De belangrijkste conclusies van deze analyse identificeren de belangrijkste indicatoren die de vastgoedmarkt in Spanje de komende maanden zullen beïnvloeden, evenals de belangrijkste markttrends en uitdagingen voor 2024.
1.- De evolutie van de inflatie zal het jaar 2024 markeren, nieuwe druk zou de groei van de Spaanse economie als geheel kunnen beperken, onder andere als gevolg van de verzwakte buitenlandse vraag, zoals te zien is in indicatoren zoals de vertraging van de export, vooral van goederen, of zelfs in de verkoop van buitenlandse woningen, vooral in de Europese landen met de hoogste inflatoire impact.Maatregelen ter ondersteuning van de stijging van de energieprijzen zullen worden afgebouwd, terwijl andere gericht op het verlichten van een deel van de effecten van de inflatie op de Spaanse huishoudens zullen worden verlengd.
2.- De arbeidsmarkt sloot het boekjaar 2023 af met een opwaartse trend wat betreft de inschrijvingen in de sociale zekerheid. Er zijn meer dan 500.000 nieuwe aangeslotenen geregistreerd, waardoor het aantal van 21 miljoen bijna is bereikt.
Het is echter de moeite waard om elke statistiek in detail te bestuderen en de kwaliteit van de gegenereerde werkgelegenheid te analyseren.
3.- Licht herstel van de koopkracht van huishoudens, aangezien de lonen en de inflatie in hetzelfde tempo stijgen. De vooruitzichten voor 2024 wijzen echter op een gematigde consumptie als gevolg van het verlies aan beschikbaar inkomen in 2022 en 2023 en de vertraging van de spaarquote in de afgelopen kwartalen.
4.- Het vertrouwen blijft schommelen in de drie domeinen (bedrijven, consumenten en vastgoed), maar de verbeterende economische verwachtingen, zowel op nationaal als op gezinsniveau, en de solide werkgelegenheidscijfers voorspellen een mogelijke opleving van de indexen.
5.- De evolutie van de economie zal op haar beurt de hypotheekmarkt beïnvloeden. Belangrijke factoren om rekening mee te houden zijn onder andere:
6.- In het algemeen blijft de vastgoedmarkt een grote veerkracht vertonen wat betreft het activiteitenniveau, ondanks het feit dat de verkoop en aankoop van woningen al negen maanden op rij daalt op jaarbasis. Tweedehandswoningen blijven het segment dat het meest te lijden heeft onder de stijging van de financieringskosten, met een daling van het aantal transacties van 9,9â op jaarbasis tussen januari en oktober 2023, wat sterker is dan het cijfer voor nieuwe woningen (-3,6â).
7.- Ondanks een algemeen verlies aan dynamiek in de aan- en verkoop van woningen, is het belangrijk om te differentiëren per markt. Per autonome regio laten de Valenciaanse Gemeenschap, de regio Murcia en het noorden van Spanje over het algemeen een betere prestatie zien wat betreft het aantal transacties dan vorig jaar, maar het zijn Andalusië, de regio Madrid en Catalonië die goed zijn voor één op de twee transacties.
Wat de provinciehoofdsteden betreft, zijn Madrid, Barcelona, Alicante, Malaga en Valencia goed voor 40a van de vraag, waarbij de hoofdsteden van de Levante-regio en enkele hoofdsteden in het binnenland het tempo van de verkopen op jaarbasis het beste vasthouden.
8.-Over het geheel genomen naderen de huizenprijzen een nieuw keerpunt: de trend voor de komende kwartalen blijft stijgend, maar er wordt verwacht dat een vertraging in de gemiddelde eenheidsgroei steeds duidelijker zal worden.
Als we het hebben over nieuwe woningen, is de gemiddelde prijsverwachting voor juni 2024 €2.925 per m², wat een jaar-op-jaar stijging van 4,1â zou betekenen in vergelijking met de 6,4â die in juni 2023 werd genoteerd. De verkooptijden verlengen en het tempo van de prijsstijging vertraagt.
Evolutie van de huizenprijzen in Spanje per segment.
9.- Verschillende marktdynamieken worden ook waargenomen op het niveau van de prijzen van nieuwe woningen: in alle autonome gemeenschappen groeit deze jaarlijks met meer dan 2% vanaf december 2023, maar het zijn de Balearen en Madrid die de ranglijst aanvoeren, met een jaarlijkse stijging van meer dan 6â.
Wat de provinciehoofdsteden betreft, is de hoogste gemiddelde prijs voor nieuwbouwwoningen te vinden in Barcelona (€5.156 per m²), en de steden Barcelona, Madrid en San Sebastiàn overschrijden allemaal de grens van C4.000 per m². De stad Málaga is voor het derde achtereenvolgende jaar de Spaanse hoofdstad waar de prijs van nieuwe woningen het afgelopen jaar het meest is gestegen (7,2%).
10.- In de afgelopen tien jaar is in Spanje een gebrek aan evenwicht tussen vraag en aanbod op het gebied van huisvesting aan het licht gekomen. Deze trend zou zich de komende 20 jaar kunnen versterken als de huidige nieuwbouwniveaus, die tussen 80.000 en 1.00.000 eenheden per jaar liggen, gehandhaafd blijven, wat onvoldoende is om het verwachte aantal nieuwe huishoudens te dekken, wat gemiddeld ongeveer 200.000 gezinnen per jaar zou zijn.
Als we de bevolkingsprognose voor de komende 15 jaar bekijken, zal 50% van de nieuwe vraag naar huisvesting geconcentreerd zijn in Catalonië en de Madrileense Gemeenschap. Alleen al in deze twee gemeenschappen zouden 800.000 nieuwe woningen nodig zijn. Tegelijkertijd zullen gebieden zoals Castilla y León en Asturias in dit opzicht worden beïnvloed door het fenomeen van ontvolking.
Vergelijking woningbouw versus bevolkingsprognose in Spanje.
