L'achat d'une maison est probablement l'investissement le plus important que les gens font dans leur vie. Par conséquent, lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier, vous devez vous renseigner au préalable sur l'existence ou non de charges enregistrées sur ce bien, ainsi que sur l'étendue de ces charges, afin de prendre la bonne décision.
Il existe des charges qui rendent leur acquisition déconseillée, d'autres qui peuvent être annulées sans trop de problèmes, et d'autres encore qui ne méritent pas d'être prises en compte en raison de leur manque d'importance.
En effet, lors de l'achat ou de la vente d'une propriété ou d'un terrain sur lequel nous avons l'intention de construire un bâtiment, après avoir obtenu les informations pertinentes du registre au moyen d'une simple note ou d'un certificat, nous pouvons constater que la propriété est grevée ou soumise à des limitations qui affectent la propriété ou qu'il existe un droit réel sur celle-ci. Lorsque la partie intéressée reçoit ces informations, il arrive qu'elle n'en comprenne pas toute la portée en raison de la terminologie particulière du droit et du registre.
L'objectif de ce guide est de permettre à l'acheteur potentiel, qui est un profane, de comprendre plus facilement la signification des différentes charges enregistrées.
Il examine une à une les charges les plus fréquentes qui peuvent apparaître au registre foncier, en déterminant leur portée.
Nous souhaitons être utiles au citoyen, en expliquant en termes simples les situations juridiques qui peuvent affecter les logements.
FRAIS LES PLUS FRÉQUENTS
Hypothèque : Garantie qui tombe directement et immédiatement sur un bien immobilier, généralement en conséquence de l'octroi d'un prêt ou d'un crédit par la banque (créancier) à une personne qui est normalement le propriétaire du bien, bien que ce dernier ne soit pas une condition essentielle car le prêt peut être accordé à un tiers et le propriétaire peut offrir le bien en garantie. L'hypothèque étant la garantie du remboursement du prêt ou du crédit, en cas de non-paiement du prêt ou du crédit, le bien hypothéqué peut être exécuté par les procédures réglementées par la loi sur les procédures civiles ou par la procédure de vente extrajudiciaire devant un notaire.
L'inscription de l'hypothèque au registre foncier est essentielle pour sa constitution valide, c'est pourquoi le prêt hypothécaire doit être inscrit dans un acte public.
Dans le cas où le bien est hypothéqué, il faut savoir que l'acheteur du bien peut se subroger dans la position du débiteur avec le consentement du créancier, en assumant le paiement des montants dus, et peut même se subroger à une autre entité créancière dans le prêt hypothécaire initialement accordé par l'entité d'origine afin d'améliorer les conditions du prêt. prêt. Dans ce cas, le créancier doit soumettre une offre contraignante acceptée par le débiteur, dont le prêteur principal est qui est porté à l'attention du prêteur initial,
La loi réglemente les exigences pour le cas où le premier créancier le premier créancier ne fournit pas la coopération nécessaire. coopération.
Particularités
Si plusieurs propriétés sont hypothéquées, la responsabilité hypothécaire doit être répartie entre elles.
L'acheteur d'un bien hypothéqué doit choisir entre l'une des trois options suivantes :
NOTE MARGINALE DE FORCLUSION
Le début de la forclusion de l'hypothèque est constaté par une note marginale en marge de celle-ci, en vertu d'une ordonnance ou d'un avis officiel du tribunal ou du notaire devant lequel la forclusion est traitée.
Par cette note, les tiers reçoivent la publicité de la forclusion et de l'organe qui connaît de la forclusion.
Au moment de l'émission de la note, le Registre fournit un certificat de propriété et de charges, notifiant aux titulaires de droits ultérieurs inscrits au moment de l'émission du certificat l'existence de la procédure afin qu'ils puissent intervenir, s'ils sont intéressés, dans l'exécution, puisque leurs droits seront annulés par la même. seront annulés par elle.
Cette note marginale n'a pas de durée fixe, n'est pas soumise à un délai de prescription et ne peut être annulée qu'à la demande de l'organisme qui en a demandé l'émission.
De même, tant qu'une telle note marginale est en vigueur, l'hypothèque ne peut être annulée par acte public, même avec le consentement du créancier, et la note de forclusion doit être annulée la note de forclusion doit être annulée au préalable.
"Dans ce cas, l'acheteur doit exiger l'annulation de l'annulation de la note marginale d'exécution avant d'acheter, afin de s'assurer que la procédure a été la procédure a été arrêtée, car sinon son enregistrement de la vente et de l'achat pourrait être annulé par l'exécution."
NOTES MARGINALES SUR LA FISCALITÉ
Les biens et droits transférés sont soumis par la loi à l'obligation de payer les impôts prélevés sur ces transferts, quel que soit le titulaire, sauf s'il s'agit d'un tiers protégé par la foi publique du registre ou si l'acquisition est justifiée par la bonne foi ou la loyauté du titre.
Les impôts prélevés sur ces transferts donnent lieu à une note marginale d'affectation fiscale pour les notions de transferts onéreux, de transactions corporatives, d'actes juridiques documentés, d'impôt sur le revenu des non-résidents, de succession, de donations, ainsi que pour les règlements captifs dans les logements subventionnés. logement.
Le greffier n'admet aucun document contenant un acte ou un contrat soumis à l'impôt pour l'extension d'une inscription quelconque au registre, sans justifier au préalable du paiement du règlement correspondant, de son exonération ou de sa non-imposition.
Cette cession des biens est inscrite au Registre au moyen d'une note en marge de l'inscription du bien ou du droit cédé, indiquant qu'elle est subordonnée au paiement de la liquidation complémentaire qui, le cas échéant, devrait être effectuée.
Ces notes sont délivrées d'office et peuvent être annulées, à l'exception des particularités des notes d'avertissement, pour cause de péremption cinq ans après leur date lors de toute opération sur le bien affecté ou de l'émission d'un certificat.
L'annulation de la nota pour cause de péremption n'affecte pas la validité de l'affectation légale, qui continue à produire des effets sauf si un tiers acquiert à titre onéreux et enregistre son acquisition. onerous title and registers its acquisition.
Enfin, il convient de préciser que si le Trésor public souhaite faire exécuter l'affectation légale par la procédure de saisie pour dettes fiscales, il ne peut saisir que le droit ou le bien légalement affecté au paiement de l'impôt qui lui a donné naissance. Une telle annotation serait faite en présentant au greffe l'ordre de saisie administrative correspondant (après avoir dégagé la responsabilité du propriétaire du bien, car cette responsabilité est subsidiaire à celle du débiteur principal).
Ces notes se trouvent généralement dans la plupart des domaines enregistrés.
NOTE D'AFFECTION MARGINALE DE L'IMPÔT SUR LE REVENU DES NON-RÉSIDENTS
Dans le cas de transmissions de biens immeubles situés sur le territoire espagnol par des contribuables qui paient l'impôt sur le revenu des non-résidents de l'impôt sur le revenu des non-résidents, en règle générale, l'acquéreur est règle générale, l'acquéreur sera obligé de retenir et de payer en compte et de payer en compte 3% du montant de la vente, ce qui provoquera l'émission par le Registre d'une note marginale, de sorte que les biens cédés seront soumis au paiement du seront soumis au paiement du montant qui en résulte, sauf si la preuve du paiement est apportée au moyen d'une lettre de paiement selon laquelle, avant l'inscription au registre, le paiement a été effectué avant l'inscription au registre, l'acompte correspondant. Le paiement de l'acompte a été effectué avant l'inscription au registre.
NOTE MARGINALE SUR LES DEMANDES DE REMBOURSEMENT DE SUBVENTIONS
Affectation prévue par la loi générale sur les subventions 38/2003, du 17 novembre, pour garantir, le cas échéant, la restitution de la subvention accordée par l'administration publique en cas de non-respect de l'objet de la subvention ou de l'obligation d'utiliser la subvention pour l'acquisition, la construction, la rénovation ou l'amélioration de biens inventoriables. Selon la loi, la non-exécution de l'obligation d'utilisation se produit, dans tous les cas, avec la cession ou la mise en gage du bien. Par conséquent, dans le cas des biens qui peuvent être inscrits au registre, le bien est soumis au paiement du remboursement, quel que soit son titulaire, sauf s'il s'agit d'un tiers protégé par la foi publique du registre, et la période d'utilisation et le montant de la subvention doivent être indiqués dans l'acte, circonstances qui doivent être reflétées dans le registre, la manière la plus pratique étant celle de la note marginale.
" L'acheteur doit s'assurer dans ces cas que le montant de la subvention a été restitué, et demander avec le document administratif document dans lequel cela est indiqué, d'annuler le transfert. "
NOTE MARGINALE D'INITIATION OU D'ASSUJETTISSEMENT DU BIEN À UN PROJET DE REMEMBREMENT.
Elle permet d'assurer la publicité urbanistique de l'initiation du dossier de remembrement approprié et de l'implication du bien ou de la partie du bien dans le processus de développement urbain. L'officier de l'état civil délivre la note marginale lors de la délivrance de la note marginale lors de la délivrance du certificat de propriété et des charges demandé par la partie agissant sur le bien, une fois la procédure engagée. La note marginale expire au bout de trois ans et peut être prolongée de trois ans supplémentaires à la demande de l'administration ou de l'entité collaboratrice du développement urbain.
" Dans ce cas, l'acquéreur acquiert un bien qui sera remplacé par un autre, et devra payer les frais d'aménagement qui en découlent, de la manière décrite dans la section précédente. Il doit s'adresser à l'organisme agissant pour être pris en compte dans le dossier, sinon votre inscription sera annulée lors de l'enregistrement du remembrement, et vous devrez réenregistrer votre achat sur le terrain. réenregistrer votre achat du nouveau bien, en vertu d'un titre de propriété contenant la nouvelle description du bien. description du nouveau bien."
NOTE MARGINALE SUR LE REMEMBREMENT URBAIN AFFECTION AU PAIEMENT DES FRAIS D'URBANISATION
Nous pouvons définir le remembrement urbain comme les procédures par lesquelles les propriétaires de terrains affectés par l'exécution de l'urbanisme (PGOU), apportent leurs parcelles originales afin de recevoir d'autres parcelles en conséquence ou leur compensation économique ou équivalent, réalisant ainsi la réorganisation des terrains affectés par l'unité d'exécution, sous la forme d'une ou leur compensation économique ou équivalente, réalisant ainsi la réorganisation des terrains affectés par l'unité d'exécution, de sorte que les propriétés résultantes soient acquises avec toutes les obligations et les droits implicites de la transformation urbaine.
Les terrains résultant de l'approbation d'un projet de remembrement sont soumis à l'accomplissement de l'obligation de développement et des autres obligations découlant du projet.
Selon la loi, cette condition s'étend à tous les titulaires de droits de propriété et d'autres droits réels sur les propriétés résultantes, y compris, en général, à ceux dont les droits étaient inscrits au registre avant le projet.
Cette obligation est constatée soit par une note marginale, soit dans l'inscription effective au Registre en assujettissant le bien au solde résultant du règlement définitif du projet, en reflétant le montant qui lui correspond dans le solde du compte provisoire du remembrement et la part qui lui sera attribuée dans le paiement du règlement définitif pour les frais d'urbanisation et autres frais du projet, sans préjudice de toute indemnité qui pourrait être due, pour toute indemnité qui pourrait survenir. éventuellement.
Ces soldes reflètent les montants que le coût de l'urbanisation jusqu'à l'achèvement définitif. l'achèvement définitif.
Ladite cession d'enregistrement est soumise à une période de sept ans et ne peut être prolongée. Toutefois, si pendant la durée de la cession, il est justifié que le compte de règlement provisoire est devenu définitif et que deux ans se sont écoulés à partir de la date d'inscription du solde définitif au registre, la cession peut s'éteindre après l'écoulement de ces deux ans.
Nonobstant ce qui précède, la cession peut être annulée avant sa date d'expiration, à la demande de l'intéressé, en respectant les exigences établies par la loi.
En cas de non-respect de l'obligation de paiement, l'Administration publique peut opter pour le recouvrement au moyen de la procédure administrative d'exécution, en ordonnant, le cas échéant, la pratique de l'annotation préventive correspondante.
"L'acheteur, si cette condition est enregistrée et que la date d'échéance n'est pas dépassée, doit se renseigner auprès de l'Administration sur l'état de la dette et si le montant à payer pour le bien a déjà été fixé, car une fois le bien acquis, l'acheteur devra prendre en charge les paiements en souffrance, et le bien lui-même en sera responsable."
NOTE MARGINALE ATTESTANT DE L'ENGAGEMENT DE LA PROCÉDURE D'EXPROPRIATION, DROIT DE RÉVERSION.
La procédure d'expropriation forcée a pour effet de priver les propriétaires des biens affectés de leur propriété par l'Administration, qui peut être le bénéficiaire de l'expropriation ou un tiers. L'expropriation a lieu pour des raisons d'utilité publique ou d'intérêt général, et les propriétaires concernés ont droit à une indemnité, sous réserve d'une détermination préalable de sa valeur.
Conformément à la législation sur les hypothèques, les conservateurs indiquent dans une note marginale qu'un certificat de propriété et de charges a été délivré, attestant qu'une procédure d'expropriation obligatoire a été engagée. procédure d'expropriation a été engagée pour le bien en question, en indiquant sa date et sa procédure. Cette note a une durée de validité de trois ans, avec possibilité de prolongation, et sert à faire connaître l'existence de la procédure d'expropriation.
Les droits des propriétaires expropriés sont sauvegardés dans le cas où le but de l'expropriation ne serait pas atteint, par l'inscription au registre de ce que l'on appelle le droit de réversion, qui consiste dans le fait que, dans le cas d'une telle non-réalisation, les propriétaires expropriés peuvent récupérer le bien exproprié.
Les propriétaires expropriés peuvent récupérer les droits dont ils ont été privés, de sorte que les futurs acquéreurs de droits sur les propriétés n'ignorent pas la possible réversion du droit exproprié à son ancien propriétaire.
"L'acheteur doit savoir que l'un des effets de la que l'enregistrement du titre d'expropriation produit est l'annulation de la propriété et, le cas échéant, de toutes les charges et de tous les droits toutes les charges et tous les droits enregistrés après la délivrance du certificat, ce qui est reflété dans la note marginale, même si les propriétaires ne la délivrance du certificat, même si leurs propriétaires ne sont pas intervenus dans la ne sont pas intervenus dans la procédure."
D'AUTRES NOTES MARGINALES QUI PEUVENT APPARAÎTRE SUR LE BIEN
Le statut d'enregistrement du bien peut résulter non seulement du contenu des inscriptions elles-mêmes, mais aussi des informations mais aussi des données reflétées par une note en marge de l'inscription.
Parmi ces notes, on peut trouver celles qui fournissent des informations sur la situation urbaine de la situation du bien :
NOTE MARGINALE DES CONDITIONS IMPOSÉES À CERTAINES PROPRIÉTÉS
Lors de l'octroi d'un permis prévu par la législation urbanistique ou d'une résolution administrative autorisant certaines utilisations du sol ou imposant des obligations urbanistiques, il est possible que ceux-ci imposent une série de conditions qui doivent être remplies sur le bien qu'ils affectent.
Ces conditions peuvent être inscrites au Registre au moyen d'une note marginale à la demande du propriétaire du bien, accompagnée de l'accord administratif, de sorte que soit porté à la connaissance de quiconque consulte le contenu du Registre quiconque consulte le contenu du Registre foncier est informé de la situation urbaine du bien. du Registre foncier de la situation urbaine du bien.
NOTE MARGINALE DE L'INDIVISIBILITÉ DU TERRAIN ET PAR LAQUELLE ON LIE L'ENSEMBLE DU TERRAIN À L'EXISTENCE D'UN CERTAIN BÂTIMENT.
Elle fait savoir que le terrain lui-même ne sera pas susceptible de divisions ou de ségrégations ultérieures, à moins d'obtenir les autorisations administratives correspondantes.
NOTE MARGINALE DE DÉCLARATION D'ILLÉGALITÉ DU PERMIS DE CONSTRUIRE.
Cette note est délivrée par l'officier d'état civil en vertu de la certification d'une décision administrative définitive ou d'un jugement déclarant l'illégalité du permis de construire accordé et par lequel les travaux correspondants sont réalisés.
Il s'agit d'une mesure de protection de la légalité urbanistique qui n'empêche pas l'annotation préventive de l'ouverture d'une procédure de révision ou d'annulation du permis, dans le cadre des procédures de rétablissement de la légalité urbanistique, d'avoir fait l'objet d'une annotation préventive. dans le cadre des procédures de rétablissement de la légalité urbanistique.
NOTE MARGINALE ACCRÉDITANT L'OCTROI DE LICENCES POUR LES TRAVAUX ET UTILISATIONS PROVISOIRES ET LES CONSTRUCTIONS HORS PLAN.
Les terrains situés en zone rurale doivent être utilisés conformément à leur nature et doivent être affectés à l'agriculture, à l'élevage, à la sylviculture, etc. ou à tout autre usage lié à l'utilisation rationnelle des ressources naturelles. Toutefois, lorsque ces terrains sont inclus dans le périmètre d'un projet d'aménagement, ils doivent être utilisés à des fins d'agriculture, d'élevage, de sylviculture, etc. le périmètre d'un projet d'aménagement, à titre exceptionnel et dans les conditions prévues par la législation foncière et d'urbanisme, des autorisations d'actes et d'usages spécifiques peuvent être accordées pour des actes et usages spécifiques qui présentent un intérêt public ou social en raison de leur contribution à l'aménagement et au développement rural.
Cette note est délivrée à la demande du propriétaire du cadastre ou à la demande de l'Administration avec audition du propriétaire du cadastre, accompagnée du document administratif accordant l'autorisation, qui mentionne dans le registre l'obligation des propriétaires de cesser cet usage ou de démolir les constructions qui sont réalisées lorsque l'Administration le décide, sans droit à indemnisation.
NOTE MARGINALE SUR LES DÉCHETS ET LES SOLS CONTAMINÉS.
Les propriétaires de biens sur lesquels se déroule l'une des activités potentiellement polluantes établies par la loi du 28 juillet 2011 sur les déchets et les sols contaminés sur les déchets et les sols contaminés, sont tenus de déclarer ce fait dans les de déclarer ce fait dans les actes publics qu'ils accordent pour les actes accordés à l'occasion du transfert de droits sur ceux-ci.
Cette déclaration est inscrite au registre au moyen d'une note marginale et, à la demande de la Communauté autonome, le greffier délivrera un certificat de propriété et de charges de l'immeuble dans lequel se trouve le terrain à déclarer comme contaminé. contaminé, auquel cas le greffier enregistrera cette délivrance d'un tel certificat par une note en marge du dernier enregistrement de propriété, indiquant l'ouverture de la procédure.
Cette note a une durée de validité de cinq ans.
La décision administrative déclarant qu'un sol est contaminé est également enregistrée au moyen d'une note en marge du dernier enregistrement de propriété.
NOTE MARGINALE DÉRIVÉE DU FAIT D'AVOIR COMMUNIQUÉ LA DÉCLARATION D'IMMEUBLE ANCIEN À LA MAIRIE.
Lorsqu'un bâtiment déclaré comme ancien est inscrit au Registre, l'antiquité, le Conservateur a l'obligation de le communiquer à la Mairie afin que, le cas échéant, et comme le stipule la loi foncière, celle-ci certifie à son tour si le bâtiment est hors d'usage ou non, ainsi que la de l'ouvrage, ainsi que les règles d'urbanisme auxquelles il est soumis.
La réponse émise par la mairie donnera lieu à la poursuite de la pratique d'une note en marge de l'inscription de l'ouvrage, qui fournit simplement des informations sur la situation urbanistique de l'ouvrage.
Toutefois, il convient de préciser que la " situation de hors aménagement " implique un régime particulier soumis à des restrictions, puisqu'il est interdit de réaliser des travaux de réforme, d'extension ou de consolidation de ce qui a été construit illégalement, bien que sa conservation soit autorisée.
NOTE MARGINALE ACCRÉDITANT LA COMMUNICATION AU MISNITÈRE RÉGIONAL COMPÉTENT DE L'ENREGISTREMENT DES ACTES DE LOTISSEMENT, DE CONSTRUCTION ET AUTRES ACTES D'AMÉNAGEMENT URBAIN.
La nouvelle loi foncière de l'État, impose aux conservateurs l'obligation d'informer le ministère régional compétent de l'enregistrement des actes ayant une importance en matière d'urbanisme, tels que les déclarations d'immeubles, les constitutions d'immeubles sous le régime horizontal de la propriété et les ensembles immobiliers, dans le but d'améliorer le contrôle de ces actes.
"Dans tous ces cas, il est conseillé à l'acheteur de se rendre au Registre foncier ou à l'organisme administratif compétent qui a demandé l'enregistrement de la limitation et qui figure dans la note marginale, afin de savoir comment elle peut l'affecter, en fonction de la destination du bien. comment elle peut l'affecter, en fonction de la destination le but dans lequel il souhaite utiliser le bien qu'il acquiert."
UNE ORDONNANCE DE SAISIE PRÉVENTIVE
Afin d'assurer le recouvrement des sommes dues, le créancier peut obtenir une série de garanties de la part des organes judiciaires ou administratifs afin d'obtenir le paiement, comme le cas de l'annotation de saisie. L'annotation préventive de saisie est une garantie de registre par laquelle les biens sur lesquels elle est faite sont soumis à la procédure d'exécution engagée par le créancier afin d'obtenir, le cas échéant, avec la réalisation forcée de ces biens, le montant de la dette garantie par la même annotation.
Elle a un délai d'expiration de quatre ans et peut faire l'objet de prorogations successives pour une nouvelle période de quatre ans, bien que si elle avait été prorogée avant le 8 janvier 2001, elle serait considérée comme ayant été prorogée indéfiniment. Dans ce dernier cas
elle ne peut être annulée que par décision judiciaire du tribunal qui l'a décrétée. Dans les autres cas, ils seront annulés d'office par le greffier, une fois le délai d'expiration écoulé.
Bien que, comme le dit la loi de procédure civile, la saisie existe à partir du moment où elle est décrétée par résolution de l'organe compétent ou à partir du moment où la description ou la déclaration des biens est mentionnée dans le procès-verbal de la procédure de saisie, il est nécessaire de l'enregistrer pour qu'elle ait un plein effet contre les tiers, puisque si la saisie n'a pas eu accès au registre, les résultats du jugement ne pourraient pas affecter ceux qui auraient acquis le bien ou un droit réel sur le bien, qui seraient considérés comme des tiers protégés par la loi hypothécaire, de sorte que la saisie, qui n'a pas eu accès au registre, pourrait s'avérer infructueuse.
La pratique de cette annotation préventive permet d'obtenir la priorité dans le Registre par rapport aux titulaires ultérieurs de charges, avec tous ses effets selon les termes établis par la loi.
"Dans de tels cas, l'acheteur devrait :
- exiger du vendeur qu'il l'annule avant d'acheter.
acheter.
- Aller au tribunal pour savoir comment obtenir l'annulation, si nécessaire en reprenant la dette et en la déduisant du prix de vente.
Il est très important de la résoudre avant d'acheter, car la poursuite de la procédure pourrait entraîner l'annulation de votre enregistrement de la vente et de l'achat."
ANNOTATION DE SAISIE PRÉVENTIVE
Il s'agit d'une annotation spéciale qui assure la publicité de l'existence d'une administration judiciaire sur les biens auxquels elle s'applique et dont on ne peut disposer sans autorisation judiciaire.
Elle a pour but d'éviter la perte de valeur du bien soumis à l'administration à la suite d'une mauvaise gestion de son propriétaire, voire d'éviter qu'il ne tombe entre les mains d'un tiers.
Quelques exemples de ce type d'annotation sont ceux qui sont faits, par exemple, pour enregistrer l'administration des biens qui composent un héritage dans les cas où les procédures judiciaires correspondantes sur le partage des biens hérités sont engagées, ou ceux qui ont leur origine dans une procédure pénale, ou ceux qui ont pour but d'avoir une origine dans une procédure pénale, ou ceux dont le but est la défense des biens des personnes incapables.
"Dans ces cas, l'acquéreur doit s'informer de l'état de la procédure en question et ne pas acheter sans être sûr de sa résolution et sans clarification de la situation de l'enregistrement".
ANNOTATION PRÉVENTIVE D'INTERDICTION D'ALIÉNER
L'une des façons de consigner dans le Registre qu'un bien est soumis à une interdiction de disposer est l'annotation préventive.
L'annotation préventive d'interdiction de disposer est une mesure conservatoire adoptée dans le cadre de la procédure judiciaire ou administrative correspondante qui empêche que tout acte de disposition relatif aux biens qu'elle affecte puisse avoir accès au Registre après que l'annotation ait été faite, que la date soit antérieure ou postérieure à l'annotation elle-même, et se distingue donc nettement des annotations de saisie ou de demande qui n'ont pas pour effet de fermer le Registre à l'enregistrement des actes de disposition une fois l'annotation faite.
Toutefois, une exception à cette règle générale de fermeture du registre est admise, puisque les annotations préventives d'interdiction d'aliéner ne font pas obstacle aux inscriptions ou annotations ultérieures fondées sur des inscriptions existantes et antérieures à la propriété ou au droit réel qui font l'objet de l'annotation, par exemple, les inscriptions qui doivent être faites en conséquence d'hypothèques, d'exécutions judiciaires ou administratives dérivées d'inscriptions antérieures.
Enfin, il faut noter que le fait d'empêcher l'accès au registre des actes de disposition n'affecte pas nécessairement la validité des aliénations antérieures.
"L'acquéreur ne doit acquérir le bien que lorsque l'annulation de l'interdiction d'aliéner a été accréditée, ou lorsqu'il dispose de l'autorisation judiciaire correspondante, selon le cas."
Elles peuvent être :
DES INTERDICTIONS VOLONTAIRES DE DISPOSER.
En règle générale, le propriétaire des biens en a la libre disposition, ce qui signifie qu'en tant que propriétaire il peut les vendre, les grever, les hypothéquer, les donner, etc. Toutefois, au moment de l'acquisition, le propriétaire peut être privé de sa liberté de disposition,
par la volonté de la personne qui lui transfère le bien ou le droit.
Cette situation n'est admissible dans notre droit que lorsque le cédant le fait à titre gratuit.
Cette interdiction de disposer empêche l'accomplissement d'actes de disposition à l'égard du bien sur lequel elle repose. Elle peut résulter d'actes inter vivos ou mortis causa. Comme l'indique la loi, elle peut être imposée par le testateur ou le donateur dans les actes ou dispositions de dernière volonté (testament), les contrats de mariage, les donations et autres actes réalisés à titre gratuit.
Nonobstant ce qui précède, ces interdictions ne peuvent jamais impliquer une interdiction perpétuelle d'aliénation et, même si elles sont temporaires, les limites fixées par la loi doivent être respectées.
En raison de leur transcendance et de leur importance, elles peuvent être inscrites au registre et avoir l'effet de la clôture du registre. effet de la clôture du registre.
"Avant l'achat, une telle interdiction doit être levée, ou le consentement à la vente doit être obtenu de la personne ou des personnes qui ont établi l'interdiction."
INTERDICTION DES CESSIONS ADMINISTRATIVES
L'achat d'un logement implique une dépense financière importante. Pour cette raison, diverses dispositions administratives prévoient la possibilité d'obtenir une série de subventions publiques. Pour en bénéficier, tant le bien que les acquéreurs doivent remplir une série de conditions, généralement établies à l'avance dans les différents "plans nationaux de logement et de réhabilitation" approuvés par le ministère du logement et de la réhabilitation.
Parmi les conditions requises pour les logements figure l'obligation de les utiliser comme résidence habituelle et permanente, avec la possibilité de disposer de garages et/ou de débarras attenants. Cette aide dépend d'une série de circonstances, comme le régime sous lequel les logements sont classés, le fait qu'il s'agisse de logements neufs subventionnés ou de logements de seconde main, etc.
En outre, les utilisateurs doivent répondre à des niveaux de revenus familiaux qui ne dépassent pas certains plafonds, avec des limites maximales qui varient en fonction du type de logement.
L'une des formes de subvention les plus courantes enregistrées dans le registre est celle qui est obtenue par le biais d'un prêt bonifié. Le prêt bonifié signifie que la personne qui a obtenu l'aide ne paie qu'une partie du prêt ou des mensualités, l'autre partie étant escomptée à l'avance par l'établissement de crédit car elle est prise en charge par l'organisme public qui accorde l'aide.
En conséquence du prêt bonifié, une interdiction administrative d'aliéner est inscrite au registre, qui trouve son origine dans le fait que le prêt est bonifié. Cette interdiction empêche la vente du bien concerné pendant toute la durée du prêt, sauf autorisation expresse ou, le cas échéant, annulation du prêt et remboursement de l'aide financière reçue, majorée des intérêts légaux. Malgré ce qui précède, il existe une série d'exceptions, car certains actes de disposition sont admissibles, sans qu'il soit nécessaire de respecter ces exigences, comme la liquidation des biens de la communauté ou l'extinction de la copropriété.
Ces interdictions sont inscrites dans le registre au moyen d'une note marginale. au moyen d'une note marginale.
"L'achat ne doit être effectué que lorsque les autorisations correspondantes ont été obtenues, si l'achat est effectué pendant la période établie (normalement cinq ou dix ans). Dans tous les autres cas d'achat de logements soumis à un certain type de protection, il convient de demander des informations sur les prix à l'administration compétente, car les logements ne peuvent être vendus à des prix supérieurs à ceux établis."
AUTRES RESTICTIONS ADMINISTRATIVES : DEMANDES PREALABLES ET DEMANDES AU PROFIT DES AUTORITES PUBLIQUES
Le Registre peut reconnaître des droits de préemption en faveur de l'Administration dans le cas de la cession de logements subventionnés nouvellement construits et répondant à certaines exigences, ce qui signifie que si le propriétaire de l'immeuble souhaite le vendre, il sera obligé d'informer l'organisme public titulaire du droit de préemption de la cession afin qu'il puisse exercer son droit de préemption.
Le droit de préemption est accordé lorsque l'Administration publique exprime sa volonté d'acquérir à un moment antérieur à la cession, car dans le cas où elle l'exprimerait ultérieurement, nous nous retrouverions avec le droit de préemption. plus tard, nous nous retrouverions avec le droit de rétractation.
"N'achetez pas tant que l'administration ne communique pas qu'elle ne va pas exercer de droit d'acquisition préférentiel."
CONDITION RÉSOLUTOIRE
Lors de l'achat d'un bien immobilier, il peut être convenu que la totalité du prix sera payée à ce moment-là, ou qu'une partie du prix sera payée et que le paiement du reste sera reporté à une date ultérieure. Dans ce dernier cas, le vendeur peut exiger une garantie pour la partie non payée du prix, l'une des garanties possibles étant la condition résolutoire.
Avec l'inscription de la condition résolutoire au registre, la publicité est faite sur l'éventuelle fin d'un acte juridique, tant dans le cas d'un prix différé que dans les autres cas prévus par la loi.
La condition résolutoire permet de réinscrire la propriété en faveur du vendeur, sous réserve du respect d'une série de conditions établies par la loi, et toujours avec la sauvegarde des droits de l'acheteur et des titulaires d'inscriptions ultérieures. les droits de l'acheteur et des titulaires d'inscriptions ultérieures.
"L'acheteur doit savoir que le fait de ne pas annuler cette charge pourrait rendre son achat nul et non avenu et son inscription annulée, si le droit de la personne qui l'a transféré est définitivement terminé. transféré à lui."
RÉTENTION DU PACTE DE TITTLE
Il est possible que dans un contrat de vente il ait été convenu qu'une partie du prix sera payée quelque temps après la signature du contrat, dans ce cas le vendeur peut exiger que le paiement du prix soit garanti dans le délai convenu en établissant un pacte de réserve de propriété qui est inscrit au registre.
Il est considéré comme une condition de la vente qui affecte l'acquisition du bien par l'acheteur. Cette condition signifie que malgré la livraison du bien par l'exécution de l'acte public, le transfert total de la propriété en faveur de l'acheteur est subordonné au paiement effectif du prix différé, car dans le cas contraire, le titre de l'acheteur est éteint et le vendeur récupère la propriété. dans le cas contraire, le titre de l'acheteur est éteint et le vendeur récupère la propriété.
"L'intéressé ne doit pas acheter tant que la réserve de propriété n'est pas éteinte, car la propriété du bien n'est pas complètement déterminée. pas complètement déterminée."
SERVITUDES
Une servitude est une charge imposée à un bien (fonds servant) au profit d'un autre bien appartenant à un propriétaire différent (fonds dominant). Toutefois, elles peuvent également être établies en faveur d'une personne physique ou morale.
La servitude confère à son titulaire le droit de bénéficier de son contenu dans les conditions strictement convenues au moment de sa constitution, obligeant le propriétaire du bien à en respecter l'exercice.
Les servitudes peuvent être imposées par la loi ou par la volonté des parties.
Les servitudes légales ne nécessitent pas d'inscription au registre, compte tenu de la publicité prévue par la loi. Parmi elles, on trouve celles qui découlent de la législation urbanistique, de la loi sur la propriété horizontale, de la loi sur les côtes, les chemins de fer, les routes, etc.
En ce qui concerne celles qui sont volontaires, il est conseillé de les inscrire au registre, car sinon elles n'affectent pas les tiers ou les acquéreurs de bonne foi.
Les plus fréquentes dans le domaine de la propriété sont celles imposées par les relations de voisinage.
Parmi les plus courantes, citons celles des murs mitoyens, de la lumière et des vues, de l'évacuation des eaux des bâtiments, de l'accès aux installations électriques, de l'accès aux installations sportives et aux places de stationnement, de l'apposition d'affiches et d'enseignes sur les façades des bâtiments, des antennes, etc.
Enfin, tout propriétaire d'un bien soumis au régime de la propriété horizontale doit permettre l'accès au bien pour toute réparation du bien dans lequel il se trouve.
"L'acheteur doit s'informer de l'étendue et de la portée des servitudes grevant le bien avant de l'acquérir."
RÈGLES STATUTAIRES DE LA PROPRIÉTÉ HORIZONTALE ET ACCORDS SPÉCIAUX
La propriété horizontale est une forme particulière de copropriété constituée entre les membres des communautés de propriétaires, qui implique l'existence d'éléments privés, à savoir des appartements, des locaux, des garages, des celliers, des propriétés unifamiliales, etc., ainsi que d'autres éléments ou espaces communs à tous.
Afin de réglementer l'exercice des droits et des obligations des membres des associations de propriétaires, il est généralement convenu d'un règlement intérieur, qui peut avoir accès au registre, auquel cas il est connu de tous et lie les propriétaires actuels et futurs.
Les statuts peuvent être convenus au moment de la constitution de la copropriété ou à une date ultérieure. Dans les statuts, nous pouvons trouver une série de conventions qui, d'une manière ou d'une autre, affectent la propriété. Certaines d'entre elles impliquent l'attribution ou la réservation de pouvoirs spéciaux qui permettent leur exercice par le propriétaire sans avoir besoin du consentement des autres membres de la communauté des propriétaires.
L'un des cas les plus fréquents est la réservation de certaines servitudes qui peuvent affecter les différents éléments de la copropriété et qui, par exemple, autorisent le passage dans certaines zones, l'installation d'antennes, l'emplacement de transformateurs électriques, les aires de sport, etc. Les statuts enregistrés obligent les propriétaires à accorder ces servitudes.
Les statuts enregistrés s'imposent à tous les acquéreurs d'appartements ou de locaux dans un appartement ou un immeuble en régime de propriété horizontale, ou des différents éléments dans le cas des complexes urbains. dans le cas des complexes urbains.
" Il ne faut pas acheter sans demander les informations du registre, afin d'éviter de ne pas connaître les servitudes et autres limitations qui ont pu être établies. En cas de doute sur leur signification et leur portée, il faut s'adresser au registre foncier et consulter le registraire. Registre foncier, et consulter le Registrar."
OPTION D'ACHAT
Il s'agit d'un contrat par lequel le propriétaire du bien et la personne intéressée à l'acquérir, se mettent d'accord sur son futur et possible achat une fois que le temps convenu s'est écoulé et que le prix a été payé de la manière stipulée.
Un contrat qui peut accéder au registre et qui a pour conséquence d'avertir les éventuels acquéreurs de droits ultérieurs, de l'existence de ce contrat d'option d'achat, et donc, de son éventuel exercice par son titulaire. son éventuel exercice par son titulaire.
"Dans cette situation, la personne intéressée par l'achat du bien doit obtenir l'annulation de l'option enregistrée, même si la période de durée inscrite au registre est déjà écoulée, car elle aurait pu être exercée de manière extra-registrée."
PROCÉDURE D'INSOLVABILITÉ
Lorsqu'une personne physique ou morale se trouve dans une situation d'insolvabilité qui l'empêche de payer ses dettes, elle peut être déclarée judiciairement en faillite.
En règle générale, si cette déclaration est faite à la demande d'une partie, on parle de procédure d'insolvabilité volontaire, tandis que si c'est à la demande des créanciers, on parle de procédure d'insolvabilité nécessaire.
La situation d'insolvabilité est rendue publique par le biais du registre du commerce et de la propriété.
La faillite des créanciers est inscrite au Registre Foncier au moyen de l'inscription ou de l'annotation correspondante, en vertu d'une décision judiciaire qui ordonne son extension aux biens appartenant au failli.
De même, comme la situation d'insolvabilité affecte la capacité de disposition de l'insolvable, elle est reflétée dans le livre des incapables du registre foncier.
Avec l'annotation/enregistrement de la procédure d'insolvabilité, la capacité d'administration et de disposition de la partie insolvable est limitée et une série d'effets et de conséquences se produisent, qui dépendent de la phase de la procédure d'insolvabilité la phase de la procédure d'insolvabilité.
" Sachant qu'il existe d'innombrables situations juridiques dans lesquelles peut se trouver la partie insolvable, il est conseillé de se rendre au greffe pour obtenir les informations nécessaires, et de consulter le greffier sur la manière de procéder, en fonction de l'opération juridique à réaliser, car dans de nombreuses occasions, l'intervention du juge de l'insolvabilité est requise. "
