L'achat d'une maison est peut-être l'investissement le plus important que les gens font dans leur vie. Pour cette raison, lorsque l'on va acquérir une maison, il faut au préalable savoir s'il y a ou non des charges inscrites sur celle-ci, et l'étendue de celles-ci, afin de prendre la décision appropriée. Il y a des charges qui rendent leur acquisition déconseillée, il y en a d'autres qui peuvent être annulées sans trop de problème, et il y en a d'autres qui ne valent pas la peine d'être prises en compte compte tenu de leur importance limitée.
En effet, lors de l'achat et de la vente d'une maison ou d'un terrain sur lequel on entend construire ultérieurement un immeuble, après avoir obtenu les informations pertinentes du cadastre par une simple note ou une attestation, on peut constater que le bien est grevé ou soumis à des limitations qui affecter la propriété ou qu'il existe un droit réel sur celle-ci. Lorsque l'intéressé reçoit ces informations, il arrive parfois qu'il n'en comprenne pas pleinement la portée en raison de la terminologie particulière du droit et du registre.
L'objectif de ce guide est de faciliter la compréhension par le potentiel acquéreur profane de la signification que peuvent avoir les différentes charges inscrites. Dans ce document, les charges les plus fréquentes qui peuvent apparaître dans le registre de la propriété sont examinées une par une, en déterminant leur portée. Nous voulons qu'il soit utile au citoyen, expliquant en termes simples les situations juridiques qui peuvent affecter les maisons.
Si, après avoir consulté le guide, des doutes persistent, les personnes intéressées peuvent s'adresser au greffe compétent, où le greffier vous conseillera le plus approprié pour chaque situation juridique.
Hypothèque : Garantie qui incombe directement et immédiatement à un bien immobilier, généralement à la suite de l'octroi d'un prêt ou d'un crédit par la banque (créancier) à une personne qui est normalement propriétaire du logement, bien que cette dernière ne soit pas une condition essentielle puisque le prêt peut être accordé à un tiers et que le titulaire offre le logement ou le bien en garantie. L'hypothèque étant la garantie du remboursement du prêt ou du crédit, en cas de non-paiement, une procédure exécutoire peut être intentée contre le bien hypothéqué, par le biais des procédures réglementées par le Code de procédure civile ou de la procédure de vente extrajudiciaire devant un Notaire.
L'inscription de l'hypothèque au registre foncier est essentielle pour sa constitution valide, c'est pourquoi il est nécessaire que le prêt hypothécaire soit inscrit dans un acte public.
Dans le cas où le bien est hypothéqué, il faut garder à l'esprit que l'acheteur de celui-ci peut subroger la position du débiteur avec le consentement du créancier, en assumant le paiement des sommes dues, et peut même subroger une autre entité créancière dans le prêt hypothécaire initialement accordé par l'entité d'origine afin d'améliorer les conditions du prêt. Dans ce cas, le créancier doit présenter une offre ferme acceptée par le débiteur, dont l'entité d'origine est informée, réglementant les exigences nécessaires au cas où le premier créancier ne fournirait pas la collaboration due.
LES PARTICULARITÉS
Dans le cas où plusieurs biens sont hypothéqués, la dette hypothécaire doit être répartie entre eux.
Lorsqu'une propriété est liée à une autre, par exemple le débarras d'un logement spécifique, dans la mesure où les deux ont le même objet juridique et doivent être transférés conjointement, et bien que les deux soient configurés comme des propriétés enregistrées avec des numéros différents, ils ne doivent pas Hypothèque la responsabilité devrait être répartie entre les deux, car cela permettrait de les saisir indépendamment et donc de les séparer ou de les dissocier, altérant indûment la configuration juridique du bien, ce qui ne peut se faire sans remplir certaines conditions.
Le passif hypothécaire total de chaque propriété est la somme du passif pour le principal (par exemple, le montant du prêt) et, le cas échéant, du passif pour les intérêts ordinaires, les retards, les coûts, les dépenses, etc. Ces montants sont reflétés pour s'assurer que dans face à la forclusion, en aucun cas la propriété ne sera redevable de montants plus élevés au détriment d'un tiers, c'est-à-dire de la personne qui acquiert le domaine ou la propriété de tout droit, en se fiant à la publicité fournie par le Registre. . Mais cela n'implique pas que le montant dû soit la somme totale de celui-ci, ni qu'en cas de forclusion, la propriété réponde nécessairement pour chacun d'eux, mais répond simplement pour ce qui est réellement dû à tout moment.
Si la charge hypothécaire apparaît comme une charge en raison de son origine, c'est que le bien initialement hypothéqué en a donné lieu à d'autres (par exemple division horizontale, ségrégation, division matérielle) et que la dette hypothécaire n'a pas été répartie ou réglée entre eux, Par conséquent, n'importe laquelle des propriétés résultantes peut répondre au privilège total. Dans de tels cas, l'hypothèque d'un immeuble déterminé ne peut être annulée sans le consentement du créancier et de chacun des propriétaires des immeubles dans lesquels l'immeuble initial a été divisé.
L'hypothèque a la durée convenue par les parties, qui coïncide normalement avec la durée de l'obligation garantie. Sans préjudice du fait qu'en règle générale, pour son annulation, il est nécessaire d'accorder l'acte public de paiement et la lettre d'annulation par le créancier, il est possible qu'il puisse également être annulé pour expiration par une instance privée une fois vingt et un années se sont écoulées depuis son expiration. , à moins que le Registre n'enregistre l'interruption dudit délai.
Le début de la forclusion de l'hypothèque est constaté par une note en marge de celle-ci, en vertu d'une ordonnance ou d'une lettre officielle émise par le tribunal ou le notaire devant lequel la forclusion est prononcée. Par ladite note, les tiers reçoivent publicité de l'exécution et de l'organe qui l'entend.
Au moment de l'extension de la note, la certification de domaine et de charges est fournie par le Registre, notifiant l'existence de la procédure aux titulaires de droits ultérieurs enregistrés au moment de la délivrance de la certification afin qu'ils puissent intervenir, s'ils sont intéressé, dans l'exécution déjà que vos droits seront annulés par elle.
Cette note marginale n'a pas de durée déterminée, n'est pas soumise à un délai d'expiration et ne peut être annulée qu'à la demande de l'organisme qui a demandé son émission.
De même, tant que ladite note marginale est en vigueur, l'hypothèque ne peut être annulée par acte public, même si le créancier y consent, et la note de forclusion doit être annulée au préalable.
Dans ce cas, l'acheteur doit exiger l'annulation de la note marginale d'exécution avant d'acheter, pour s'assurer que la procédure a été arrêtée, car dans le cas contraire, son enregistrement de vente pourrait être annulé pour cause d'exécution.
Les biens et droits transférés sont soumis de plein droit au paiement des impôts dus sur ces transferts, quel qu'en soit le propriétaire, sauf s'il s'agit d'un tiers protégé par le registre public ou si l'acquisition est justifiée de bonne foi ou en juste titre.
Les impôts prélevés sur ces transferts donnent lieu à une note marginale de condition fiscale pour les notions de transmissions patrimoniales onéreuses, d'opérations sociales, d'actes juridiques documentés, d'impôt sur le revenu des non-résidents, de successions, de donations, ainsi que pour les liquidations d'obligations en Logement subventionné.
« L'officier de l'état civil n'admettra pour la prorogation d'aucune inscription au greffe, aucun document qui contiendrait un acte ou un contrat soumis à l'impôt, sans avoir préalablement justifié le paiement de la liquidation correspondante, son exonération ou sa non-soumission.
Cet état des biens est constaté au Greffe au moyen d'une mention en marge de l'inscription du bien ou du droit transféré, constatant qu'il est subordonné au paiement de la liquidation complémentaire qu'il convient d'effectuer. Ce sont des billets émis d'office et qui peuvent être annulés, sauf pour les spécialités des obligations, en raison de l'expiration de cinq ans à compter de leur date au moment de la réalisation de toute opération sur la propriété affectée ou de la délivrance de la certification.
L'annulation du billet pour cause d'expiration n'affecte pas la validité de la condition légale, qui continue à produire ses effets à moins qu'un tiers n'acquière à titre onéreux et n'en enregistre l'acquisition.
Enfin, il convient de noter que si le Trésor public voulait faire exécuter une telle condition légale par la voie de l'exécution forcée des créances fiscales, il ne pourrait saisir que le droit ou le bien légalement soumis au paiement de l'impôt qui l'avait motivé. Cette annotation serait faite en présentant l'ordonnance de saisie administrative correspondante au greffe (après avoir déduit la responsabilité du propriétaire du bien, puisque cette responsabilité est subsidiaire à celle du débiteur principal).
Ces notes se trouvent généralement dans la plupart des propriétés enregistrées.
Dans les cas de transferts de biens immobiliers situés sur le territoire espagnol par un contribuable non-résident, en règle générale, l'acheteur sera obligé de retenir et de payer 3% du montant de la vente, ce qui motivera le registraire à prolonger une note marginale, de sorte que les actifs transférés seront soumis au paiement du montant résultant, à moins qu'il ne soit accrédité au moyen de la lettre de paiement pertinente qui a été faite, avant l'inscription au registre, les revenus sur le compte correspondant.
Affection prévue par la loi générale sur les subventions 38/2003, du 17 novembre, à garantir, le cas échéant, le remboursement de la subvention accordée par l'administration publique en cas de non-accomplissement de l'objectif prévu par celle-ci ou de l'obligation de destination dans le cas d'acquisition, de construction, de réhabilitation ou d'amélioration d'actifs inventoriables. Selon la loi, la violation de l'obligation de destination se produit, dans tous les cas, avec l'aliénation ou la charge du bien. Par conséquent, dans le cas de biens pouvant être inscrits au registre, le bien est soumis au paiement du remboursement, quel qu'en soit le propriétaire, sauf s'il s'avère être un tiers protégé par la foi du registre public, et la période la destination doit être indiquée dans l'acte et le montant de la subvention, circonstances qui doivent être reflétées dans le registre, le moyen le plus pratique étant celui de la note marginale.
L'acheteur doit s'assurer dans ces cas que le montant de la subvention a été restitué, et demander avec le document administratif dans lequel il figure, que la condition soit annulée.
Fournit une publicité urbaine sur l'ouverture du dossier de remembrement approprié et l'état de la propriété ou d'une partie de celle-ci au processus d'urbanisation. Le bureau d'enregistrement pratique la note marginale lors de la délivrance de la certification de domaine et de charges demandée par le sujet agissant une fois le dossier initié. La note marginale expire au bout de trois ans et peut être prolongée pour trois autres à la demande de l'administration en charge ou de l'entité urbaine collaboratrice.
Dans ce cas, l'acheteur acquiert une propriété qui va être remplacée par une autre, et devra prendre en charge les dépenses d'urbanisation qui en résultent, de la manière envisagée dans la section précédente. Vous devez vous adresser à l'organisme agissant pour être pris en compte dans le dossier, car sinon votre inscription sera annulée lors de l'inscription du remembrement, et vous devrez réinscrire votre achat sur le nouveau bien, en vertu d'un titre dans lequel le nouvelle description de celui-ci.
Nous pouvons définir le remembrement urbain comme ces procédures par lesquelles les propriétaires des terrains concernés par l'exécution de l'urbanisme (PGOU), apportent leurs parcelles d'origine afin de recevoir d'autres résultats ou leur compensation économique ou équivalente, réalisant ainsi la réorganisation des terres affectées par l'unité d'exécution, de sorte que les propriétés qui en résultent sont acquises avec toutes les obligations et tous les droits implicites à la transformation urbaine.
Les parcelles issues de l'approbation d'un projet de remembrement sont soumises au respect de l'obligation d'urbanisme et des autres obligations découlant du projet.
Cette condition atteint de plein droit tous les propriétaires du domaine et autres droits réels sur les propriétés résultantes, y compris, en général, ceux dont les droits ont été inscrits au Registre préalablement au projet. Cette obligation est constatée soit par une note marginale, soit dans l'inscription elle-même au Registre en soumettant le bien au solde résultant de la liquidation définitive du projet, reflétant le montant qui lui correspond dans le solde du compte provisoire du remembrement et la quote-part qui est attribuée au paiement de la liquidation définitive des dépenses d'urbanisation et autres du projet, sans préjudice des compensations correspondantes, en raison des compensations qui pourraient avoir lieu. Ces soldes reflètent les montants qui coûtent l'urbanisation jusqu'à ce que la conclusion finale soit produite.
Cette condition d'enregistrement est soumise à une période d'expiration de sept ans et ne peut être prolongée. Toutefois, si pendant la durée de validité de la condition il est justifié que le compte de règlement provisoire ait été porté au définitif et que deux ans se soient écoulés à compter de la date de la confirmation au Greffe du solde définitif, son expiration pourra intervenir au cours de dit deux ans. Nonobstant ce qui précède, la condition peut être annulée avant sa date d'expiration, à la demande de l'intéressé, après le respect des exigences établies par la loi.
En cas de non-respect de l'obligation de paiement, l'administration publique peut opter pour le recouvrement par la procédure administrative d'exécution, en ordonnant, le cas échéant, la pratique de l'annotation préventive correspondante.
L'acheteur, si cette condition est établie et que son délai d'expiration n'est pas écoulé, doit informer l'administration en charge de l'état de la dette, et si le montant qui doit être payé définitivement pour son bien a déjà été fixé, car une fois que vous avez acquis celui-ci, vous devez prendre en charge les paiements en attente, la propriété elle-même en étant responsable.
Les dossiers d'expropriation forcée entraînent la privation de leur propriété par l'Administration en charge, qui peut être le bénéficiaire de l'expropriation ou un tiers, des propriétaires des biens concernés. L'expropriation est pour des raisons d'utilité publique ou d'intérêt général, et les propriétaires concernés ont droit à une indemnisation, après fixation de sa valeur.
Conformément à la législation hypothécaire, les officiers de l'état civil consigneront dans une note en marge que le certificat de propriété et de charges a été délivré, prouvant qu'une procédure d'expropriation forcée a été engagée sur le bien en question, en indiquant sa date et sa procédure. Ce billet a un délai d'expiration de trois ans, sa prorogation étant admise, et sert à faire connaître l'existence du dossier d'expropriation.
Les droits des titulaires expropriés sont sauvegardés en cas de non réalisation du but de l'expropriation, par l'inscription au Registre du droit dit de réversion, qui consiste dans le fait qu'en cas de manquement, le les expropriés peuvent recouvrer les droits de ceux qui en ont été privés, afin que les futurs acquéreurs de droits sur les biens n'ignorent pas l'éventuelle réversion du droit exproprié à son ancien propriétaire.
L'acquéreur doit savoir que l'un des effets produits par l'inscription du titre d'expropriation est l'annulation du domaine et, le cas échéant, des charges et droits éventuels inscrits après la délivrance de l'attestation, ce qui se traduit par une mention dans le marge, bien que leurs propriétaires ne soient pas intervenus dans le dossier.
La situation cadastrale du bien peut résulter non seulement du contenu contenu dans les inscriptions elles-mêmes, mais aussi de données reflétées par une note en marge de l'inscription.
Parmi ces notes, on peut trouver celles qui donnent de la publicité sur la situation urbaine de la propriété :
Au moment d'accorder une licence de celles prévues par la législation urbaine ou une résolution administrative par laquelle certaines utilisations du sol ou l'imposition de droits d'urbanisme sont autorisées, il est possible que dans celles-ci soient imposées une série de conditions qui doivent être remplies sur le biens qu'ils affectent. Ces conditions peuvent être inscrites au registre au moyen d'une note marginale à la demande du propriétaire du bien, accompagnée de l'accord administratif, afin que la situation urbaine soit portée à la connaissance de quiconque consulte le contenu du registre foncier.
Il fait savoir que la propriété elle-même ne sera pas susceptible de divisions ou de ségrégations ultérieures, à moins que les licences administratives pertinentes ne soient obtenues.
Cette note est pratiquée par l'officier de l'état civil en vertu d'une résolution administrative définitive, attestation ou jugement constatant l'illégalité du permis de construire accordé et par lequel sont exécutés les travaux y afférents.
Il s'agit d'une mesure de protection de la légalité urbaine qui n'empêche pas l'engagement de la procédure de révision ou d'annulation du permis, dans le cadre des procédures de rétablissement de la légalité urbaine, d'avoir fait l'objet d'une annotation préventive.
Les terres situées sur des terres rurales doivent être utilisées conformément à leur nature et doivent être utilisées pour l'agriculture, l'élevage, la sylviculture, etc., ou toute autre utilisation liée à l'utilisation rationnelle des ressources naturelles. Toutefois, lorsque lesdits biens sont inclus dans le champ d'une action d'aménagement, à titre exceptionnel et dans les conditions prévues par la législation territoriale et urbaine, peuvent être autorisés des actes et usages spécifiques présentant un intérêt public ou social en raison de leur contribution au patrimoine rural. planification et développement.
Cette constatation est faite à la demande du propriétaire inscrit ou à la requête de l'Administration en exercice avec audition du propriétaire inscrit, accompagnée du document administratif accordant la licence, par lequel l'obligation qu'auront les propriétaires de cesser ladite utilisation est enregistré au Registre. de démolir les bâtiments qui sont exécutés avec l'accord de l'Administration, sans droit à indemnisation.
Les propriétaires d'immeubles dans lesquels l'une des activités potentiellement polluantes établies par la loi du 28 juillet 2011 sur les déchets et les sols contaminés ont été exercées, sont tenus de déclarer ce fait dans les actes publics qu'ils accordent en raison de la transmission de propriété. . droits sur eux.
Cette manifestation est enregistrée au Registre au moyen d'une note marginale et, à la demande de la Communauté autonome, l'officier de l'état civil délivrera une attestation de propriété et de charge de la propriété dans laquelle se trouve le sol à déclarer contaminé, auquel cas le le bureau d'enregistrement constatera ladite délivrance par une note en marge du dernier enregistrement de domaine exprimant l'ouverture de la procédure.
Cette note a une période d'expiration de cinq ans.
La résolution administrative qui déclare qu'un sol a le caractère de contaminé, sera également enregistrée au moyen d'une note dans la marge du dernier enregistrement de domaine.
Lorsqu'une œuvre déclarée par l'antiquité accède au registre, le registraire a l'obligation d'en informer le conseil municipal afin que, le cas échéant, et tel qu'établi par la loi foncière, ce dernier certifie à son tour la situation de non-conformité. . bâtiment, ainsi que la réglementation urbaine à laquelle il est soumis.
La réponse émise par la Mairie est à l'origine de la pratique d'une note en marge de l'inscription de l'œuvre, qui vient simplement renseigner sur la situation urbaine de celle-ci.
Cependant, il convient de préciser que la "situation de désordre" implique un régime particulier soumis à des restrictions car les travaux de réforme, d'agrandissement ou de consolidation de ce qui est construit illégalement sont interdits, tout en permettant sa conservation.
La nouvelle loi foncière domaniale impose aux officiers de l'état civil l'obligation de notifier au service compétent l'enregistrement des actes à portée urbaine, tels que les lotissements, les déclarations d'immeubles, les constitutions d'immeubles sous le régime de la propriété horizontale et les ensembles immobiliers, avec pour améliorer le contrôle de ces actes.
Dans tous ces cas, il est conseillé à l'acheteur avant d'acheter de se rendre au registre de la propriété ou à l'organisme administratif compétent qui a demandé la preuve de la limitation et qui figure dans une note en marge, pour savoir comment cela peut l'affecter, selon la destination. que vous souhaitez donner au bien que vous acquérez.
Pour assurer le recouvrement des sommes dues, le créancier peut obtenir des organes judiciaires ou administratifs une série de garanties pour obtenir le paiement, comme c'est le cas de l'annotation d'embargo. L'annotation préventive d'embargo est une garantie de registre par laquelle les biens sur lesquels elle est pratiquée sont soumis à la procédure d'exécution demandée par le créancier pour obtenir, le cas échéant, avec la réalisation forcée de ces biens, le montant de la créance garantie. pour la même annotation.
Il a une durée d'expiration de quatre ans et peut faire l'objet de prorogations successives de quatre années supplémentaires, bien que s'il avait été prorogé avant le 8 janvier deux mille un, il serait considéré comme prorogé indéfiniment. Dans ce dernier cas, elle ne peut être annulée que par ordonnance judiciaire du Tribunal qui l'a prononcée. Dans tous les autres cas, elles seront radiées d'office par l'officier de l'état civil, une fois leur délai d'expiration écoulé.
Bien que, comme l'indique la loi de procédure civile, l'embargo existe puisqu'il est décrété par décision de l'organe compétent ou puisque la description ou la manifestation des biens est examinée dans l'acte de procédure de saisie, son annotation est nécessaire pour qu'il prenne effet. plein contre les tiers parce que si ladite saisie n'a pas eu accès au greffe, les résultats du procès ne pourraient pas affecter ceux qui ont pu acquérir la propriété ou tout droit réel sur la propriété, qui serait considéré comme un tiers protégé par législation hypothécaire, de sorte que l'embargo, qui n'a pas eu accès au Registre, pourrait s'avérer infructueux.
Dans ces cas, l'acheteur doit :
- Exiger du vendeur qu'il résilie avant l'achat,
- Allez en justice pour savoir comment vous pouvez obtenir l'annulation en prenant en charge la dette et en l'escomptant du prix de vente.
Il est très important de le résoudre avant d'acheter, car la poursuite de la procédure pourrait entraîner l'annulation de votre enregistrement de vente.
Il s'agit d'une annotation spéciale qui assure la publicité de l'existence d'une administration judiciaire sur les biens sur lesquels elle échoit et dont on ne peut disposer sans autorisation judiciaire. Il a pour objet d'éviter la perte de valeur du bien soumis à l'administration du fait d'une mauvaise gestion de son propriétaire, voire d'éviter qu'il ne se retrouve entre les mains d'un tiers.
On peut citer comme quelques manifestations de ce type d'annotation, celles qui sont pratiquées, par exemple, pour enregistrer l'administration des biens qui composent un héritage dans les cas où la procédure judiciaire correspondante sur le partage du patrimoine héréditaire est levée, ou celles qui trouvent leur origine dans une procédure pénale, ou celles dont le but est de défendre le patrimoine des personnes handicapées.
Dans ces cas, l'acheteur doit s'informer de l'état de la procédure en question et ne pas acheter sans s'être assuré de sa résolution et sans clarifier la situation d'enregistrement.
L'une des manières d'inscrire au Registre qu'un bien fait l'objet d'une interdiction d'aliéner est par son annotation préventive.
L'annotation préventive d'interdiction de disposer est une mesure conservatoire adoptée dans la procédure judiciaire ou administrative correspondante qui empêche l'accès au registre, après l'annotation, tout acte de disposition relatif aux biens qu'il affecte, Il est daté avant ou après la même annotation, de sorte qu'il est clairement différent des annotations d'embargo ou de demande qui ne produisent pas l'effet de fermer le Registre à l'enregistrement des actes de disposition une fois qu'il a été prorogé.
Toutefois, une exception à cette règle générale de clôture des inscriptions est admise dès lors que les annotations préventives d'interdiction de disposer ne font pas obstacle à ce qu'elles puissent être pratiquées après elles, inscriptions ou annotations fondées sur des inscriptions existantes et antérieures au domaine ou droit réel. . objet d'annotation, par exemple les inscriptions qui doivent être effectuées à la suite de saisies hypothécaires, judiciaires ou administratives dérivées d'inscriptions antérieures.
Enfin, il convient de noter que le fait d'empêcher l'accès au Registre des actes dispositifs accomplis n'affecte pas nécessairement la validité des aliénations antérieures.
L'acheteur ne doit acquérir que lorsque l'annulation de l'interdiction de disposer est accréditée ou dispose de l'autorisation judiciaire correspondante, le cas échéant.
En règle générale, le propriétaire des biens en a la libre disposition, cela signifie qu'en tant que propriétaire il peut les vendre, les grever, les hypothéquer, en faire don, etc. Nonobstant ce qui précède, ledit propriétaire au moment de l'acquisition peut être privé de sa liberté de disposition, par la volonté de celui qui transfère le bien ou le droit. Situation qui n'est admissible dans notre droit que lorsque le cédant le fait à titre gratuit.
Cette interdiction d'aliénation empêche l'accomplissement d'actes dispositifs en rapport avec les biens sur lesquels elle échoit. Elle peut provenir d'actes entre vifs ou à cause de mort. Comme la loi l'indique, elle peut être imposée par le testateur ou le donateur dans des actes ou des dispositions de dernière volonté (testament), des capitulations matrimoniales, des donations et d'autres actes toujours effectués à titre gratuit.
Nonobstant ce qui a été dit, ces interdictions ne peuvent jamais impliquer une interdiction perpétuelle de disposer et même temporaires, les limites fixées par la loi doivent être respectées.
En raison de leur transcendance et de leur importance, ils peuvent être enregistrés dans le registre, produisant l'effet de fermeture du registre.
Avant d'acheter, ladite interdiction doit être levée, ou avoir le consentement pour la vente de la personne ou des personnes qui l'ont établie.
L'achat d'une maison en Espagne implique un investissement financier important. C'est pourquoi diverses dispositions administratives envisagent la possibilité d'obtenir une série d'aides publiques.
Pour y accéder, il est nécessaire que le logement et les acquéreurs remplissent une série de conditions, généralement établies à l'avance dans les différents "plans publics de logement et de réhabilitation" approuvés par le ministère de la branche.
Parmi les exigences des logements figurent l'obligation de les attribuer à la résidence habituelle et permanente, en admettant qu'ils puissent avoir des garages et/ou des débarras attenants. Ces aides dépendent d'une série de circonstances, telles que le régime sous lequel les logements sont classés, s'il s'agit d'un logement neuf subventionné ou d'un logement de seconde main, etc.
D'autre part, les utilisateurs doivent respecter des niveaux de revenu familial qui ne dépassent pas certaines limites, avec des limites maximales qui varient selon le type de logement.
L'une des aides les plus fréquemment enregistrées dans le registre est celle qui est obtenue par le biais d'un prêt bonifié. La bonification du prêt implique que la personne qui a obtenu l'aide ne paie qu'une partie du prêt ou des échéances, puisque l'autre partie est préalablement escomptée par l'établissement de crédit, puisque celle-ci est assumée par l'entité publique accordant l'aide.
Conséquence de la bonification du prêt, une interdiction de disposer de nature administrative qui trouve son origine dans le fait qu'il s'agit d'un prêt bonifié est inscrite au Greffe. Cette interdiction empêche la vente du logement affecté pendant sa durée, sauf autorisation expresse ou, le cas échéant, résiliation du prêt et remboursement de l'aide financière perçue, majorée des intérêts légaux. Malgré ce qui précède, il existe un certain nombre d'exceptions, puisque certains actes dispositifs sont recevables, sans qu'il soit nécessaire de remplir lesdites conditions, comme la liquidation de la communauté de biens ou l'extinction de la copropriété.
Ces interdictions sont inscrites au Registre au moyen d'une note marginale.
Il ne doit être acheté que lorsque les autorisations nécessaires ont été obtenues, si l'achat est effectué pendant la période établie (cinq ou dix ans, normalement). Dans tous les autres cas d'acquisition de logements soumis à un type de protection, des informations sur les prix doivent être demandées à l'administration compétente, car les logements ne peuvent être vendus à des prix supérieurs à ceux établis.
Le Registre peut aboutir à la reconnaissance de droits de préemption et de rétractation en faveur de l'Administration en cas de transfert de logements subventionnés de nouvelle construction répondant à certaines exigences, ce qui signifie que si le propriétaire de celui-ci voulait en disposer, il serait tenue de notifier à la personne publique titulaire du droit, sa volonté de transmettre afin qu'elle puisse exercer le droit de préemption et de retrait.
Droit de premier refus qui est donné, lorsque l'administration publique exprime son désir d'acquérir à un moment antérieur à la vente, car dans le cas où elle l'exprimerait plus tard, nous trouverons le droit de rétractation.
Il ne doit pas être acheté tant que l'Administration n'a pas communiqué qu'elle n'exercera pas les droits préférentiels d'acquisition.
Lors de l'achat d'une maison, il peut être convenu que la totalité du prix soit payée à ce moment-là, ou qu'une partie soit payée et que le reste soit reporté à une date ultérieure. Dans ce dernier cas, le vendeur pourrait exiger que la partie non satisfaite du prix soit garantie, l'une des garanties possibles étant la condition résolutoire.
Avec l'enregistrement de la condition de résolution dans le Registre, la publicité est fournie sur la résolution possible d'une transaction légale, à la fois en cas de prix différé et dans les autres cas prévus par la loi.
La condition résolvante permet au domaine d'être réenregistré en faveur du vendeur après avoir satisfait à une série d'exigences établies par la loi, et en sauvegardant toujours les droits de l'acheteur et des titulaires de siège ultérieurs.
L'acheteur doit savoir que si ladite charge n'est pas annulée, son acquisition pourra être rendue nulle et non avenue et son inscription annulée, si le droit de celui qui l'a cédé est définitivement résolu.
Il est possible que dans un contrat de vente, il ait été convenu qu'une partie du prix devienne effective quelque temps après la signature du contrat, auquel cas le vendeur peut exiger que le paiement dudit prix soit garanti dans le délai convenu, établissant un domaine contrat de réservation enregistré dans le Registre.
Elle est considérée comme une condition de la vente qui conditionne l'acquisition du bien par l'acquéreur. Cette condition signifie que malgré la délivrance du bien par la passation de l'acte authentique, le transfert intégral de propriété au profit de l'acquéreur est subordonné au paiement effectif du prix différé, faute de quoi la propriété de l'acquéreur s'éteint, et le vendeur récupère le domaine.
L'intéressé ne doit pas acheter tant que le contrat de réserve de propriété n'est pas éteint, car la propriété du bien n'est pas complètement déterminée.
La servitude est un privilège grevant un bien (domaine servant) au profit d'un autre appartenant à un autre propriétaire (domaine dominant). Bien qu'ils puissent également être établis en faveur d'une personne physique ou morale.
La servitude accorde au propriétaire de celle-ci le droit de bénéficier de son contenu dans les termes strictement convenus lors de sa constitution, obligeant le propriétaire de la maison à en respecter l'exercice.
Les servitudes peuvent être imposées par la loi ou par la volonté des parties.
Les juridiques ne nécessitent pas d'inscription au registre, compte tenu de la publicité prévue par la loi. Parmi eux, on peut citer ceux dérivés de la législation urbaine, le droit de la propriété horizontale, le droit des côtes, des chemins de fer, des autoroutes, etc.
En ce qui concerne les volontaires, leur inscription au registre est pratique, car sinon ils n'affecteraient pas les tiers ou les acheteurs de bonne foi.
Les plus fréquents en matière de logement sont ceux qui sont imposés par les relations de voisinage. Certaines des plus courantes sont celles des murs mitoyens, des éclairages et vues, de l'assainissement des bâtiments, celles de passage pour les installations d'énergie électrique, d'accès aux installations sportives et aux places de parking, de placement d'affiches et d'étiquettes sur les façades des bâtiments, des antennes...
Enfin, tout propriétaire d'une maison sous le régime horizontal de la propriété doit en permettre l'accès pour toute réparation de la propriété dans laquelle elle se trouve.
L'acquéreur doit s'informer de l'étendue et de l'extension des servitudes qui grèvent son bien, avant de l'acquérir.
La propriété horizontale est une forme particulière de copropriété constituée entre les membres des communautés de propriétaires, qui suppose l'existence d'éléments privés, c'est-à-dire d'appartements, de locaux, de garages, de débarras, de maisons unifamiliales, etc., ainsi que d'autres éléments ou espaces communs à tous.
Afin de réglementer l'exercice des droits et obligations des membres des communautés de propriétaires, des normes statutaires sont généralement convenues, qui peuvent avoir accès au registre, auquel cas elles sont connues de tous, liant les propriétaires actuels et futurs. .
Les statuts peuvent être convenus au moment de la constitution de la propriété horizontale ou ultérieurement. Dans les statuts, nous pouvons trouver une série d'accords qui, d'une manière ou d'une autre, affectent la propriété. Certains d'entre eux impliquent l'attribution ou la réserve de pouvoirs spéciaux qui permettent leur exercice par leur propriétaire sans qu'il soit besoin du consentement des autres membres de la communauté des propriétaires.
L'une des hypothèses les plus fréquentes est la réserve de constituer certaines servitudes pouvant affecter les différents éléments de la propriété horizontale et qui, par exemple, autorisent le passage dans certains espaces, l'installation d'antennes, l'emplacement de transformateurs électriques, des terrains de sport, entre autres autres.
Les statuts déposés lient tous les acquéreurs d'appartements ou de locaux d'un immeuble sous un régime horizontal de propriété, ou des différents éléments s'il s'agit d'ensembles urbains.
Vous ne devez pas acheter sans demander leurs informations d'enregistrement, pour éviter d'ignorer les servitudes et autres limitations qui peuvent avoir été établies. En cas de doute sur sa signification et sa portée, vous devez vous rendre au Registre de la Propriété, et consulter le Conservateur.
Il s'agit d'un contrat par lequel le propriétaire du terrain ou de la maison et la personne intéressée à l'acquérir, s'engagent à son achat futur et éventuel une fois écoulé le délai convenu et à payer le prix de la manière stipulée.
Contrat pouvant accéder au Registre et ayant pour conséquence d'avertir les acquéreurs potentiels de droits ultérieurs, de l'existence de ce contrat d'option d'achat, et donc, de son exercice éventuel par son titulaire.
Face à cette situation, la personne intéressée à acheter la propriété doit obtenir l'annulation de l'option enregistrée, même si la période de durée qui apparaît dans le registre est déjà écoulée, après avoir pu l'exercer de manière extra-enregistrée.
Lorsqu'une personne physique ou morale se trouve dans une situation d'insolvabilité ne lui permettant pas de faire face au paiement de ses dettes, elle peut être judiciairement déclarée en faillite.
En règle générale, si cette déclaration intervient à la demande d'une partie, on parle de faillite volontaire, alors que si elle est à la demande des créanciers, de faillite nécessaire.
La situation de faillite bénéficie de la publicité du registre par le biais du registre du commerce et de la propriété. La faillite est inscrite au registre des biens par l'inscription correspondante d'inscription ou d'annotation, en vertu d'une ordonnance judiciaire qui ordonne son extension dans les propriétés appartenant au failli. De même, étant donné que la situation de faillite affecte la capacité de disposition du failli, cela est reflété dans le livre des personnes handicapées du registre des biens.
Avec l'annotation/enregistrement du concours, la capacité d'administration et de disposition du failli est limitée et une série d'effets et de conséquences sont produits, qui dépendent de la phase du concours dans laquelle nous nous trouvons.
En règle générale, dans la phase commune, les pouvoirs du failli sont suspendus ou interrompus, laissant l'exercice de ceux-ci sous réserve de l'intervention de l'administration de la faillite, désignée par le juge. Dans la phase de la convention, les effets de la déclaration de faillite cessent, rétablissant les facultés patrimoniales du failli, bien qu'il reste soumis au respect de la convention.
Dans la phase de liquidation, la société est liquidée, de la manière déterminée par le juge de la faillite.
Sachant qu'il existe d'innombrables situations juridiques dans lesquelles le failli peut se trouver, il est recommandé de se rendre au greffe pour obtenir les informations précises et de consulter le greffier sur la manière de procéder, en fonction de l'acte juridique qui est à effectuer, car à de nombreuses reprises l'intervention du juge de la faillite est requise.
Vous pouvez trouver plus d'informations sur le cadastre espagnol sur le site officiel en cliquant ici .
