La loi sur le droit au logement développe le droit à un logement décent énoncé dans la Constitution. Elle vise à aider les groupes qui ont le plus de difficultés à accéder à ce bien grâce à des mesures telles que la limitation du prix des loyers ou la promotion des logements sociaux.
Le projet de loi sur le droit au logement a été approuvé par le Conseil des ministres le 1er février 2022, par le Congrès le 27 avril 2023 et enfin par le Sénat le 17 mai. Le 25 mai, il a été publié au BOE en tant que loi 12/2023, du 24 mai, sur le droit au logement. Il s'agit de l'une des réformes prévues par le plan de redressement, de transformation et de résilience, qui comprend d'autres projets de réhabilitation de logements et de régénération urbaine.
La loi comprend des mesures visant à augmenter l'offre de logements à des prix abordables, à prévenir les situations de tension sur le marché locatif et à aider les jeunes et les groupes vulnérables à accéder au logement.
Elle offre également aux communautés autonomes et aux municipalités différents outils qui contribueront à contenir ou à réduire le prix des loyers et à augmenter le parc de logements locatifs sociaux.
Renforcer le logement public
- Réglementation du parc de logements publics afin d'empêcher les ventes à des fonds d'investissement.
- Qualification indéfinie des logements subventionnés afin de toujours garantir une période d'au moins 30 ans.
- Un pourcentage minimum de 50 % de logements locatifs dans les terrains réservés aux logements subventionnés et une augmentation du pourcentage de terrains réservés aux logements subventionnés, de 30 % à 40 % dans les terrains à aménager et de 10 % à 20 % dans les terrains urbains non consolidés.
- L'établissement et la tenue d'un inventaire du parc de logements sociaux.
Limitation des prix de location
L'un des objectifs de la loi sur le logement est de contenir la hausse des prix des loyers. À cette fin, elle prévoit la création d'un système de référence des prix des loyers des logements publics qui fournit des informations sur le coût des loyers dans chaque zone résidentielle, apportant ainsi transparence et compétitivité au marché de la location. En outre, la loi prévoit une série de mesures plus spécifiques pour contenir les prix :
- Avantages fiscaux pour les propriétaires qui facilitent un accès abordable à la location. Ils pourront bénéficier d'une réduction de 90 % des rendements locatifs s'ils baissent les prix de 5 % dans les zones de marché résidentiel tendues. Il existe également d'autres réductions liées à la réalisation de travaux d'amélioration, à la location à des jeunes ou à l'adhésion à des programmes de logements abordables incitatifs ou protégés.
- Déclaration des zones de marché résidentiel tendues pour une période de 3 ans, renouvelable annuellement, afin de pouvoir appliquer des mesures de réduction des loyers.
- Augmentation annuelle maximale du loyer, à partir de 2025, selon l'indice de référence pour l'actualisation des baux d'habitation (connu sous l'acronyme IRAV), défini par l'Institut national des statistiques afin d'éviter des augmentations disproportionnées du loyer des contrats.
Dans les zones déclarées en tension :
- Les grands propriétaires ne pourront pas signer de nouveaux baux avec des prix supérieurs à l'indice de référence de leur zone, ni avec des augmentations supérieures à l'augmentation maximale autorisée de la mise à jour par rapport au prix du contrat précédent.
- Pour les petits propriétaires, les augmentations dans les nouveaux contrats ne peuvent être supérieures au pourcentage d'augmentation annuelle autorisé par rapport au prix du contrat précédent. En outre, le loyer des logements qui n'ont pas été loués au cours des cinq dernières années peut être limité au prix maximum fixé par l'indice de référence.
- La possibilité d'une prolongation extraordinaire pour le locataire après la fin du contrat est introduite, pour des tranches annuelles et pour une période maximale de trois ans.
Améliorations visant à renforcer l'équilibre dans la relation entre le bailleur et le locataire.
- Prolongation extraordinaire d'un an des contrats de location pour les situations accréditées de vulnérabilité sociale ou économique.
- Frais de gestion immobilière et de formalisation du contrat à la charge du bailleur (par exemple, commission ou honoraires d'une agence immobilière).
Protection contre les expulsions
- Amélioration de la communication entre la justice et les services sociaux afin de garantir une prise en charge rapide des personnes en situation de vulnérabilité.
- Solutions de logement pour les personnes concernées et, pendant la mise en place de ces solutions, prolongation des délais de suspension des expulsions.
- Lorsque le demandeur est un grand propriétaire et que la demande d'expulsion touche des personnes vulnérables, l'application d'une procédure de conciliation ou de médiation doit être accréditée.
Nouvelle définition du grand propriétaire et du logement vide
- Les personnes qui possèdent plus de 10 biens immobiliers peuvent être considérées comme des « grands propriétaires ». En outre, cette considération peut être étendue aux propriétaires de 5 biens résidentiels ou plus situés dans la même zone déclarée en tension, lorsque la Communauté autonome le demande.
- Définition de la notion de « propriété vide » afin que les conseils locaux puissent appliquer la majoration de l'impôt foncier (IBI) aux propriétés vides depuis plus de deux ans, à condition que le propriétaire ait au moins quatre propriétés dans cette situation.
- Modulation de la surtaxe IBI (actuellement de 50 % de la quote-part IBI nette), qui pourra atteindre 150 %.
