Betekenis van "Asiento Registral" en typen in het Spaanse eigendomsregister

Wanneer zich een gebeurtenis of omstandigheid voordoet die van invloed is op de rechten die in het kadaster geregistreerd kunnen worden, wordt dit in het kadaster vastgelegd door middel van een registervermelding, die de vorm kan aannemen van een inschrijving of aantekening, afhankelijk van het doel.

In dit artikel zullen we bekijken waaruit een inschrijvingsvermelding bestaat, welke soorten er bestaan en welke vereisten nodig zijn om deze te maken.

Waaruit bestaat een registratievermelding?

Een registratievermelding is elke inscriptie of aantekening die in het Kadaster wordt geregistreerd en omvat elke titel, feit, handeling of omstandigheid die de inscribeerbare goederen en rechten beïnvloedt.

Een inschrijving in het register wordt elke keer gegenereerd wanneer een persoon een inschrijfbare titel in het register inschrijft, en geeft aanleiding tot bepaalde hypothecaire gevolgen, die in elk geval anders zijn.

Tegenwoordig kunnen inschrijvingen in het register zowel schriftelijk als elektronisch zijn.

Wat zijn de kenmerken van inschrijvingen in het register?

Registervermeldingen kunnen zijn:

• Hoofd- of bijboekingen zijn:
  1. Een inschrijving is hoofdinschrijving wanneer deze een eigen entiteit heeft en als basis dient voor het maken van andere inschrijvingen.
  2. Aan de andere kant is een vermelding accessoir wanneer deze afhankelijk is van een eerdere hoofdvermelding, waarop deze gebaseerd is.
• Definitief of voorlopig:
  1. Definitieve inschrijvingen zijn bedoeld om permanent te zijn, en hebben daarom geen vervaldatum en gaan niet teniet door het verstrijken van de tijd, hoewel dit niet verhindert dat ze kunnen worden geannuleerd of tenietgaan als er later een ander recht wordt geregistreerd dat onverenigbaar is met dat recht. Een inschrijving is bijvoorbeeld definitief.
  2. Aan de andere kant zijn inschrijvingen voorlopig als ze al gecreëerd zijn met een verjaringstermijn, zoals het geval is bij een preventieve aantekening.
• Positief of negatief:
  1. Een aantekening bij een registratie is positief als deze rechten erkent en creëert.
  2. Ze zijn negatief in het tegenovergestelde geval, d.w.z. wanneer ze rechten tenietdoen.

Welk type aantekening in het register kan het zijn?

Inschrijvingen worden geregeld in de Hypotheekwet, die wordt uitgewerkt in het Hypotheekreglement, waarvan de artikelen 41 tot en met 43 de verschillende soorten inschrijvingen beschrijven:

Indieningsvermelding

De indieningsvermelding is de vermelding die de ambtenaar van de burgerlijke stand in het register maakt wanneer iemand een titel ter registratie aanbiedt, vandaar de naam.

De depotinschrijving registreert het exacte tijdstip waarop de titel in het register wordt ingeschreven, wat van cruciaal belang is bij beslissingen in het geval van een conflict tussen verschillende geregistreerde rechten, aangezien het voorrangsprincipe betekent dat het eerdere recht voorrang heeft op het latere.

De registratiehouder kent een volgnummer toe aan elke nieuwe depotinschrijving en een korte uitleg over de inhoud van de titel.

De geldigheidsduur van een depotinschrijving is 60 dagen, hoewel deze periode in bepaalde gevallen verlengd kan worden.

De depotgegevens moeten ten minste de volgende informatie bevatten:

• Identificatiegegevens van de persoon die de titel indient.
• Tijdstip van indiening.
• Type titel, datum en ondertekeningsautoriteit.
• Het recht in de te registreren titel.
• Aard van het eigendom (stedelijk, landelijk, etc.) of van het zakelijke recht.
• Gegevens over de identiteit van de persoon ten gunste van wie de inschrijving wordt gedaan.
• Handtekening van de registratiehouder en van de presentator, indien van toepassing.

Inschrijving

De inschrijving in het register is de belangrijkste en definitieve inschrijving waarin de creatie, wijziging of overdracht van een zakelijk recht op een onroerend goed formeel en plechtig wordt vastgelegd.

Deze inschrijving wordt gedaan in de registratieboeken en gaat teniet wanneer deze wordt doorgehaald of wanneer de overdracht van het geregistreerde recht ten gunste van een andere persoon wordt geregistreerd.

Een inschrijving in het register moet de volgende informatie bevatten

• Aard, locatie en grenzen van het onroerend goed waarop de inschrijving betrekking heeft.
• Aard, omvang en voorwaarden van het zakelijk recht waarop de inschrijving betrekking heeft.
• Voorgaand recht waarop het in te schrijven recht betrekking heeft.
• Persoon ten gunste van wie de inschrijving geschiedt.
• Te registreren titel, datum en ordonnateur.
• Handtekening en datum.

Preventieve aantekening

Er zijn definitieve aantekeningen, zoals de registratie, en voorlopige aantekeningen, zoals de preventieve aantekening, die al geboren is met de roeping om te verdwijnen om plaats te maken voor een ander type definitieve aantekening.

Het doel van de preventieve aantekening is om een aantekening of kennisgeving van een recht in wording achter te laten, zodat het kan profiteren van de publiciteit van het register terwijl het wordt geconsolideerd.

Een preventieve aantekening is een hoofd- en positieve aantekening, aangezien het rechten creëert, en de aard ervan varieert van geval tot geval, afhankelijk van het specifieke type aantekening in kwestie. Het kan bijvoorbeeld gaan om een aantekening van een vordering, van een erfrecht, van een krediet, van een beslag, enz.

Wat betreft de duur wordt de preventieve aantekening geannuleerd wanneer deze een registratie wordt (wanneer het recht geconsolideerd wordt) of door het verstrijken van de periode van 4 jaar, hoewel deze periode in bepaalde gevallen verlengd kan worden.

Doorhaling

Een annuleringstempel vernietigt een eerdere vermelding bestaande uit een registratie of een preventieve aantekening.

De annulering is geen hoofdboeking, maar een bijboeking. De annulering is afhankelijk van een andere vermelding die erdoor beïnvloed wordt. Het is definitief en negatief, omdat het rechten teniet doet, in plaats van ze te creëren.

Afhankelijk van de omvang van de annulering, kan de annuleringsboeking volledig of gedeeltelijk zijn.

De doorhaling kan zelfs zonder toestemming van de registrant of tegen zijn wil worden doorgevoerd, bijvoorbeeld wanneer deze voortvloeit uit een wettelijke bepaling.

Niet alle vermeldingen of preventieve aantekeningen kunnen worden geannuleerd door middel van een annuleringsvermelding: vermeldingen als gevolg van een gerechtelijk bevel moeten worden geannuleerd door middel van een executoriale titel.

Kantlijn

De folio's van het register hebben een marge die speciaal bedoeld is voor het maken van aantekeningen over omstandigheden, feiten, verwijzingen, enz. die enige relevantie kunnen hebben voor de geregistreerde rechten. Deze aantekeningen zijn de kanttekeningen, en kunnen alleen worden gemaakt wanneer de wet dit beveelt of toestaat.

De kanttekening is een bijvoegsel, omdat het afhankelijk is van een eerdere aantekening waarop het gebaseerd is.

Hoe worden verschillen tussen vermeldingen in het register en de werkelijkheid gecorrigeerd?

Er wordt verondersteld dat de inschrijvingen in het register juist zijn, want als dat niet zo zou zijn, zou het registratiesysteem zinloos zijn en zou het openbaarheidsbeginsel, dat het recht van de inschrijver tegen alle anderen beschermt, oneerlijk zijn.

Elk systeem kan echter gebreken vertonen, en het registersysteem is daarop geen uitzondering, zodat er soms discrepanties kunnen zijn tussen de informatie in het register en de werkelijkheid buiten het register.

Om oneerlijke situaties te voorkomen, die voornamelijk veroorzaakt worden door het feit dat het geregistreerde recht voorrang heeft op het niet-geregistreerde recht, voorziet de wet in mechanismen om dergelijke discrepanties te corrigeren.

Afhankelijk van de oorzaak van de discrepantie kan deze op de volgende manieren gecorrigeerd worden:

Rechtzetting van de fout

Het probleem kan worden opgelost door simpelweg de foutieve informatie in het register te rectificeren, maar dit moet wel gebeuren:

• Door de registrar zelf, als het een materiële fout is en de geregistreerde titel in het Register staat, zodat deze geraadpleegd kan worden. Of wanneer er een andere omstandigheid is waardoor de rectificatie direct kan worden uitgevoerd zonder dat de Geregistreerde hoeft te worden geraadpleegd of om toestemming hoeft te worden gevraagd.
• Met instemming van alle betrokken partijen, als het om een begripsfout gaat, en buiten de in de vorige paragraaf genoemde gevallen.

Vrijgave van bezwaringen of annulering van bezwaringen

De discrepantie kan ook worden gecorrigeerd door middel van een annulering of vrijgave van bezwaringen, als de oorzaak is dat een last of recht op het geregistreerde eigendom is verdwenen.

Domeindossier

Als de oorzaak van de discrepantie ligt in het gebrek aan registratie van tussentijdse overdrachten tussen de geregistreerde overdracht en de feitelijke overdracht die uit de werkelijkheid voortvloeit, is de oplossing de expediente de dominio.

Deze procedure kan ook gebruikt worden om een eigendom te registreren dat nog niet in het kadaster is ingeschreven of om een fout in de geregistreerde oppervlakte te corrigeren.

Hoe kunnen discrepanties in de inschrijvingen worden vermeden?

Om de hierboven besproken discrepanties te voorkomen, is het systeem zo georganiseerd dat de ambtenaar van de burgerlijke stand en de notaris moeten samenwerken en ervoor moeten zorgen dat de gegevens in het kadaster overeenkomen met die in het kadaster.

In feite moet bij de inschrijvingen in het kadaster vermeld worden of het eigendom gecoördineerd is met het kadaster, op voorwaarde dat de ambtenaar van de burgerlijke stand hiervan op de hoogte is.

Dit is het geval sinds de goedkeuring van Wet 11/2023, van 8 mei, over de omzetting van richtlijnen van de Europese Unie, die onder andere de digitalisering van notariële en registratiehandelingen tot doel had.