Retard de livraison des logements en construction

CONSTRUCTION ET PROMOTION

Retard dans la livraison des logements en construction

Dans les nouveaux bâtiments de construction, il est courant de signer un acompte avant la fin de la construction, d'effectuer des livraisons sur le prix final et de convenir d'un délai de livraison. Mais... que se passe-t-il si le promoteur est en retard ?

Retard. Dans les ventes de logements sur plan, la loi protège l'acquéreur. Ainsi, en cas de retard de livraison, ce dernier pourra résilier le contrat avec remboursement des sommes livrées à titre d'acompte – taxes comprises – majoré des intérêts légaux, ou accorder un délai au promoteur. Note. Dans un tel cas, ladite prolongation sera consignée dans un avenant au contrat, indiquant la nouvelle date d'achèvement de la construction et de livraison du logement.

Interprétation de la norme

Que disent les juges ? Sur la base de ce qui précède, les tribunaux interprètent que le simple retard (aussi minime soit-il) dans la livraison du logement par rapport à ce qui avait été convenu constitue un manquement du vendeur autorisant l'acheteur à résilier le contrat. Attention! Voir quelques arguments sur lesquels ils se sont appuyés pour le justifier :

  • Durée minimale . Il serait injuste de prévoir un délai précis pour déterminer si le manquement du vendeur est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat, car cela impliquerait de lui accorder un délai supplémentaire pour remplir ses obligations et, par conséquent, romprait l'équilibre du contracter.

  • Entraves urbaines . De même, même si le retard est dû à des procédures bureaucratiques et est causé par un tiers autre que le promoteur (comme l'octroi d'une licence, par exemple), il est également considéré comme un manquement fondamental et permet la résiliation du contrat. Note. Et c'est parce que c'est le promoteur lui-même qui fixe le délai de livraison, qui doit être conscient des difficultés inhérentes à cette activité et, par conséquent, doit anticiper les circonstances et s'assurer qu'il peut tenir ses engagements.

Refusé. Toutefois, pour prétendre à la résiliation du contrat et à la restitution des sommes, l'acheteur doit également agir de bonne foi. Voir certaines situations dans lesquelles on ne vous a pas donné la raison.

Mauvaise foi et abus de droit

Cas 1. L'acheteur profite d'un léger délai pour demander la résolution. Après examen du contrat, le tribunal a déterminé qu'il n'y a pas de place pour la résolution de la vente d'un logement du seul fait d'un retard de livraison lorsqu'il est prouvé que les parties n'ont pas voulu donner au délai de livraison un caractère essentiel. Note. Dans ce cas, l'attitude simplement opportuniste et contraire à la bonne foi de l'acheteur a été prise en compte, puisqu'il a voulu faire passer un petit retard pour une non-conformité alors qu'en fait c'est lui qui a changé d'avis.

Cas 2. Une clause pénale a été convenue en cas de retard. Lors de l'analyse du contrat, le juge a constaté qu'il prévoyait expressément la possibilité de retarder la livraison avec des exigences spécifiques et s'est entendu sur les conséquences que cela aurait. Note. Ainsi, en application du contrat et compte tenu de toutes les exigences, il a été estimé que la résolution n'était pas possible (le promoteur a respecté les stipulations de la clause pénale).

Cas 3. Le droit de résolution est exercé tardivement. L'acheteur a exercé son droit après avoir été informé que la maison était terminée et prête à être livrée, même après la date stipulée à cet effet. Note. Le tribunal a estimé que l'essence du contrat était la livraison du bien et que, bien que tardive, le constructeur était en mesure de se conformer lorsque l'acheteur a demandé la résolution. Par conséquent, il a considéré que ladite résolution ne convenait pas. Tout au plus, dans un cas comme celui-ci, une indemnisation pourrait-elle être demandée pour les dommages causés par le retard, s'ils étaient avérés.

Le simple retard de livraison d'un logement en construction ouvre la possibilité de résilier le contrat avec remboursement des sommes livrées majorées des frais et intérêts, sauf à prouver la mauvaise foi de l'acquéreur.

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