Het kopen van een huis is misschien wel de belangrijkste investering die mensen in hun leven doen. Als u een woning gaat kopen, moet u daarom van tevoren nagaan of er al dan niet lasten op rusten, en wat de omvang van die lasten is, om de juiste beslissing te kunnen nemen.
Sommige bezwaringen maken de aankoop ervan af te raden, andere kunnen zonder al te veel problemen worden opgeheven en weer andere zijn het niet waard om in aanmerking te worden genomen omdat ze niet belangrijk zijn.
Bij de aan- of verkoop van een onroerend goed of een terrein waarop men een gebouw wil neerzetten, kan men, nadat men door middel van een eenvoudige nota of een certificaat de relevante registerinformatie heeft verkregen, vaststellen dat het goed bezwaard is of onderworpen is aan beperkingen die van invloed zijn op de eigendom of dat er een reëel recht op rust. Wanneer de belanghebbende deze informatie ontvangt, begrijpt hij de draagwijdte ervan soms niet volledig vanwege de speciale juridische en registerterminologie.
Het doel van deze gids is het voor de potentiële koper, die een leek is, gemakkelijker te maken om de betekenis van de verschillende geregistreerde lasten te begrijpen.
Er wordt één voor één ingegaan op de meest voorkomende lasten die in het kadaster kunnen voorkomen en de reikwijdte ervan wordt bepaald.
Wij willen nuttig zijn voor de burger door in eenvoudige bewoordingen uit te leggen welke juridische situaties van invloed kunnen zijn op woningen.
MEEST VOORKOMENDE KOSTEN
Hypotheek: Garantie die rechtstreeks en onmiddellijk op een onroerend goed rust, meestal als gevolg van de toekenning van een lening of krediet door de bank (schuldeiser) aan een persoon die normaal de eigenaar van het onroerend goed is, hoewel dit laatste geen essentiële voorwaarde is aangezien de lening aan een derde kan worden toegekend en de eigenaar het onroerend goed als garantie kan aanbieden. Aangezien de hypotheek de garantie vormt voor de terugbetaling van de lening of het krediet, kan het verhypothekeerde goed in geval van niet-betaling van de lening of het krediet ten uitvoer worden gelegd via de in de wet op de burgerlijke rechtsvordering geregelde procedures of de buitengerechtelijke verkoopprocedure voor een notaris.
De inschrijving van de hypotheek in het kadaster is essentieel voor de geldige totstandkoming ervan.
In geval van hypotheek op het onroerend goed moet er rekening mee worden gehouden dat de koper van het onroerend goed met instemming van de schuldeiser in de positie van de schuldenaar kan treden, waarbij hij de betaling van de verschuldigde bedragen op zich neemt, en zelfs in de hypothecaire lening die oorspronkelijk door de oorspronkelijke entiteit is verstrekt, kan subrogeren bij een andere schuldeisende entiteit om de voorwaarden van de lening te verbeteren. lening. In dat geval moet de schuldeiser een door de schuldenaar aanvaard bindend aanbod doen, waarvan de hoofdkredietgever kennis neemt,
De wet regelt de vereisten voor het geval dat de eerste schuldeiser niet de nodige medewerking verleent.
Bijzondere kenmerken
Indien op meerdere goederen een hypotheek rust, moet de hypotheekschuld over deze goederen worden verdeeld.
De koper van onroerend goed met een hypotheek moet kiezen tussen een van de drie mogelijkheden:
MARGINALE NOTA VAN EXECUTIE
Het begin van de executie van de hypotheek wordt vastgelegd door middel van een marginale nota in marge van de hypotheek, krachtens een bevel of een officiële kennisgeving van de rechtbank of de notaris waarvoor de executie wordt behandeld.
Door middel van deze nota worden derden in kennis gesteld van de executie en van de instantie die de executie behandelt.
Bij de afgifte van de nota verstrekt de griffie een certificaat van eigendom en bezwaringen, waarmee de houders van latere rechten die op het tijdstip van de afgifte van het certificaat zijn geregistreerd, in kennis worden gesteld van het bestaan van de procedure, zodat zij, indien zij belang hebben, kunnen interveniëren bij de tenuitvoerlegging, aangezien hun rechten door deze nota zullen worden geannuleerd. worden geannuleerd.
Deze kanttekening heeft geen vaste looptijd, verjaart niet en kan alleen worden ingetrokken op verzoek van de instantie die om afgifte ervan heeft verzocht.
Zolang een dergelijke marginale nota van kracht is, kan de hypotheek niet bij openbare akte worden opgeheven, zelfs niet met instemming van de schuldeiser, en moet eerst de executienota worden opgeheven.
"In dit geval moet de koper vóór de aankoop de doorhaling van de executienota eisen, om er zeker van te zijn dat de procedure is stopgezet, omdat anders zijn inschrijving van de koop en verkoop door de tenuitvoerlegging zou kunnen worden doorgehaald."
MARGINALE OPMERKINGEN OVER BELASTINGEN
De overgedragen goederen en rechten zijn bij wet onderworpen aan de betaling van de belastingen die op deze overdrachten worden geheven, ongeacht de houder, tenzij deze een derde is die door de openbare trouw van het register wordt beschermd of de verkrijging wordt gerechtvaardigd door de goede trouw of de eerlijke titel.
De op deze overdrachten geheven belastingen geven aanleiding tot een marginale aantekening van fiscale beïnvloeding voor de begrippen bezwarende overdrachten, vennootschappelijke transacties, gedocumenteerde rechtshandelingen, belasting op inkomsten van niet-ingezetenen, erfenissen, schenkingen, alsmede voor captives in gesubsidieerde woningen.
De ambtenaar van de burgerlijke stand laat geen enkel document toe dat een aan de belasting onderworpen handeling of overeenkomst bevat voor de uitbreiding van een inschrijving in het register, zonder eerst de betaling van de overeenkomstige afrekening, de vrijstelling of de niet-belasting te rechtvaardigen.
Deze overdracht van het vermogen wordt in het register ingeschreven door middel van een aantekening in de marge van de inschrijving van het overgedragen goed of recht, waarin wordt vermeld dat deze onderworpen is aan de betaling van de aanvullende vereffening die in voorkomend geval moet worden verricht.
Deze nota's worden ambtshalve afgegeven en kunnen, met uitzondering van de bijzondere kenmerken van de waarschuwingsnota's, worden geannuleerd wegens het verstrijken van vijf jaar na hun datum op het ogenblik van elke verrichting op het betrokken goed of de afgifte van een certificaat.
De annulering van de nota wegens verval doet geen afbreuk aan de geldigheid van de juridische affectatie, die gevolgen blijft sorteren tenzij een derde onder bezwarende titel verwerft en zijn verwerving laat registreren. bezwarende titel verwerft en zijn verwerving laat registreren.
Ten slotte zij erop gewezen dat indien de Schatkist de rechtsgevolgen wil doen gelden via de procedure van beslaglegging voor belastingschulden, zij alleen beslag kan leggen op het recht of het goed dat wettelijk is toegewezen voor de betaling van de belasting die er aanleiding toe heeft gegeven. Een dergelijke aantekening kan worden gemaakt door het desbetreffende administratieve beslagleggingsbevel ter griffie voor te leggen (nadat de eigenaar van het goed aansprakelijk is gesteld, aangezien deze aansprakelijkheid ondergeschikt is aan die van de hoofdschuldenaar).
Deze aantekeningen worden gewoonlijk aangetroffen in de meeste geregistreerde boedels.
MARGINALE AANSLAG INKOMSTENBELASTING VOOR NIET-INGEZETENEN
In geval van overdracht van op Spaans grondgebied gelegen onroerende goederen door belastingplichtigen die inkomstenbelasting van niet-ingezetenen betalen, is de verkrijger in de regel verplicht 3% van het bedrag van de verkoop in te houden en voor rekening en risico te betalen, waardoor de griffier een marginale nota zal uitreiken, zodat de overgedragen activa onderworpen zullen zijn aan de betaling van het resulterende bedrag, tenzij het bewijs van betaling wordt geleverd door middel van een betalingsbewijs dat, voorafgaand aan de inschrijving in het register, het overeenkomstige voorschot is betaald. voorschot is betaald vóór de inschrijving in het register.
MARGINALE NOTA OVER VORDERINGEN TOT TERUGBETALING VAN SUBSIDIES
Opdracht voorzien in de Algemene wet inzake subsidies 38/2003, van 17 november om in voorkomend geval de teruggave van de door de overheid verleende subsidie te waarborgen in geval van niet-vervulling van het doel van de subsidie of van de verplichting om de subsidie te gebruiken voor de verwerving, bouw, herinrichting of verbetering van inventariseerbare goederen. Volgens de wet ontstaat het niet nakomen van de gebruiksverplichting in ieder geval bij vervreemding of bezwaring van het goed. In het geval van goederen die in het register kunnen worden ingeschreven, is het goed dus onderworpen aan de betaling van de restitutie, ongeacht de houder ervan, tenzij het een derde betreft die door het openbare vertrouwen van het register wordt beschermd, en moeten de gebruiksperiode en het bedrag van de subsidie in de akte worden vermeld, omstandigheden die in het register moeten worden weergegeven, waarbij de handigste manier die van de marginale nota is.
"De koper moet zich er in deze gevallen van vergewissen dat het bedrag van de subsidie is teruggegeven, en bij de administratieve akte waarin dit is vermeld, verzoeken de overdracht te annuleren. "
MARGINALE NOTA VAN DE INITIATIE OF ONDERWERPING VAN HET GOED AAN EEN HERVERKAVELINGSPROJECT.
Dit geeft stedenbouwkundige publiciteit over de initiatie van het passende herverkavelingsdossier en de betrokkenheid van het goed of een deel ervan bij het stedenbouwkundig proces. De ambtenaar van de burgerlijke stand geeft de marginale nota af bij de afgifte van het bewijs van eigendom en bezwaring dat door de partij die op het onroerend goed handelt, wordt gevraagd, zodra de procedure is ingeleid. De marginale nota vervalt na drie jaar en kan op verzoek van het bestuur of de samenwerkende stedenbouwkundige entiteit met nog eens drie jaar worden verlengd.
"In dat geval verwerft de koper een goed dat door een ander moet worden vervangen en zal hij de daaruit voortvloeiende inrichtingskosten moeten betalen, op de wijze die in de vorige afdeling is beschreven. Hij of zij moet zich tot de optredende instantie wenden om in het bestand te worden opgenomen, anders wordt uw inschrijving bij de registratie van de herverkaveling geannuleerd en moet u uw aankoop van het nieuwe goed opnieuw laten registreren op grond van een eigendomsbewijs met de nieuwe beschrijving van het goed. beschrijving van het nieuwe goed."
MARGINALE NOTA OVER STEDENBOUWKUNDIGE GEVOLGEN VOOR DE BETALING VAN VERSTEDELIJKINGSKOSTEN
We kunnen stedelijke herverkaveling definiëren als die procedures waarbij de eigenaars van door de uitvoering van het stedenbouwkundig plan (PGOU) getroffen gronden, hun oorspronkelijke percelen inbrengen om als gevolg daarvan andere percelen te ontvangen of hun economische compensatie of een equivalent daarvan, waardoor de reorganisatie van de door de uitvoeringseenheid getroffen gronden, in de vorm van een
of hun economische compensatie of een equivalent daarvan, waardoor de reorganisatie van de door de uitvoeringseenheid getroffen gronden wordt verwezenlijkt, zodat de daaruit voortvloeiende eigendommen worden verworven met alle verplichtingen en rechten die uit de stedelijke transformatie voortvloeien.
Het terrein dat voortvloeit uit de goedkeuring van een herverkavelingsproject is onderworpen aan de nakoming van de verplichting tot ontwikkeling en andere uit het project voortvloeiende verplichtingen.
Volgens de wet strekt deze voorwaarde zich uit tot alle houders van de eigendoms- en andere zakelijke rechten op de resulterende eigendommen, waaronder in het algemeen degenen wier rechten vóór het project in het register waren ingeschreven.
Deze verplichting wordt hetzij bij kanttekening, hetzij bij de feitelijke inschrijving in het register vastgelegd door het onroerend goed te onderwerpen aan het saldo dat voortvloeit uit de definitieve afrekening van het project, waarbij het daarmee overeenkomende bedrag wordt opgenomen in het saldo van de voorlopige rekening van de herverkaveling en het daaraan toe te wijzen aandeel in de betaling van de definitieve afrekening van de verstedelijkings- en andere kosten van het project, onverminderd de eventuele schadeloosstelling.
Deze saldi weerspiegelen de bedragen die de kosten van de urbanisatie tot de definitieve voltooiing. definitieve voltooiing.
Voor deze registratieopdracht geldt een termijn van zeven jaar, die niet kan worden verlengd. Indien echter tijdens de duur van de opdracht wordt aangetoond dat de voorlopige afrekening definitief is geworden en er twee jaar zijn verstreken vanaf de datum van inschrijving van het definitieve saldo in het register, kan de opdracht na het verstrijken van deze twee jaar vervallen.
Niettegenstaande het voorgaande kan de cessie vóór de vervaldatum worden geannuleerd op verzoek van de belanghebbende, mits aan de bij wet vastgestelde vereisten is voldaan.
In geval van niet-naleving van de betalingsverplichting kan de overheid opteren voor inning door middel van de administratieve uitvoeringsprocedure, waarbij in voorkomend geval de uitoefening van de overeenkomstige preventieve aantekening wordt gelast.
"De koper dient, indien deze voorwaarde is geregistreerd en de vervaldatum niet is verstreken, bij de overheid te informeren naar de status van de schuld en of het voor het onroerend goed te betalen bedrag reeds is vastgesteld, aangezien de koper, zodra het onroerend goed is verworven, de uitstaande betalingen zal moeten overnemen en het onroerend goed zelf daarvoor verantwoordelijk zal zijn."
MARGINALE NOTA BETREFFENDE DE INLEIDING VAN DE ONTEIGENINGSPROCEDURE, RECHT OP TERUGGAVE
Een verplichte onteigeningsprocedure heeft tot gevolg dat de eigenaren van de getroffen eigendommen hun eigendom verliezen door de overheid, die de begunstigde van de onteigening of een derde kan zijn. De onteigening geschiedt om redenen van openbaar nut of in het algemeen belang, en de getroffen eigenaren hebben recht op schadeloosstelling, mits de waarde ervan vooraf is vastgesteld.
Volgens de hypotheekwetgeving vermelden de ambtenaren van de burgerlijke stand in een randschrift dat een certificaat van eigendom en bezwaringen is afgegeven waaruit blijkt dat een onteigeningsprocedure is ingeleid. onteigeningsprocedure is ingeleid voor het betrokken onroerend goed, met vermelding van de datum en de procedure. Deze nota heeft een geldigheidsduur van drie jaar, met mogelijkheid tot verlenging, en dient om bekendheid te geven aan het bestaan van de onteigeningsprocedure.
De rechten van de onteigende titelhouders worden gewaarborgd in het geval dat het doel van de onteigening niet wordt bereikt, door de inschrijving in het register van het zogenaamde recht van teruggave, dat erin bestaat dat de onteigende titelhouders bij niet-vervulling het onteigende goed kunnen terugkrijgen.
De onteigende eigenaren kunnen de rechten waarvan zij zijn beroofd terugkrijgen, zodat toekomstige verkrijgers van rechten op de eigendommen niet onkundig zijn van de mogelijke teruggave van het onteigende recht aan de voormalige eigenaar.
"De koper dient zich ervan bewust te zijn dat een van de gevolgen van de inschrijving van de onteigeningstitel is dat de eigendom en, in voorkomend geval, alle lasten en rechten die na de afgifte van het certificaat zijn geregistreerd, komen te vervallen, zelfs indien de eigenaren zich niet in de procedure hebben gemengd."
ANDERE AANTEKENINGEN IN DE MARGE DIE OP HET GOED KUNNEN VOORKOMEN
De registratiestatus van het goed kan niet alleen voortvloeien uit de inhoud van de vermeldingen zelf, maar ook uit de informatie, maar ook uit gegevens die blijken uit een aantekening in de marge van de vermelding.
Onder deze aantekeningen vinden we die welke informatie verschaffen over de stedelijke situatie van het onroerend goed:
MARGINALE NOTA VAN VOORWAARDEN OPGELEGD AAN BEPAALDE EIGENDOMMEN
Bij het verlenen van een in de stedenbouwkundige wetgeving voorziene vergunning of een administratief besluit waarbij bepaalde vormen van grondgebruik worden toegestaan of stedenbouwkundige verplichtingen worden opgelegd, is het mogelijk dat deze een reeks voorwaarden opleggen die moeten worden vervuld op het onroerend goed waarop zij betrekking hebben.
Deze voorwaarden kunnen op verzoek van de eigenaar van het onroerend goed in het register worden opgenomen door middel van een kanttekening, vergezeld van de administratieve overeenkomst, zodat eenieder die de inhoud van het register raadpleegt op de hoogte is van de stedelijke situatie van het onroerend goed. van het kadaster van de stedelijke situatie van het onroerend goed.
MARGINALE NOTA VAN DE ONDEELBAARHEID VAN HET TERREIN EN WAARDOOR HET GEHEEL AAN HET BESTAAN VAN EEN BEPAALD GEBOUW WORDT GEKOPPELD.
Zij maakt bekend dat het onroerend goed zelf niet vatbaar is voor latere splitsingen of afsplitsingen, tenzij de desbetreffende administratieve vergunningen zijn verkregen.
MARGINALE NOTA VAN ONWETTIGVERKLARING VAN DE BOUWVERGUNNING.
Deze aantekening wordt door de griffier afgegeven op grond van de certificering van een definitief administratief besluit of vonnis waarbij de onrechtmatigheid van de verleende bouwvergunning wordt vastgesteld en waardoor de betrokken werkzaamheden worden uitgevoerd.
Dit is een maatregel ter bescherming van de stedenbouwkundige rechtmatigheid die geen preventieve annotatie van de inleiding van een procedure tot herziening of nietigverklaring van de vergunning in het kader van de procedures tot herstel van de stedenbouwkundige rechtmatigheid inhoudt.
MARGINALE NOTA BETREFFENDE DE VERLENING VAN VERGUNNINGEN VOOR VOORLOPIGE WERKEN EN GEBRUIKSVORMEN EN BOUWWERKEN BUITEN HET BOUWPLAN.
De gronden op het platteland moeten worden gebruikt in overeenstemming met hun aard en moeten worden gebruikt voor landbouw, veeteelt, bosbouw, enz. of enig ander gebruik dat verband houdt met het rationele gebruik van de natuurlijke hulpbronnen. Wanneer deze grond echter binnen het toepassingsgebied van een ontwikkelingsproject valt, moet hij worden gebruikt voor landbouw, veeteelt, bosbouw, enz. bij wijze van uitzondering en onder de in de wetgeving inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw vastgestelde voorwaarden, kan toestemming worden verleend voor specifieke handelingen en vormen van gebruik die van algemeen of sociaal belang zijn wegens hun bijdrage aan de inrichting en de ontwikkeling van het platteland.
Deze nota wordt afgegeven op verzoek van de eigenaar van het kadaster of op verzoek van de overheid met een hoorzitting van de eigenaar van het kadaster, vergezeld van het administratieve document waarbij de vergunning wordt verleend en waarbij in het register de verplichting van de eigenaars wordt vermeld om dit gebruik te staken of de uitgevoerde gebouwen af te breken wanneer de overheid daartoe besluit, zonder recht op schadevergoeding.
MARGINALE NOTA OVER AFVAL EN VERONTREINIGDE GROND.
De eigenaars van eigendommen waarop een van de bij de wet van 28 juli 2011 betreffende afvalstoffen en verontreinigde bodems vastgestelde potentieel verontreinigende activiteiten plaatsvindt, zijn verplicht dit feit aan te geven in de openbare akten die zij ter gelegenheid van de overdracht van rechten daarop verlenen.
Deze verklaring wordt in het register opgenomen door middel van een aantekening in de marge en op verzoek van de Autonome Gemeenschap geeft de ambtenaar van de burgerlijke stand een certificaat van eigendom en bezwaring af van het perceel waarbinnen de als verontreinigd aan te merken grond zich bevindt. in welk geval de ambtenaar van de burgerlijke stand deze afgifte registreert door middel van een aantekening in de marge van de laatste eigendomsregistratie, met vermelding van de inleiding van de procedure.
Deze aantekening heeft een geldigheidsduur van vijf jaar.
De administratieve beslissing dat een bodem verontreinigd is, wordt eveneens vastgelegd door middel van een aantekening in de kantlijn van de laatste eigendomsregistratie.
MARGINALE AANTEKENING AFGELEID VAN HET FEIT DAT DE VERKLARING VAN OUD BOUWWERK AAN HET GEMEENTEBESTUUR IS MEEGEDEELD.
Wanneer een als oud verklaard gebouw in het register wordt ingeschreven, is de griffier verplicht dit aan het stadhuis mee te delen, zodat dit, in voorkomend geval en zoals bepaald in de grondwet, op zijn beurt verklaart of het gebouw al dan niet buiten werking is, alsmede de stedenbouwkundige voorschriften waaraan het is onderworpen.
Het antwoord van het stadhuis zal aanleiding geven tot het volgen van de praktijk van een nota in de marge van het opschrift van het werk, die gewoon informatie geeft over de stedenbouwkundige situatie van het werk.
Er moet echter worden verduidelijkt dat de "situatie van buiten ontwikkeling" een bijzondere regeling impliceert die onderworpen is aan beperkingen, aangezien het verboden is werken uit te voeren voor hervorming, uitbreiding of consolidatie van wat illegaal is gebouwd, hoewel het behoud ervan is toegestaan.
MARGINALE NOTA OVER DE MEDEDELING AAN HET BEVOEGDE REGIONALE MINISTERIE VAN DE REGISTRATIE VAN VERKAVELINGS-, BOUW- EN ANDERE STEDENBOUWKUNDIGE HANDELINGEN.
De nieuwe grondwet van de Staat, legt de griffiers de verplichting op om het bevoegde regionale ministerie in kennis te stellen van de registratie van akten met stedenbouwkundige betekenis, zoals verklaringen van gebouwen, constituties van gebouwen onder het horizontale eigendomsregime en vastgoedcomplexen, met als doel de controle op deze akten te verbeteren.
"In al deze gevallen is het raadzaam dat de koper zich wendt tot het kadaster of tot het bevoegde bestuursorgaan dat om de registratie van de beperking heeft verzocht en dat in de kantlijnnota staat, om na te gaan hoe dit hem kan treffen, afhankelijk van de bestemming van het onroerend goed. hoe dit hem kan treffen, afhankelijk van de bestemming het doel waarvoor hij het onroerend goed dat hij verwerft wil gebruiken."
EEN PREVENTIEF BESLAGLEGGINGSBEVEL
Om de invordering van de verschuldigde bedragen te verzekeren, kan de schuldeiser een reeks waarborgen verkrijgen van de gerechtelijke of administratieve instanties om betaling te verkrijgen, zoals het geval is bij het beslagleggingsbevel. De preventieve beslaglegging is een griffiegarantie waarbij de goederen waarop zij wordt gelegd, worden onderworpen aan de door de schuldeiser ingeleide tenuitvoerleggingsprocedure teneinde, in voorkomend geval, met de gedwongen tegeldemaking van deze goederen, het bedrag van de schuld te verkrijgen dat door dezelfde beslaglegging wordt gewaarborgd.
Zij heeft een vervaltermijn van vier jaar en kan achtereenvolgens met vier jaar worden verlengd, hoewel zij, indien zij vóór 8 januari 2001 is verlengd, wordt geacht voor onbepaalde tijd te zijn verlengd. In dit laatste geval
kan zij alleen worden ingetrokken bij rechterlijke uitspraak van de rechtbank die haar heeft uitgevaardigd. In andere gevallen wordt zij ambtshalve door de griffier geannuleerd, zodra de vervaltermijn is verstreken.
Hoewel, zoals de wet op de burgerlijke rechtsvordering bepaalt, het beslag bestaat vanaf het moment dat het bij besluit van het bevoegde orgaan is vastgesteld of vanaf het moment dat de beschrijving of de verklaring van de goederen in het proces-verbaal van de beslagprocedure is opgenomen, is het voor volledige werking jegens derden noodzakelijk dat het beslag wordt geregistreerd, aangezien, indien het beslag geen toegang tot het register heeft gehad, de resultaten van de beslissing geen gevolgen kunnen hebben voor degenen die het goed of een zakelijk recht op het goed hebben verworven, die als door het hypotheekrecht beschermde derden zouden worden beschouwd, zodat het beslag, dat geen toegang tot het register heeft gehad, vruchteloos zou kunnen blijken.
De praktijk van deze preventieve aantekening maakt het mogelijk voorrang te verkrijgen in het register ten opzichte van latere houders van bezwaringen, met alle gevolgen van dien overeenkomstig de door de wet vastgestelde voorwaarden.
"In dergelijke gevallen moet de koper:
- Van de verkoper eisen dat hij het afzegt voordat hij koopt.
kopen.
- Naar de rechter gaan om uit te zoeken hoe de annulering kan worden verkregen, eventueel door de schuld over te nemen en in mindering te brengen op de verkoopprijs.
Het is zeer belangrijk om het op te lossen voordat u koopt, omdat de voortzetting van de procedure kan leiden tot de annulering van uw registratie van de koop en verkoop."
AANTEKENING PREVENTIEF BESLAG
Dit is een speciale aantekening waarmee bekendheid wordt gegeven aan het bestaan van een gerechtelijk beheer over de goederen waarop het van toepassing is en waarover niet kan worden beschikt zonder toestemming van de rechter.
Het doel ervan is te voorkomen dat het onder bewind gestelde goed in waarde daalt door wanbeheer van de eigenaar, of zelfs dat het in handen van een derde valt.
Enkele voorbeelden van dit soort aantekeningen zijn die welke bijvoorbeeld worden gemaakt om het beheer van de goederen die een nalatenschap vormen vast te leggen in gevallen waarin de overeenkomstige gerechtelijke procedure over de verdeling van de geërfde goederen wordt ingeleid, of die welke hun oorsprong vinden in een strafrechtelijke procedure, of die welke de verdediging van het vermogen van handelingsonbekwame personen tot doel hebben.
"In deze gevallen moet de koper zich informeren over de status van de betrokken procedure en niet kopen zonder zeker te zijn van de oplossing ervan en zonder opheldering over de registratiesituatie".
PREVENTIEVE AANTEKENING VAN EEN VERVREEMDINGSVERBOD
Een van de manieren om in het register op te nemen dat voor een goed een vervreemdingsverbod geldt, is door middel van een preventieve aantekening.
De preventieve annotatie van een vervreemdingsverbod is een conservatoire maatregel die in de desbetreffende gerechtelijke of administratieve procedure wordt genomen en die verhindert dat elke vervreemdingshandeling met betrekking tot de betrokken goederen toegang tot het register krijgt nadat de annotatie is gemaakt, ongeacht of de datum daarvan vóór of na de annotatie zelf ligt, en verschilt dus duidelijk van annotaties van inbeslagneming of opeising, die niet tot gevolg hebben dat het register wordt afgesloten voor de registratie van vervreemdingshandelingen zodra de annotatie is gemaakt.
Een uitzondering op deze algemene regel van sluiting van het register is echter toegestaan, aangezien preventieve aantekeningen van een vervreemdingsverbod geen belemmering vormen voor latere inschrijvingen of aantekeningen op basis van bestaande inschrijvingen en voorafgaand aan de eigendom of het zakelijke recht waarop de aantekening betrekking heeft, bijvoorbeeld inschrijvingen die moeten worden verricht als gevolg van hypothecaire, gerechtelijke of administratieve executies die van eerdere inschrijvingen zijn afgeleid.
Ten slotte zij opgemerkt dat het feit dat de toegang tot het register van beschikkingshandelingen wordt verhinderd, niet noodzakelijkerwijs afbreuk doet aan de geldigheid van eerdere beschikkingen.
"De koper dient het goed pas te verwerven wanneer de opheffing van het vervreemdingsverbod is geaccordeerd, of wanneer hij over de desbetreffende rechterlijke machtiging beschikt, naar gelang van het geval."
Dat kunnen zijn:
VRIJWILLIGE BESCHIKKINGSVERBODEN.
In het algemeen heeft de eigenaar van de goederen de vrije beschikking erover, wat betekent dat hij als eigenaar de goederen kan verkopen, bezwaren, hypothekeren, schenken, enz. Bij de verkrijging kan de eigenaar echter zijn beschikkingsvrijheid worden ontnomen
door de wil van degene die het goed of recht aan hem overdraagt.
Deze situatie is in ons recht alleen toelaatbaar wanneer de overdrager dit om niet doet.
Dit beschikkingsverbod verhindert het verrichten van beschikkingshandelingen ten aanzien van het goed waarop het berust. Het kan voortvloeien uit handelingen inter vivos of mortis causa. Zoals de wet aangeeft, kan het door de erflater of schenker worden opgelegd in handelingen of beschikkingen van uiterste wil en testament (testament), huwelijkscontracten, schenkingen en andere om niet verrichte handelingen.
Niettegenstaande het voorgaande kunnen deze verboden nooit een eeuwigdurend verbod op vervreemding inhouden en, zelfs indien zij tijdelijk zijn, moeten de door de wet gestelde grenzen in acht worden genomen.
Wegens hun transcendentie en hun belang kunnen zij in het register worden ingeschreven en hebben zij de sluiting van het register tot gevolg. effect.
"Vóór de aankoop moet een dergelijk verbod worden opgeheven of moet toestemming voor de verkoop worden verkregen van de persoon of personen die het verbod hebben ingesteld."
VERBOD OP ADMINISTRATIEVE VERKOPEN
De aankoop van een woning brengt een aanzienlijke financiële inspanning met zich mee. Daarom voorzien verschillende administratieve bepalingen in de mogelijkheid om een reeks overheidssubsidies te verkrijgen. Om in aanmerking te komen, moeten zowel de woning als de kopers voldoen aan een reeks voorwaarden, die over het algemeen vooraf zijn vastgesteld in de verschillende door het Ministerie van Huisvesting en Rehabilitatie goedgekeurde "overheidsplannen voor huisvesting en rehabilitatie".
Tot de voorwaarden voor woningen behoort de verplichting deze te gebruiken als gewone en permanente verblijfplaats, met de mogelijkheid van aangebouwde garages en/of opslagruimten. Deze steun is afhankelijk van een reeks omstandigheden, zoals de regeling waaronder de woningen zijn ingedeeld, of het nieuwe gesubsidieerde of tweedehands woningen zijn, enz.
Bovendien moeten de gebruikers een gezinsinkomen hebben dat bepaalde maxima niet overschrijdt, met maxima die variëren naar gelang van het soort woning.
Een van de meest voorkomende vormen van subsidie die in het register is opgenomen, is die welke via een gesubsidieerde lening wordt verkregen. De gesubsidieerde lening houdt in dat de persoon die de steun heeft verkregen slechts een deel van de lening of de aflossingen betaalt, aangezien het andere deel vooraf door de kredietinstelling wordt verdisconteerd omdat het wordt overgenomen door het overheidsorgaan dat de steun verleent.
Als gevolg van de gesubsidieerde lening wordt een administratief vervreemdingsverbod in het register ingeschreven, dat zijn oorsprong vindt in het feit dat de lening gesubsidieerd is. Dit verbod verhindert de verkoop van het betrokken goed gedurende de looptijd van de lening, tenzij daarvoor uitdrukkelijk toestemming wordt verleend of, in voorkomend geval, de lening wordt opgezegd en de ontvangen financiële steun wordt terugbetaald, vermeerderd met de wettelijke rente. Ondanks het bovenstaande zijn er een aantal uitzonderingen, aangezien bepaalde beschikkingshandelingen toelaatbaar zijn, zonder dat aan deze vereisten moet worden voldaan, zoals de liquidatie van gemeenschapsgoederen of de ontbinding van de mede-eigendom.
Deze verboden worden in het register opgenomen door middel van een kanttekening. door middel van een kanttekening.
"De aankoop mag alleen plaatsvinden wanneer de desbetreffende vergunningen zijn verkregen, indien de aankoop plaatsvindt tijdens de vastgestelde periode (gewoonlijk vijf of tien jaar). In alle andere gevallen van aankoop van woningen waarvoor een of andere vorm van bescherming geldt, moet bij de bevoegde instantie informatie over de prijzen worden ingewonnen, aangezien woningen niet voor hogere dan de vastgestelde prijzen kunnen worden verkocht.".
ANDERE ADMINISTRATIEVE BEPERKINGEN: VOORLOPIGE VORDERINGEN EN VORDERINGEN TEN VOORDELE VAN DE OVERHEID
Het register kan een voorkeursrecht ten gunste van de overheid erkennen in geval van de overdracht van nieuw gebouwde gesubsidieerde woningen die aan bepaalde vereisten voldoen, hetgeen betekent dat indien de eigenaar van het onroerend goed het wil verkopen, hij verplicht is de overheidsinstantie die het voorkeursrecht bezit in kennis te stellen van de overdracht zodat deze het voorkeursrecht kan uitoefenen.
Het recht van eerste weigering wordt verleend wanneer de overheid haar wil tot aankoop uitdrukt op een tijdstip dat voorafgaat aan de vervreemding, want in het geval dat zij dit op een later tijdstip uitdrukt, zitten wij met het recht van eerste weigering. later zitten wij met het herroepingsrecht.
"Koop niet totdat de administratie meedeelt dat zij geen voorkeursrecht van overname zal uitoefenen."
ONTBINDENDE VOORWAARDE
Bij de aankoop van een onroerend goed kan worden overeengekomen dat de gehele prijs op dat moment wordt betaald, of dat een deel van de prijs wordt betaald en de betaling van de rest wordt uitgesteld tot een later tijdstip. In het laatste geval zou de verkoper voor het onbetaalde deel van de prijs een garantie kunnen eisen, waarbij één van de mogelijke garanties de ontbindende voorwaarde is.
Met de inschrijving van de ontbindende voorwaarde in het register wordt bekendheid gegeven aan de mogelijke beëindiging van een rechtshandeling, zowel in het geval van een uitgestelde prijs als in andere door de wet voorziene gevallen.
De ontbindende voorwaarde maakt het mogelijk de eigendom opnieuw te registreren ten gunste van de verkoper, mits aan een reeks bij wet vastgestelde vereisten wordt voldaan en steeds met vrijwaring van de rechten van de koper en van de houders van latere inschrijvingen. de rechten van de koper en van de houders van latere inschrijvingen.
"De koper dient zich ervan bewust te zijn dat het niet annuleren van deze last de nietigheid van zijn aankoop en de annulering van zijn inschrijving tot gevolg kan hebben, indien het recht van degene die hem heeft overgedragen definitief wordt beëindigd."
RETENTIERECHT
Het is mogelijk dat in een koopovereenkomst is overeengekomen dat een deel van de prijs enige tijd na de ondertekening van de overeenkomst zal worden betaald; in dat geval kan de verkoper eisen dat de betaling van de prijs binnen de overeengekomen termijn wordt gewaarborgd door het opstellen van een overeenkomst van eigendomsvoorbehoud die in het register wordt ingeschreven.
Dit wordt beschouwd als een verkoopvoorwaarde die van invloed is op de verwerving van het onroerend goed door de koper. Deze voorwaarde houdt in dat ondanks de levering van het goed door het verlijden van de openbare akte, de volledige eigendomsoverdracht ten gunste van de koper afhankelijk is van de effectieve betaling van de uitgestelde prijs, omdat anders de eigendom van de koper tenietgaat en de verkoper de eigendom terugkrijgt. anders gaat de titel van de koper teniet en krijgt de verkoper de eigendom terug.
"De belanghebbende moet niet kopen voordat het eigendomsvoorbehoud tenietgaat, aangezien de eigendom van het goed niet volledig vaststaat. niet volledig vaststaat."
EASEMENTEN
Een erfdienstbaarheid is een bezwaring van een goed (dienstbaar goed) ten behoeve van een ander goed van een andere eigenaar (dominant goed). Zij kan echter ook worden gevestigd ten gunste van een natuurlijke of rechtspersoon.
De erfdienstbaarheid verleent de houder ervan het recht om de inhoud ervan te genieten onder de bij de vestiging ervan strikt overeengekomen voorwaarden en verplicht de eigenaar van het goed om de uitoefening ervan te respecteren.
De erfdienstbaarheid kan bij wet of door de wil van de partijen worden opgelegd.
Wettelijke erfdienstbaarheden hoeven niet te worden ingeschreven in het register, gezien de bij wet bepaalde openbaarheid. Hiertoe behoren erfdienstbaarheden die voortvloeien uit de wetgeving inzake ruimtelijke ordening, de wet inzake horizontale eigendom, de wet inzake kustgebieden, spoorwegen, wegen, enz.
Wat de vrijwillige overeenkomsten betreft, is het raadzaam deze in het register in te schrijven, omdat zij anders geen gevolgen hebben voor derden of kopers te goeder trouw.
De meest voorkomende op het gebied van onroerend goed zijn die welke worden opgelegd door burenrelaties.
Enkele van de meest voorkomende zijn die van partymuren, licht en uitzicht, afwatering van gebouwen, toegang voor elektriciteitsinstallaties, toegang tot sportvoorzieningen en parkeerplaatsen, plaatsing van affiches en borden op de gevels van gebouwen, antennes, enz.
Ten slotte moet elke eigenaar van een pand onder het horizontale eigendomsregime toegang verlenen tot het pand voor eventuele reparaties aan het pand waarin het zich bevindt.
"De koper moet zich informeren over de omvang en de reikwijdte van de erfdienstbaarheden die het onroerend goed bezwaren voordat hij het verwerft."
WETTELIJKE REGELS VAN HORIZONTALE EIGENDOM EN BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN
Horizontale eigendom is een bijzondere vorm van mede-eigendom die wordt gevormd tussen de leden van de gemeenschap van eigenaars, die het bestaan impliceert van privé-elementen, d.w.z. appartementen, lokalen, garages, bergingen, eengezinswoningen, enz., samen met andere elementen of ruimten die zij allen gemeen hebben.
Om de uitoefening van de rechten en plichten van de leden van de verenigingen van eigenaars te regelen, worden gewoonlijk statuten overeengekomen, die toegang kunnen hebben tot het register, in welk geval zij voor iedereen bekend zijn en de huidige en toekomstige eigenaars binden.
De statuten kunnen worden overeengekomen bij de oprichting van het condominium of op een later tijdstip. In de statuten vinden we een reeks convenanten die op een of andere manier van invloed zijn op het eigendom. Sommige daarvan betreffen de toekenning of reservering van bijzondere bevoegdheden die de eigenaar kan uitoefenen zonder de toestemming van de andere leden van de gemeenschap van eigenaars.
Een van de meest voorkomende gevallen is het voorbehoud van bepaalde erfdienstbaarheden die de verschillende elementen van de mede-eigendom kunnen beïnvloeden en die bijvoorbeeld de doorgang door bepaalde zones, de installatie van antennes, de plaatsing van elektrische transformatoren, sportterreinen, enz. toestaan. De geregistreerde statuten verplichten de eigenaars om deze erfdienstbaarheden te verlenen.
De geregistreerde statuten zijn bindend voor alle kopers van flats of lokalen in een flat of gebouw onder horizontaal eigendomsregime, of van de verschillende elementen in het geval van stedelijke complexen. in het geval van stedelijke complexen.
"U moet niet kopen zonder de informatie van het register te vragen, om te voorkomen dat u niet op de hoogte bent van de erfdienstbaarheden en andere beperkingen die eventueel zijn vastgesteld. In geval van twijfel over hun betekenis en reikwijdte moet u naar het Kadaster gaan, en de griffier raadplegen. Kadaster, en raadpleeg de griffier."
KOOPOPTIE
Dit is een overeenkomst waarbij de eigenaar van het onroerend goed en de persoon die belangstelling heeft voor de verwerving ervan, afspraken maken over de toekomstige en mogelijke aankoop ervan zodra de overeengekomen termijn is verstreken en de prijs op de voorgeschreven wijze is betaald.
Een overeenkomst die toegang heeft tot het register en tot gevolg heeft dat mogelijke kopers van latere rechten worden gewaarschuwd voor het bestaan van deze koopoptieovereenkomst, en dus voor de mogelijke uitoefening ervan door de houder. de mogelijke uitoefening ervan door de houder.
"In deze situatie moet de belanghebbende bij de aankoop van het goed de annulering van de geregistreerde optie verkrijgen, ook al is de in het register ingeschreven duur reeds verstreken, omdat deze buiten het register om had kunnen worden uitgeoefend."
INSOLVENTIEPROCEDURES
Wanneer een natuurlijke of rechtspersoon zich in een situatie van insolventie bevindt waardoor hij zijn schulden niet kan betalen, kan hij gerechtelijk failliet worden verklaard.
In het algemeen wordt deze verklaring op verzoek van een partij een vrijwillige insolventieprocedure genoemd, en op verzoek van de schuldeisers een noodzakelijke insolventieprocedure.
De insolventiesituatie wordt bekendgemaakt via het handels- en eigendomsregister.
Het faillissement van de schuldeisers wordt in het kadaster geregistreerd door middel van de desbetreffende inschrijving of aantekening, op grond van een rechterlijke beslissing die de uitbreiding ervan tot de eigendommen van de gefailleerde partij beveelt.
Aangezien de insolventiesituatie van invloed is op de beschikkingsbevoegdheid van de gefailleerde, komt dit ook tot uiting in het register van handelingsonbekwame personen.
Met de aantekening/inschrijving van de insolventieprocedure wordt de beschikkingsbevoegdheid van de insolvente partij beperkt en ontstaat een reeks effecten en gevolgen, die afhankelijk zijn van de fase van de insolventieprocedure.
"Rekening houdend met het feit dat er ontelbare juridische situaties zijn waarin de insolvente partij zich kan bevinden, is het raadzaam naar de griffie te gaan om de nodige informatie te verkrijgen, en de griffier te raadplegen over hoe te handelen, afhankelijk van de te verrichten rechtshandeling, aangezien in veel gevallen de tussenkomst van de insolventierechter vereist is. "
