Al comprar una propiedad privada y antes de preparar los documentos de venta, es una práctica común preparar un contrato entre el comprador y el vendedor, tal contrato se conoce como contrato preliminar. Aunque no es obligatorio preparar este documento, pero lo hacen los vendedores que también ejercen como profesionales inmobiliarios.
Cualquier documento privado preparado para la venta y compra de una propiedad es considerado válido por la ley. Si una persona firma un contrato de este tipo, está obligada a cumplir las exigencias de cada cláusula.
Por lo tanto, es esencial buscar asesoramiento adecuado y válido antes de que cualquier persona firme dichos documentos. El notario no desempeña ningún papel en el proceso, pero puede ofrecer información valiosa y eliminar todo tipo de dudas. El notario siempre sugiere que no se firmen documentos si no se entienden bien las cosas o si las partes implicadas tienen dudas.
Si el vendedor es un profesional inmobiliario, entonces su agente o gerente firmará el documento y si no hay nadie presente, firmará el propio profesional. Si se trata de un particular, el documento deberá ir firmado por todos los propietarios del inmueble.
Si la propiedad se comparte entre cónyuges, ambos deberán firmar el documento. Deben hacerlo si la propiedad es privada. En caso de que el vendedor haya otorgado poder a otra persona para que firme los documentos, deberá presentar los documentos originales en los que figure como apoderado o albacea.
Si el propietario original ha fallecido y tiene un heredero, entonces el heredero tendrá que presentar todos los documentos requeridos en los que conste que es el propietario del inmueble. Si una persona tiene dudas, siempre es aconsejable acudir a un notario y aclararlas.
Antes de comprar una propiedad, hay que comprobar todos los antecedentes relativos a impuestos pendientes, ejecuciones hipotecarias o litigios. En caso de hipoteca, el comprador tendrá que averiguar si debe subrogarse. Si el comprador decide hacerse cargo de las hipotecas anteriores sobre la propiedad, deberá recabar más información sobre las mismas, especialmente sobre el tipo de interés de la hipoteca anterior. También deberá informarse adecuadamente sobre el plazo de amortización.
Si la propiedad es parte de una comunidad entonces las cuotas tienen que ser pagadas sin falta, también debe averiguar si estos pagos han sido todos liquidados y no hay nada atrasado. Cuando se trata de estos pagos debe averiguar si están validados por la comunidad y cuál es la frecuencia de pago.
El precio de la vivienda también se menciona claramente en el contrato. Si se produce un retraso en el pago, también se mencionará en él el método para solucionarlo. Cuando se haya preparado el contrato, el vendedor tendrá que hacer un pago inicial como señal, esto también se mencionará en el contrato.
Un instrumento notarial no es más que un documento que se presenta ante el notario. En España este tipo de documento es poco frecuente y sólo se utiliza para casos especiales. En los casos habituales, este documento no es obligatorio para llevar a cabo una compraventa de un inmueble. Sin embargo, los expertos legales afirman que este documento debe prepararse, ya que refuerza las cosas.
Las dos partes implicadas en el trato deben presentar documentos en los que conste que están de acuerdo con la compraventa de la propiedad en cuestión. A continuación, el notario dará fe de los documentos y se iniciará el procedimiento.
El papel del notario no es sólo dar fe de la venta, sino también asegurarse de que se lleva a cabo de conformidad con las cláusulas mencionadas en el documento.
Se verificará la identidad del vendedor y del comprador para evitar cualquier forma de fraude. Así, ambas partes tendrán que presentar los documentos adecuados para validar la misma.
El notario también realiza una comprobación del título de propiedad del inmueble. La titularidad del inmueble quedará registrada en un documento público.
También se pedirá al vendedor que aclare si la propiedad que se vende es su residencia habitual. Si es así, en el caso de una pareja casada, el otro cónyuge tiene que dar su consentimiento por escrito para la venta de la propiedad.
El vendedor también tiene que facilitar información al notario si la propiedad que se va a vender carece de ocupantes o arrendatarios.
El comprador debe pedir al vendedor que facilite información sobre los pagos efectuados a la comunidad si la propiedad forma parte de una. Los pagos deben estar al día sin nada pendiente.
El notario exigirá al vendedor que facilite el número de registro de la propiedad. Una vez verificado el documento de compraventa, el notario deberá facilitar los datos del comprador a las autoridades de Catastro.
El vendedor tendrá que proporcionar un certificado que muestre los niveles de eficiencia energética de la propiedad, una copia del mismo también deberá ser proporcionada a la parte compradora.
El vendedor también tendrá que proporcionar un certificado de ocupación, la autenticidad de este certificado será comprobada por el notario.
Ciertas regiones de España obligan a que el inmueble reciba una inspección técnica adecuada. También se informará al comprador sobre el resultado de la inspección en cuanto a si ha superado todos los controles.
El notario también llevará a cabo una investigación detallada sobre cómo se ha pagado la propiedad. El notario recopilará todos los números de cuentas bancarias en las que se hayan realizado transacciones relacionadas con la propiedad. En caso de que la venta del inmueble esté sujeta al IVA, se hará constar en los documentos.
Si el vendedor desea aplazar el precio, el notario informará al comprador de los posibles riesgos de seguir adelante con la operación.
El notario también informará al vendedor de los posibles incumplimientos ocultos y de que el vendedor debe ocuparse de ellos inmediatamente.
El notario también informará a la parte compradora de que debe abonar el impuesto de compraventa, el impuesto de actos jurídicos documentados o el pago de la transferencia de activos. Todo este proceso puede ser realizado por el notario si así lo desean los compradores.
El notario es un profesional que se ocupa de estos asuntos legales y ofrece asesoramiento gratuito. El notario tampoco tiene prejuicios e informa a ambas partes por igual sobre los procedimientos y el resultado. Por lo tanto, cualquiera de las partes no debería dudar en pedir consejo al notario cuando sea necesario.
Una vez adquirida la propiedad mediante la documentación adecuada, el siguiente paso es la gestión de los documentos legales
Pago de impuestos
La parte compradora tiene que pagar los impuestos en el plazo de un mes, de lo contrario puede tener que pagar multas.
Registrar la propiedad
Los documentos preparados por el notario deben entregarse en el Registro de la Propiedad. Esto debe hacerse lo más rápido posible, ya que evitará que el vendedor pueda hacer cualquier tipo de reclamación en el futuro.
También debe tener en cuenta que el documento auténtico tiene que presentarse en el Registro de la Propiedad con una copia autorizada. Tendrá que seguir un plazo para entregar la copia compulsada que deberá tener la firma del notario y después realizar los pagos correspondientes al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Después de que todos los documentos hayan sido verificados por las autoridades, la propiedad se transfiere legalmente a nombre del comprador. El notario entregará entonces al comprador su copia del documento. El notario se encarga de gestionar todos los documentos legales y de verificarlos.
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