además de los problemas que pueden aparecer después, complimientos de las normas urbanísticas, etc... Simplemente no tendrá ninguna otra responsabilidad que pagar al promotor la cantidad acordada.
· Sin embargo, si compra la parcela y luego construye como dueño, estará considerado como auto-promotor, y por lo tanto, será responsable frente a terceros, del cumplimiento de las normas urbanísticas, de la obtención de licencias, cedula de primera ocupación, etc... Cabe destacar también los posibles vicios constructivos que pueden aparecer como: grietas, asentamientos, humedades, etc.., Igualmente y en relación con los posibles vicios constructivos, en el supuesto de que usted vende la propiedad a una tercera persona, este le podría demandar, ya que al ser auto-promotor, se le considera responsable solidario con los otros agentes de la construcción que hayan intervenido en la obra (constructores, aparejadores, arquitectos, etc...)
En el caso de ser una sociedad quien compra la parcela, dicha sociedad podría deducirse el IVA de la compra del terreno y la construcción de la casa.
Esta sociedad debería dedicarse a la actividad inmobiliaria y lleva consigo una serie de cargas y obligaciones, tal como alta en el IAE, declaraciones trimestrales de IVA, declaración por el Impuesto de Sociedades, llevanza de contabilidad, etc...
El espíritu de esta Guía es dar un breve resumen de información general, no sustituye ningún consejo legal.
