BOUW EN PROMOTIE
Vertraging in de oplevering van woningen in aanbouw
In nieuwbouwwoningen is het gebruikelijk om een voorschot te tekenen voordat de bouw af is, leveringen te doen op basis van de eindprijs en een leveringstermijn af te spreken. Maar... wat gebeurt er als de promotor te laat is?
Vertraging. Bij off-plan woningverkopen beschermt de wet de huizenkoper. Zo kan deze laatste, in geval van vertraging in de levering, het contract beëindigen met terugbetaling van de op rekening geleverde bedragen – inclusief belastingen – plus wettelijke rente, of een verlenging toekennen aan de promotor. Opmerking. In dat geval wordt deze verlenging vastgelegd in een aanvullende clausule bij het contract, waarin de nieuwe datum van voltooiing van de bouw en oplevering van de woning wordt vermeld.
Interpretatie van de norm
Wat zeggen de rechters? Op grond van het voorgaande interpreteert de rechtbank dat de enkele vertraging (hoe gering ook) bij de oplevering van de woning ten opzichte van hetgeen is overeengekomen een wanprestatie van de verkoper vormt die de koper machtigt de overeenkomst te ontbinden. Aandacht! Zie enkele argumenten waarop ze zijn gebaseerd om het te rechtvaardigen:
Minimale looptijd . Het zou oneerlijk zijn om een specifieke periode te bepalen om te bepalen of de schending van de verkoper ernstig genoeg is om de beëindiging van het contract te rechtvaardigen, aangezien dit zou betekenen dat hij extra tijd krijgt om zijn verplichtingen na te komen en daarom het evenwicht van de contract.
Stedelijke belemmeringen . Evenzo, zelfs als de vertraging te wijten is aan bureaucratische procedures en wordt veroorzaakt door een andere derde partij dan de promotor (zoals bijvoorbeeld het verlenen van een licentie), wordt dit ook beschouwd als een fundamentele schending en maakt het de beëindiging van het contract mogelijk. Opmerking. En dit komt omdat de ontwikkelaar zelf degene is die de leveringstermijn bepaalt, die zich bewust moet zijn van de moeilijkheden die inherent zijn aan deze activiteit en daarom moet anticiperen op de omstandigheden en ervoor moet zorgen dat hij zijn verplichtingen kan nakomen.
Geweigerd. Om echter de ontbinding van het contract en de teruggave van bedragen te vorderen, moet de koper ook te goeder trouw handelen. Bekijk enkele situaties waarin u geen reden hebt gekregen.
Kwade trouw en rechtsmisbruik
Geval 1. De koper profiteert van een kleine vertraging om de oplossing aan te vragen. Na bestudering van de overeenkomst stelt de rechter vast dat er geen ruimte is voor ontbinding van de verkoop van een woning vanwege het enkele feit van vertraging in de oplevering wanneer blijkt dat partijen de opleveringstermijn geen essentieel karakter hebben willen geven. Opmerking. In dit geval werd rekening gehouden met de louter opportunistische houding en in strijd met de goede trouw van de koper, aangezien hij een kleine vertraging wilde laten doorgaan als niet-naleving, terwijl hij in feite degene was die van gedachten veranderde.
Casus 2. Bij vertraging is een boetebeding overeengekomen. Bij het analyseren van het contract constateerde de rechter dat het uitdrukkelijk voorzag in de mogelijkheid om de levering met specifieke eisen uit te stellen en om overeenstemming te bereiken over de gevolgen die dit zou hebben. Opmerking. Dus, in toepassing van het contract en gezien alle vereisten, werd geschat dat de oplossing niet mogelijk was (de promotor voldeed aan de bepalingen van de boeteclausule).
Geval 3. Het recht om op te lossen wordt te laat uitgeoefend. De koper oefende zijn recht uit nadat hij ervan op de hoogte was gebracht dat de woning klaar was en opgeleverd kon worden, ook na de vooropgestelde datum. Opmerking. De rechtbank was van mening dat de essentie van het contract de levering van het onroerend goed was en dat de bouwer, hoewel laat, in staat was om hieraan te voldoen toen de koper om de oplossing vroeg. Daarom was het van mening dat genoemde resolutie niet passend was. Hoogstens zou in een geval als dit vergoeding kunnen worden gevraagd voor de door de vertraging veroorzaakte schade, indien deze werd bewezen.
De enkele vertraging in de oplevering van een woning in aanbouw geeft aanleiding tot ontbinding van de overeenkomst met terugbetaling van de geleverde bedragen vermeerderd met kosten en rente, tenzij de kwade trouw van de koper kan worden bewezen.
