Att köpa ett hus är kanske den viktigaste investeringen som människor gör i sina liv. Av denna anledning måste man, när man ska förvärva en bostad, i förväg ta reda på om det finns avgifter registrerade på den, och vilken omfattning dessa har, för att fatta ett lämpligt beslut. Det finns avgifter som gör att deras förvärv inte är tillrådligt, det finns andra som kan avbrytas utan större problem, och det finns andra som inte är värda att ta hänsyn till med tanke på deras begränsade betydelse.
När vi köper och säljer en bostad eller mark på vilken vi senare avser att bygga en byggnad, efter att ha erhållit relevant registerinformation genom en enkel anteckning eller en certifiering, kan vi faktiskt finna att fastigheten är belastad eller föremål för begränsningar som påverka ägandet eller att det finns någon verklig rätt över det. När den intresserade parten får denna information förstår de ibland inte helt dess omfattning på grund av den speciella juridiska och registerterminologin.
Syftet med denna guide är att göra det lättare för den potentiella lekmannaförvärvaren att förstå vilken innebörd de olika registrerade avgifterna kan ha. I den granskas de vanligaste avgifterna som kan förekomma i fastighetsregistret en efter en, vilket avgör deras omfattning. Vi avser att den ska vara användbar för medborgaren och förklara i enkla termer de rättsliga situationer som kan påverka hemmen.
Om tvivel kvarstår, efter att ha konsulterat guiden, kan de intresserade gå till det behöriga registret, där registratorn kommer att ge dig råd om det mest lämpliga för varje rättslig situation.
Bolån: Garanti som direkt och omedelbart faller på fastigheter, vanligtvis till följd av att banken (borgenären) beviljar ett lån eller en kredit till en person som normalt är ägare av bostaden, även om det senare inte är ett väsentligt villkor eftersom Lånet kan beviljas tredje part och innehavaren erbjuda bostaden eller fastigheten som säkerhet. Eftersom inteckningen är garantin för återbetalning av lånet eller krediten, kan exekutivt förfarande vid utebliven betalning vidtas mot den intecknade tillgången, genom de förfaranden som regleras av civilprocesslagen eller det utomrättsliga försäljningsförfarandet före en Notarius publicus.
Registreringen av panten i fastighetsregistret är väsentlig för dess giltiga författning, varför det krävs att pantlånet antecknas i allmän handling.
I händelse av att egendomen är intecknad, måste man komma ihåg att köparen av densamma kan träda i ställningen för gäldenären med borgenärens samtycke, under förutsättning att de skyldiga beloppen betalas, och till och med kan träda i en annan borgenärsenhet i det hypotekslån som ursprungligen beviljades av den ursprungliga enheten för att förbättra lånevillkoren. I detta fall måste borgenären lägga fram ett bindande erbjudande som accepterats av gäldenären, om vilket den ursprungliga enheten informeras, som reglerar nödvändiga krav i det fall den första borgenären inte tillhandahåller vederbörligt samarbete.
UPPGIFTER
Om flera fastigheter är belånade ska inteckningsansvaret fördelas mellan dem.
När en fastighet är knuten till en annan, till exempel förrådet till en specifik bostad, i den mån båda har samma juridiska syfte och måste överlåtas gemensamt, och trots att båda är konfigurerade som registerfastigheter med olika nummer, får de inte Inteckning ansvaret bör fördelas mellan de två, eftersom detta skulle göra det möjligt för dem att utmätas självständigt och därför separeras eller separeras, vilket på ett otillbörligt sätt ändrar fastighetens rättsliga konfiguration, vilket inte kan göras utan att uppfylla vissa krav.
Den totala inteckningsskulden för varje fastighet är summan av skulden för kapitalbeloppet (till exempel lånebeloppet) och, i förekommande fall, ansvar för ordinarie ränta, dröjsmål, kostnader, utgifter etc. Nämnda belopp återspeglas för att säkerställa att i inför utmätning kommer inte i något fall egendomen att vara ansvarig för högre belopp till nackdel för en tredje part, det vill säga för den person som förvärvar domänen eller äganderätten till någon rättighet, som litar på den publicitet som tillhandahålls av registret. . Men detta innebär inte att det skyldiga beloppet är den totala summan av detsamma, inte heller att fastigheten vid utmätning nödvändigtvis svarar för dem alla, utan svarar helt enkelt för vad som faktiskt är skyldig när som helst.
Om inteckningsbelastningen framstår som en avgift på grund av ursprung beror det på att den ursprungligen intecknade egendomen har gett upphov till andra (till exempel horisontell delning, särskiljning, materialdelning) och inteckningsansvaret inte har fördelats eller reglerats mellan dem, Därför kan vilken som helst av de resulterande egenskaperna svara på den totala panträtten. I sådana fall kan inteckning av någon specifik fastighet inte hävas utan samtycke från borgenären och var och en av ägarna till de fastigheter i vilka den ursprungliga egendomen delades.
Bolånet har den löptid som parterna kommit överens om, normalt sammanfallande med den garanterade förpliktelsens löptid. Utan att det påverkar det faktum att det som en allmän regel för dess uppsägning är nödvändigt att bevilja den offentliga betalningshandlingen och uppsägningsbrevet av borgenären, är det möjligt att det också kan makuleras på grund av förfallotid genom en privat instans en gång tjugoen år har förflutit från dess utgång. , såvida inte registret registrerar avbrottet av nämnda period.
Början av utmätningen av inteckningen antecknas med en anteckning i marginalen till densamma, i kraft av en order eller officiell skrivelse utfärdad av den domstol eller notarie inför vilken utmätningen handläggs. Genom nämnda notis ges tredje part publicitet om utförandet och om det organ som hör den.
Vid tidpunkten för förlängningen av anteckningen tillhandahålls domän- och avgiftscertifieringen av registret, vilket meddelar förekomsten av förfarandet till innehavarna av efterföljande rättigheter som registrerats vid tidpunkten för utfärdandet av certifieringen så att de kan ingripa, om de är intresserade, i utförandet redan att dina rättigheter kommer att upphävas av det.
Denna marginalnota har ingen specifik löptid, är inte föremål för en utgångsperiod och kan endast annulleras på begäran av det organ som har begärt att den ska utfärdas.
På samma sätt kan panten, medan nämnda marginalanteckning är i kraft, inte sägas upp genom allmän handling, även om borgenären samtycker, och utmätningssedeln måste i förväg sägas upp.
I det här fallet måste köparen kräva att exekutionsmarginalnotan hävs innan köpet, för att försäkra sig om att förfarandet har stoppats, eftersom deras registrering av försäljning annars skulle kunna annulleras på grund av exekveringen.
De tillgångar och rättigheter som överförs är enligt lag underkastade ansvaret att betala de skatter som tas ut på sådana överföringar, vem som än är ägaren, såvida det inte är en tredje part som är skyddad av offentligt register eller förvärvet är motiverat i god tro eller rättvis äganderätt.
De skatter som tas ut på sådana överföringar ger upphov till en marginell notering av skattemässiga villkor för begreppen förlustöverlåtelser, företagsverksamhet, dokumenterade rättshandlingar, inkomstskatt för utländska personer, arv, donationer, samt för likvidation av obligationer i subventionerade bostäder.
"Registratorn kommer inte att tillåta förlängning av någon registrering i registret, något dokument som innehåller en handling eller ett avtal som omfattas av skatten, utan att tidigare motivera betalningen av motsvarande likvidation, dess befrielse eller underlåtelse."
Detta tillstånd för tillgångarna registreras i registret med hjälp av en anteckning i marginalen för registreringen av den överförda tillgången eller rättigheten, och noterar att den är föremål för betalning av den kompletterande likvidationen som är lämplig att genomföra. De är sedlar som utfärdas ex officio och kan annulleras, med undantag för obligationernas specialiteter, på grund av utgången fem år från deras datum vid tidpunkten för utförandet av någon operation på den berörda fastigheten eller utfärdande av certifiering.
Hävningen av sedeln på grund av förfallotid påverkar inte giltigheten av rättsvillkoret, som fortsätter att ge verkan om inte tredje man förvärvar mot vederlag och registrerar förvärvet därav.
Slutligen bör anmärkas att om statskassan ville genomdriva ett sådant rättsvillkor genom verkställighetsförfarandet för skatteskulder, kunde den endast utmäta den rätt eller egendom som lagligen var föremål för betalning av den skatt som hade motiverat det. En sådan anteckning skulle göras genom att motsvarande administrativa beslut om beslag lämnas till registret (efter att ha tagit ansvar från ägaren av egendomen, eftersom detta ansvar är subsidiärt till huvudgäldenärens ansvar).
Dessa anteckningar finns vanligtvis i de flesta registrerade fastigheter.
I fall av överlåtelser av fastigheter belägna på spanskt territorium av en inkomstskattebetalare som inte är bosatt i landet, kommer köparen som en allmän regel att vara skyldig att hålla inne och betala 3 % av försäljningsbeloppet, vilket kommer att motivera registratorn att förlänga en marginalanteckning, så att de överförda tillgångarna blir föremål för betalning av det resulterande beloppet, såvida det inte är ackrediterat med hjälp av det relevanta betalningsbrev som har gjorts, före registreringen i Registret, inkomsten till motsvarande konto.
Tillgivenhet som föreskrivs i den allmänna lagen om subventioner 38/2003 av den 17 november för att i förekommande fall garantera återlämnandet av subventionen som beviljats av den offentliga förvaltningen i händelse av att det syfte som anges i den eller destinationsskyldigheten i den inte uppfyller händelse av förvärv, konstruktion, rehabilitering eller förbättring av inventerbara tillgångar. Enligt lagen inträder åsidosättandet av destinationsskyldigheten i vart fall med avyttring eller beläggning av egendomen. Därför, när det gäller tillgångar som kan registreras i registret, är tillgången föremål för betalning av återbetalning, vem dess ägare än är, såvida det inte visar sig vara en tredje part som skyddas av det offentliga registret, och perioden destination måste anges i handlingen och bidragsbeloppet, omständigheter som måste återspeglas i registret, det bekvämaste sättet är marginalanteckningen.
Köparen ska i dessa fall försäkra sig om att bidragsbeloppet har återförts, samt begära att villkoret upphävs tillsammans med den administrativa handling som det framgår av.
Tillhandahåller urban publicitet om initieringen av lämplig omfördelningsfil och skicket på fastigheten eller en del av den till urbaniseringsprocessen. Registraren tillämpar marginalanteckningen när den utfärdar certifieringen av domänen och avgifter som begärs av den agerande subjekten när filen har initierats. Marginalnotan löper ut efter tre år och kan förlängas med ytterligare tre på begäran av den tillförordnade förvaltningen eller den samverkande stadsenheten.
I det här fallet förvärvar köparen en fastighet som kommer att ersättas av en annan, och måste ta hand om de urbaniseringskostnader som blir följden, på det sätt som avses i föregående avsnitt. Du måste gå till det agerande organet för att bli beaktad i akten, för annars upphävs din registrering när ombytet registreras och du måste omregistrera ditt köp på den nya fastigheten, med stöd av en titel där ny beskrivning av det.
Vi kan definiera stadsfördelning som de förfaranden genom vilka ägarna av mark som påverkas av genomförandet av stadsplaneringen (PGOU), bidrar med sina ursprungliga tomter för att få andra resultat eller deras ekonomiska eller motsvarande kompensation, och på så sätt uppnå en omorganisation av marken berörs av exekutionsenheten, så att de uppkomna fastigheterna förvärvas med alla skyldigheter och rättigheter som ligger i stadsomvandlingen.
De tomter som följer av godkännandet av ett omfördelningsprojekt är föremål för efterlevnad av skyldigheten att urbanisera och andra skyldigheter som härrör från projektet.
Detta villkor når enligt lag alla ägare av domänen och andra verkliga rättigheter över resultatfastigheterna, inklusive i allmänhet de vars rättigheter registrerades i registret före projektet. Denna skyldighet registreras antingen genom en marginalanteckning eller i själva registreringsposten i registret genom att utsätta fastigheten för det saldo som härrör från den slutliga likvidationen av projektet, vilket återspeglar det belopp som motsvarar det i saldot på det preliminära kontot för omfördelning och den kvot som hänförs till betalningen av den definitiva likvidationen för urbaniseringskostnader och andra av projektet, utan att det påverkar motsvarande ersättningar, på grund av de kompensationer som skulle kunna ske. Dessa saldon återspeglar de belopp som kostar urbaniseringen tills den slutliga slutsatsen tas fram.
Nämnda registreringsvillkor är föremål för en giltighetstid på sju år och kan inte förlängas. Om det under villkorets giltighetstid är motiverat att det preliminära avräkningskontot har höjts till slutgiltigt och två år har förflutit från dagen för bekräftelsen i registret av slutsaldot, får dess utgång ske senast den sa två år. Utan hinder av det föregående kan villkoret upphävas före dess utgångsdatum, på begäran av den berörda parten, innan de krav som fastställts i lag följs.
Vid bristande efterlevnad av betalningsskyldigheten kan den offentliga förvaltningen välja indrivning genom det administrativa verkställighetsförfarandet, i förekommande fall beordra att motsvarande förebyggande anteckning tillämpas.
Köparen, om detta villkor är fastställt och dess utgångsperiod inte har löpt ut, måste informera den verkställande administrationen om skuldens tillstånd och om det belopp som definitivt måste betalas för hans egendom redan har fastställts, eftersom när du förvärvar det måste du ta hand om de utestående betalningarna, eftersom fastigheten själv ansvarar för dem.
De tvångsexproprierade akterna gör att ägarna till de berörda fastigheterna berövas sin egendom av den tillförordnade förvaltningen, som kan vara mottagaren av expropriationen eller en tredje part. Expropriationen sker av hänsyn till allmännyttan eller allmänt intresse och de berörda ägarna har rätt till ersättning, efter att dess värde fastställts.
Enligt inteckningslagstiftningen ska registratorerna i en marginalanteckning anteckna att intyg om äganderätt och avgifter har utfärdats, vilket styrker att ett tvångsexpropriationsförfarande har inletts på fastigheten i fråga, med angivande av datum och förfarande. Denna anteckning har en giltighetstid på tre år, dess förlängning tillåts, och tjänar till att offentliggöra existensen av expropriationsakten.
De exproprierade innehavarnas rättigheter tillvaratas för det fall att syftet med expropriationen inte uppfylls, genom anteckningen i registret över den så kallade återgångsrätten, som består i att vid nämnda överträdelse exproprierade innehavare kan återfå rättigheterna för dem som blivit berövade, så att framtida köpare av rättigheter över fastigheterna inte bortser från att den exproprierade rätten eventuellt återgår till dess tidigare ägare.
Köparen bör veta att en av effekterna av registreringen av expropriationstiteln är annulleringen av domänen och, i förekommande fall, av de eventuella avgifter och rättigheter som registrerats efter utfärdandet av certifieringen, vilket återspeglas i en anteckning i marginal, även om deras ägare inte har ingripit i akten.
Fastighetens registersituation kan inte bara bero på innehållet i själva inskriptionerna, utan också från data som återspeglas i en anteckning i marginalen på posten.
Bland dessa anteckningar kan vi hitta de som ger publicitet om fastighetens stadssituation:
Vid tidpunkten för beviljande av tillstånd för sådana som tillhandahålls av stadslagstiftningen eller någon administrativ resolution genom vilken viss markanvändning eller påförande av stadsplaneringsplikter är tillåten, är det möjligt att i dessa ställs en rad villkor som måste uppfyllas för egendom de berör. Dessa förhållanden kan antecknas i registret med hjälp av en marginalanteckning på begäran av fastighetsägaren, åtföljd av förvaltningsavtalet, så att stadssituationen görs känd för den som konsulterar innehållet i fastighetsregistret.
Det gör det känt att egendomen i sig inte kommer att vara mottaglig för efterföljande uppdelningar eller segregationer, om inte relevanta administrativa tillstånd erhålls.
Denna anteckning praktiseras av registraren i kraft av ett slutgiltigt administrativt beslut eller en dom som förklarar olagligheten i den licens som beviljats att bygga och genom vilken det relevanta arbetet utförs.
Detta är en åtgärd för att skydda stadslagligheten som inte hindrar inledandet av förfarandet för omarbetning eller annullering av licensen, inom ramen för förfarandena för att återställa stadslagligheten, från att ha varit föremål för förebyggande anteckningar.
Mark som ligger på landsbygdsmark ska användas i enlighet med dess natur och ska användas för jordbruk, boskap, skogsbruk etc. eller annat som har samband med rationell användning av naturresurser. När dessa fastigheter omfattas av en utvecklingsåtgärd, kan dock undantagsvis och med de villkor som anges i den territoriella och urbana lagstiftningen tillåtas särskilda handlingar och användningar som är av allmänt eller socialt intresse på grund av deras bidrag till landsbygden. planering och utveckling.
Denna anteckning görs på begäran av den registrerade ägaren eller på begäran av den tf registreras i registret. att riva de byggnader som utförs efter överenskommelse med förvaltningen, utan rätt till ersättning.
Ägarna av fastigheter där någon av de potentiellt förorenande verksamheter som fastställts genom lagen av den 28 juli 2011 om avfall och förorenade jordar har bedrivits, är skyldiga att deklarera detta faktum i de offentliga handlingar som de beviljar på grund av överföring av egendom . rättigheter över dem.
Denna manifestation registreras i registret med hjälp av en marginalanteckning och på begäran av den autonoma regionen kommer registratorn att utfärda intyg om äganderätt och avgifter för den fastighet inom vilken marken som ska förklaras som förorenad är belägen, i vilket fall registraren kommer att registrera nämnda utfärdande genom en notering i marginalen på den senaste domänregistreringen som uttrycker initieringen av proceduren.
Denna sedel har en giltighetstid på fem år.
Det administrativa beslutet som förklarar att en mark har karaktären av förorenad, kommer också att antecknas med hjälp av en anteckning i marginalen till den senaste domänregistreringen.
När ett verk som deklarerats av antiken kommer in i registret, har registratorn skyldighet att underrätta kommunfullmäktige så att, i förekommande fall, och som fastställts av jordlagen, den senare i sin tur intygar situationen om den är ur funktion eller inte . byggnaden, samt de stadsregler som den omfattas av.
Svaret från kommunfullmäktige har sitt ursprung i bruket av en anteckning i marginalen till inskriptionen av verket, som helt enkelt kommer för att informera om den urbana situationen för det.
Det bör dock klargöras att "ur funktion" innebär en speciell regim som är föremål för restriktioner eftersom reformer, utbyggnad eller konsolidering av det som är olagligt byggt är förbjudet, oavsett om det tillåter bevarandet.
Den nya statliga marklagen ålägger registratorerna skyldigheten att underrätta den behöriga avdelningen om registrering av handlingar av urban betydelse, såsom underavdelningar, deklarationer av byggnader, konstitutioner av byggnader under den horisontella fastighetsordningen och fastighetskomplex, med för att förbättra kontrollen över dessa handlingar.
I alla dessa fall är det tillrådligt att köparen före köpet går till fastighetsregistret eller det behöriga förvaltningsorganet som begärde bevis på begränsningen och som finns i en marginalanteckning, för att ta reda på hur det kan påverka honom, beroende på destination som vill ge till den fastighet du förvärvar.
För att säkerställa indrivningen av skyldiga belopp kan borgenären erhålla en rad garantier från de rättsliga eller administrativa organen för att erhålla betalning, vilket är fallet med anteckningen om embargot. Den förebyggande anteckningen om embargo är en registergaranti genom vilken de tillgångar som det utövas på är föremål för det exekutionsförfarande som begärs av borgenären för att, i förekommande fall, med tvångsförsäljning av sådana tillgångar, erhålla beloppet av den garanterade skulden. för samma anteckning.
Den har en giltighetstid på fyra år och kan bli föremål för successiva förlängningar med fyra år till, men om den hade förlängts före den 8 januari, två tusen och ett, skulle den anses förlängas på obestämd tid. I det senare fallet kan det endast upphävas genom ett domstolsbeslut från domstolen som beslutat det. I alla andra fall kommer de att annulleras ex officio av registraren när deras giltighetstid har löpt ut.
Även om embargot, som anges i civilprocesslagen, existerar eftersom det beslutas genom beslut av det behöriga organet eller eftersom beskrivningen eller manifestationen av tillgångarna granskas i handlingen av beslagsförfarandet, är dess anteckning nödvändig för att den ska kunna ta effekt. full mot tredje part eftersom om nämnda beslag inte har haft tillgång till registret, kan resultatet av rättegången inte påverka dem som har kunnat förvärva egendomen eller någon verklig rätt över egendomen, som skulle anses vara en tredje part skyddad av inteckningslagstiftningen, så att embargot, som inte har haft tillgång till registret, kunde visa sig fruktlöst.
I dessa fall bör köparen:
- Kräv att säljaren avbryter det innan du köper,
– Gå till domstol för att ta reda på hur du kan få hävningen, ta hand om skulden och diskontera den från försäljningspriset.
Det är mycket viktigt att lösa det innan du köper, eftersom fortsättningen av proceduren kan leda till att din registrering av försäljning annulleras.
Detta är en särskild anteckning som ger publicitet om existensen av en rättslig förvaltning över de tillgångar som den faller på och som inte kan avyttras utan rättsligt tillstånd. Dess syfte är att förhindra värdeförlust för den tillgång som är föremål för förvaltning till följd av misskötsel från dess ägare, och till och med förhindra att den hamnar i händerna på en tredje part.
Vi kan nämna som några manifestationer av denna typ av anteckningar, de som praktiseras, till exempel för att registrera förvaltningen av de tillgångar som utgör ett arv i fall där motsvarande rättsliga förfarande om uppdelningen av det ärftliga arvet tas upp, eller det som har sitt ursprung i ett straffrättsligt förfarande, eller de som har till syfte att försvara de funktionshindrades arv.
I dessa fall måste köparen ta reda på statusen för det aktuella förfarandet och inte köpa utan att försäkra sig om dess lösning och utan att klargöra registreringssituationen.
Ett av sätten att registrera i registret att en tillgång är föremål för ett förbud att avyttra är genom dess förebyggande anteckning.
Den förebyggande anteckningen om förbud att förfoga över är en försiktighetsåtgärd som antas i motsvarande rättsliga eller administrativa förfarande som förhindrar tillgång till registret, efter att anteckningen har gjorts, varje dispositionshandling relaterad till de tillgångar som den påverkar. Den är daterad före eller efter samma anteckning, så den skiljer sig klart från anteckningar om embargo eller efterfrågan som inte ger effekten av att registret stängs för registrering av dispositionshandlingarna när den väl har förlängts.
Ett undantag från denna allmänna regel om stängning av registrering medges dock eftersom de förebyggande anteckningarna om förbud att förfoga över inte är ett hinder för att de ska kunna praktiseras efter dem, inskriptioner eller anteckningar baserade på befintliga uppgifter och före domänen eller sakrätten . anteckningsobjekt, till exempel anteckningar som måste utföras till följd av panträttsliga, rättsliga eller administrativa utmätningar som härrör från tidigare anteckningar.
Slutligen bör det noteras att det faktum att förhindra tillgång till registret för de dispositiva handlingar som utförts inte nödvändigtvis påverkar giltigheten av de tidigare överlåtelserna.
Köparen bör endast förvärva när upphävandet av avyttringsförbudet är ackrediterat, eller har motsvarande rättslig bemyndigande, i förekommande fall.
Som huvudregel har ägaren till tillgångarna fritt förfogande över dem, detta innebär att han som ägare kan sälja dem, belägga dem, belåna dem, skänka dem etc. Utan hinder av det föregående har nämnda ägare vid förvärvet kan berövas sin förfogandefrihet, genom vilja av den som överlåter egendomen eller rätten. Situation som endast är tillåten i vår lag när överlåtaren gör det kostnadsfritt.
Nämnda förfogandeförbud hindrar utförande av dispositiva handlingar i förhållande till de tillgångar som det faller på. Det kan härröra från handlingar inter vivos eller mortis causa. Som lagen anger kan det åläggas arvlåtaren eller givaren i handlingar eller förordnanden om sista vilja (testamente), äktenskapskapitulationer, donationer och andra handlingar som alltid utförs kostnadsfritt.
Oavsett vad som har sagts kan dessa förbud aldrig innebära ett evigt förbud att förfoga över och även när det är tillfälligt måste de gränser som anges i lag respekteras.
På grund av sin transcendens och betydelse kan de registreras i registret, vilket ger effekten av att stänga registret.
Innan köp måste nämnda förbud upphävas, eller ha samtycke till försäljning av den eller de personer som upprättat det.
Att köpa en bostad i Spanien innebär en betydande ekonomisk utgift. Av denna anledning överväger olika administrativa bestämmelser möjligheten att erhålla en rad offentligt stöd.
För att få tillgång till dem är det nödvändigt att både bostaden och köparna uppfyller en rad villkor, vanligtvis fastställda i förväg i de olika "statliga bostads- och rehabiliteringsplaner" som godkänts av filialministeriet.
Bland kraven för bostäderna är skyldigheten att anvisa dem till hemvist och permanent bostad, medgivande att de kan ha tillhörande garage och/eller förråd. Sådant stöd beror på en rad omständigheter, till exempel under vilken regim bostäderna klassificeras, om det är en ny subventionerad eller begagnad bostad osv.
Å andra sidan måste användarna uppfylla familjeinkomstnivåer som inte överstiger vissa gränser, med maxgränser som varierar beroende på typ av bostad.
Ett av de hjälpmedel som oftast registreras i registret är det som erhålls genom ett subventionerat lån. Subventioneringen av lånet innebär att den som har erhållit stödet endast betalar en del av lånet eller avbetalningarna, eftersom den andra delen tidigare diskonteras av kreditinstitutet, eftersom detta antas av den offentliga instans som beviljar stödet.
Till följd av subventioneringen av lånet antecknas ett förfogandeförbud av administrativ karaktär som härrör från att det är ett subventionerat lån i registret. Nämnda förbud förhindrar försäljning av den drabbade bostaden under dess varaktighet, om inte uttryckligt tillstånd erhålls eller, i förekommande fall, lånet annulleras och det erhållna ekonomiska stödet återbetalas, plus laglig ränta. Trots det anförda finns det ett antal undantag, eftersom vissa dispositiva handlingar är tillåtna, utan att dessa krav behöver uppfyllas, såsom likvidation av gemensam egendom eller utplåning av bostadsrätt.
Dessa förbud registreras i registret med hjälp av en marginalanteckning.
Den bör endast köpas när relevanta tillstånd har erhållits, om köpet görs under den fastställda perioden (fem eller tio år, normalt). I alla andra fall av förvärv av bostäder som omfattas av någon typ av skydd ska information om priser begäras från behörig förvaltning, eftersom bostäder inte kan säljas till högre priser än de fastställda.
Kansliet kan leda till erkännande av förköpsrätt och återkallelse till förmån för förvaltningen vid överlåtelse av subventionerad bostad av nybyggnation som uppfyller vissa krav, vilket innebär att om ägaren till densamma ville förfoga över det, han skulle vara skyldig att meddela det offentliga organ som var ägare till rättigheten sin vilja att överföra så att den kunde utöva förköpsrätten och återkallelserätten.
Förköpsrätt som ges, när förvaltningen uttrycker sin önskan att förvärva vid en tidpunkt före försäljningen, eftersom vi i det fall den ger uttryck för det senare finner ångerrätten.
Det bör inte köpas förrän administrationen har meddelat att den inte kommer att utöva företrädesrätterna för förvärv.
När en bostad köps kan man komma överens om att hela priset betalas vid den tidpunkten, alternativt att en del betalas och resten skjuts upp till ett senare tillfälle. I det senare fallet kan säljaren kräva att den otillfredsställda delen av priset garanteras, en av de möjliga garantierna är det lösande villkoret.
Med registreringen av det lösande villkoret i registret ges publicitet om den möjliga lösningen av en rättslig transaktion, både vid uppskjutet pris och i andra fall enligt lag.
Det upplösande villkoret gör att domänen kan omregistreras till förmån för säljaren efter att ha uppfyllt en rad krav som fastställts i lag, och alltid skydda köparens och efterföljande sätesinnehavares rättigheter.
Köparen bör veta att om nämnda avgift inte upphävs, kan hans förvärv ogiltigförklaras och hans registrering upphävas, om rätten för den som har överlåtit den slutligen löses.
Det är möjligt att det i ett köpeavtal har överenskommits att en del av priset träder i kraft en tid efter att avtalet har undertecknats, i vilket fall säljaren kan kräva att betalningen av nämnda pris garanteras inom den överenskomna tiden, vilket skapar en domän reservationsavtal som är registrerat i registret.
Det anses vara ett villkor för försäljningen som påverkar köparens förvärv av fastigheten. Detta villkor innebär att trots leverans av fastigheten genom upplåtelse av allmän handling är full äganderättsövergång till förmån för köparen villkorad av att det uppskjutna priset faktiskt betalas, annars upphör köparens äganderätt, och säljaren återställer domänen.
Den intresserade bör inte köpa förrän avtalet om lagfartsförbehåll är upphört, eftersom äganderätten till fastigheten inte är helt fastställd.
Servitutet är en panträtt som läggs i fastighet (tjänande dödsbo) till förmån för annan som tillhör annan ägare (dominerande dödsbo). Även om de också kan upprättas till förmån för en fysisk eller juridisk person.
Servitutet ger ägaren av densamma rätten att dra nytta av dess innehåll i de villkor som strikt överenskoms vid tidpunkten för dess konstitution, vilket förpliktar husägaren att respektera utövandet av det.
Servitut kan åläggas genom lag eller av parternas vilja.
De lagliga kräver inte registrering i registret, med tanke på den publicitet som lagen föreskriver. Bland dem kan vi nämna de som härrör från stadslagstiftningen, lagen om horisontell egendom, kustlagen, järnvägar, motorvägar, etc.
När det gäller frivilliga sådana är deras registrering i registret bekvämt, eftersom de annars inte skulle påverka tredje part eller köpare i god tro.
De vanligaste när det gäller bostäder är de som påtvingas av grannrelationer. Några av de vanligaste är festväggar, ljus och utsikt, dränering av byggnader, passage för elektriska energianläggningar, tillgång till idrottsanläggningar och parkeringsplatser, placering av affischer och etiketter på byggnaders fasader, antenner …
Slutligen måste varje ägare av ett hus under den horisontella fastighetsordningen ge tillgång till det för all reparation av fastigheten där det är beläget.
Köparen ska ta reda på omfattningen och utsträckningen av de servitut som belastar hans fastighet, innan han förvärvar den.
Horisontell egendom är en särskild form av samäganderätt som bildas mellan medlemmarna i ägargemenskaperna, som förutsätter förekomsten av privata element, det vill säga lägenheter, lokaler, garage, förråd, småhus m.m. andra element eller utrymmen som är gemensamma för dem alla.
För att reglera utövandet av rättigheterna och skyldigheterna för medlemmarna i ägargemenskaperna, avtalas vanligtvis lagstadgade normer, som kan ha tillgång till registret, i vilket fall de är kända av alla, vilket binder nuvarande och framtida ägare. .
Stadgarna kan överenskommas vid tidpunkten för bildandet av den horisontella fastigheten eller vid ett senare tillfälle. I stadgarna kan vi hitta en rad avtal som på ett eller annat sätt påverkar fastigheten. Vissa av dem innebär tilldelning eller förbehåll av särskilda befogenheter som tillåter att deras ägare utövar dem utan att de andra medlemmarna i ägargemenskapen behöver samtycke.
Ett av de vanligaste antagandena är förbehållet att utgöra vissa servitut som kan påverka de olika delarna av den horisontella fastigheten och som till exempel tillåter passage genom vissa utrymmen, installation av antenner, placering av elektriska transformatorer, sportytor, bl.a. andra.
De registrerade stadgarna binder alla köpare av lägenheter eller lokaler till en byggnad under en horisontell fastighetsordning, eller av de olika delarna när det gäller stadskomplex.
Du bör inte köpa utan att begära deras registreringsinformation, för att undvika att ignorera servitut och andra begränsningar som kan ha fastställts. Vid tveksamhet om dess innebörd och omfattning måste du gå till fastighetsregistret och rådfråga registratorn.
Det är ett avtal genom vilket ägaren av tomten eller huset och den som är intresserad av att förvärva den, kommer överens om dess framtida och eventuella köp när den överenskomna tiden har förflutit och betalar priset på föreskrivet sätt.
Kontrakt som kan komma åt registret och har till följd att varna potentiella köpare för efterföljande rättigheter, om existensen av detta köpoptionsavtal, och därför om dess eventuella utövande av dess ägare.
Inför denna situation måste den person som är intresserad av att köpa fastigheten erhålla annullering av den registrerade optionen, trots att den löptid som anges i registret redan har förflutit, efter att ha kunnat utnyttja den extraregistrerat.
När en fysisk eller juridisk person befinner sig i en insolvenssituation som inte tillåter dem att betala sina skulder, kan de försättas i konkurs.
Om denna förklaring sker på begäran av en part kallas det som huvudregel frivillig konkurs, medan om det är på begäran av borgenärer en nödvändig konkurs.
Konkurssituationen åtnjuter registerpublicitet genom Handels- och fastighetsregistret. Konkursen antecknas i fastighetsregistret genom motsvarande registrerings- eller anteckningsanteckning, i kraft av ett domstolsföreläggande som förordnar dess utvidgning i de fastigheter som ägs av konkursen. På samma sätt, eftersom konkurssituationen påverkar konkursens dispositiva förmåga, återspeglas detta i Fastighetsregistrets handikappbok.
Med anteckningen/registreringen av tävlingen begränsas kapaciteten att administrera och disponera den konkursdrabbade och en rad effekter och konsekvenser produceras, som beror på i vilken fas av tävlingen vi befinner oss.
Som en allmän regel upphävs eller ingrips i den vanliga fasen konkursmyndighetens befogenheter, vilket lämnar utövandet av samma föremål till ingripande av konkursförvaltningen, som utsetts av domaren. I avtalsfasen upphör effekterna av konkursförklaringen, vilket återställer konkursförmånernas förmögenhet, även om han förblir föremål för efterlevnad av avtalet.
I likvidationsskedet likvideras bolaget, på det sätt som Konkursdomaren bestämmer.
Med tanke på att det finns oräkneliga rättsliga situationer där den som är i konkurs kan hamna i, rekommenderas det att gå till kansliet för att få den exakta informationen och rådgöra med registratorn hur man ska gå tillväga, beroende på vilken juridisk transaktion som är att genomföras, eftersom det vid många tillfällen krävs ingripande av konkursdomaren.
Du kan hitta mer information om det spanska fastighetsregistret på den officiella webbplatsen genom att klicka här
