Investeringsmogelijkheid in Benissa

Het doel van deze basisstudie is de onderverdeling van het landgoed Biasner in bouwpercelen.

Voor de verdeling en de ligging van de resulterende percelen is rekening gehouden met de topografie, de landschappelijke mogelijkheden en de juiste oriëntatie, alsmede met de bestaande gebouwen en wegen.

Beschrijving

Het landgoed Biasner ligt in de gemeente Benissa, tussen de gemeenten Moraira en Calpe, op 5,5 km van laatstgenoemde gemeente.

Het landgoed was vroeger een geïrrigeerde boerderij met voornamelijk sinaasappelbomen, het heeft een natuurlijke bron met een groot debiet die vroeger het totale geïrrigeerde land van het landgoed van water voorzag. De topografie van het landgoed wordt gekenmerkt door de opeenvolging van terrassen die kenmerkend zijn voor het gebied. Vermeldenswaard is het bestaan van een voorouderlijk landgoed met een vrijstaande veranda (riu-rau).

Er is ook een geasfalteerde weg die door vrijwel het hele gebied loopt. Deze weg is grotendeels openbaar eigendom met de mogelijkheid om de indeling te wijzigen. In deze studie wordt de wijziging van de indeling alleen voorgesteld in een deel van de sector dat perceel c doorkruist.

Stedenbouwkundige voorschriften

De huidige studie volgt de bepalingen vastgesteld in Wet 5/2014, van 25 juli, van de Generalitat, de Orde- nación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana waarvan het volgende artikel moet worden benadrukt:

Artikel 197 Regeling van het gebruik en de exploitatie van onbebouwde grond.

Geïsoleerde en gezinswoningen, die aan de volgende eisen voldoen:

1.Het zal worden toegestaan te bouwen op percelen met een ononderbroken omtrek die, zowel qua vorm als qua oppervlakte, het volgens de planning vereiste minimum bestrijken, dat in geen geval minder dan één hectare per woning zal bedragen. 2.o De door het gebouw ingenomen oppervlakte mag nooit meer bedragen dan twee procent van de oppervlakte van het landelijk gebied.

Ondanks het feit dat het algemeen plan van Benissa 2003 is opgeschort, en dus niet verplicht is, en in afwachting van een nieuw algemeen plan, beveelt de gemeenteraad van Benissa aan het plan na te leven. Daarom worden in deze studie de bepalingen ervan in aanmerking genomen, met de nadruk op de volgende titel.

Titel9/Artikel79-3

In onbebouwde gebieden mogen geen bevolkingskernen worden gevormd. Voor de niet-vorming van een bevolkingskern moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

- Het met een woning verbonden perceel mag niet kleiner zijn dan 10.000 m2.
- In een cirkel met een diameter van 200 m mogen zich niet meer dan drie woningen bevinden.
- De afstand tussen de woningen mag niet minder dan 25 m bedragen.

De reeds bestaande woning wordt in het Algemeen Plan van Benissa 2003 als beschermd beschouwd. Indien de woning in het volgende algemene plan opnieuw als beschermd wordt gecatalogiseerd, zal zij wegens haar slechte staat van instandhouding in aanmerking komen voor decatalogisering. Niettemin zal het in de huidige basisstudie van het perceel als beschermd worden beschouwd. Volgens de berekening van 2% van het perceel als bebouwing en gezien de bezetting van het reeds bestaande gebouw van ongeveer 600m2, zal het resulterende perceel ongeveer 30.000m2 bedragen.

Voor de berekening van de bebouwbaarheid is rekening gehouden met de verordeningen betreffende de esthetische voorwaarden voor gebouwen op onbebouwde grond, waarbij voor de bovengenoemde berekening is uitgegaan van de bouw van twee verdiepingen, waarbij de eerste verdieping gelijk is aan de maximale bewoning en de tweede verdieping 70% van de maximale bewoning bedraagt.