CONSTRUCCIÓN Y PROMOCIÓN
Retraso en la entrega de vivienda en construcción
En las edificaciones de obra nueva es habitual firmar arras antes de que finalice la construcción, ir haciendo entregas a cuenta del precio final y pactar un plazo de entrega. Pero... ¿qué pasa si el promotor se demora?
Retraso. En las compraventas de vivienda sobre plano, la ley protege al comprador de la vivienda. Así, en caso de retraso en la entrega, éste podrá resolver el contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta –impuestos incluidos – más los intereses legales, o bien conceder una prórroga al promotor. Apunte. En tal caso, dicha prórroga se hará constar en una cláusula adicional al contrato, indicando la nueva fecha de fin de la construcción y entrega de la vivienda.
Interpretación de la norma
¿Qué dicen los jueces? En base a lo anterior, los tribunales interpretan que el mero retraso (por leve que sea) en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado constituye un incumplimiento del vendedor que faculta al comprador para resolver el contrato. ¡Atención! Vea algunos argumentos en los que se han basado para justificarlo:
Plazo mínimo . Resultaría injusto estipular un plazo de tiempo concreto para determinar si el incumplimiento del vendedor es lo suficientemente grave como para justificar la resolución del contrato, ya que ello implicaría darle un tiempo extra para cumplir sus obligaciones y, por tanto, rompería el equilibrio del contrato.
Impedimentos urbanísticos . Asimismo, aunque el retraso se deba a trámites burocráticos y los cause un tercero distinto al promotor (como el otorgamiento de una licencia, por ejemplo), se considera igualmente incumplimiento esencial y permite la resolución del contrato. Apunte. Y ello porque quien fija el plazo de entrega es el mismo promotor, que debe conocer las dificultades propias de esta actividad y, por tanto, tiene que prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir sus compromisos.
Denegado. Ahora bien, para poder reclamar la resolución del contrato y la devolución de cantidades, el comprador también debe actuar de buena fe. Vea algunas situaciones en las que no se le ha dado la razón.
Mala fe y abuso de derecho
Caso 1.El comprador aprovecha un leve retraso para solicitar la resolución. Tras examinar el contrato, el tribunal determinó que no cabe la resolución de la compraventa de una vivienda por el mero hecho de retraso en la entrega cuando queda probado que las partes no quisieron dar al plazo de entrega un carácter esencial. Apunte. En este caso, se tuvo en consideración la actitud meramente oportunista y contraria a la buena fe del comprador, pues quiso hacer pasar por incumplimiento un pequeño retraso cuando en realidad fue él quien cambió de idea.
Caso 2.Se pactó una cláusula penal en caso de retraso. Al analizar el contrato, el juez constató que éste preveía expresamente la posibilidad de retrasarse en la entrega con unos requisitos concretos y pactando las consecuencias que ello tendría. Apunte. Así, en aplicación del contrato y dándose todos los requisitos, se estimó que no cabía la resolución (el promotor cumplió lo estipulado en la cláusula penal).
Caso 3.El derecho a resolver se ejercita tarde. El comprador ejercitó su derecho después de ser informado de que la vivienda estaba terminada y en disposición de ser entregada, aun después de la fecha estipulada para ello. Apunte. El tribunal valoró que lo esencial del contrato era la entrega del inmueble y que, aunque tarde, el constructor estaba en disposición de cumplir cuando el comprador solicitó la resolución. Por ello, consideró que no cabía dicha resolución. Como mucho, en un caso así se podría pedir un resarcimiento por los daños causados por el retraso, si se demostrasen.
El mero retraso en la entrega de una vivienda en construcción da lugar a la posibilidad de resolver el contrato con devolución de las cantidades entregadas más gastos e intereses, salvo que pueda probarse mala fe en el comprador.
