Het is de waarde die wordt bepaald door de Algemene Directie van het Kadaster als resultaat van de analyse van de prijzen van alle verkopen en aankopen van onroerend goed voor een notaris, gebaseerd op de gegevens van elk onroerend goed in het Vastgoedkadaster.
De referentiewaarde van een eigendom is een van de economische kenmerken van zijn kadastrale beschrijving.
De referentiewaarde mag niet hoger zijn dan de marktwaarde. Hiervoor wordt een reductiefactor toegepast bij de bepaling ervan.
De referentiewaarde heeft geen enkele invloed op de huidige kadastrale waarde.
Het heeft geen effect op de onroerendgoedbelasting, noch op de rest van de belastingen die de kadastrale waarde als belastbare grondslag hebben.
Naast de beschrijvende functie wordt de referentiewaarde van elk onroerend goed gebruikt om de belastbare grondslag te bepalen voor overdrachtsbelasting en zegelrecht (ITP en AJD) en successie- en schenkingsrecht (ISD).
Wanneer een overdracht van een onroerend goed onderworpen is aan een van deze belastingen, is de referentiewaarde van het onroerend goed de maatstaf van heffing voor de overeenkomstige belasting.
De referentiewaarde mag niet hoger zijn dan de marktwaarde, waarvoor reductiefactoren worden gebruikt bij de bepaling ervan, zodat het gebruik ervan als belastinggrondslag geen belastingverhoging met zich meebrengt.
Als de aangegeven waarde, de prijs of de betaalde vergoeding echter hoger is dan de referentiewaarde van het onroerend goed, wordt de hoogste van deze waarden als belastinggrondslag genomen.
De referentiewaarde van het onroerend goed wordt dus de minimale heffingsgrondslag voor deze belastingen.
Bovendien, in het geval van de eerste afschriften van openbare akten met betrekking tot onroerend goed die onderworpen zijn aan de ITP en AJD in de modaliteit van rechtshandelingen, wanneer de heffingsgrondslag wordt bepaald op basis van de waarde van het onroerend goed, kan deze niet lager zijn dan de referentiewaarde van het onroerend goed.
Tot slot, wanneer de referentiewaarde de heffingsgrondslag is geweest in de belasting die wordt geheven op de verwerving van een onroerend goed, wordt deze in aanmerking genomen bij de toepassing van de regel voor het bepalen van de heffingsgrondslag van de vermogensbelasting waaraan het onroerend goed kan worden onderworpen. De referentiewaarde kan dus alleen van invloed zijn op de vermogensbelasting met betrekking tot onroerende zaken die vanaf 1 januari 2022 worden verworven, en in geen geval op reeds bestaande vermogensbestanddelen.
De kadastrale waarde van onroerend goed wordt bijgewerkt, indien van toepassing, door de algemene wetten op de staatsbegroting, en dient als heffingsgrondslag voor de onroerendezaakbelasting. Het zijn beschermde gegevens die daarom niet worden gepubliceerd en de herziening ervan vindt, in het geval van stedelijke eigendommen, plaats in het kader van collectieve taxatieprocedures.
De referentiewaarde van onroerend goed wordt jaar na jaar vastgesteld, gelijktijdig in alle gemeenten, en wordt gebruikt om de belastbare grondslag voor overdrachtsbelasting en zegelrecht en successie- en schenkingsrecht te bepalen. De waarde is niet beschermd en wordt permanent gepubliceerd in het elektronische hoofdkantoor van het kadaster.
De referentiewaarde van onroerend goed wordt van jaar tot jaar bepaald door de toepassing van gemiddelde waardemodules, gebaseerd op de prijzen van alle verkopen en aankopen van onroerend goed die daadwerkelijk bij een notaris hebben plaatsgevonden of in het Kadaster zijn geregistreerd, en die zijn verkregen in het kader van de jaarverslagen over de onroerendgoedmarkt die door het Directoraat-generaal van het Kadaster worden opgesteld.
Deze modules worden toegewezen aan representatieve vastgoedproducten per gebied van het grondgebied dat bekend staat als homogene territoriale waarderingsgebieden, en komen overeen met de gemiddelde prijzen van aan- en verkopen.
In het geval van stedelijk onroerend goed berekent het kadaster de referentiewaarde van een specifiek onroerend goed op basis van de gemiddelde waardemodule die van toepassing is in het gebied waar het onroerend goed zich bevindt, waarbij onder andere rekening wordt gehouden met de verschillen in categorieën, ouderdom en staat van instandhouding tussen dit onroerend goed en het representatieve onroerendgoedproduct waarop de module betrekking heeft. Voor dit doel worden de kadastrale taxatieregels op overgangsbasis gebruikt.
In het geval van landelijke eigendommen zonder bebouwing wordt de referentiewaarde berekend op basis van de gemiddelde waardemodule, afhankelijk van hun kenmerken en de correctiefactoren voor locatie, agronomische en sociaaleconomische factoren die worden bepaald in het overeenkomstige jaarlijkse verslag over de vastgoedmarkt.
Om ervoor te zorgen dat de referentiewaarden de marktwaarden niet overschrijden, worden in elk geval de bij ministerieel besluit vastgestelde reductiefactoren toegepast.
De gemiddelde waardemodules die in elk geval van toepassing zijn, worden jaarlijks in de vorm van waardekaarten gepubliceerd in de elektronische hoofdzetel van het kadaster. Op deze site kunnen de bedragen van de modules, de kenmerken van de representatieve vastgoedproducten en de afbakening van de homogene territoriale gebieden voor elk belastingjaar worden geraadpleegd.
De manier waarop de referentiewaarde van elk onroerend goed wordt geïndividualiseerd op basis van de overeenkomstige gemiddelde waardemodules, door middel van coëfficiënten en berekeningsregels, wordt gedetailleerd uiteengezet in jaarlijkse besluiten van het directoraat-generaal Kadaster, die ook worden gepubliceerd in het elektronische hoofdkantoor van het Kadaster.
Voorafgaand aan de goedkeuring worden deze besluiten onderworpen aan een collectieve hoorzitting, zodat alle belanghebbenden hun bezwaren kunnen uiten en het bewijsmateriaal kunnen presenteren dat zij passend achten.
Na goedkeuring en binnen een termijn van 1 maand kan een economisch-administratief beroep worden ingediend bij de Centrale Economisch-Administratieve Rechtbank of, als alternatief en voorafgaand daaraan, een beroep tot heroverweging bij het Directoraat-Generaal van het Kadaster.
Jaarlijks worden de waardenkaarten die overeenkomen met de rapporten van het Directoraat-Generaal van het Kadaster over de vastgoedmarkt van dit boekjaar gepubliceerd in het Elektronisch Hoofdkwartier van het Kadaster (www.sedecatastro.gob.es). Deze publicatie is een wettelijke vereiste van de procedure voor het bepalen van referentiewaarden en gaat in het belang van transparantie vergezeld van de bovengenoemde rapporten.
De kaarten, die elk jaar worden gepubliceerd, bevatten de gemiddelde waardemodules die van toepassing zijn voor de bepaling van de referentiewaarden van eigendommen voor het volgende jaar, in overeenstemming met de desbetreffende resoluties van het directoraat-generaal Kadaster.
De waardekaarten zijn de eerste en belangrijkste stap in de bepaling van de referentiewaarden. De kaarten weerspiegelen het gedrag van de hele markt van vastgoedverkopen en -aankopen voor een notaris, zodat ze voor het representatieve vastgoed in elk gebied van het grondgebied de gemiddelde waarde geven.
Ze worden jaar per jaar als volgt opgesteld:
Stedelijk onroerend goed.
Rustieke woningen.
De referentiewaarden van eigendommen zijn vanaf 1 januari 2022 beschikbaar op het elektronische hoofdkantoor van het kadaster(www.sedecatastro.gob.es), in overeenstemming met de bepalingen van de derde slotbepaling van de herziene tekst van de wet op het kadaster van onroerend goed.
Op deze site kunnen kadastrale titelhouders ook de elementen vinden die zijn toegepast bij de geïndividualiseerde bepaling van de referentiewaarde van hun eigendommen.
De referentiewaarden worden ook verstrekt via de hotline van het Kadaster (telefoonnummers 91 387 45 50 en 902 37 36 35) en in de kantoren van het Kadaster, die kunnen worden gecontacteerd door een afspraak te maken op de bovengenoemde telefoonnummers. Burgers moeten zich hiervoor identificeren aan de hand van de gegevens van hun nationale identiteitsdocument.
Het e-loket van het Kadaster biedt de mogelijkheid om de referentiewaarde van een onroerend goed op een bepaalde datum te raadplegen en te certificeren. Om toegang te krijgen tot de raadpleging moet de burger zich identificeren aan de hand van de gegevens van zijn/haar nationale identiteitsdocument, met een digitaal certificaat of via Cl@ve.
Referentiewaarden worden ook verstrekt via de hotline van het Kadaster (telefoonnummers 91 387 45 50 en 902 37 36 35) en in de kantoren van het Kadaster, waarmee contact kan worden opgenomen door een afspraak te maken op de bovengenoemde telefoonnummers.
Bovendien kunnen kadastrale titelhouders via de bovengenoemde kanalen een bewijs van motivatie van de referentiewaarde op een bepaalde datum krijgen, zodat ze alle gegevens en technische elementen hebben die zijn gebruikt voor de bepaling ervan.
De referentiewaarde kan alleen worden aangevochten als deze een fiscaal effect heeft en de belastbare grondslag vormt voor overdrachtsbelasting en zegelrecht of successie- en schenkingsrecht.
Als de belastingbetaler naar aanleiding van een overdracht waarbij de referentiewaarde wordt gebruikt als de belastbare grondslag voor deze belastingen, van mening is dat de vaststelling van de referentiewaarde zijn rechtmatige belangen schaadt, kan hij verzoeken om rectificatie van de door hem ingediende eigen aangifte of een beroep tot heroverweging indienen bij de belastingdienst, of een economisch-administratieve vordering instellen bij de regionale economisch-administratieve rechtbank, tegen de schikking die, in voorkomend geval, wordt getroffen door de belastingdienst die de belasting beheert.
Dit weerhoudt de eigenaar van het kadaster er niet van om op elk moment verklaringen in te dienen of, als hij het niet eens is met de beschrijvende gegevens van het eigendom, de kadastrale procedures waarin de verordening voorziet in te leiden bij de Algemene Directie van het Kadaster.
Er zijn omstandigheden die het bestaan van de referentiewaarde verhinderen.
Dit feit heeft op zichzelf geen juridische of fiscale gevolgen.
De oorzaken zijn van juridisch-technische aard:
Er is geen referentiewaarde voor eigendommen die niet zijn opgenomen in het toepassingsgebied van de overeenkomstige resolutie van de Algemene Directie van het Kadaster over precieze elementen voor de bepaling van de referentiewaarde, of wanneer de daarin voorziene oorzaken van technische aard samenvallen.
De referentiewaarde van onroerend goed wordt van jaar tot jaar bepaald, in overeenstemming met de kadastrale regelgeving, door toepassing van gemiddelde waardemodules, gebaseerd op de prijzen van alle verkopen en aankopen van onroerend goed die daadwerkelijk hebben plaatsgevonden voor een notaris of die zijn geregistreerd in het Kadaster, en die zijn verkregen in het kader van de jaarlijkse rapporten over de vastgoedmarkt die worden opgesteld door het Directoraat-generaal van het Kadaster.
Hiertoe worden de conclusies van de analyse van deze prijzen opgenomen in een jaarlijks verslag over de vastgoedmarkt en in een waardekaart met de afbakening van homogene territoriale waarderingsgebieden, waaraan gemiddelde waardemodules van representatieve vastgoedproducten worden toegewezen.
Deze kaarten worden gepubliceerd in het elektronische hoofdkantoor van het algemene kadaster.
De specifieke criteria die worden toegepast bij de bepaling van de referentiewaarden voor elk jaar, op basis van de bovengenoemde gemiddelde waardemodules, worden uiteengezet in de resoluties over de elementen die vereist zijn voor de bepaling van de referentiewaarden, die elk jaar door het directoraat-generaal Kadaster worden goedgekeurd, afzonderlijk voor stedelijk en landelijk vastgoed.
Bij de jaarlijkse vaststelling van de referentiewaarden overeenkomstig de bovengenoemde criteria wordt voor de individualisering van de gemiddelde waardemodules die voortvloeien uit de analyse van de aan- en verkoopprijzen die in elk jaar wordt uitgevoerd, rekening gehouden met de meest recente beschrijving van het onroerend goed in het kadaster en wordt de in de kadastrale regelgeving vastgestelde reductiefactor toegepast om ervoor te zorgen dat de referentiewaarde niet hoger is dan de marktwaarde, momenteel goedgekeurd bij ministerieel besluit gepubliceerd in het Staatsblad (BOE) nr. 246 van 14 oktober 2021, blz. 124987 tot en met 124988).
