Het legaliseren van een woning zonder vergunning is een van de meest voorkomende en ingewikkelde problemen die wij bij Arquitectura Legal oplossen. Enkele van de meest typische voorbeelden zijn twee flats die van binnen zijn samengevoegd, een geïsoleerd huis op een landelijk perceel, het sluiten van een klein terras om de woning uit te breiden, of zelfs een flat die is verbouwd tot kantoor en weer is verhuurd als woning. Bovendien duikt dit probleem vaak op het meest ongelegen moment op: tijdens een verkoop of aankoop, midden in een erfenis of bij het aanvragen van de elektriciteitsvoorziening voor onze nieuwe woning.
Hier zijn verschillende gevallen die op de werkelijkheid lijken om vast te stellen of uw huis legaal is.
1. Ik heb een vrijstaand huis dat ik van mijn ouders geërfd heb op een rustiek stuk grond. Enige tijd nadat het gebouwd was, werd er een aanbouw gemaakt zonder vergunning. We betalen al meer dan 20 jaar IBI als stedelijk, is mijn woning legaal?
De betaling van IBI is uitsluitend een fiscale kwestie. Het heeft niets te maken met de wettigheid van een gebouw. Dat is een kwestie van stadsplanning. Alleen omdat ze bestaan, zijn alle gebouwen verplicht om IBI te betalen, zelfs als ze illegaal zijn. Het betalen van de belasting geeft de eigenaar echter geen rechten. Een illegaal huis moet dezelfde IBI betalen als een volledig legaal huis. Het enige verschil is dat het eerste onderhevig is aan zware boetes - of zelfs sloop, afhankelijk van het geval - en het tweede niet.
2. Ik heb ook de eigendomsakte bij een notaris laten tekenen, is dat genoeg?
Nou, het spijt me u te moeten vertellen dat het eigendomsbewijs van een woning alleen de eigenaar van die woning identificeert, maar meer niet. Natuurlijk is het goed en noodzakelijk om het te hebben. Maar op zichzelf heeft het geen waarde vanuit het oogpunt van stedenbouwkundige wettigheid.
3. Het is goed dat mijn ouders de voorzorgsmaatregel hebben genomen om het te laten registreren in het Kadaster.
Hoewel registratie in het Kadaster een belangrijke stap voorwaarts is, is het geen garantie. Er zijn veel illegale bouwwerken geregistreerd in het Kadaster. Om een illegaal gebouw te registreren is, als de benodigde termijnen zijn verstreken, alleen een Certificaat van Ouderdom en Oppervlakte nodig. Met dit document zal de notaris de Verklaring van Nieuwbouw afgeven en kunt u uw eigendom inschrijven in het Kadaster. Dit zou natuurlijk niet het geval moeten zijn, maar het is wel de realiteit. Registratie is zelfs niet wettelijk verplicht. Het is erg handig om een eigendom te laten registreren, omdat het de eigenaar belangrijke garanties biedt, maar in termen van stedenbouwkundige wettigheid zou het slechts een indicatie zijn.
4. Maar als we IBI betalen, we hebben een akte van de notaris en mijn huis is geregistreerd in het register, hoe kan ik dan weten of mijn eigendom legaal is?
U moet uitzoeken of het eigendom ooit een Licence of First Occupation (vergunning voor eerste bewoning) heeft gehad. Tot een paar jaar geleden werd de Licencia de Primera Ocupación ook wel Cédula de Habitabilidad genoemd. Alle woningen die gebouwd zijn volgens de stappen die in de wetgeving zijn vastgelegd, krijgen na voltooiing hun Licentie van Eerste Bewoning. Dit betekent dat ze volgens de overheid geschikt zijn om gebruikt te worden volgens de voorwaarden van de aangevraagde vergunning.
Het kan gebeuren dat u op een bepaald moment een Licence of First Occupancy hebt gehad, maar dat deze nu verlopen is. Als dit het geval is, hoeft u zich geen zorgen te maken. Het verlengen van uw Bewoningsvergunning is een zeer eenvoudig, snel en goedkoop proces. Het enige wat u hoeft te doen, is een aanvraag indienen voor de verlenging van de Licence of Occupancy en de documentatie te verstrekken die wij u zullen geven. Vergeet niet dat deze vereenvoudigde procedure alleen geldig is voor tweede of volgende beroepen.
Allereerst kunt u de originele documentatie van de woning controleren. Hoogstwaarschijnlijk is een kopie van de Licence of First Occupancy bij de rest van de documenten gevoegd. Vergeet niet dat het ook Cédula de Habitabilidad of zelfs Cédula de Habitabilidad de Primera Ocupación genoemd kan worden. Ten tweede kunt u de volledige tekst van de eigendomsakte van het onroerend goed controleren. In veel gevallen wordt er verwezen naar de Licence. Als u ook niets nieuws kunt vinden, probeer dan informatie over uw eigendom op te vragen bij het Kadaster.
Als u na dit alles geen informatie over de Licence kunt vinden, kunt u alleen nog maar navraag doen op het gemeentehuis. Zij zouden een kopie bij het originele dossier moeten hebben, hoewel het even kan duren voordat u die vindt. Als u problemen ondervindt bij een van deze stappen, kunt u ons een kopie geven van alle documentatie die u hebt en dan zullen wij deze onderzoeken voor u uitvoeren.
Als uw huis nooit een Eerste Bewoningsvergunning heeft gehad, is de enige oplossing om deze situatie te regulariseren. Er moet een legalisatiedossier worden opgesteld. Op dit punt is het onvermijdelijk om het meest delicate punt onder ogen te zien: niet alle constructies kunnen gelegaliseerd worden. Bovendien kunnen, afhankelijk van de ernst van het geval, de kosten voor het legaliseren van een huis aanzienlijk zijn. Elk geval moet individueel bestudeerd worden om te bepalen of het haalbaar of de investering waard is.
De volgende stap is om te controleren of de te legaliseren woning voldoet aan de geldende regelgeving. Als het antwoord ja is, moet u een geregistreerde architect zoeken en een legalisatiedossier indienen op het gemeentehuis. Als dit niet het geval is, moet u onderzoeken of het mogelijk is om aan de regelgeving te voldoen door middel van renovatiewerkzaamheden. Als dit het geval is, moet er een Hervormingsproject en een Legalisatiedossier voor het hervormde eigendom worden opgesteld. Vervolgens zullen beide documenten samen op het gemeentehuis gepresenteerd worden. Wanneer het ook niet mogelijk is om aan de regelgeving te voldoen door renovatiewerkzaamheden uit te voeren, is het enige wat u nog hoeft te doen de exacte reden voor deze onmogelijkheid te bestuderen en te beoordelen of er alternatieven zijn.
