Det är det värde som fastställs av generaldirektoratet för fastighetsregistret som ett resultat av analysen av priserna på all fastighetsförsäljning och alla fastighetsköp som görs inför en notarie, baserat på uppgifterna om varje fastighet i fastighetsregistret.
Referensvärdet för en fastighet är en av de ekonomiska egenskaperna i dess fastighetsbeteckning.
Referensvärdet får inte överstiga marknadsvärdet. För detta ändamål kommer en reduktionsfaktor att tillämpas vid fastställandet av det.
Referensvärdet påverkar inte det aktuella fastighetsvärdet på något sätt.
Det har ingen inverkan på fastighetsskatten eller på de övriga skatter som har fastighetsvärdet som skattebas.
Utöver sin beskrivande funktion kommer referensvärdet för varje fastighet att användas för att fastställa beskattningsunderlaget för överlåtelseskatt och stämpelskatt (ITP och AJD) samt arvs- och gåvoskatt (ISD).
När en överlåtelse av en fastighet är föremål för någon av dessa skatter kommer fastighetens referensvärde att utgöra skattebasen för motsvarande skatt.
Referensvärdet får inte överstiga marknadsvärdet, för vilket ändamål reduktionsfaktorer används vid fastställandet, så att dess användning som skattebas inte innebär en ökning av beskattningen.
Om det deklarerade värdet, priset eller den betalda ersättningen är högre än fastighetens referensvärde, ska dock det högre av dessa värden användas som skattebas.
Fastighetens referensvärde kommer således att utgöra den lägsta skattebasen för dessa skatter.
Dessutom, när det gäller de första kopiorna av offentliga handlingar avseende fastigheter som omfattas av ITP och AJD i form av rättsakter, när beskattningsunderlaget fastställs enligt fastighetens värde, kan detta inte vara lägre än fastighetens referensvärde.
Slutligen, när referensvärdet har utgjort beskattningsunderlaget för den skatt som tas ut vid förvärv av en fastighet, ska det beaktas vid tillämpningen av regeln för fastställande av beskattningsunderlaget för den förmögenhetsskatt som fastigheten kan komma att omfattas av. Referensvärdet kan därför endast påverka förmögenhetsskatten med avseende på fastigheter som förvärvas från och med den 1 januari 2022, och inte i något fall för redan befintliga tillgångar.
Kadastervärdet för fastigheter uppdateras, i tillämpliga fall, genom lagarna om den allmänna statsbudgeten och utgör skattebasen för fastighetsskatt. Det är skyddade uppgifter och offentliggörs därför inte, och revideringen sker, när det gäller stadsfastigheter, inom ramen för kollektiva värderingsförfaranden.
Referensvärdet för fastigheter fastställs år för år, samtidigt i alla kommuner, och kommer att användas för att fastställa beskattningsunderlaget för överlåtelseskatt och stämpelskatt samt arvs- och gåvoskatt. Det är inte skyddat och publiceras permanent i det elektroniska huvudkontoret för kadastret.
Fastigheters referensvärde fastställs år för år genom tillämpning av moduler för genomsnittsvärden, baserade på priserna för alla fastighetsförsäljningar och fastighetsköp som faktiskt genomförts inför notarie eller registrerats i fastighetsregistret, och som erhållits inom ramen för de årliga rapporterna om fastighetsmarknaden som utarbetats av generaldirektoratet för fastighetsregistret.
Dessa moduler tilldelas representativa fastighetsprodukter av områden av territoriet som kallas homogena territoriella värderingsområden, och motsvarar de genomsnittliga priserna för försäljning och köp.
När det gäller stadsfastigheter beräknar generaldirektoratet för fastighetsregistret referensvärdet för en specifik fastighet på grundval av den genomsnittliga värdemodul som är tillämplig i det område där den är belägen, med hänsyn till bland annat skillnaderna i kategorier, ålder och bevarandetillstånd mellan denna fastighet och den representativa fastighetsprodukt som modulen hänvisar till. För detta ändamål används de fastighetsrättsliga värderingsbestämmelserna på övergångsbasis.
När det gäller landsbygdsfastigheter utan byggnad beräknas referensvärdet på grundval av genomsnittsvärdemodulen, beroende på deras egenskaper och de korrigeringsfaktorer för plats, agronomiska och socioekonomiska faktorer som fastställs i motsvarande årliga fastighetsmarknadsrapport.
För att säkerställa att referensvärdena inte överstiger marknadsvärdena tillämpas under alla omständigheter de reduktionsfaktorer som fastställs genom ministerbeslut.
De genomsnittliga värdemodulerna som är tillämpliga i varje fall publiceras årligen, i form av värdekartor, i det elektroniska huvudkontoret för kadastret. På denna webbplats är det möjligt att konsultera modulernas belopp, egenskaperna hos de representativa fastighetsprodukterna och avgränsningen av de homogena territoriella områdena för varje skatteår.
Sättet att individualisera referensvärdet för varje fastighet på grundval av motsvarande medelvärdesmoduler, med hjälp av koefficienter och beräkningsregler, beskrivs i årliga resolutioner från generaldirektoratet för fastighetsregistret, som också publiceras i det elektroniska huvudkontoret för fastighetsregistret.
Innan dessa resolutioner godkänns är de föremål för en kollektiv utfrågning, så att alla berörda parter kan göra påståenden och lägga fram all bevisning som de anser lämplig.
När besluten väl har godkänts och inom en månad kan de överklagas till den centrala ekonomisk-administrativa domstolen eller, alternativt och dessförinnan, till generaldirektoratet för fastighetsregistret för omprövning.
Årligen publiceras de värdekartor som motsvarar rapporterna om fastighetsmarknaden för detta räkenskapsår, från generaldirektoratet för fastighetsregistret, i fastighetsregistrets elektroniska huvudkontor (www.sedecatastro.gob.es). Denna publicering är ett lagstadgat krav i förfarandet för att fastställa referensvärden, och för öppenhetens skull åtföljs den av de ovannämnda rapporterna.
Kartorna, som publiceras varje år, innehåller de genomsnittliga värdemodulerna som är tillämpliga för fastställandet av referensvärdena för fastigheter för det följande året i enlighet med motsvarande resolutioner från generaldirektoratet för fastighetsregistret i detta avseende.
Värdekartorna är det första och viktigaste steget i fastställandet av referensvärden. Kartorna återspeglar beteendet på hela marknaden för fastighetsförsäljning och köp som görs inför notarie, så att de för de representativa fastigheterna i varje del av territoriet ger det genomsnittliga värdet.
De upprättas, år för år, enligt följande:
Fastigheter i städer.
Rustika fastigheter.
Fastigheternas referensvärden finns tillgängliga på fastighetsregistrets elektroniska huvudkontor (www.sedecatastro.gob.es) från och med den 1 januari 2022, i enlighet med bestämmelserna i den tredje slutbestämmelsen i den reviderade texten till lagen om fastighetsregister.
På denna webbplats kan fastighetsinnehavare också ta reda på vilka element som har tillämpats vid den individuella fastställelsen av referensvärdet för deras fastigheter.
På samma sätt tillhandahålls referensvärdena via fastighetsregistrets hotline (telefonnummer 91 387 45 50 och 902 37 36 35) och på fastighetsregistrets kontor, som kan kontaktas genom att boka tid på ovan nämnda telefonnummer. För att göra detta måste medborgarna identifiera sig med hjälp av uppgifterna i sin nationella identitetshandling.
Cadastre e-Office kommer att erbjuda möjligheten att konsultera och certifiera referensvärdet för en fastighet på ett visst datum. För att få tillgång till konsultationen måste medborgaren identifiera sig med hjälp av uppgifterna i hans/hennes nationella identitetshandling, med digitalt certifikat eller via Cl@ve.
På samma sätt tillhandahålls referensvärden via Cadastre Hotline (telefonnummer 91 387 45 50 och 902 37 36 35) och på Cadastre-kontoren, som kan kontaktas genom att boka tid på ovan nämnda telefonnummer.
Dessutom kan fastighetsägare genom ovannämnda kanaler erhålla ett intyg om motivering av referensvärdet vid ett visst datum, så att de har alla uppgifter och tekniska element som används för att fastställa det.
Referensvärdet kan endast ifrågasättas när det har en skattemässig effekt och utgör beskattningsunderlaget för överlåtelseskatt och stämpelskatt eller arvs- och gåvoskatt.
Om skattebetalarna, i samband med en överföring där referensvärdet används som beskattningsunderlag för dessa skatter, anser att fastställandet av referensvärdet skadar deras legitima intressen, kan de begära rättelse av den självdeklaration de har lämnat in eller lämna in ett överklagande för omprövning till skatteförvaltningen, eller ett ekonomiskt-administrativt yrkande till den regionala ekonomisk-administrativa domstolen, mot den uppgörelse som, i förekommande fall, görs av den förvaltning som hanterar skatten.
Detta hindrar inte fastighetsägaren från att när som helst lämna in deklarationer eller, i händelse av oenighet med de beskrivande uppgifterna om fastigheten, från att hos generaldirektoratet för fastighetsregistret inleda de fastighetsförfaranden som föreskrivs i förordningen.
Det finns omständigheter som förhindrar förekomsten av referensvärdet.
Detta faktum har ingen rättslig eller skattemässig effekt i sig.
Orsakerna är av juridisk-teknisk natur:
Det finns inget referensvärde för fastigheter som inte ingår i tillämpningsområdet för motsvarande resolution från generaldirektoratet för kadaster om exakta element för fastställande av referensvärdet, eller när orsakerna av teknisk natur som anges däri överensstämmer.
Fastigheters referensvärde fastställs år för år, i enlighet med fastighetsregistret, genom tillämpning av moduler för genomsnittligt värde, baserat på priserna för alla fastighetsförsäljningar och fastighetsköp som faktiskt genomförts inför notarie eller registrerats i fastighetsregistret, och som erhållits inom ramen för de årliga rapporterna om fastighetsmarknaden som utarbetats av generaldirektoratet för fastighetsregistret.
För detta ändamål ingår slutsatserna av analysen av dessa priser i en årlig fastighetsmarknadsrapport och i en värdekarta som innehåller avgränsningen av homogena territoriella värderingsområden, till vilka genomsnittliga värdemoduler av representativa fastighetsprodukter tilldelas.
Ovannämnda kartor publiceras i det elektroniska huvudkontoret för generaldirektoratet för fastighetsregistret.
De specifika kriterier som tillämpas vid fastställandet av referensvärdena för varje år, baserat på de ovannämnda genomsnittliga värdemodulerna, anges i resolutionerna om de element som krävs för fastställandet av referensvärdena, vilka godkänns av generaldirektoratet för kadaster varje år, separat för stads- och landsbygdsfastigheter.
Vid det årliga fastställandet av referensvärdena i enlighet med ovannämnda kriterier, för individualiseringen av de genomsnittliga värdemodulerna som härrör från analysen av köp- och försäljningspriser som utförs varje år, beaktas den mest aktuella beskrivningen av fastigheterna i fastighetsregistret, och den reduktionsfaktor som föreskrivs i fastighetsregistret tillämpas för att säkerställa att referensvärdet inte överstiger marknadsvärdet, för närvarande godkänt genom ministerbeslut som publicerats i den officiella statstidningen (BOE) nr 246 av den 14 oktober 2021, sidorna 124987 till 124988).
