Comment savoir si ma propriété est légale en Espagne ?

 

La légalisation d'une propriété sans licence est l'un des problèmes les plus courants et les plus compliqués à résoudre chez Arquitectura Legal. Parmi les exemples les plus typiques, on peut citer deux appartements qui ont été réunis à l'intérieur, une maison isolée sur un terrain rural, la fermeture d'une petite terrasse pour agrandir la propriété, ou même un appartement transformé en bureau qui a été reloué comme logement. De plus, ce problème apparaît souvent au moment le plus inopportun : lors d'une vente ou d'un achat, au milieu d'une succession ou lors de la demande de fourniture d'électricité pour notre nouvelle maison.

 

Comment savoir si mon logement est légal ?

Voici quelques cas proches de la réalité pour identifier si votre logement est légal.

1. J'ai une maison individuelle que j'ai héritée de mes parents sur un terrain rustique. Quelque temps après sa construction, une extension a été réalisée sans permis. Nous payons l'IBI en tant qu'urbain depuis plus de 20 ans. Ma propriété est-elle légale ?

Le paiement de l'IBI est exclusivement une question fiscale. Il n'a rien à voir avec la légalité d'un bâtiment. C'est une question d'urbanisme. Du fait de leur existence, tous les bâtiments sont tenus de payer l'IBI, même s'ils sont illégaux. Cependant, le fait de payer la taxe ne donne aucun droit au propriétaire. Une maison illégale doit payer la même IBI qu'une maison tout à fait légale. La seule différence est que la première est soumise à de lourdes sanctions - voire à la démolition selon les cas - et que la seconde ne l'est pas.

2. J'ai aussi le titre de propriété signé devant un notaire, est-ce suffisant ?

Je suis désolé de vous dire que le titre de propriété d'un bien immobilier n'identifie que le propriétaire de ce bien, mais rien de plus. Bien sûr, il est bon et nécessaire de l'avoir. Mais en soi, il n'a aucune valeur du point de vue de la légalité urbanistique.

3. C'est une bonne chose que mes parents aient pris la précaution de l'inscrire au registre foncier.

Bien que l'inscription au registre foncier soit un pas en avant important, elle ne garantit rien. Il existe de nombreuses constructions illégales enregistrées au cadastre. Pour enregistrer une construction illégale, si les délais nécessaires ont expiré, il suffit d'un certificat d'âge et de superficie. Avec ce document, le notaire délivrera la déclaration de nouvelle construction et vous pourrez inscrire votre propriété au registre foncier. Cela ne devrait pas être le cas, mais c'est la réalité. En fait, l'enregistrement n'est même pas obligatoire en vertu de la loi. Il est très pratique d'avoir une propriété enregistrée, car cela offre des garanties importantes au propriétaire, mais en termes de légalité de l'urbanisme, ce n'est qu'une indication de plus.

4. Mais alors, si nous payons l'IBI, que nous avons un acte du notaire et que ma maison est inscrite au registre, comment puis-je savoir si ma propriété est légale ?

Vous devez vérifier si la propriété a déjà fait l'objet d'un permis de première occupation. Jusqu'à il y a quelques années, la Licencia de Primera Ocupación était également appelée Cédula de Habitabilidad. Tous les logements construits selon les étapes prévues par la législation reçoivent, une fois achevés, leur licence de première occupation. Cela signifie que, selon l'administration, ils sont aptes à être utilisés conformément aux conditions de la licence demandée.

Il se peut qu'à un moment donné, vous ayez eu la licence de première occupation, mais qu'elle ait expiré. Dans ce cas, ne vous inquiétez pas. Le renouvellement de votre autorisation d'occupation est une procédure très simple, rapide et peu coûteuse. Il vous suffit de demander le renouvellement de l'autorisation d'occupation et de fournir les documents que nous vous remettrons. N'oubliez pas que cette procédure simplifiée n'est valable que pour une deuxième occupation ou une occupation ultérieure.


Comment puis-je savoir si j'ai un permis de première occupation ?

Tout d'abord, vous pouvez vérifier les documents originaux de la propriété. Il est très probable qu'une copie de l'autorisation de première occupation soit jointe aux autres documents. N'oubliez pas qu'elle peut également s'appeler Cédula de Habitabilidad ou même Cédula de Habitabilidad de Primera Ocupación. Deuxièmement, vous pouvez vérifier le texte intégral du titre de propriété. Dans de nombreux cas, il est fait référence à la licence. Si vous ne trouvez rien de nouveau, essayez de demander des informations sur votre propriété au cadastre.

Si, après tout cela, vous ne trouvez aucune information sur la licence, il ne vous reste plus qu'à demander à la mairie. Une copie devrait être conservée dans le dossier d'origine, mais cela peut prendre un certain temps pour la trouver. Si vous rencontrez des difficultés dans l'une de ces démarches, vous pouvez nous fournir une copie de tous les documents que vous possédez et nous ferons ces recherches pour vous.


Que se passe-t-il si mon logement n'a pas de permis de première occupation ?

Si votre maison n'a jamais eu de Permis de Première Occupation, la seule solution est de régulariser cette situation. Un dossier de légalisation doit être établi. A ce stade, il est inévitable de faire face au point le plus délicat : toutes les constructions ne peuvent pas être légalisées. De plus, selon la gravité du cas, le coût de la légalisation d'une maison peut être considérable. Chaque cas doit être étudié individuellement pour déterminer s'il est réalisable ou s'il vaut la peine d'investir.

L'étape suivante consiste à vérifier si le bien à légaliser est conforme à la réglementation en vigueur. Si la réponse est positive, vous devrez trouver un architecte agréé et présenter un dossier de légalisation à la mairie. Si ce n'est pas le cas, il faudra étudier s'il est possible de se conformer à la réglementation par des travaux de rénovation. Si c'est le cas, il faudra établir un projet de réforme et un dossier de légalisation pour le bien réformé. Par la suite, les deux documents seront présentés ensemble à la mairie. Lorsqu'il n'est pas non plus possible de se conformer à la réglementation en effectuant des travaux de rénovation, il ne reste plus qu'à étudier la raison exacte de cette impossibilité et à évaluer s'il existe des alternatives.

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