Allt du behöver veta om att köpa ett hus i Moraira, Spanien
Konsumenternas säkerhet vid köp av fastigheter.
INDEX
1.- Letar efter det perfekta huset
2.- Avtalets undertecknande
3.- Skattebetalning
4.- Registrering i fastighetsregistret
5.- Kostnaderna för att köpa en bostad
Den svåraste delen av bostadsköpet är förmodligen att välja rätt bostad. För att göra detta är det nödvändigt att göra en detaljerad sökning, och därmed:
- JÄMFÖR DE olika möjligheter som marknaden erbjuder.
- KÄNNA IGEN husets fysiska egenskaper i detalj.
- TA REDA PÅ husets rättsliga situation.
Fastighetsmäklaren kommer att presentera olika köpmöjligheter som vi kan välja mellan. Innan vi undertecknar något kontrakt eller betalar ut någon summa pengar måste vi under alla omständigheter:
För detta är det viktigt att göra ett personligt besök i det hus som erbjuds till försäljning, gå och se det, kontrollera att det stämmer överens med det som erbjuds, materialets kvalitet, tillståndet för dess faciliteter, dess bevarandegrad, ljusstyrka, utsikt, miljö som du trivs i, buller, etc.... Om det finns något som inte stämmer, tveka inte att göra fastighetsmäklaren uppmärksam på det, och om du inte är övertygad om hans förklaringar, låt en professionell person följa med dig (arkitekt eller mätningsingenjör).
När den första informationen om fastigheten kommer från informationsbroschyrer är det nödvändigt att ta hänsyn till:
- Att köparen kan kräva att säljaren tillhandahåller de tjänster, faciliteter och betalningsmetoder som ingår i erbjudandet.
- Företag som bedriver verksamhet med leverans, marknadsföring och reklam för bostäder ska ha följande information tillgänglig för allmänheten:
- Säljarens namn, firmanamn, företagsnamn och adress samt namn och adress för säljarens ombud.
När den första informationen om hemmet som vi kan köpa kommer från informationsbroschyrer måste vi ta hänsyn till detta:
- Köparen kan kräva att säljaren tillhandahåller de tjänster, faciliteter och betalningsformer som ingår i erbjudandet, marknadsföringen och reklamen för bostaden, även om de inte anges i det avtal som senare undertecknas.
- Företag som bedriver bostadsförsörjnings-, marknadsförings- och reklamverksamhet måste ha följande information tillgänglig för allmänheten:
Säljarens namn, firmanamn och adress, i förekommande fall registreringsuppgifter i handelsregistret.
Allmän plan över husets läge och plan över själva huset samt beskrivning och utformning av el-, vatten-, gas- och värme nätet och dess garanti samt av de brandsäkerhetsåtgärder som finns i fastigheten . Om byggnadens bok är deponerad i fastighetsregistret kan alla dessa uppgifter konsulteras av köparna.
Beskrivning av bostaden med angivande av dess användbara yta och allmän beskrivning av den byggnad där den är belägen, av de gemensamma utrymmena och av de extra tjänsterna.
Certifikat om energieffektivitet med hänvisning till de material som använts vid byggandet av huset, inklusive akustik- och värmeisolering, samt för byggnaden och gemensamma utrymmen.
Intyg om bebobarhet utfärdat av den behöriga myndigheten.
Anvisningar om användning och bevarande av anläggningar som kräver någon typ av åtgärd eller specialkunskap och om evakuering av fastigheten i nödsituationer.
Identifikationsuppgifter om fastigheten i fastighetsregistret eller uttryck för att den inte har registrerats i registret.
Totalpriset för bostaden och tillhörande tjänster samt betalningsformer.
För att lära känna det hus som vi ska förvärva är det inte bara nödvändigt att besöka det, utan det är också viktigt att veta hur dess rättsliga situation ser ut, det vill säga att ta reda på det:
- Vem den tillhör och vem eller vilka som är dess ägare.
- Om det finns belastningar eller belastningar på den, det vill säga om det finns inteckningar, embargon eller andra belastningar som påverkar den.
- Om det finns hyresgäster eller ägare.
- Om det är föremål för ett särskilt system, vilket är fallet med bostäder med officiellt skydd.
- När det gäller en lägenhet i en ägarkommun, om du har betalat alla avgifter för gemenskapen.
- Om du har betalat fastighetsskatten i tid.
- När det gäller bostäder under uppförande eller nya bostäder, om initiativtagaren har tecknat en försäkring som täcker skador som kan uppstå på grund av strukturella fel i byggnaden.
- Gemenskapens stadgar. De kan innehålla begränsningar av äganderätten, t.ex. att man inte får tilldela en bostad för turistuthyrning, att man är skyldig att stå för vissa utgifter eller inte, att man får dela upp bostaden utan tillstånd från ägarstyrelsen osv. För att ta reda på sådana omständigheter måste vi vända oss till det ÄGENDOMSREGISTER där huset är registrerat. Registreringsinformationen måste lämnas innan man levererar något penningbelopp eller undertecknar något kontrakt.
" För att lära känna huset som vi ska köpa är det inte bara nödvändigt att besöka det, utan det är också viktigt att känna till dess juridiska situation, bland annat genom att ta reda på vem det tillhör, vilka belastningar det har, om det omfattas av något särskilt system, om det är i ordning med betalningen av samhällsavgifter och fastighetsskatt eller om det finns något förbud mot att avyttra det. "
Undertecknandet av köpekontraktet innebär det formella samtycket och därmed å ena sidan leveransen av fastigheten, genom att nycklarna överlämnas, och å andra sidan betalningen av priset, antingen av köparen eller av den bank som finansierar transaktionen genom hypotekslånet. Detta är därför det ögonblick då vi inte längre kan backa ur. Därför är det lämpligt att ge det så mycket formalia som möjligt och att ta hänsyn till det:
Att avtalet kan formaliseras i en privat handling, utan att en notarie behöver ingripa och endast köparen och säljaren kan ingripa. Detta är endast möjligt om köpet inte finansieras med ett hypotekslån, eftersom detta i vilket fall som helst kräver en offentlig handling och registrering i fastighetsregistret. Därför formaliseras köpet av en bostad i allmänhet genom en offentlig handling. Vid försäljning utanför plan används dock vanligtvis ett privat köpeavtal för att formalisera leveransen av beloppen för priset och skyldigheten att bygga och leverera. Det är viktigt att veta att genom att bevilja en privat handling kan en av parterna kräva att den andra parten fortsätter med sin upphöjning till en offentlig handling, och om den andra parten vägrar kan den begära ett rättsligt ingripande. Man bör komma ihåg att för att registrera köpet i fastighetsregistret kommer det alltid att krävas att en offentlig handling upprättas.
Den allmänna regeln är att bostadsköpskontraktet formaliseras i en offentlig handling, en offentlig handling som godkänns av notarien, som registrerar parternas vilja, gör en bedömning av deras identitet och kapacitet, upprättar handlingen i enlighet med deras önskemål eller i enlighet med det protokoll som de lagt fram och i enlighet med lagens krav, och varnar parterna för de skyldigheter som åligger var och en av dem till följd av kontraktets ingående.
" Det är viktigt att veta att endera parten, genom att bevilja en privat handling, kan kräva att den andra parten ska genomföra en offentlig handling och, om den andra parten vägrar att göra det, kan begära ett rättsligt ingripande."
Notariens ingripande ger handlingens innehåll autenticitet, så att det som köparen, säljaren och, i förekommande fall, den bank som beviljar hypotekslånet förklarar och gör inför notarien, kommer att registreras i handlingen, vilket kommer att fungera som bevis inför alla på det faktum som motiverar dess genomförande och dess datum, och ingen av parterna kan förneka inför den andra att de har gjort de förklaringar som registreras i handlingen.
Utfärdandet av handlingen är detsamma som överlämnandet av egendomen, och prisbeloppet överlämnas i allmänhet till säljaren i närvaro av notarien.
Notarien måste identifiera priset i handlingen och ange om det har mottagits före eller vid tidpunkten för beviljandet av handlingen, beloppet samt betalningssättet.
Om priset har betalats före utfärdandet av handlingen ska notarien ange datum eller datum då betalningen gjordes och vilket betalningsmedel som användes vid varje datum. Innan notarien godkänner handlingen kommer han att begära en enkel anteckning från fastighetsregistret som bevisar äganderätten till och belastningen på fastigheten, och omedelbart efter undertecknandet, om parterna inte säger något annat, kommer han att skicka den godkända handlingen till fastighetsregistret via telematik, vilket gör att man undviker att köparen, när kontraktet väl har slutits, kan drabbas av ett embargo eller en belastning från säljaren som har haft tillgång till registret efter köpet.
Det är viktigt att veta att valet av notarie i princip motsvarar den som ska betala hans arvode, och om säljaren är en affärsman och kontraktet ingås enligt allmänna avtalsvillkor, vilket är fallet när man köper från en byggherre.
Slutligen måste vi påpeka att oavsett hur kontraktet ingicks är säljaren bunden av bostadens dolda brister eller defekter, även om han inte kände till dem, och köparen kan välja mellan att frånträda kontraktet, betala de kostnader han betalat eller minska ett proportionellt belopp av priset enligt experternas åsikt. Särskilt kommer säljaren att reagera i händelse av att de kvalitetsmål i det inre beboeliga utrymmet som fastställts av regeringen i enlighet med gällande lagstiftning inte uppfylls.
Dessutom är byggherren, entreprenören och den tekniska förvaltningen av byggnaden solidariskt ansvariga gentemot köparna och tredje part för skador som orsakats av strukturella konstruktionsfel i tio år, för skador som orsakats av fel som påverkar byggnadens beboelighet i tre år och för skador som orsakats av fel i slutskedet i ett år, och de är också skyldiga att teckna motsvarande försäkringar.
Innan du köper är det viktigt att ta hänsyn till att ingåendet av ett försäljningsavtal innebär en skyldighet att betala skatt, så det är lämpligt att kvantifiera det belopp som ska betalas i förväg. Det pris som anges i köpekontraktet utgör grunden för beräkningen av det skattebelopp som ska betalas, men om detta belopp är lägre än det verkliga värdet kommer statskassan att dra en kompletterande likvidation för skillnaden.
De skatter som ska betalas är olika beroende på om det är fråga om köp av en första bostad, direkt från byggherren, eller köp av begagnade bostäder.
KÖP AV NYA HUS: Köparen ska betala säljaren mervärdesskatt (10 %) (moms). Denna skatt ska betalas till säljaren, till vilken den ska levereras tillsammans med försäljningspriset.
Dessutom måste köparen betala en skatt på dokumenterade rättsakter, som i Valencia är 1,5 % av det värde som anges i den offentliga handlingen. Betalningen av denna skatt måste göras på en officiell blankett och betalas in på ett konto i statskassan via en av de samarbetande bankerna.
KÖP AV BEGAGNADE BOSTÄDER: I de fall då vi köper begagnade bostäder från deras ägare är den skatt som ska betalas inte mervärdesskatt (moms), utan skatt på överlåtelse av egendom, som ska betalas till den autonoma regionen där bostaden är belägen. Hitta den köpta bostaden genom att betala beloppet på en officiell blankett och betala in det på ett konto i statskassan via en av de samarbetande bankinstanserna. Eftersom det i detta fall rör sig om en begagnad bostad behöver du inte betala skatt på dokumenterade rättshandlingar, vilket är fallet med nybyggda bostäder.
LÅNEHANDLINGARNA: De omfattas av skatten på dokumenterade rättshandlingar och enligt kungligt dekret 17/2018 ingår de i långivaren, det vill säga banken måste ansvara för betalningen av denna skatt.
När vi har undertecknat köpebrevet och/eller hypotekslånet och skatterna har betalats återstår det sista steget, som består i att registrera den rättighet som vi har förvärvat i fastighetsregistret. En sådan registrering är nödvändig för att:
Att köparen är helt skyddad i den rättighet som han har förvärvat, eftersom han endast kan registrera sin rättighet i fastighetsregistret:
- Den kommer att betraktas som den enda och verkliga ägaren tills motsatsen förklaras i domstol.
- Den är skyddad mot säljarens fordringsägare.
- Det är skyddat mot dolda avgifter som kan påverka hemmet.
- Du kommer att kunna få rättsligt skydd för din rättighet om den ifrågasätts av andra eller om ditt ägande störs.
- När du väl har registrerat din rättighet kan ingen i praktiken förvärva någon rättighet över din egendom utan att först få ditt samtycke.
Att köparen kan få ett hypotekslån för att finansiera förvärvet av huset, eftersom banken endast kan registrera det hypotekslån som garanterar återbetalningen av lånet om köparen registrerar sin äganderätt.
När registreringen i fastighetsregistret har gjorts meddelar man dessutom kadastret att bostaden har bytt ägare, så att nästa kvitto på fastighetsskatten (IBI) redan är utställt i köparens namn.
" För allt detta är det viktigt, som vi redan har förklarat, att vi endast köper av den person som i fastighetsregistret står som ägare till huset eller tomten som det ska byggas på, att vi kontrollerar om det finns något embargo, någon inteckning eller annan belastning i din registreringshistorik och att vi, när vi har undertecknat kontraktet, registrerar vår rätt i fastighetsregistret. "
För att äganderätten ska kunna registreras i fastighetsregistret måste följande handlingar lämnas in till det registerkontor inom vars territorium den förvärvade bostaden är belägen:
1.- Godkänd kopia av köpebrevet.
2.- Självdeklarationsblankett för den skatt som följer av att det självdeklarerade beloppet har betalats.
3.- Godkännande av överföringen till motsvarande stadshus.
4.- Sista IBI-kvittot, för att kunna registrera husets kadastrala referens i registret.
Det är i alla fall viktigt att veta att när dokumentet har lämnats in till registret måste registreringen ske inom de följande 15 arbetsdagarna. Registratorn kommer att kontrollera att kontraktet har genomförts med alla de krav som fastställs i lagen så att det är fullt effektivt och kan få tillgång till fastighetsregistret, köparens äganderätt, och om den förstår att dokumentet har en brist som förhindrar registreringen (formfel, bristande kapacitet hos parterna etc.) måste den som presenterar dokumentet underrättas om detta på ett tillförlitligt sätt.
Detta kan korrigera de uppskattade bristerna eller, i händelse av att de inte håller med om registratorns kvalificering, lämna in ett överklagande till generaldirektoratet för rättssäkerhet och allmän tro, eller begära en omprövning av den kvalificering som gjorts av registratorn som, enligt en tabell som godkänts genom förordning, måste ersätta den som kvalificerat.
Köpet av en bostad ger upphov till en rad kostnader för köparen, som ibland är oklara varför eller till vem de betalas, och som avsevärt ökar den initiala kostnaden för att förvärva bostaden. Av denna anledning bör man göra en åtskillnad:
Till säljaren. Köpeskillingen för fastigheten. Om vi före utfärdandet av äganderättshandlingen har betalat ett belopp i förskott på priset, eller om vi har betalat en handpenning, måste beloppet dras av från det belopp som ska betalas vid undertecknandet av kontraktet. Det kan hända att ett depositionsavtal har undertecknats för att garantera att försäljningen kommer att formaliseras, och att vi för detta har gett ett belopp till säljaren. I sådana fall dras detta belopp av från det pris som ska betalas vid undertecknandet av köpekontraktet, med tanke på att om köparen bestämmer sig för att inte köpa kommer han att förlora beloppet, och att om det är säljaren som backar ur måste han återlämna det belopp som betalats fram till dess, fördubblat.
Till fastighetsmäklaren. Det är viktigt att komma ihåg att det är den som har beställt deras tjänster som ska betala dem. Om det är säljaren som har kontrakterat mäklaren, vilket i allmänhet är fallet, kan mäklaren därför bara kräva sina avgifter av säljaren, och aldrig av köparen. De avgifter som ska betalas till förmedlingen kommer endast att betalas om försäljningen genomförs.
Till notarien. Notarien tar ut motsvarande avgifter enligt sin taxa för godkännande av köpebrev och hypotekslån. Säljaren kan välja den notarie som han eller hon vill ha.
Till de administrativa cheferna. Beloppet för deras förvaltningstjänster om de har avtalats. Det är mycket viktigt att vi kräver att originalfakturor utfärdade av notarien och registratorn, liksom brevet om skattebetalning, ska uppvisas så att vi vet hur mycket vi betalar för varje tjänst.
Till fastighetsregistret. Vi måste betala de avgifter som motsvarar förlängningen av registreringen av vår rättighet. Beloppet för registreringsavgifterna anges i en taxa, som är tillgänglig för användaren på varje fastighetsregisterkontor. Innan någon betalning görs bör du be om motsvarande fakturor, med en uppdelning av de relevanta posterna, moms och identiteten på den person som utfärdat fakturan.
