Att legalisera en fastighet utan licens är ett av de vanligaste och mest komplicerade problemen som vi på Arquitectura Legal löser. Några av de mest typiska exemplen är två lägenheter som har byggts ihop, ett isolerat hus på en lantlig tomt, en liten terrass som har stängts för att bygga ut fastigheten eller till och med en lägenhet som har byggts om till ett kontor som sedan har hyrts ut som bostad. Dessutom dyker detta problem ofta upp vid de mest olämpliga tillfällen: vid en försäljning eller ett köp, mitt i ett arv eller när man ansöker om elförsörjning till sitt nya hem.
Här följer några fall som liknar verkligheten för att du ska kunna ta reda på om ditt hem är lagligt.
1. Jag har en villa som jag ärvde av mina föräldrar på en lantlig tomt. En tid efter att huset byggdes gjordes en tillbyggnad utan tillstånd. Vi har betalat IBI som urban i mer än 20 år. Är min fastighet laglig?
Betalningen av IBI är uteslutande en skattefråga. Det har inget att göra med en byggnads laglighet. Det är en stadsplaneringsfråga. Bara för att de existerar är alla byggnader skyldiga att betala IBI, även om de är olagliga. Att betala skatten ger dock inte ägaren några rättigheter. Ett olagligt hus måste betala samma IBI som ett helt lagligt hus. Den enda skillnaden är att det förstnämnda kan bli föremål för kraftiga påföljder - eller till och med rivning beroende på fallet - och det sistnämnda inte.
2. Jag har också lagfarten undertecknad inför en notarie, räcker det?
Jag är ledsen att behöva berätta för dig att lagfarten för en fastighet endast identifierar ägaren till den fastigheten, men inget mer. Naturligtvis är det bra och nödvändigt att ha det. Men i sig har den inget värde ur stadsplaneringens laglighetssynpunkt.
3. Det är bra att mina föräldrar vidtog försiktighetsåtgärden att registrera den i fastighetsregistret.
Även om registrering i fastighetsregistret är ett viktigt steg framåt, är det ingen garanti för någonting. Det finns många olagliga byggnader registrerade i fastighetsregistret. För att registrera en olaglig byggnad, om de nödvändiga tidsfristerna har löpt ut, krävs endast ett intyg om ålder och yta. Med detta dokument kommer notarien att utfärda deklarationen om nybyggnation och du kommer att kunna registrera din fastighet i fastighetsregistret. Detta borde inte vara fallet, men så är det faktiskt. Faktum är att registrering inte ens är obligatoriskt enligt lag. Det är mycket praktiskt att ha en fastighet registrerad, eftersom det ger viktiga garantier till ägaren, men när det gäller lagligheten i stadsplaneringen skulle det bara vara ytterligare en indikation.
4. Men om vi betalar IBI, vi har en handling från notarien och mitt hus är registrerat i registret, hur kan jag då veta om min fastighet är laglig?
Du måste ta reda på om fastigheten någonsin har haft en licens för första inflyttning. Fram till för några år sedan kallades Licencia de Primera Ocupación även för Cédula de Habitabilidad. Alla bostäder som byggs i enlighet med de steg som fastställs i lagstiftningen får efter färdigställandet sin licens för första inflyttning. Detta innebär att de enligt administrationen är lämpliga att användas i enlighet med villkoren i den licens som de ansökt om.
Det kan hända att du vid något tillfälle har haft en licens för första inflyttning, men att den nu har löpt ut. Om så är fallet behöver du inte oroa dig. Att förnya din licens för att ockupera är en mycket enkel, snabb och billig process. Allt du behöver göra är att ansöka om en förnyelse av Occupancy Licence och tillhandahålla den dokumentation som vi kommer att förse dig med. Kom ihåg att detta förenklade förfarande endast är giltigt för andra eller efterföljande ockupationer.
Först och främst kan du kontrollera fastighetens originaldokumentation. Troligtvis kommer en kopia av licensen för första inflyttning att bifogas resten av dokumenten. Kom ihåg att det också kan kallas Cédula de Habitabilidad eller till och med Cédula de Habitabilidad de Primera Ocupación. För det andra kan du kontrollera den fullständiga texten i fastighetens lagfart. I många fall görs en hänvisning till licensen. Om du inte heller får reda på något nytt kan du försöka begära information om din fastighet från fastighetsregistret.
Om du efter allt detta inte hittar någon information om licensen kan du bara fråga på stadshuset. De bör ha en kopia som förvaras tillsammans med originalfilen, även om det kan ta lite tid att hitta den. Om du har svårigheter med något av dessa steg kan du ge oss en kopia av all dokumentation du har så gör vi dessa förfrågningar åt dig.
Om ditt hus aldrig har haft en First Occupancy Licence är den enda lösningen att reglera denna situation. En legaliseringsfil måste upprättas. I det här läget är det oundvikligt att ta itu med den mest känsliga punkten: alla konstruktioner kan inte legaliseras. Dessutom, beroende på hur allvarligt fallet är, kan kostnaden för att legalisera ett hus vara betydande. Varje fall måste studeras individuellt för att avgöra om det är genomförbart eller värt investeringen.
Nästa steg är att kontrollera om den fastighet som ska legaliseras uppfyller de tillämpliga bestämmelserna. Om svaret är ja, måste du hitta en registrerad arkitekt och presentera ett legaliseringsärende i stadshuset. Om så inte är fallet måste man undersöka om det är möjligt att uppfylla bestämmelserna genom renoveringsarbeten. Om så är fallet måste ett reformprojekt och en legaliseringsfil för den reformerade fastigheten upprättas. Därefter ska de båda dokumenten presenteras tillsammans i stadshuset. När det inte heller är möjligt att uppfylla bestämmelserna genom att utföra renoveringsarbeten återstår det bara att undersöka den exakta orsaken till denna omöjlighet och bedöma om det finns alternativ.
