Alles wat u moet weten over het kopen van een huis in Moraira, Spanje
Consumentenveiligheid bij de aankoop van onroerend goed.
INDEX
1.- Op zoek naar het perfecte huis
2.- Het contract tekenen
3.- Belastingbetaling
4.- Inschrijving in het kadaster
5.- De kosten van het kopen van een huis
Waarschijnlijk het moeilijkste deel van het proces om een huis te kopen is het kiezen van het juiste huis. Om dit te doen is het noodzakelijk om een gedetailleerde zoektocht uit te voeren, en dus:
De makelaar zal ons verschillende aankoopmogelijkheden voorleggen waaruit wij kunnen kiezen. In ieder geval moeten wij, alvorens een contract te ondertekenen of een geldbedrag uit te keren:
Hiervoor is het essentieel een persoonlijk bezoek te brengen aan het te koop aangeboden huis, het te gaan bekijken, te controleren of het overeenkomt met wat wordt aangeboden, de kwaliteit van de materialen, de staat van de voorzieningen, de mate van conservering, de lichtsterkte, het uitzicht , de omgeving waarvan u geniet, het lawaai, enz. Aarzel niet om elke anomalie onder de aandacht van de makelaar te brengen, en als u niet overtuigd bent door zijn uitleg, laat u dan vergezellen door een deskundige (architect of landmeter).
Wanneer de eerste informatie over het onroerend goed afkomstig is uit informatiebrochures, moet u er rekening mee houden:
- Dat de koper van de verkoper de diensten, voorzieningen en betalingswijzen kan eisen die in het aanbod zijn opgenomen.
- Bedrijven die de activiteiten van levering, promotie en reclame van woningen uitvoeren, moeten de volgende informatie beschikbaar hebben voor het publiek:
- De naam, handelsnaam, bedrijfsnaam en adres van de verkoper, alsmede de naam en het adres van de tussenpersoon van de verkoper.
Wanneer de eerste informatie met betrekking tot de woning die we kunnen kopen voortvloeit uit informatiebrochures, zal men er rekening mee moeten houden:
- Dat de koper van de verkoper de diensten, faciliteiten en betalingsvormen kan eisen die in het aanbod, de promotie en de reclame voor de woning zijn opgenomen, ook al zijn deze niet vermeld in het contract dat vervolgens wordt ondertekend.
- Bedrijven die zich bezighouden met het aanbieden, promoten en adverteren van woningen moeten de volgende informatie beschikbaar hebben voor het publiek:
Om het huis dat we gaan kopen te leren kennen, is het niet alleen noodzakelijk om het te bezoeken, maar is het ook essentieel om te weten wat de juridische situatie ervan is, dat wil zeggen, TE WETEN:
- Aan wie het toebehoort en wie dus de eigenaars zijn.
- Of er lasten of bezwaringen op rusten, dat wil zeggen of er hypotheken, embargo's of andere lasten op rusten.
- Als er huurders of eigenaars van zijn.
- Als er een speciale regeling op van toepassing is, zoals het geval is bij woningen van de officiële bescherming.
- In het geval van een appartement in een gemeenschap van eigenaars, als u op de hoogte bent van de betaling van de gemeenschapskosten.
- Als u op de hoogte bent van de betaling van de onroerendgoedbelasting.
- In het geval van woningen in aanbouw of nieuwbouw, of de promotor een verzekering heeft afgesloten die schade dekt die kan ontstaan door structurele gebreken van het gebouw.
- De statuten van de gemeenschap. Deze kunnen beperkingen op het eigendomsrecht bevatten, zoals het niet kunnen toewijzen van een woning voor toeristische verhuur, de verplichting om bepaalde kosten al dan niet te dragen, het kunnen verdelen van de woning zonder toestemming van de raad van eigenaars, enz. Om kennis te nemen van dergelijke omstandigheden moet men zich wenden tot het Eigendomsregister waarin de woning is ingeschreven. De registratiegegevens moeten worden verstrekt voordat een geldbedrag wordt betaald of een contract wordt ondertekend.
" Om het huis dat wij gaan kopen te leren kennen, is het niet alleen noodzakelijk om het te bezoeken, maar is het ook essentieel om de juridische situatie ervan te kennen, onder andere om uit te zoeken aan wie het toebehoort, welke lasten erop rusten, of het onderworpen is aan een speciale regeling, of het up-to-date is met de betaling van gemeenschapsgeld en onroerendgoedbelasting, of dat er een verbod is om het te vervreemden. "
De ondertekening van het koopcontract betekent het formeel verlenen van toestemming, en daarmee enerzijds de levering van het onroerend goed, door de overhandiging van de sleutels, en anderzijds de betaling van de prijs, hetzij door de koper, hetzij door de bank die de operatie financiert via de hypothecaire lening. Dit is dus het moment waarop we niet meer terug kunnen. Daarom is het raadzaam het zo formeel mogelijk te maken en er rekening mee te houden:
" Het is belangrijk te weten dat elke partij, door het verlenen van een onderhandse akte, kan eisen dat de andere partij overgaat tot de uitvoering van een openbare akte en, indien de andere partij weigert dit te doen, om rechterlijke tussenkomst kan verzoeken "
De tussenkomst van de notaris verleent authenticiteit aan de inhoud van de akte, zodat hetgeen de koper, de verkoper en in voorkomend geval de bank die het hypothecair krediet toekent, ten overstaan van de notaris verklaren en afleggen, wordt vastgelegd in de akte, die ten overstaan van allen zal dienen als bewijs van het feit dat de uitvoering ervan motiveert, en van de datum ervan, en geen van de partijen kan ten overstaan van de ander ontkennen dat zij de verklaringen hebben afgelegd die in de akte zijn vastgelegd.
Het verlijden van de akte staat gelijk met de overdracht van het goed, en het bedrag van de prijs wordt over het algemeen aan de verkoper overhandigd in aanwezigheid van de notaris.
De notaris moet de prijs in de akte vaststellen, met vermelding of deze vóór of bij het verlijden van de akte is ontvangen, het bedrag en de wijze van betaling.
In het geval dat de prijs vóór de verlening van de akte is betaald, vermeldt de notaris de datum of data waarop deze is betaald en het betaalmiddel dat bij elk daarvan is gebruikt. Alvorens de akte toe te staan, vraagt de notaris het kadaster om een eenvoudige nota waaruit de eigendom en de lasten van het onroerend goed blijken, en stuurt hij onmiddellijk na de ondertekening, als de partijen niet anders zeggen, de toegestane akte naar het kadaster, om te voorkomen dat de koper na het sluiten van de overeenkomst getroffen zou kunnen worden door een embargo of last van de verkoper die zich na de aankoop tot het kadaster heeft gewend.
Het is belangrijk te weten dat de keuze van de notaris in principe overeenkomt met degene die zijn honoraria zal betalen, en indien de verkoper een zakenman is en de overeenkomst wordt gesloten onder algemene contractuele voorwaarden, zoals het geval is bij de aankoop van een projectontwikkelaar.
Ten slotte zij erop gewezen dat, ongeacht de wijze waarop de overeenkomst is gesloten, de verkoper gebonden is door de verborgen gebreken of tekortkomingen van de woning, zelfs indien hij daarvan niet op de hoogte was, en dat de koper kan kiezen tussen terugtrekking uit de overeenkomst, betaling van de door hem betaalde kosten of vermindering van een evenredig bedrag van de prijs naar het oordeel van deskundigen. Meer bepaald zal de verkoper reageren indien de kwaliteitsdoelstellingen in de bewoonbare binnenruimte die door de overheid overeenkomstig de geldende wetgeving zijn vastgesteld, niet worden gehaald.
Bovendien zijn de projectontwikkelaar, de bouwer en de technische directie van het gebouw jegens de kopers en jegens derden hoofdelijk aansprakelijk voor schade als gevolg van structurele bouwgebreken gedurende een periode van 10 jaar, voor schade als gevolg van gebreken die de bewoonbaarheid aantasten. van het gebouw gedurende een periode van drie jaar, en voor schade als gevolg van afwerkingsgebreken gedurende 1 jaar, waarbij zij tevens verplicht zijn de desbetreffende verzekering af te sluiten.
Vóór de aankoop is het belangrijk er rekening mee te houden dat het sluiten van elke verkoopovereenkomst de verplichting inhoudt om belastingen te betalen, zodat het handig is om het te betalen bedrag vooraf te berekenen. De prijs die in de verkoopakte staat, vormt de basis voor de berekening van de te betalen belasting, maar als dat bedrag lager is dan de werkelijke waarde, zal de schatkist voor het verschil een aanvullende vereffening verrichten.
De te betalen belastingen zullen verschillend zijn naargelang het gaat om de aankoop van een eerste woning, rechtstreeks van de projectontwikkelaar, of om de aankoop van tweedehands woningen.
AANKOOP VAN NIEUWE WONINGEN: De koper moet de verkoper de belasting op de toegevoegde waarde (10%) (BTW) betalen. Deze belasting wordt betaald aan de verkoper, aan wie ze samen met de verkoopprijs wordt geleverd.
Bovendien moet de koper de belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen betalen, die in de Valenciaanse Gemeenschap 1,5% bedraagt, over de in de openbare akte aangegeven waarde. De betaling van deze belasting moet zelf op een officieel formulier worden aangegeven en via een van de samenwerkende bankinstellingen op een rekening van de schatkist worden gestort.
AANKOOP VAN GEBRUIKTE WONINGEN: In die gevallen waarin wij gebruikte woningen van hun eigenaars kopen, is de te betalen belasting niet de Belasting op de Toegevoegde Waarde (BTW), maar de Overdrachtsbelasting, die zal worden betaald aan de Autonome Gemeenschap waar het huis zich bevindt. Zoek de gekochte woning, door het bedrag te betalen op een officieel formulier, en het te storten op een rekening van de Schatkist via een van de samenwerkende bankinstellingen. In dit geval, aangezien het om een tweedehands woning gaat, hoeft u geen Belasting op Gedocumenteerde Rechtshandelingen te betalen, zoals bij nieuwbouw gebeurt.
DE LENINGSOVEREENKOMST: Deze is onderworpen aan de betaling van de Belasting op Gedocumenteerde Rechtshandelingen, en volgens Koninklijk Besluit 17/2018 maakt deze deel uit van de geldschieter, dat wil zeggen dat de bank de betaling van deze belasting op zich moet nemen.
Nadat wij de koopakte en/of de hypothecaire lening hebben ondertekend, en de belastingen zijn betaald, is er nog de laatste stap, die erin bestaat het verkregen recht in te schrijven in het kadaster. Deze registratie is noodzakelijk om:
- Hij zal worden beschouwd als de enige en ware eigenaar tot het tegendeel in rechte wordt verklaard.
- Hij is beschermd tegen de schuldeisers van de verkoper.
- Hij zal beschermd zijn tegen verborgen lasten die de woning kunnen aantasten.
- U zult gerechtelijke bescherming van uw recht kunnen verkrijgen in geval van betwisting door anderen of verstoring van uw bezit.
- Zodra u uw recht hebt geregistreerd, zal niemand effectief een recht op uw eigendom kunnen verwerven zonder uw toestemming.
" Voor al het bovenstaande is het, zoals wij al hebben uitgelegd, van essentieel belang dat wij alleen kopen van degene die in het Kadaster voorkomt als eigenaar van het huis of het perceel waarop het gebouwd gaat worden, dat wij nagaan of er geen embargo, hypotheek of andere last in uw registratiegeschiedenis zit, en dat wij na ondertekening van de akte overgaan tot inschrijving van ons recht in het Kadaster. "
Om het recht op eigendom in het kadaster te laten inschrijven, moet het volgende worden voorgelegd aan het registratiekantoor op het grondgebied waarvan de verworven woning is gelegen:
1.- Geautoriseerde kopie van de koopakte
2.- Formulier van eigen aangifte voor de belasting die voortvloeit uit het feit dat het eigen bedrag is betaald.
3.- Accreditatie van de mededeling van de overdracht aan het betreffende gemeentehuis.
4.- Laatste IBI ontvangstbewijs, om de kadastrale referentie van het huis in het register te kunnen opnemen.
In ieder geval is het noodzakelijk te weten dat zodra het document in het register wordt aangeboden, de registratie moet plaatsvinden binnen de volgende 15 werkdagen. De griffier zal nagaan of het contract is uitgevoerd met alle door de wet vastgestelde vereisten, zodat het volledig effectief is en toegang heeft tot het eigendomsregister, het eigendomsrecht van de koper, en als hij begrijpt dat het document een gebrek heeft dat de registratie ervan verhindert (vormfouten, gebrek aan bekwaamheid van de partijen, enz.
Deze kan de gewaardeerde gebreken herstellen of, indien hij het niet eens is met de kwalificatie van de griffier, beroep instellen bij de Algemene Directie Rechtszekerheid en Geloofsovertuiging, of verzoeken om herziening van de kwalificatie door de griffier die, volgens een bij verordening goedgekeurde tabel, in de plaats moet treden van degene die de kwalificatie heeft verleend.
De aankoop van een woning brengt voor de koper een reeks kosten met zich mee, waarvan soms niet duidelijk is waarom of aan wie ze worden betaald, en die de initiële uitgave die moet worden gedaan om de woning te verwerven, aanzienlijk verhogen. Daarom moet een onderscheid worden gemaakt:
Aan de verkoper. De aankoopprijs van de woning. In het geval dat wij vóór de afgifte van de eigendomsakte een bedrag voor de prijs hebben betaald, of dat wij een waarborgsom hebben betaald, zal het bedrag daarvan moeten worden afgetrokken van het bij de ondertekening van het contract te betalen bedrag. Het kan gebeuren dat wij, om de formalisering van de verkoop te garanderen, een depotovereenkomst hebben ondertekend en daarvoor een geldbedrag aan de verkoper hebben gegeven. In dat geval wordt dit bedrag in mindering gebracht op de prijs die moet worden betaald bij de ondertekening van de koopakte, met dien verstande dat als de koper besluit niet te kopen, hij het bedrag verliest, en dat als de verkoper degene is die afhaakt, hij het tot dan toe betaalde geldbedrag zal moeten teruggeven, verdubbeld.
Aan de makelaar. Het is belangrijk in gedachten te houden dat de partij die hun diensten heeft gecontracteerd hen moet betalen. Als het dus de verkoper is die het makelaarskantoor heeft ingeschakeld, wat meestal het geval is, kan het makelaarskantoor zijn honoraria alleen van de verkoper eisen, en nooit van de koper. De aan het agentschap verschuldigde honoraria worden pas betaald als de koop is gesloten.
Aan de notaris. De notaris zal de overeenkomstige honoraria aanrekenen volgens zijn tarief voor de goedkeuring van de koopakte en het hypothecair krediet. De verkoper kan de notaris van zijn keuze kiezen.
Aan de administratieve beheerders. Het bedrag van hun beheersdiensten indien deze zijn gecontracteerd. Het is zeer belangrijk dat wij de overlegging eisen van de originele facturen van de notaris en de griffier, evenals de betalingsbrief van de belastingen, zodat wij weten hoeveel wij voor elke dienst betalen.
Aan het Kadaster. Wij moeten het bedrag van de rechten betalen dat overeenstemt met de verlenging van de registratie van ons recht. Het bedrag van de registratierechten is vastgelegd in een tarief, dat bij elk kadasterkantoor voor de gebruiker beschikbaar is. Alvorens enige betaling te verrichten, verzoeken wij u om de desbetreffende facturen, met een specificatie van de desbetreffende posten, de BTW en de identiteit van de persoon die de factuur heeft opgesteld.
