Il s'agit de la valeur déterminée par la direction générale du cadastre à la suite de l'analyse des prix de toutes les ventes et de tous les achats de biens immobiliers effectués devant un notaire, sur la base des données de chaque bien figurant dans le cadastre des biens immobiliers.
La valeur de référence d'un bien immobilier est l'une des caractéristiques économiques de sa description cadastrale.
La valeur de référence ne doit pas dépasser la valeur de marché. À cette fin, un facteur de réduction sera appliqué lors de sa détermination.
La valeur de référence n'affecte en rien la valeur cadastrale actuelle.
Elle n'a aucun effet sur la taxe foncière, ni sur les autres taxes ayant la valeur cadastrale comme base imposable.
Outre sa fonction descriptive, la valeur de référence de chaque bien immobilier sera utilisée pour déterminer la base imposable des droits de mutation et de timbre (ITP et AJD) et de l'impôt sur les successions et les donations (ISD).
Lorsque le transfert d'un bien immobilier est soumis à l'un de ces impôts, la valeur de référence du bien sera la base imposable de l'impôt correspondant.
La valeur de référence ne peut excéder la valeur de marché, pour laquelle des facteurs de réduction sont utilisés dans sa détermination, de sorte que son utilisation comme base d'imposition n'implique pas une augmentation de l'imposition.
Toutefois, si la valeur déclarée, le prix ou le prix payé est supérieur à la valeur de référence du bien, c'est la plus élevée de ces valeurs qui est retenue comme base d'imposition.
Ainsi, la valeur de référence du bien sera la base imposable minimale pour ces taxes.
En outre, dans le cas où les premières copies d'actes publics relatifs à des biens immobiliers sont soumises à l'ITP et à la DJA dans la modalité des actes juridiques, lorsque la base imposable est déterminée en fonction de la valeur du bien immobilier, celle-ci ne peut être inférieure à la valeur de référence du bien immobilier.
Enfin, lorsque la valeur de référence a servi de base imposable à l'impôt perçu sur l'acquisition d'un bien immobilier, elle est prise en compte pour l'application de la règle de détermination de la base imposable de l'ISF auquel il peut être soumis. Ainsi, la valeur de référence ne peut affecter l'ISF que pour les biens acquis à compter du 1er janvier 2022, et en aucun cas pour les biens préexistants.
La valeur cadastrale des biens immobiliers est mise à jour, le cas échéant, par les lois de finances générales de l'État, et sert de base imposable à la taxe foncière. Il s'agit d'une donnée protégée, qui n'est donc pas publiée, et dont la révision a lieu, dans le cas des propriétés urbaines, dans le cadre de procédures d'évaluation collective.
La valeur de référence des biens immobiliers est déterminée chaque année, simultanément dans toutes les municipalités, et servira à déterminer la base imposable pour les droits de mutation et de timbre et les droits de succession et de donation. Elle n'est pas protégée et est publiée en permanence au siège électronique du cadastre.
La valeur de référence des biens immobiliers est déterminée, année par année, par l'application de modules de valeur moyenne, basés sur les prix de toutes les ventes et de tous les achats de biens immobiliers effectivement réalisés devant un notaire ou enregistrés au registre foncier, et obtenus dans le cadre des rapports annuels sur le marché immobilier préparés par la Direction générale du cadastre.
Ces modules sont attribués à des produits immobiliers représentatifs par zones du territoire appelées zones d'évaluation territoriale homogène, et correspondent aux prix moyens des ventes et des achats.
Dans le cas de l'immobilier urbain, la Direction générale du cadastre calcule la valeur de référence d'un bien spécifique sur la base du module de valeur moyenne applicable dans la zone où il est situé, en tenant compte, entre autres, des différences de catégories, d'âge et d'état de conservation entre ce bien et le produit immobilier représentatif auquel le module se réfère. À cette fin, les règles d'évaluation cadastrale sont utilisées à titre transitoire.
Dans le cas des propriétés rurales sans construction, la valeur de référence est calculée sur la base du module de valeur moyenne, en fonction de leurs caractéristiques, et des facteurs correctifs de localisation, agronomiques et socio-économiques qui sont déterminés dans le rapport annuel du marché immobilier correspondant.
Dans tous les cas, afin que les valeurs de référence ne dépassent pas les valeurs de marché, les facteurs de réduction déterminés par arrêté ministériel sont appliqués.
Les modules de valeur moyenne applicables dans chaque cas sont publiés annuellement, sous forme de cartes de valeur, dans le siège électronique du cadastre. Sur ce site, il est possible de consulter les montants des modules, les caractéristiques des produits immobiliers représentatifs et la délimitation des zones territoriales homogènes pour chaque année fiscale.
La manière d'individualiser la valeur de référence de chaque bien immobilier sur la base des modules de valeur moyenne correspondants, au moyen de coefficients et de règles de calcul, est détaillée dans des résolutions annuelles de la direction générale du cadastre, qui sont également publiées dans le siège électronique du cadastre.
Avant d'être approuvées, ces résolutions font l'objet d'une audition collective, afin que toutes les parties intéressées puissent formuler des allégations et présenter les preuves qu'elles jugent appropriées.
Une fois approuvées, et dans un délai d'un mois, un recours économico-administratif peut être introduit devant le Tribunal central économico-administratif ou, alternativement et préalablement, un recours en reconsidération devant la Direction générale du cadastre.
Chaque année, les cartes de valeurs correspondant aux rapports sur le marché immobilier de l'exercice en cours, de la direction générale du cadastre, sont publiées dans le siège électronique du cadastre (www.sedecatastro.gob.es). Cette publication est une exigence légale de la procédure de détermination des valeurs de référence et, dans un souci de transparence, elle est accompagnée des rapports susmentionnés.
Les cartes, publiées chaque année, contiennent les modules de valeur moyenne applicables pour la détermination des valeurs de référence des biens immobiliers pour l'année suivante, conformément aux résolutions correspondantes de la direction générale du cadastre à cet effet.
Les cartes de valeur constituent la première et la plus importante étape de la détermination des valeurs de référence. Elles reflètent le comportement de l'ensemble du marché des ventes et des achats de biens immobiliers effectués devant un notaire, de sorte que, pour les biens immobiliers représentatifs de chaque zone du territoire, elles fournissent la valeur moyenne.
Elles sont établies, année par année, de la manière suivante :
Immobilier urbain.
Propriétés rustiques.
Les valeurs de référence des biens immobiliers sont disponibles au siège électronique du cadastre(www.sedecatastro.gob.es) à partir du 1er janvier 2022, conformément aux dispositions de la troisième disposition finale du texte révisé de la loi sur le cadastre immobilier.
Sur ce site, les détenteurs de titres cadastraux peuvent également prendre connaissance des éléments qui ont été appliqués dans la détermination individualisée de la valeur de référence de leurs propriétés.
De même, les valeurs de référence sont fournies par la Hotline du Cadastre (numéros de téléphone 91 387 45 50 et 902 37 36 35) et dans les Bureaux du Cadastre, qui peuvent être contactés en prenant rendez-vous aux numéros de téléphone susmentionnés. Pour ce faire, les citoyens doivent s'identifier à l'aide des données de leur document d'identité national.
Le Cadastre e-Office offrira la possibilité de consulter et de certifier la valeur de référence d'un bien immobilier à une date donnée. Pour accéder à la consultation, le citoyen devra s'identifier, au moyen des données de son document d'identité national, avec un certificat numérique, ou via Cl@ve.
De même, les valeurs de référence sont fournies par la Hotline du Cadastre (numéros de téléphone 91 387 45 50 et 902 37 36 35) et dans les Bureaux du Cadastre, qui peuvent être contactés en prenant rendez-vous aux numéros de téléphone susmentionnés.
En outre, les détenteurs de titres cadastraux peuvent obtenir, par les voies susmentionnées, un certificat de motivation de la valeur de référence à une date donnée, de sorte qu'ils disposent de toutes les données et de tous les éléments techniques utilisés pour sa détermination.
La valeur de référence ne peut être contestée que lorsqu'elle a un effet fiscal et constitue la base imposable des droits de mutation et de timbre ou des droits de succession et de donation.
Si, à l'occasion d'un transfert dans lequel la valeur de référence est utilisée comme base imposable pour ces impôts, les contribuables estiment que la détermination de la valeur de référence porte atteinte à leurs intérêts légitimes, ils peuvent demander la rectification de la déclaration qu'ils ont présentée ou introduire un recours en reconsidération auprès de l'Administration fiscale, ou un recours économico-administratif auprès du Tribunal économico-administratif régional, contre le règlement qui, le cas échéant, est effectué par l'Administration chargée de la gestion de l'impôt.
Cela n'empêche pas le propriétaire cadastral de présenter des déclarations à tout moment ou, en cas de désaccord avec les données descriptives du bien, d'engager, auprès de la Direction générale du cadastre, les procédures cadastrales prévues par le règlement.
Certaines circonstances empêchent l'existence de la valeur de référence.
Ce fait n'a pas d'effet, juridique ou fiscal, en soi.
Les causes sont de nature juridico-technique :
Il n'y a pas de valeur de référence pour les biens qui ne sont pas inclus dans le champ d'application de la résolution correspondante de la Direction générale du cadastre sur les éléments précis pour la détermination de la valeur de référence, ou lorsque les causes de nature technique prévues dans cette résolution se conjuguent.
La valeur de référence des biens immobiliers est déterminée année par année, conformément à la réglementation cadastrale, par application de modules de valeur moyenne, basés sur les prix de toutes les ventes et achats immobiliers effectivement réalisés devant notaire ou inscrits au registre foncier, et obtenus dans le cadre des rapports annuels sur le marché immobilier établis par la Direction générale du cadastre.
À cette fin, les conclusions de l'analyse de ces prix sont incluses dans un rapport annuel sur le marché immobilier et dans une carte de valeur contenant la délimitation de zones d'évaluation territoriales homogènes, auxquelles sont attribués des modules de valeur moyenne de produits immobiliers représentatifs.
Les cartes susmentionnées sont publiées au siège électronique de la direction générale du cadastre.
Les critères spécifiques appliqués dans la détermination des valeurs de référence pour chaque année, sur la base des modules de valeur moyenne susmentionnés, sont énoncés dans les résolutions sur les éléments requis pour la détermination des valeurs de référence, qui sont approuvées par la direction générale du cadastre chaque année, séparément pour les biens immobiliers urbains et ruraux.
Lors de la détermination annuelle des valeurs de référence conformément aux critères susmentionnés, pour l'individualisation des modules de valeur moyenne résultant de l'analyse des prix d'achat et de vente effectuée chaque année, il est tenu compte de la description la plus récente des biens immobiliers dans le cadastre, et le facteur de réduction prévu dans la réglementation cadastrale est appliqué pour garantir que la valeur de référence ne dépasse pas la valeur de marché, actuellement approuvée par arrêté ministériel publié au Journal officiel de l'État (BOE) n° 246 du 14 octobre 2021, pages 1249987 à 124988).
