Een huis kopen is misschien wel de belangrijkste investering die mensen in hun leven doen. Om deze reden moet men, wanneer men een woning gaat verwerven, vooraf nagaan of er al dan niet lasten op staan, en de draagwijdte die deze hebben, om de juiste beslissing te kunnen nemen. Er zijn kosten die de aanschaf ervan afraden, er zijn andere die zonder veel problemen kunnen worden geannuleerd en er zijn andere die het niet waard zijn om rekening mee te houden gezien hun beperkte belang.
Op het moment dat we een huis of land kopen en verkopen waarop we later een gebouw willen bouwen, kunnen we na het verkrijgen van de relevante registerinformatie door middel van een eenvoudige nota of een certificering vaststellen dat het onroerend goed bezwaard is of onderhevig is aan beperkingen die eigendom beïnvloeden of dat er een echt recht op rust. Wanneer de belanghebbende deze informatie ontvangt, begrijpt hij de reikwijdte ervan soms niet volledig vanwege de speciale juridische en registerterminologie.
Het doel van deze gids is om het voor de potentiële leek-verwerver gemakkelijker te maken om de betekenis te begrijpen die de verschillende geregistreerde kosten kunnen hebben. Daarin worden de meest voorkomende kosten die in het Eigendomsregister kunnen voorkomen één voor één onderzocht, waarbij hun reikwijdte wordt bepaald. Het is de bedoeling dat het nuttig is voor de burger, door in eenvoudige bewoordingen de juridische situaties uit te leggen die van invloed kunnen zijn op huizen.
Als er na raadpleging van de gids twijfels blijven bestaan, kunnen geïnteresseerden zich wenden tot de bevoegde griffie, waar de griffier u het meest geschikte advies zal geven voor elke juridische situatie.
Hypotheek: Garantie die direct en onmiddellijk op onroerend goed valt, meestal als gevolg van het verstrekken van een lening of krediet door de bank (crediteur) aan een persoon die normaal gesproken eigenaar is van de woning, hoewel dit laatste geen essentiële voorwaarde is aangezien De lening kan worden verstrekt aan een derde partij en de houder de woning of onroerend goed als onderpand aanbiedt. Aangezien de hypotheek de garantie is voor de terugbetaling van de lening of het krediet, kan in geval van niet-betaling een uitvoerende procedure worden ingesteld tegen het gehypothekeerde goed, via de procedures die worden geregeld door de wet op de burgerlijke rechtsvordering of de buitengerechtelijke verkoopprocedure vóór een Notaris.
De registratie van de hypotheek in het Eigendomsregister is essentieel voor de geldige oprichting ervan, en daarom is het vereist dat de hypothecaire lening wordt geregistreerd in een openbare akte.
In het geval dat er een hypotheek op het onroerend goed rust, moet er rekening mee worden gehouden dat de koper ervan de positie van de schuldenaar kan subrogeren met toestemming van de schuldeiser, uitgaande van de betaling van de verschuldigde bedragen, en zelfs een andere schuldeiser kan subrogeren in de hypothecaire lening die aanvankelijk door de oorspronkelijke entiteit was verstrekt om de voorwaarden van de lening te verbeteren. In dit geval moet de schuldeiser een door de schuldenaar aanvaard bindend aanbod voorleggen, waarvan de oorspronkelijke entiteit op de hoogte wordt gebracht, waarin de nodige vereisten worden geregeld voor het geval dat de eerste schuldeiser niet de gepaste medewerking verleent.
BIJZONDERHEDEN
Indien meerdere panden zijn gehypothekeerd, moet de hypotheekschuld onder hen worden verdeeld.
Wanneer een onroerend goed aan een ander is gekoppeld, bijvoorbeeld de berging aan een bepaalde woning, voor zover beide dezelfde juridische bestemming hebben en gezamenlijk moeten worden overgedragen, en hoewel beide zijn geconfigureerd als registergoederen met verschillende nummers, mogen ze niet hypotheken de verantwoordelijkheid moet tussen de twee worden verdeeld, aangezien dit het voor hen mogelijk zou maken om onafhankelijk van elkaar te worden afgeschermd en dus te worden gescheiden of gescheiden, waardoor de juridische configuratie van het onroerend goed onnodig wordt gewijzigd, wat niet kan worden gedaan zonder aan bepaalde vereisten te voldoen.
De totale hypotheekschuld van elk eigendom is de som van de hoofdsom (bijvoorbeeld het bedrag van de lening) en, waar van toepassing, de gewone rente, vertraging, kosten, uitgaven enz. Deze bedragen worden weergegeven om ervoor te zorgen dat in het geval van afscherming, zal het eigendom in geen geval aansprakelijk zijn voor hogere bedragen ten nadele van een derde partij, dat wil zeggen van de persoon die het domein of eigendom van enig recht verwerft, vertrouwend op de publiciteit die door het register wordt verstrekt. . Maar dit houdt niet in dat het verschuldigde bedrag het totale bedrag daarvan is, noch dat in het geval van executie de eigendom noodzakelijkerwijs voor al deze bedragen reageert, maar gewoon voor wat op elk moment werkelijk verschuldigd is.
Als de hypotheekbezwaring vanwege de oorsprong als een last verschijnt, is dat omdat het oorspronkelijk gehypothekeerde onroerend goed aanleiding heeft gegeven tot andere (bijvoorbeeld horizontale verdeling, segregatie, materiële verdeling) en de hypotheekschuld niet tussen hen is verdeeld of vereffend, Daarom kan elk van de resulterende eigendommen reageren op het totale pandrecht. In dergelijke gevallen kan de hypotheek van een specifiek onroerend goed niet worden geannuleerd zonder de toestemming van de schuldeiser en van alle eigenaren van de onroerende goederen waarin het oorspronkelijke onroerend goed was verdeeld.
De hypotheek heeft de looptijd die partijen zijn overeengekomen, normaliter samenvallend met de looptijd van de gegarandeerde verplichting. Onverminderd het feit dat het voor de opzegging in de regel noodzakelijk is de openbare akte van betaling en de opzeggingsbrief van de schuldeiser te verlenen, is het mogelijk dat deze ook wegens verstrijken kan worden opgezegd via een onderhandse instantie eens eenentwintig jaar zijn verstreken vanaf het verstrijken ervan. , tenzij de Griffie de onderbreking van die periode vastlegt.
Het begin van de executie van de hypotheek wordt vastgelegd door een nota in de marge daarvan, op grond van een bevel of officiële brief van de rechtbank of notaris voor wie de executie wordt behandeld. Door middel van deze nota wordt aan derden bekendheid gegeven aan de executie en aan de instantie die haar verhoort.
Op het moment van de verlenging van de nota wordt de domein- en kostencertificering geleverd door het register, waarbij het bestaan van de procedure wordt meegedeeld aan de houders van latere rechten die zijn geregistreerd op het moment van afgifte van de certificering, zodat ze kunnen ingrijpen, als ze geïnteresseerd, in de uitvoering al dat uw rechten hierdoor worden geannuleerd.
Deze kanttekening heeft geen bepaalde looptijd, is niet onderworpen aan een vervaltermijn en kan enkel worden geannuleerd op verzoek van de instantie die om uitgifte heeft verzocht.
Op dezelfde manier kan, zolang de marginale nota van kracht is, de hypotheek niet worden geannuleerd bij openbare akte, zelfs niet als de schuldeiser daarmee instemt, en moet de executienota vooraf worden geannuleerd.
In dit geval moet de koper de annulering van de marginale nota van uitvoering eisen voordat hij koopt, om er zeker van te zijn dat de procedure is stopgezet, omdat anders zijn registratie van de verkoop kan worden geannuleerd vanwege executie.
De overgedragen activa en rechten zijn wettelijk onderworpen aan de verantwoordelijkheid voor het betalen van de belastingen die op dergelijke overdrachten worden geheven, ongeacht wie de eigenaar is, tenzij het een derde partij is die wordt beschermd door een openbaar register of de verwerving te goeder trouw of billijk recht is gerechtvaardigd.
De belastingen die op dergelijke overdrachten worden geheven, geven aanleiding tot een marginale nota van fiscale voorwaarde voor de begrippen verlieslatende vermogensoverdrachten, vennootschappelijke verrichtingen, gedocumenteerde rechtshandelingen, inkomstenbelasting van niet-ingezetenen, erfopvolgingen, schenkingen, evenals voor de vereffening van obligaties in sociale woningen.
"De griffier zal voor de verlenging van een inschrijving in het register geen document toelaten dat een handeling of contract bevat dat aan de belasting is onderworpen, zonder vooraf de betaling van de overeenkomstige liquidatie, de vrijstelling of niet-onderwerping ervan te rechtvaardigen."
Deze staat van de activa wordt geregistreerd in het register door middel van een aantekening in de marge van de registratie van het overgedragen actief of recht, waarbij wordt vermeld dat het onderworpen is aan de betaling van de aanvullende vereffening die passend is om uit te voeren. Het zijn obligaties die ambtshalve worden uitgegeven en kunnen worden geannuleerd, met uitzondering van de speciale kenmerken van de obligaties, wegens het verstrijken van vijf jaar vanaf hun datum op het moment van het uitvoeren van een operatie op het betrokken onroerend goed of het afgeven van certificering.
De annulering van het biljet wegens vervaldatum heeft geen invloed op de geldigheid van de wettelijke voorwaarde, die gevolgen blijft hebben, tenzij een derde tegen vergoeding verwerft en de verkrijging ervan registreert.
Ten slotte moet worden opgemerkt dat als de Schatkist een dergelijke wettelijke voorwaarde zou willen afdwingen via de procedure voor de tenuitvoerlegging van belastingschulden, zij alleen legaal beslag kon leggen op het recht of eigendom onder voorbehoud van betaling van de belasting die haar had gemotiveerd. Een dergelijke aantekening zou worden gemaakt door het overeenkomstige bevel tot administratieve inbeslagname aan het register voor te leggen (nadat de verantwoordelijkheid is afgeleid van de eigenaar van het onroerend goed, aangezien deze verantwoordelijkheid ondergeschikt is aan die van de hoofdschuldenaar).
Deze notities zijn meestal te vinden in de meeste geregistreerde eigendommen.
In het geval van overdrachten van onroerend goed gelegen op Spaans grondgebied door een niet-ingezeten belastingbetaler, is de koper als algemene regel verplicht om 3% van het verkoopbedrag in te houden en te betalen, wat de griffier zal motiveren om de een kanttekening, zodat de overgedragen activa onderworpen zijn aan de betaling van het resulterende bedrag, tenzij het is geaccrediteerd door middel van de relevante betalingsbrief die is gemaakt, voorafgaand aan de registratie in het register, het inkomen op de overeenkomstige rekening.
Genegenheid voorzien in de Algemene Subsidiewet 38/2003 van 17 november om, in voorkomend geval, de teruggave van de door de overheid toegekende subsidie te garanderen in geval van niet-voldoening aan het hierin voorziene doel of de bestemmingsverplichting in de geval van verwerving, bouw, rehabilitatie of verbetering van inventariseerbare activa. Volgens de wet vindt de schending van de bestemmingsplicht in ieder geval plaats met vervreemding of bezwaring van het goed. Daarom, in het geval van activa die in het register kunnen worden geregistreerd, is de activa onderworpen aan de betaling van de terugbetaling, wie de eigenaar ook is, tenzij het een derde partij blijkt te zijn die wordt beschermd door het geloof in het openbare register, en de periode van bestemming moet in de akte worden vermeld en de hoogte van de subsidie, omstandigheden die in de griffie moeten worden weergegeven, de handigste manier is die van de kanttekening.
De koper dient er in deze gevallen voor te zorgen dat het bedrag van de subsidie is teruggestort, en samen met het administratief document waarin dit voorkomt, te verzoeken de voorwaarde te annuleren.
Zorgt voor stedelijke publiciteit over de initiatie van het juiste herverkavelingsdossier en de staat van het onroerend goed of een deel ervan voor het verstedelijkingsproces. De registrar past de kanttekening toe bij het afgeven van de certificering van het domein en de kosten die door de handelende persoon worden gevraagd zodra het dossier is geïnitieerd. De marginale nota vervalt na drie jaar en kan op vraag van het waarnemend Bestuur of de samenwerkende stedelijke entiteit met nog eens drie jaar worden verlengd.
In dit geval verwerft de koper een eigendom dat zal worden vervangen door een ander, en zal hij de daaruit voortvloeiende urbanisatiekosten voor zijn rekening moeten nemen, op de manier die in de vorige sectie is overwogen. U moet zich naar het optredend orgaan begeven om in het dossier in aanmerking te worden genomen, omdat anders uw inschrijving wordt geannuleerd bij de inschrijving van de herverkaveling, en u moet uw aankoop op het nieuwe goed opnieuw inschrijven krachtens een titel waarin de nieuwe omschrijving ervan.
We kunnen stedelijke herverkaveling definiëren als die procedures waarbij de eigenaren van gronden die getroffen zijn door de uitvoering van de stedenbouwkundige planning (PGOU), hun oorspronkelijke percelen inbrengen om andere resultaten of hun economische of gelijkwaardige compensatie te ontvangen, waardoor de reorganisatie van de gronden wordt bereikt beïnvloed door de uitvoeringseenheid, zodat de resulterende eigendommen worden verworven met alle verplichtingen en rechten die inherent zijn aan de stedelijke transformatie.
De percelen die voortvloeien uit de goedkeuring van een herverkavelingsproject zijn onderworpen aan de naleving van de verstedelijkingsplicht en andere verplichtingen die uit het project voortvloeien.
Deze voorwaarde geldt volgens de wet voor alle eigenaren van het domein en andere zakelijke rechten op de resulterende eigendommen, met inbegrip van, in het algemeen, degenen wier rechten voorafgaand aan het project in het register zijn geregistreerd. Deze verplichting wordt hetzij door middel van een kanttekening, hetzij in de inschrijving zelf in het register geregistreerd door het onroerend goed te onderwerpen aan het saldo dat voortvloeit uit de definitieve vereffening van het project, dat het corresponderende bedrag weergeeft in het saldo van de voorlopige rekening van de herverkaveling en het quotum dat wordt toegekend bij de betaling van de definitieve liquidatie voor de urbanisatiekosten en andere van het project, onverminderd de overeenkomstige vergoedingen, vanwege de vergoedingen die zouden kunnen plaatsvinden. Deze saldi geven de bedragen weer die de urbanisatie hebben gekost totdat de definitieve conclusie is getrokken.
Deze registratievoorwaarde kent een vervaltermijn van zeven jaar en kan niet worden verlengd. Als het echter tijdens de geldigheidsduur van de voorwaarde gerechtvaardigd is dat de voorlopige vereffeningsrekening is verhoogd naar definitief en twee jaar zijn verstreken vanaf de datum van de bevestiging in het register van het eindsaldo, kan de vervaldatum ervan plaatsvinden in de loop van zei twee jaar. Niettegenstaande het voorgaande kan de voorwaarde op verzoek van de belanghebbende vóór de vervaldatum worden geannuleerd, mits aan de wettelijke vereisten is voldaan.
Bij niet-nakoming van de betalingsverplichting kan het openbaar bestuur kiezen voor inning via de procedure van bestuurlijke executie, waarbij in voorkomend geval de uitvoering van de overeenkomstige preventieve aantekening wordt gelast.
Als deze voorwaarde is vastgesteld en de vervaldatum ervan niet is verstreken, moet de koper de waarnemend administratie informeren over de staat van de schuld en als het bedrag dat definitief moet worden betaald voor zijn eigendom al is vastgesteld, aangezien u eenmaal verkrijgt het, moet u de lopende betalingen voor uw rekening nemen, waarbij het onroerend goed zelf verantwoordelijk is.
De dossiers van gedwongen onteigening zorgen ervoor dat de eigenaars van de getroffen eigendommen hun eigendom worden ontnomen door de waarnemend administratie, die de begunstigde van de onteigening kan zijn of een derde partij. De onteigening is om redenen van openbaar nut of algemeen belang en de getroffen eigenaren hebben recht op schadevergoeding, na vaststelling van de waarde.
Volgens de hypotheekwetgeving zullen de registrars in een kanttekening vastleggen dat de eigendomsverklaring en lasten zijn afgegeven, waaruit blijkt dat er een verplichte onteigeningsprocedure is gestart op het betreffende onroerend goed, met vermelding van de datum en procedure. Deze nota heeft een vervaltermijn van drie jaar, de verlenging wordt toegelaten, en dient om het bestaan van het onteigeningsdossier bekend te maken.
De rechten van de onteigende houders worden gevrijwaard in het geval dat het doel van de onteigening niet wordt bereikt, door de aantekening in de griffie van het zogenaamde herroepingsrecht, dat erin bestaat dat in geval van genoemde inbreuk, de onteigende houders kunnen de rechten terugkrijgen van degenen die zijn beroofd, zodat toekomstige kopers van rechten op de eigendommen de mogelijke teruggave van het onteigende recht aan de voormalige eigenaar niet negeren.
De koper moet weten dat een van de gevolgen van de registratie van de onteigeningstitel de annulering is van het domein en, in voorkomend geval, van de eventuele lasten en rechten die zijn geregistreerd na de uitgifte van de certificering, wat wordt weerspiegeld in een opmerking in de marge, hoewel hun eigenaars niet tussenbeide zijn gekomen in het dossier.
De registersituatie van het onroerend goed kan niet alleen het resultaat zijn van de inhoud van de inscripties zelf, maar ook van gegevens die worden weerspiegeld door een aantekening in de kantlijn van het item.
Onder deze notities kunnen we die vinden die publiciteit geven over de stedelijke situatie van het onroerend goed:
Op het moment dat een vergunning wordt verleend voor die waarin de stedenbouwkundige wetgeving of een of ander administratief besluit voorziet waarbij bepaald grondgebruik of het opleggen van stedenbouwkundige plichten wordt toegestaan, is het mogelijk dat hierin een reeks voorwaarden worden opgelegd waaraan moet worden voldaan aan de eigenschap die ze beïnvloeden. Deze voorwaarden kunnen op verzoek van de eigenaar van het onroerend goed, vergezeld van de bestuursovereenkomst, door middel van een kanttekening in het kadaster worden opgenomen, zodat de stedenbouwkundige situatie bekend wordt gemaakt aan degene die de inhoud van het kadaster raadpleegt.
Het maakt bekend dat het onroerend goed zelf niet vatbaar zal zijn voor latere splitsingen of segregaties, tenzij de relevante administratieve vergunningen zijn verkregen.
Deze nota wordt door de griffier geoefend op grond van een definitieve administratieve resolutie, certificering of vonnis waarin de onwettigheid van de verleende bouwvergunning wordt verklaard en waarmee het relevante werk wordt uitgevoerd.
Dit is een maatregel ter bescherming van de stedelijke wettigheid die niet verhindert dat de inleiding van de procedure tot herziening of nietigverklaring van de vergunning, in het kader van de procedures voor het herstel van de stedelijke wettigheid, preventief is geannoteerd.
Land dat zich op plattelandsgrond bevindt, moet worden gebruikt in overeenstemming met zijn aard en moet worden gebruikt voor landbouw, veeteelt, bosbouw, enz., of iets anders dat verband houdt met het rationele gebruik van natuurlijke hulpbronnen. Wanneer deze eigendommen echter in het kader van een ontwikkelingsactie vallen, kunnen bij wijze van uitzondering en onder de voorwaarden voorzien in de territoriale en stedelijke wetgeving, specifieke handelingen en gebruiken worden toegestaan die van openbaar of maatschappelijk belang zijn vanwege hun bijdrage aan het platteland plannen en ontwikkelen.
Deze aantekening wordt gemaakt op verzoek van de geregistreerde eigenaar of op verzoek van het waarnemend bestuur met hoorzitting van de geregistreerde eigenaar, vergezeld van het administratief document waarmee de vergunning wordt verleend, waarmee de plicht die de eigenaren zullen hebben om dat gebruik te staken, wordt geregistreerd in het register. het slopen van de gebouwen die worden uitgevoerd wanneer het Bestuur hiermee instemt, zonder recht op schadevergoeding.
De eigenaars van eigendommen waarin een van de potentieel verontreinigende activiteiten vastgesteld door de wet van 28 juli 2011 betreffende afvalstoffen en verontreinigde bodems zijn uitgevoerd, zijn verplicht dit feit te verklaren in de openbare akten die zij verlenen wegens de overdracht van eigendom . rechten over hen.
Deze manifestatie wordt geregistreerd in het register door middel van een kanttekening en op verzoek van de Autonome Gemeenschap zal de griffier een attest afgeven van eigendom en lasten van het onroerend goed waarbinnen de als verontreinigd te verklaren grond zich bevindt, in welk geval de de registrar zal deze uitgifte vastleggen door middel van een aantekening in de marge van de laatste domeinregistratie die de start van de procedure aangeeft.
Deze nota heeft een looptijd van vijf jaar.
Het bestuurlijk besluit waarbij wordt verklaard dat een bodem het karakter van verontreinigd heeft, wordt eveneens vastgelegd door middel van een aantekening in de marge van de laatste domeinregistratie.
Wanneer een door de oudheid gedeclareerd werk toegang krijgt tot het register, is de griffier verplicht de gemeenteraad hiervan op de hoogte te stellen, zodat, indien van toepassing, en zoals bepaald door de landwet, deze op zijn beurt de situatie bevestigt of het al dan niet buiten gebruik is . gebouw, evenals de stedenbouwkundige voorschriften waaraan het is onderworpen.
Het antwoord van de gemeenteraad komt voort uit de praktijk van een notitie in de marge van de inscriptie van het werk, die eenvoudig informatie geeft over de stedelijke situatie ervan.
Er moet echter worden verduidelijkt dat de "buiten gebruik gestelde situatie" een eigenaardig regime inhoudt dat onderhevig is aan beperkingen, aangezien hervormings-, uitbreidings- of consolidatiewerken van wat illegaal is gebouwd verboden zijn, hoe het behoud ervan ook is toegestaan.
De nieuwe Rijksgrondwet legt de griffiers de verplichting op om de registratie van akten met stedenbouwkundige betekenis, zoals verkavelingen, aangiften van gebouwen, constituties van gebouwen onder het regime van horizontaal eigendom en vastgoedcomplexen, bij de bevoegde dienst te melden met de in orde om de controle over deze handelingen te verbeteren.
In al deze gevallen is het raadzaam dat de koper zich, alvorens te kopen, naar het eigendomsregister of de bevoegde administratieve instantie die om het bewijs van de beperking heeft verzocht en dat in een margenota staat vermeldt, om na te gaan welke gevolgen dit voor hem kan hebben, afhankelijk van de bestemming die willen geven aan het onroerend goed dat u verkrijgt.
Om de inning van de verschuldigde bedragen te verzekeren, kan de schuldeiser van de gerechtelijke of administratieve instanties een reeks garanties verkrijgen om betaling te verkrijgen, zoals het geval is bij de annotatie van een embargo. De preventieve annotatie van het embargo is een registergarantie waarbij de activa waarop het wordt uitgeoefend, worden onderworpen aan de door de schuldeiser gevraagde uitvoeringsprocedure om, in voorkomend geval, met de gedwongen realisatie van dergelijke activa, het bedrag van de gegarandeerde schuld te verkrijgen. voor dezelfde aantekening.
Het heeft een looptijd van vier jaar en kan achtereenvolgens met nog eens vier jaar worden verlengd, maar als het vóór 8 januari tweeduizend en één zou zijn verlengd, zou het als voor onbepaalde tijd worden beschouwd. In het laatste geval kan het alleen worden opgeheven door een gerechtelijk bevel van de rechtbank die het heeft uitgesproken. In alle andere gevallen worden ze ambtshalve opgezegd door de registrar, zodra hun vervaltermijn is verstreken.
Hoewel, zoals aangegeven door de wet op de burgerlijke rechtsvordering, het embargo bestaat omdat het is afgekondigd bij besluit van de bevoegde instantie of omdat de beschrijving of manifestatie van de activa wordt herzien in het kader van de inbeslagnemingsprocedure, is de annotatie ervan noodzakelijk om ervoor te zorgen dat effect. volledig tegen derden omdat als de inbeslagname geen toegang tot het register heeft gehad, de resultaten van het proces geen invloed zouden kunnen hebben op degenen die het eigendom of enig zakelijk recht op het eigendom hebben kunnen verwerven, wat zou worden beschouwd als een derde partij die wordt beschermd door hypotheekwetgeving, zodat het embargo, dat geen toegang heeft gehad tot het register, vruchteloos zou kunnen blijken te zijn.
In deze gevallen moet de koper:
- Vereisen dat de verkoper het annuleert alvorens te kopen,
- Ga naar de rechtbank om erachter te komen hoe u de kwijtschelding kunt verkrijgen door de schuld op zich te nemen en deze in mindering te brengen op de verkoopprijs.
Het is erg belangrijk om het op te lossen voordat u koopt, aangezien de voortzetting van de procedure kan leiden tot de annulering van uw verkoopregistratie.
Dit is een bijzondere aantekening die publiciteit geeft aan het bestaan van een gerechtelijk bewind over het vermogen waarop het valt en waarover niet kan worden beschikt zonder rechterlijke machtiging. Het doel is om te voorkomen dat het onder beheer staande vermogen door wanbeheer door de eigenaar in waarde daalt en zelfs in handen van derden komt.
We kunnen als enkele manifestaties van dit type annotaties die gebruiken die bijvoorbeeld worden toegepast om het beheer van de activa die deel uitmaken van een erfenis vast te leggen in gevallen waarin de overeenkomstige gerechtelijke procedure over de verdeling van het erfelijk patrimonium aan de orde is, of die zijn oorsprong vindt in een strafrechtelijke procedure, of degenen die tot doel hebben het patrimonium van gehandicapten te verdedigen.
In deze gevallen moet de koper op de hoogte zijn van de status van de procedure in kwestie en niet kopen zonder zeker te zijn van de oplossing ervan en zonder de registratiesituatie te verduidelijken.
Een van de manieren om in het register vast te leggen dat een activum onderworpen is aan een vervreemdingsverbod, is door middel van een preventieve annotatie.
De preventieve annotatie van het verbod om te beschikken is een voorzorgsmaatregel die is aangenomen in de overeenkomstige gerechtelijke of administratieve procedure die de toegang tot het register verhindert, nadat de annotatie is gemaakt, elke beschikkingshandeling met betrekking tot de activa waarop het betrekking heeft. Het is gedateerd voor of na dezelfde annotatie, dus het is duidelijk anders dan annotaties van embargo of eis die niet het effect hebben dat het register wordt gesloten voor de registratie van de beschikkingen nadat het is verlengd.
Er wordt echter een uitzondering op deze algemene regel van sluiting van inschrijvingen toegelaten aangezien de preventieve aantekeningen van het verbod om te beschikken geen belemmering vormen zodat ze daarna kunnen worden toegepast, inschrijvingen of aantekeningen op basis van bestaande inschrijvingen en voorafgaand aan het domein of zakelijk recht . object van annotatie, bijvoorbeeld boekingen die moeten worden uitgevoerd als gevolg van hypothecaire, gerechtelijke of administratieve executies die voortvloeien uit eerdere boekingen.
Ten slotte moet worden opgemerkt dat het feit dat de toegang tot het register van de uitgevoerde beschikkingshandelingen wordt verhinderd, niet noodzakelijkerwijs de geldigheid van de eerdere vervreemdingen aantast.
De koper mag alleen verwerven wanneer de opheffing van het vervreemdingsverbod is erkend, of de overeenkomstige gerechtelijke machtiging heeft, indien van toepassing.
In het algemeen heeft de eigenaar van de activa de vrije beschikking over de activa, dit betekent dat hij ze als eigenaar kan verkopen, bezwaren, verhypothekeren, schenken, etc. Niettegenstaande het voorgaande, zei eigenaar bij verkrijging van zijn beschikkingsvrijheid kan worden beroofd door de wil van degene die het eigendom of recht overdraagt. Situatie die in ons recht alleen toelaatbaar is wanneer de overdrager dit kosteloos doet.
Dit vervreemdingsverbod verhindert het verrichten van beschikkingshandelingen met betrekking tot het vermogen waarop het valt. Het kan voortkomen uit handelingen tussen levenden of mortis causa. Zoals de wet aangeeft, kan het worden opgelegd door de erflater of schenker in akten of uiterste wilsbeschikkingen (testament), huwelijkscapitulaties, schenkingen en andere akten die altijd gratis worden uitgevoerd.
Ondanks wat er is gezegd, kunnen deze verboden nooit een eeuwigdurend verwijderingsverbod inhouden en zelfs als ze tijdelijk zijn, moeten de door de wet gestelde grenzen worden gerespecteerd.
Vanwege hun transcendentie en belang kunnen ze in het register worden geregistreerd, wat het effect heeft dat het register wordt gesloten.
Alvorens te kopen, moet dit verbod worden opgeheven, of de toestemming hebben voor de verkoop van de persoon of personen die het hebben ingesteld.
Bij het kopen van een huis in Spanje komt een flinke financiële uitgave kijken. Daarom overwegen verschillende administratieve bepalingen de mogelijkheid om een reeks overheidssteun te verkrijgen.
Om toegang te krijgen, is het noodzakelijk dat zowel het huis als de kopers voldoen aan een reeks voorwaarden, die over het algemeen vooraf zijn vastgelegd in de verschillende "staatshuisvestings- en rehabilitatieplannen" die zijn goedgekeurd door het ministerie van het bijkantoor.
Een van de eisen die aan de woningen worden gesteld, is de verplichting om ze toe te wijzen aan hun gewone en permanente verblijfplaats, waarbij wordt toegestaan dat ze aangebouwde garages en/of bergingen hebben. Dergelijke steun is afhankelijk van een reeks omstandigheden, zoals het regime waaronder de woningen zijn ingedeeld, of het een nieuwe sociale woning of een tweedehandswoning betreft, enz.
Aan de andere kant moeten gebruikers voldoen aan een gezinsinkomen dat bepaalde limieten niet overschrijdt, met maximale limieten die variëren afhankelijk van het type woning.
Een van de hulpmiddelen die het vaakst in het register wordt geregistreerd, is die welke is verkregen via een gesubsidieerde lening. De subsidiëring van de lening houdt in dat de persoon die de steun heeft verkregen slechts een deel van de lening of de afbetalingen betaalt, aangezien het andere deel vooraf door de kredietinstelling wordt verdisconteerd, aangezien dit wordt overgenomen door de overheidsinstantie die de steun toekent.
Als gevolg van de subsidiëring van de lening wordt in de Griffie een beschikkingsverbod van administratieve aard vastgelegd dat voortvloeit uit het feit dat het een gesubsidieerde lening betreft. Dit verbod verhindert de verkoop van de getroffen woning gedurende de looptijd ervan, tenzij uitdrukkelijke toestemming wordt verkregen of, in voorkomend geval, de lening wordt stopgezet en de ontvangen financiële steun wordt terugbetaald, vermeerderd met de wettelijke rente. Ondanks het voorgaande zijn er een aantal uitzonderingen, aangezien bepaalde beschikkingshandelingen toelaatbaar zijn, zonder dat aan genoemde vereisten hoeft te worden voldaan, zoals de vereffening van gemeenschap van goederen of het tenietgaan van een condominium.
Deze verboden worden door middel van een kanttekening in het register vastgelegd.
Het mag alleen worden gekocht als de relevante autorisaties zijn verkregen, als de aankoop wordt gedaan tijdens de vastgestelde periode (normaal vijf of tien jaar). In alle andere gevallen van aankoop van woningen die onder een bepaalde vorm van bescherming vallen, moet informatie over de prijzen worden opgevraagd bij de bevoegde administratie, aangezien woningen niet kunnen worden verkocht voor hogere prijzen dan de vastgestelde prijzen.
Het register kan resulteren in de erkenning van het recht van eerste weigering en intrekking ten gunste van de administratie in het geval van overdracht van gesubsidieerde woningen van nieuwbouw die aan bepaalde eisen voldoet, wat betekent dat als de eigenaar ervan wil beschikken, hij verplicht zou zijn om het openbaar lichaam dat de eigenaar van het recht was, op de hoogte te stellen van zijn wil tot overdracht, zodat het het recht van eerste weigering en intrekking kan uitoefenen.
Recht van eerste weigering dat wordt gegeven, wanneer het openbaar bestuur zijn wens tot aankoop uitdrukt op een tijdstip voorafgaand aan de verkoop, want in het geval dat het later uiting geeft, zullen we het herroepingsrecht vinden.
Het mag niet worden aangekocht voordat de administratie heeft meegedeeld dat zij het voorkeursrecht niet zal uitoefenen.
Bij de aankoop van een woning kan worden afgesproken dat op dat moment de gehele prijs wordt betaald, of dat een deel wordt betaald en de rest wordt uitgesteld naar een later moment. In het laatste geval zou de verkoper kunnen eisen dat het niet-voldane deel van de prijs wordt gegarandeerd, waarbij een van de mogelijke garanties de ontbindende voorwaarde is.
Met de registratie van de ontbindingsvoorwaarde in het Register wordt ruchtbaarheid gegeven aan de mogelijke afwikkeling van een rechtshandeling, zowel in geval van uitgestelde prijs als in andere wettelijk voorziene gevallen.
Door de oplossende voorwaarde kan het domein opnieuw worden geregistreerd ten gunste van de verkoper nadat aan een reeks wettelijke vereisten is voldaan, waarbij altijd de rechten van de koper en de volgende plaatshouders worden beschermd.
De koper moet weten dat als de genoemde aanklacht niet wordt geannuleerd, zijn verkrijging nietig kan worden verklaard en zijn registratie kan worden geannuleerd, als het recht van de persoon die het heeft overgedragen definitief is opgelost.
Het is mogelijk dat in een koopovereenkomst is afgesproken dat een deel van de prijs enige tijd na ondertekening van het contract ingaat, in welk geval de verkoper kan eisen dat de betaling van die prijs binnen de afgesproken termijn wordt gegarandeerd, waarbij een domein tot stand komt reserveringsovereenkomst die is vastgelegd in het register.
Het wordt beschouwd als een verkoopvoorwaarde die van invloed is op de verwerving van het onroerend goed door de koper. Deze voorwaarde houdt in dat ondanks de levering van het onroerend goed door het verlenen van de openbare akte, de volledige eigendomsoverdracht ten gunste van de koper afhankelijk is van de daadwerkelijke betaling van de uitgestelde prijs, anders vervalt de eigendom van de koper en vervalt de eigendom van de koper. verkoper herstelt het domein.
De geïnteresseerde partij mag niet kopen totdat de eigendomsvoorbehoudsovereenkomst is beëindigd, aangezien de eigendom van het onroerend goed niet volledig is bepaald.
De erfdienstbaarheid is een retentierecht dat wordt opgelegd aan een eigendom (dienend erf) ten gunste van een ander die aan een andere eigenaar toebehoort (dominant landgoed). Al kunnen ze ook ten gunste van een natuurlijke of rechtspersoon worden gevestigd.
De erfdienstbaarheid verleent de eigenaar ervan het recht om te profiteren van de inhoud ervan volgens de strikt overeengekomen voorwaarden op het moment van oprichting, en verplicht de eigenaar van het huis om de uitoefening ervan te respecteren.
Erfdienstbaarheden kunnen worden opgelegd door de wet of door de wil van de partijen.
De legale vereisen geen registratie in het register, gezien de publiciteit waarin de wet voorziet. Onder hen kunnen we die noemen die zijn afgeleid van de stedelijke wetgeving, de wet van horizontale eigendom, wet van kusten, spoorwegen, snelwegen, enz.
Met betrekking tot vrijwillige, is hun registratie in het register handig, omdat ze anders geen derden of kopers te goeder trouw zouden beïnvloeden.
De meest voorkomende op het gebied van huisvesting zijn die welke worden opgelegd door burenrelaties. Enkele van de meest voorkomende zijn die van scheidingsmuren, verlichting en uitzicht, afwatering van gebouwen, die van doorgang voor elektrische energie-installaties, toegang tot sportfaciliteiten en parkeerplaatsen, plaatsing van posters en labels op de gevels van gebouwen, antennes …
Ten slotte moet elke eigenaar van een woning onder het horizontale eigendomsregime toegang tot de woning verlenen voor eventuele reparaties aan de woning waarin deze zich bevindt.
De koper moet zich informeren over de reikwijdte en uitbreiding van de erfdienstbaarheden die zijn eigendom bezwaren, alvorens het te verwerven.
Horizontale eigendom is een bijzondere vorm van mede-eigendom tussen de leden van de gemeenschap van eigenaars, die het bestaan veronderstelt van privé-elementen, dat wil zeggen appartementen, lokalen, garages, opslagruimten, eengezinswoningen, enz., samen met andere elementen of ruimtes die ze allemaal gemeen hebben.
Om de uitoefening van de rechten en plichten van de leden van de gemeenschappen van eigenaren te regelen, worden gewoonlijk wettelijke normen overeengekomen, die toegang kunnen hebben tot het register, in welk geval ze bij iedereen bekend zijn en bindend zijn voor de huidige en toekomstige eigenaren .
De statuten kunnen worden overeengekomen op het moment dat de horizontale eigendom wordt gevormd of op een later tijdstip. In de statuten vinden we een reeks afspraken die op de een of andere manier invloed hebben op het onroerend goed. Sommige impliceren de toekenning of het voorbehoud van bijzondere bevoegdheden die hun uitoefening door hun eigenaar mogelijk maken zonder dat de toestemming van de andere leden van de gemeenschap van eigenaren nodig is.
Een van de meest voorkomende aannames is de reservering om bepaalde erfdienstbaarheden te vormen die de verschillende elementen van het horizontale eigendom kunnen beïnvloeden en die bijvoorbeeld de doorgang door bepaalde ruimtes toestaan, de installatie van antennes, de locatie van elektrische transformatoren, sportterreinen, onder anderen.
De geregistreerde statuten zijn bindend voor alle kopers van flats of lokalen van een gebouw onder een horizontaal eigendomsregime, of van de verschillende elementen in het geval van stedelijke complexen.
U moet niet kopen zonder hun registratie-informatie te vragen, om te voorkomen dat u de erfdienstbaarheden en andere beperkingen die mogelijk zijn vastgesteld, negeert. In geval van twijfel over de betekenis en reikwijdte ervan, moet u naar het eigendomsregister gaan en de griffier raadplegen.
Het is een contract waarbij de eigenaar van het perceel of huis en de persoon die geïnteresseerd is om het te kopen, akkoord gaan met de toekomst en mogelijke aankoop zodra de afgesproken tijd is verstreken en de prijs betalen op de vastgestelde manier.
Contract dat toegang heeft tot het register en tot gevolg heeft dat potentiële kopers worden gewaarschuwd voor latere rechten, voor het bestaan van deze koopoptieovereenkomst en dus voor de mogelijke uitoefening ervan door de eigenaar.
Geconfronteerd met deze situatie moet de persoon die geïnteresseerd is in het kopen van het onroerend goed de annulering van de geregistreerde optie verkrijgen, ook al is de duur die in het register staat al verstreken, nadat hij deze buitenregister heeft kunnen uitoefenen.
Wanneer een natuurlijke of rechtspersoon in een situatie van insolventie verkeert die hem niet in staat stelt zijn schulden te betalen, kan hij gerechtelijk failliet worden verklaard.
Als deze verklaring plaatsvindt op verzoek van een partij, wordt dit in het algemeen een vrijwillig faillissement genoemd, terwijl als het op verzoek van schuldeisers is, een noodzakelijk faillissement wordt genoemd.
De faillissementssituatie geniet registerpubliciteit via het Mercantile and Property Registry. Het faillissement wordt geregistreerd in het eigendomsregister door middel van de overeenkomstige registratie of aantekening, krachtens een gerechtelijk bevel dat de uitbreiding ervan beveelt in de eigendommen die eigendom zijn van de gefailleerde. Evenzo, aangezien de faillissementssituatie het beschikkingsvermogen van de gefailleerde beïnvloedt, wordt dit weerspiegeld in het Disabled Book of the Property Registry.
Met de annotatie/registratie van de wedstrijd wordt de capaciteit van de administratie en beschikking van de failliet beperkt en wordt een reeks effecten en gevolgen geproduceerd, die afhangen van de fase van de wedstrijd waarin we ons bevinden.
Als algemene regel geldt dat in de gemeenschappelijke fase de bevoegdheden van de gefailleerde worden geschorst of ingegrepen, waarbij de uitoefening ervan wordt overgelaten aan de tussenkomst van het door de rechter aangewezen faillissementsbestuur. In de akkoordfase houden de effecten van de faillietverklaring op, waardoor de vermogensrechtelijke vermogens van de failliet worden hersteld, hoewel hij onderworpen blijft aan de naleving van het akkoord.
In de liquidatiefase wordt de vennootschap geliquideerd, op de wijze die door de rechter-commissaris wordt bepaald.
Rekening houdend met het feit dat er ontelbare juridische situaties zijn waarin de failliete zich kan bevinden, is het raadzaam om naar de griffie te gaan om de precieze informatie te verkrijgen en met de griffier te overleggen wat de te volgen weg is, afhankelijk van de juridische transactie die wordt worden uitgevoerd, aangezien in veel gevallen de tussenkomst van de rechter-commissaris vereist is.
U kunt meer informatie over het Spaanse kadaster vinden op de officiële website door hier te klikken .
