Legalisering av en eiendom uten konsesjon er et av de vanligste og mest kompliserte problemene vi i Arquitectura Legal løser. Noen av de mest typiske eksemplene er to leiligheter som har blitt slått sammen, et isolert hus på en landlig tomt, nedleggelse av en liten terrasse for å utvide eiendommen, eller til og med en leilighet som har blitt omgjort til et kontor som har blitt leid ut på nytt som en bolig. Dessuten dukker dette problemet ofte opp på det mest ubeleilige tidspunktet: i forbindelse med et kjøp eller salg, midt i et arveoppgjør eller når vi søker om strømtilførsel til vårt nye hjem.
Her er noen eksempler som ligner på virkeligheten, slik at du kan finne ut om boligen din er lovlig.
1. Jeg har en enebolig som jeg har arvet etter foreldrene mine, og som ligger på en landlig tomt. En tid etter at huset ble bygget, ble det gjort et tilbygg uten konsesjon. Vi har betalt IBI som urban i mer enn 20 år. Er eiendommen min lovlig?
Betaling av IBI er utelukkende et skattemessig spørsmål. Det har ingenting å gjøre med lovligheten av en bygning. Det er et byplanleggingsspørsmål. Alle bygninger er forpliktet til å betale IBI, selv om de er ulovlige. Men det å betale skatten gir ikke eieren noen rettigheter. Et ulovlig hus må betale samme IBI som et helt lovlig hus. Den eneste forskjellen er at førstnevnte hus kan bli ilagt strenge bøter - eller til og med bli revet, avhengig av tilfellet - mens sistnevnte hus ikke er det.
2. Jeg har også skjøtet signert foran en notarius publicus, er det nok?
Jeg beklager å måtte fortelle deg at skjøtet på en eiendom kun identifiserer eieren av eiendommen, men ikke noe mer. Det er selvfølgelig bra og nødvendig å ha det. Men i seg selv har det ingen verdi med tanke på byplanleggingens lovlighet.
3. Det er bra at foreldrene mine tok forholdsregelen med å tinglyse den.
Selv om tinglysing er et viktig skritt fremover, er det ingen garanti for noe som helst. Det finnes mange ulovlige bygg som er registrert i grunnboken. For å registrere en ulovlig bygning, hvis de nødvendige tidsfristene er utløpt, kreves det kun et sertifikat for alder og areal. Med dette dokumentet vil notarius publicus utstede en erklæring om nybygg, og du vil kunne registrere eiendommen din i grunnboken. Dette burde ikke være tilfelle, men slik er virkeligheten. Faktisk er registrering ikke engang lovpålagt. Det er veldig praktisk å få registrert en eiendom, ettersom det gir viktige garantier for eieren, men når det gjelder lovligheten av byplanleggingen, vil det bare være nok en indikasjon.
4. Men hvis vi betaler IBI, vi har et skjøte fra notarius publicus og huset mitt er registrert i folkeregisteret, hvordan kan jeg da vite om eiendommen min er lovlig?
Du må finne ut om eiendommen noen gang har hatt en "Licence of First Occupation". Inntil for få år siden ble Licencia de Primera Ocupación også kalt Cédula de Habitabilidad. Alle boliger som er bygget i henhold til de trinnene som er fastsatt i lovverket, får etter ferdigstillelse sin Licence of First Occupancy. Det betyr at de, ifølge myndighetene, er egnet til å brukes i henhold til betingelsene i lisensen det er søkt om.
Det kan hende at du på et tidspunkt har hatt en brukstillatelse, men at den nå er utløpt. Hvis dette er tilfelle, trenger du ikke bekymre deg. Det er en veldig enkel, rask og billig prosess å fornye brukstillatelsen. Alt du trenger å gjøre er å søke om fornyelse av brukstillatelsen og fremlegge dokumentasjonen som vi vil gi deg. Husk at denne forenklede prosedyren bare gjelder for andre eller senere okkupasjoner.
Først og fremst kan du sjekke eiendommens originaldokumentasjon. Sannsynligvis vil en kopi av brukstillatelsen være vedlagt resten av dokumentene. Husk at den også kan hete Cédula de Habitabilidad eller Cédula de Habitabilidad de Primera Ocupación. For det andre kan du sjekke hele teksten i skjøtet på eiendommen. I mange tilfeller henvises det til lisensen. Hvis du heller ikke finner ut noe nytt, kan du prøve å be om informasjon om eiendommen din fra eiendomsregisteret.
Hvis du etter alt dette ikke finner noen informasjon om konsesjonen, er det eneste du kan gjøre å spørre på rådhuset. De bør ha en kopi sammen med den opprinnelige mappen, selv om det kan ta litt tid å finne den. Hvis du har problemer med noen av disse trinnene, kan du gi oss en kopi av all dokumentasjonen du har, så vil vi gjøre disse forespørslene for deg.
Hvis huset ditt aldri har hatt en brukstillatelse, er den eneste løsningen å legalisere denne situasjonen. Det må utarbeides en legaliseringsfil. På dette punktet er det uunngåelig å møte det mest delikate punktet: alle konstruksjoner kan ikke legaliseres. Avhengig av hvor alvorlig saken er, kan kostnadene ved å legalisere et hus dessuten være betydelige. Hver sak må vurderes individuelt for å avgjøre om den er gjennomførbar eller verdt investeringen.
Neste trinn er å sjekke om eiendommen som skal legaliseres, er i samsvar med gjeldende regelverk. Hvis svaret er ja, må du finne en registrert arkitekt og fremlegge en legaliseringsmappe på rådhuset. Hvis dette ikke er tilfelle, må det undersøkes om det er mulig å oppfylle forskriftene ved hjelp av renoveringsarbeid. Hvis dette er tilfelle, må det utarbeides et reformprosjekt og en legaliseringsfil for den reformerte eiendommen. Deretter skal begge dokumentene legges frem sammen på rådhuset. Når det heller ikke er mulig å oppfylle forskriftene ved å utføre renoveringsarbeid, gjenstår det bare å undersøke den nøyaktige årsaken til denne umuligheten og vurdere om det finnes alternativer.
