Es handelt sich um den Wert, der von der Generaldirektion des Katasters als Ergebnis der Analyse der Preise aller vor einem Notar getätigten Immobilienverkäufe und -käufe auf der Grundlage der Daten jeder Immobilie im Immobilienkataster ermittelt wird.
Der Referenzwert einer Immobilie ist eines der wirtschaftlichen Merkmale ihrer katastermäßigen Beschreibung.
Der Referenzwert darf nicht höher sein als der Marktwert. Zu diesem Zweck wird bei seiner Bestimmung ein Abschlagsfaktor angewandt.
Der Referenzwert wirkt sich in keiner Weise auf den aktuellen Katasterwert aus.
Er wirkt sich weder auf die Grundsteuer noch auf die übrigen Steuern aus, die den Katasterwert als Bemessungsgrundlage haben.
Neben seiner beschreibenden Funktion wird der Referenzwert jeder Immobilie zur Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer und die Stempelsteuer (ITP und AJD) sowie die Erbschaft- und Schenkungsteuer (ISD) herangezogen.
Wenn die Übertragung einer Immobilie einer dieser Steuern unterliegt, ist der Referenzwert der Immobilie die Steuerbemessungsgrundlage für die entsprechende Steuer.
Der Referenzwert darf den Marktwert nicht übersteigen, wofür bei seiner Ermittlung Abschlagsfaktoren verwendet werden, so dass seine Verwendung als Bemessungsgrundlage nicht zu einer höheren Besteuerung führt.
Ist jedoch der angegebene Wert, der Preis oder die gezahlte Gegenleistung höher als der Referenzwert der Immobilie, wird der höhere dieser Werte als Steuerbemessungsgrundlage herangezogen.
Der Referenzwert der Immobilie ist somit die Mindeststeuerbemessungsgrundlage für diese Steuern.
Wenn die ersten Ausfertigungen öffentlicher Urkunden, die sich auf Immobilien beziehen, dem ITP und dem AJD in der Modalität von Rechtsakten unterliegen, kann die Steuerbemessungsgrundlage, wenn sie nach dem Wert der Immobilie bestimmt wird, nicht unter dem Referenzwert der Immobilie liegen.
Wenn der Referenzwert die Steuerbemessungsgrundlage für die auf den Erwerb einer Immobilie erhobene Steuer war, wird er bei der Anwendung der Regel zur Bestimmung der Steuerbemessungsgrundlage für die Vermögenssteuer, der sie unterliegen kann, berücksichtigt. Der Referenzwert kann sich also nur auf die Vermögensteuer für Immobilien auswirken, die ab dem 1. Januar 2022 erworben werden, und keinesfalls auf bereits vorhandene Vermögenswerte.
Der Katasterwert von Immobilien wird gegebenenfalls durch die allgemeinen Haushaltsgesetze des Staates aktualisiert und dient als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Es handelt sich um geschützte Daten, die daher nicht veröffentlicht werden, und ihre Überprüfung erfolgt bei städtischen Grundstücken im Rahmen von kollektiven Bewertungsverfahren.
Der Referenzwert von Immobilien wird Jahr für Jahr gleichzeitig in allen Gemeinden ermittelt und dient als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer und die Stempelsteuer sowie die Erbschafts- und Schenkungssteuer. Er ist nicht geschützt und wird ständig in der elektronischen Zentrale des Katasteramtes veröffentlicht.
Der Referenzwert von Immobilien wird Jahr für Jahr durch die Anwendung von Durchschnittswertmodulen bestimmt, die auf den Preisen aller tatsächlich vor einem Notar getätigten oder im Grundbuch eingetragenen Immobilienverkäufe und -käufe basieren und im Rahmen der von der Generaldirektion des Katasters erstellten Jahresberichte über den Immobilienmarkt ermittelt werden.
Diese Module werden repräsentativen Immobilienprodukten nach Gebieten des Territoriums, den so genannten homogenen territorialen Bewertungsgebieten, zugeordnet und entsprechen den Durchschnittspreisen der Verkäufe und Käufe.
Bei städtischen Immobilien berechnet die Generaldirektion für Katasterwesen den Referenzwert einer bestimmten Immobilie auf der Grundlage des durchschnittlichen Wertmoduls, das in dem Gebiet gilt, in dem sie sich befindet, wobei unter anderem die Unterschiede in Bezug auf Kategorien, Alter und Erhaltungszustand zwischen dieser Immobilie und dem repräsentativen Immobilienprodukt, auf das sich das Modul bezieht, berücksichtigt werden. Zu diesem Zweck werden übergangsweise die Katasterbewertungsvorschriften verwendet.
Bei unbebauten ländlichen Grundstücken wird der Referenzwert auf der Grundlage des Durchschnittswertmoduls berechnet, je nach ihren Merkmalen und den Korrekturfaktoren für Lage, agronomische und sozioökonomische Faktoren, die im entsprechenden jährlichen Immobilienmarktbericht festgelegt werden.
Um sicherzustellen, dass die Referenzwerte die Marktwerte nicht überschreiten, werden in jedem Fall die durch Ministerialerlass festgelegten Kürzungsfaktoren angewendet.
Die jeweils geltenden durchschnittlichen Wertmodule werden jährlich in Form von Wertkarten in der elektronischen Zentrale des Katasters veröffentlicht. Auf dieser Website können die Beträge der Module, die Merkmale der repräsentativen Immobilienprodukte und die Abgrenzung der homogenen territorialen Gebiete für jedes Steuerjahr eingesehen werden.
Die Art und Weise, wie der Referenzwert jeder Immobilie auf der Grundlage der entsprechenden Durchschnittswertmodule mittels Koeffizienten und Berechnungsregeln individualisiert wird, ist in den jährlichen Beschlüssen der Generaldirektion des Katasteramtes festgelegt, die auch in der elektronischen Zentrale des Katasteramtes veröffentlicht werden.
Vor ihrer Genehmigung werden diese Beschlüsse einer kollektiven Anhörung unterzogen, so dass alle interessierten Parteien Behauptungen aufstellen und die ihnen geeignet erscheinenden Beweise vorlegen können.
Nach der Genehmigung kann innerhalb einer Frist von einem Monat eine wirtschaftlich-administrative Beschwerde beim Zentralen Wirtschafts-Verwaltungsgericht oder alternativ und vorher eine Wiedererwägungsbeschwerde bei der Generaldirektion des Katasters eingelegt werden.
Die Wertkarten, die den Berichten der Generaldirektion des Katasteramtes über den Immobilienmarkt des laufenden Geschäftsjahres entsprechen, werden jedes Jahr in der elektronischen Zentrale des Katasteramtes (www.sedecatastro.gob.es) veröffentlicht. Diese Veröffentlichung ist eine gesetzliche Vorschrift im Rahmen des Verfahrens zur Bestimmung der Referenzwerte und wird im Interesse der Transparenz von den genannten Berichten begleitet.
Die Karten, die jedes Jahr veröffentlicht werden, enthalten die durchschnittlichen Wertmodule, die für die Bestimmung der Referenzwerte von Grundstücken für das folgende Jahr gemäß den entsprechenden Beschlüssen der Generaldirektion des Katasters gelten.
Die Wertkarten sind der erste und wichtigste Schritt bei der Ermittlung von Referenzwerten. Die Karten spiegeln das Verhalten des gesamten Marktes der vor einem Notar getätigten Immobilienverkäufe und -käufe wider, so dass sie für die repräsentativen Immobilien in jedem Gebiet des Territoriums den Durchschnittswert angeben.
Sie werden von Jahr zu Jahr wie folgt erstellt:
Städtische Immobilien.
Rustikale Grundstücke.
Die Referenzwerte der Grundstücke sind ab dem 1. Januar 2022 gemäß der dritten Schlussbestimmung des überarbeiteten Textes des Gesetzes über das Liegenschaftskataster in der elektronischen Zentrale des Katasters(www.sedecatastro.gob.es) verfügbar.
Auf dieser Website können Katasterinhaber auch die Elemente einsehen, die bei der individuellen Bestimmung des Referenzwerts ihrer Immobilien angewandt wurden.
Ebenso werden die Referenzwerte über die Kataster-Hotline (Telefonnummern 91 387 45 50 und 902 37 36 35) und in den Katasterämtern zur Verfügung gestellt, die nach Vereinbarung eines Termins unter den oben genannten Telefonnummern kontaktiert werden können. Dazu müssen sich die Bürger mit den Daten ihres Personalausweises ausweisen.
Das e-Office von Cadastre wird die Möglichkeit bieten, den Referenzwert einer Immobilie zu einem bestimmten Datum abzufragen und zu bescheinigen. Um Zugang zu dieser Abfrage zu erhalten, muss sich der Bürger mit den Daten seines Personalausweises, mit einem digitalen Zertifikat oder über Cl@ve identifizieren.
Ebenso werden Referenzwerte über die Kataster-Hotline (Telefonnummern 91 387 45 50 und 902 37 36 35) und in den Katasterämtern zur Verfügung gestellt, die nach vorheriger Terminvereinbarung unter den oben genannten Telefonnummern kontaktiert werden können.
Darüber hinaus können Katasterinhaber auf den oben genannten Wegen eine Bescheinigung über die Begründung des Referenzwerts zu einem bestimmten Zeitpunkt erhalten, so dass sie über alle Daten und technischen Elemente verfügen, die für seine Ermittlung verwendet werden.
Der Referenzwert kann nur angefochten werden, wenn er steuerliche Auswirkungen hat und die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer und die Stempelsteuer oder die Erbschafts- und Schenkungssteuer darstellt.
Wenn die Steuerpflichtigen bei einer Übertragung, bei der der Referenzwert als Bemessungsgrundlage für diese Steuern herangezogen wird, der Ansicht sind, dass die Festlegung des Referenzwerts ihre berechtigten Interessen beeinträchtigt, können sie die Berichtigung der von ihnen eingereichten Selbstveranlagung beantragen oder gegen die gegebenenfalls von der Steuerverwaltung vorgenommene Abrechnung einen Einspruch zur Überprüfung bei der Steuerverwaltung oder eine wirtschaftlich-administrative Klage beim regionalen Wirtschaftsverwaltungsgericht einreichen.
Dies hindert den Katastereigentümer nicht daran, jederzeit Erklärungen abzugeben oder im Falle von Unstimmigkeiten mit der Beschreibung der Immobilie die in der Verordnung vorgesehenen Katasterverfahren bei der Generaldirektion des Katasters einzuleiten.
Es gibt Umstände, die das Vorhandensein des Referenzwerts verhindern.
Diese Tatsache hat an sich keine rechtlichen oder steuerlichen Auswirkungen.
Die Ursachen sind rechtlich-technischer Natur:
Es gibt keinen Referenzwert für Grundstücke, die nicht in den Anwendungsbereich des entsprechenden Beschlusses der Generaldirektion Kataster über die genauen Elemente für die Bestimmung des Referenzwerts fallen, oder wenn die darin vorgesehenen Ursachen technischer Natur zusammentreffen.
Der Referenzwert von Immobilien wird Jahr für Jahr in Übereinstimmung mit den Katasterverordnungen durch die Anwendung von Durchschnittswertmodulen bestimmt, die auf den Preisen aller tatsächlich vor einem Notar getätigten oder im Grundbuch eingetragenen Immobilienverkäufe und -käufe basieren und im Rahmen der von der Generaldirektion für Kataster erstellten jährlichen Immobilienmarktberichte ermittelt werden.
Zu diesem Zweck werden die Schlussfolgerungen der Analyse dieser Preise in einen jährlichen Immobilienmarktbericht und in eine Wertkarte aufgenommen, die die Abgrenzung homogener territorialer Bewertungsgebiete enthält, denen durchschnittliche Wertmodule repräsentativer Immobilienprodukte zugeordnet werden.
Die vorgenannten Karten werden in der elektronischen Zentrale der Generaldirektion für Katasterwesen veröffentlicht.
Die spezifischen Kriterien, die bei der Ermittlung der Referenzwerte für jedes Jahr auf der Grundlage der vorgenannten Durchschnittswertmodule angewandt werden, sind in den Beschlüssen über die für die Ermittlung der Referenzwerte erforderlichen Elemente festgelegt, die von der Generaldirektion des Katasters jedes Jahr getrennt für städtische und ländliche Immobilien genehmigt werden.
Bei der jährlichen Festlegung der Referenzwerte nach den vorgenannten Kriterien wird für die Individualisierung der Durchschnittswertmodule, die sich aus der in jedem Jahr durchgeführten Analyse der Kauf- und Verkaufspreise ergeben, die aktuellste Beschreibung der Immobilien im Kataster berücksichtigt und der in den Katasterverordnungen vorgesehene Kürzungsfaktor angewandt, um sicherzustellen, dass der Referenzwert den Marktwert nicht übersteigt (derzeit genehmigt durch Ministerialerlass, veröffentlicht im Staatsanzeiger (BOE) Nr. 246 vom 14. Oktober 2021, Seiten 124987 bis 124988).
