Die Legalisierung einer Immobilie ohne Genehmigung ist eines der häufigsten und kompliziertesten Probleme, die wir bei Arquitectura Legal lösen. Einige der typischsten Beispiele sind zwei Wohnungen, die miteinander verbunden wurden, ein isoliertes Haus auf einem ländlichen Grundstück, die Schließung einer kleinen Terrasse, um das Grundstück zu erweitern, oder sogar eine Wohnung, die in ein Büro umgewandelt wurde, das als Wohnung neu vermietet wurde. Außerdem taucht dieses Problem oft im unpassendsten Moment auf: bei einem Verkauf oder Kauf, mitten in einer Erbschaft oder bei der Beantragung des Stromanschlusses für unser neues Haus.
Im Folgenden finden Sie einige Fälle, die der Realität ähneln, um herauszufinden, ob Ihr Haus legal ist.
1. Ich habe ein freistehendes Haus auf einem ländlichen Grundstück, das ich von meinen Eltern geerbt habe. Einige Zeit nach dem Bau des Hauses wurde ein Anbau ohne Genehmigung vorgenommen. Wir zahlen seit mehr als 20 Jahren IBI als städtische Gebühr. Ist mein Eigentum legal?
Die Zahlung der IBI ist ausschließlich eine steuerliche Angelegenheit. Sie hat nichts mit der Legalität eines Gebäudes zu tun. Das ist eine Frage der Stadtplanung. Alle Gebäude sind verpflichtet, die IBI zu zahlen, auch wenn sie illegal sind, nur weil sie existieren. Die Zahlung der Steuer gibt dem Eigentümer jedoch keine Rechte. Ein illegales Haus muss die gleiche IBI zahlen wie ein völlig legales Haus. Der einzige Unterschied besteht darin, dass das erstere mit hohen Strafen belegt ist - oder sogar mit dem Abriss, je nach Fall - und das letztere nicht.
2. ich habe auch die Eigentumsurkunde vor einem Notar unterzeichnet, reicht das aus?
Nun, es tut mir leid, Ihnen sagen zu müssen, dass die Eigentumsurkunde einer Immobilie nur den Eigentümer dieser Immobilie identifiziert, aber mehr nicht. Natürlich ist es gut und notwendig, sie zu haben. Aber aus städtebaurechtlicher Sicht hat sie keinen Wert an sich.
3. Es ist gut, dass meine Eltern die Vorsichtsmaßnahme der Eintragung im Grundbuch getroffen haben.
Obwohl die Eintragung im Grundbuchamt ein wichtiger Schritt nach vorn ist, ist sie keine Garantie für irgendetwas. Es gibt viele illegale Bauten, die im Grundbuchamt eingetragen sind. Um ein illegales Gebäude einzutragen, wenn die erforderlichen Fristen abgelaufen sind, ist lediglich eine Bescheinigung über Alter und Fläche erforderlich. Mit diesem Dokument stellt der Notar die Neubauerklärung aus und Sie können Ihre Immobilie im Grundbuchamt eintragen lassen. Sicherlich sollte dies nicht der Fall sein, aber es ist die Realität. In der Tat ist die Eintragung nicht einmal gesetzlich vorgeschrieben. Es ist sehr praktisch, eine Immobilie registrieren zu lassen, da sie dem Eigentümer wichtige Garantien bietet, aber in Bezug auf die städtebauliche Legalität wäre sie nur ein weiteres Indiz.
4. Aber wenn wir die IBI bezahlen, wir eine Urkunde vom Notar haben und mein Haus im Grundbuchamt eingetragen ist, wie kann ich dann wissen, ob meine Immobilie legal ist?
Sie müssen herausfinden, ob für die Immobilie jemals eine Erstwohnsitzgenehmigung erteilt wurde. Bis vor ein paar Jahren wurde die Licencia de Primera Ocupación auch Cédula de Habitabilidad genannt. Alle Wohnungen, die nach den in der Gesetzgebung festgelegten Schritten gebaut werden, erhalten nach ihrer Fertigstellung eine Erstbezugsgenehmigung. Das bedeutet, dass sie nach Ansicht der Verwaltung gemäß den Bedingungen der beantragten Lizenz genutzt werden können.
Es kann vorkommen, dass Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt eine Erstnutzungsgenehmigung hatten, die nun aber abgelaufen ist. Wenn dies der Fall ist, machen Sie sich keine Sorgen. Die Erneuerung Ihrer Nutzungslizenz ist ein sehr einfacher, schneller und kostengünstiger Prozess. Alles, was Sie tun müssen, ist, eine Erneuerung der Nutzungslizenz zu beantragen und die Unterlagen vorzulegen, die wir Ihnen zur Verfügung stellen. Denken Sie daran, dass dieses vereinfachte Verfahren nur für Zweit- oder Folgebelegungen gültig ist.
Zunächst einmal können Sie die Originaldokumente der Immobilie überprüfen. Höchstwahrscheinlich ist den übrigen Unterlagen eine Kopie der Erstwohnsitzgenehmigung beigefügt. Denken Sie daran, dass sie auch Cédula de Habitabilidad oder sogar Cédula de Habitabilidad de Primera Ocupación genannt werden kann. Zweitens können Sie den vollständigen Text der Eigentumsurkunde der Immobilie überprüfen. In vielen Fällen wird dort auf die Licence verwiesen. Wenn Sie auch hier nichts Neues herausfinden können, versuchen Sie, beim Grundbuchamt Informationen über Ihre Immobilie anzufordern.
Wenn Sie nach all dem keine Informationen über die Lizenz finden können, bleibt Ihnen nur noch die Möglichkeit, im Rathaus nachzufragen. Dort sollte eine Kopie mit der Originalakte aufbewahrt werden, auch wenn es einige Zeit dauern kann, diese zu finden. Wenn Sie bei einem dieser Schritte Schwierigkeiten haben, können Sie uns eine Kopie aller Ihnen vorliegenden Unterlagen zukommen lassen und wir werden diese Nachforschungen für Sie anstellen.
Wenn Ihr Haus nie eine Erstbelegungsgenehmigung hatte, besteht die einzige Lösung darin, diese Situation zu regularisieren. Es muss eine Legalisierungsakte erstellt werden. An diesem Punkt kommt man nicht umhin, sich mit dem heikelsten Punkt auseinanderzusetzen: Nicht alle Bauten können legalisiert werden. Außerdem können die Kosten für die Legalisierung eines Hauses je nach Schwere des Falles beträchtlich sein. Jeder Fall muss individuell geprüft werden, um festzustellen, ob er machbar ist oder sich die Investition lohnt.
Der nächste Schritt besteht darin, zu prüfen, ob die zu legalisierende Immobilie den geltenden Vorschriften entspricht. Wenn dies der Fall ist, müssen Sie einen registrierten Architekten finden und ein Legalisierungsdossier im Rathaus vorlegen. Wenn dies nicht der Fall ist, müssen Sie prüfen, ob es möglich ist, die Vorschriften durch Renovierungsarbeiten zu erfüllen. Wenn dies der Fall ist, müssen ein Reformprojekt und ein Legalisierungsdossier für die reformierte Immobilie erstellt werden. Anschließend werden beide Dokumente zusammen im Rathaus vorgelegt. Wenn es auch nicht möglich ist, die Vorschriften durch Renovierungsarbeiten zu erfüllen, bleibt nur noch, den genauen Grund für diese Unmöglichkeit zu untersuchen und zu prüfen, ob es Alternativen gibt.
