Wat moet ik doen?
1 Wat wil ik bouwen?
2 Waar moet ik bouwen?
3 Welke materialen en welk personeel moeten er bij de bouw worden gebruikt?
4 Wat is nodig om een bouwvergunning te krijgen?
5 Als de vergunning eenmaal is verkregen, kan er dan het hele jaar door worden gebouwd?
6 Verlopen mijn vergunningen?
7 Wat moet er gedaan worden om samen te werken en problemen te voorkomen?
8 Wat kan ik doen zodat het gemeentehuis mij de bouwvergunning sneller verleent?
9 Wanneer begint de bouw?
10 Wat gebeurt er als ik de bouw tijdens de bouwperiode wil wijzigen?
11 Wat gebeurt er als het gemeentehuis mij tijdens de bouw controleert?
12 Laatste punt: voor de avonturier en degene die durft.
Wat moet ik doen?
Om te weten wat legaal gebouwd kan worden, moet ik mezelf de volgende vragen stellen:
- Wat wil ik bouwen?
- Waar wil ik bouwen?
- Wat voor personeel en materiaal verwacht ik te gebruiken.
Bouwen is over het algemeen een zeer complexe aangelegenheid. Met uitzondering van kleine tuinwerkzaamheden, onderhoud en reparaties, die u zelf kunt uitvoeren, is het over het algemeen noodzakelijk om technisch advies in te winnen. Hiervoor zijn er de architecten, de bouwmanagers, een bouwbedrijf of gediplomeerde metselaars.
Wij zullen helpen om zo te handelen dat problemen worden vermeden.
1 Waar moet ik bouwen?
De basisvoorwaarde is te weten wat er precies gebouwd moet worden: een huis, een uitbreiding voor een garage, een magazijn, een hek.... of gewoon een dakreparatie of een ruitvervanging.
Het moet dan wel duidelijk zijn of wat er gebouwd wordt een groot gebouw is (obra burgemeester) of een klein gebouw (obra menor). Het type vergunning en de hele procedure is in beide gevallen verschillend.
Een werk waarvoor een OBRA MAYOR nodig is:
In het algemeen is elk werk waarvoor een bouwwerk nodig is een obra burgemeester. Om redenen van veiligheid en verantwoordelijkheid moet een project worden uitgevoerd dat is ondertekend door een gekwalificeerde technicus. Voor residentiële werken (bv. een huis) moet de technicus een architect zijn, voor algemene werken (bv. riolering of ondergrondse elektrische bedrading) moet een ingenieur het project ondertekenen.
Voorbeelden hiervan zijn:
- Een nieuw huis of gebouw
- Uitbreidingen van woongebouwen van bestaande gebouwen
- Een garage of een carport op een woongebouw, een zwembad, een tennisbaan of een overdekte sportfaciliteit, de restauratie van een gebouw....
- Het behoud van muren van meer dan 1,5 meter hoog
B Werk waarvoor een OBRA MENOR nodig is:
In het algemeen is een obra menor degene die geen structuur nodig heeft. Het kan worden uitgevoerd met minder menselijke en materiële input, vereist minder documentatie en verantwoordelijkheid. Voor sommige (die we hieronder type B2 hebben samengevat) is geen project nodig. Ze hebben echter wel tekeningen en informatie nodig die het werk definiëren en vooral de locatie ervan laten zien. Het is daarom raadzaam om een technicus, werfleider of ingenieur in te schakelen, hoewel er niet altijd een verplichting is om dit te doen.
Voorbeelden van Obra Menor die een project vereisen (type B-1):
Type B-1: Bewoonbare ruimtes of aangrenzende ruimtes voor gebruik door personen
- Voorbereiding van vloeren of kelders die van buitenaf worden geventileerd.
- Aangrenzende gebouwen:
- Overkapping van de binnenplaats
- Pergola's
- Vrijstaande garages
- Opslagplaatsen en andere aanvullingen
- Grills voor buiten
- Tennisbaan of andere open sportfaciliteiten
- Verhoogde terrassen
- Hervormingswerkzaamheden aan de binnenmuren
Voorbeelden van obra menor waarvoor geen project nodig is (type B-2):
Type B-2: niet-residentiële gebouwen en gebouwen die niet bestemd zijn voor gebruik door personen
- Behuizingen en keerwanden van minder dan 1,5 meter hoog.
- Ingangen en deuren voor toegang tot het pand
- Faciliteiten zoals:
- Antennes
- Airconditioning
- Zonnestelsels
- Kassen
- Terrassen op vloerniveau
- Tuinland egaliseren
C Werkzaamheden waarvoor ENKELE COMMUNICATIE vereist is:
In het algemeen is type C niet van toepassing in het historische centrum van Teulada genaamd "Conjunto Histórico, Teulada Gótica Amurallada".
Als de geplande werkzaamheden geen technische inspanning vergen, de uitvoering ervan de stijl van het gebouw niet verandert en er geen gevaar is tijdens de uitvoering, kan het bouwreglement heel gemakkelijk worden nageleefd: de geplande werkzaamheden moeten enkel aan het gemeentehuis worden gemeld vooraleer ze worden uitgevoerd.
Voorbeelden hiervan zijn:
- Interieurbetimmeringen van gebouwen
- Vervanging van deuren of ramen zonder de openingen in de gevel te veranderen
- Schilder-, las- en irrigatiesystemen
- Geotechnisch onderzoek
- Dakvernieuwing meer dan 50% van het oppervlak, vervanging van de dakgoot
- Vervanging van de sanitaire voorzieningen, schoonmaken van de woning
- Interieur tuinieren
Er moet op worden gewezen dat een gevelcoating een werk is dat alleen gemeld moet worden, maar dat de kleur niet vrij kan worden gekozen. In het bouwreglement van het gemeentehuis staan de toegestane kleuren per bouwzone vermeld. Het is daarom essentieel om te kijken naar de toegestane kleuren alvorens het gebouw te schilderen.
2 Waar wordt er gebouwd?
Na de verduidelijking van wat er gebouwd moet worden, moet duidelijk zijn of de huidige juridische situatie toestaat dat er gebouwd wordt op de plaats waar het gebouwd moet worden. Het is dus noodzakelijk om van het gemeentehuis of van specialisten te weten te komen welke stedenbouwkundige indeling mijn grond of eigendom heeft en in welke zone het zich bevindt. Dit zal bepalen welke stedenbouwkundige norm van toepassing is.
Er wordt gebouwd op een perceel grond, maar niet alle percelen zijn hetzelfde.
In principe zijn er 3 soorten grondkwalificaties:
1 Niet-bouwkavel (rustico)
2 Grond voor toekomstige ontwikkeling (voor nieuwe urbanisaties)
3 Bouwgrond: dit zijn percelen met alle nutsvoorzieningen (water, riolering, elektriciteit en toegang via geasfalteerde wegen en voetpaden) en die verbonden zijn met de stad.
Niet-bouwkavels (Rustico)
Dit perceel is bestemd voor landbouwkundig gebruik. Het is de bedoeling het agrarisch gebruik ervan in stand te houden of te herstellen en te zorgen voor een bijzondere landbouw-, historische, archeologische, wetenschappelijke, milieu- of culturele bescherming. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen:
- Niet bebouwbaar met speciale bescherming (al dan niet ingesloten in speciale beschermingszones zoals Les Sorts): In deze gebieden geldt een absoluut bouwverbod. Er zijn geen nieuwe gebouwen of extra gebouwen toegestaan.
- Niet-bouwbare grond in het algemeen (Rustico no protegido): De regels hiervoor zijn te vinden in de Valenciaanse wet 10/2004 van 9 december.
A In het geval van percelen van ten minste 10.000 vierkante meter met water- en elektriciteitsaansluitingen mag een vrijstaande woning met extra gebouwen (garages, parkeergarage, etc.) worden gebouwd. De oppervlakte van de grond mag niet meer dan 2% van de totale oppervlakte bedragen. Daarnaast zijn zwembaden, depots, etc. onder bepaalde voorwaarden toegestaan.
B Indien de oppervlakte van het perceel minder dan 10.000 m² bedraagt, mag er niet op worden gebouwd. Een bestaand, wettelijk gebouwd gebouw kan bewoonbaar worden gemaakt zonder de oorspronkelijke afmetingen te wijzigen.
Grond voor toekomstige ontwikkeling:
Dit zijn percelen die bestemd zijn voor nieuwbouw, maar die alleen mogen worden bebouwd als ze verstedelijkt zijn. Dit betekent dat ze moeten worden voorzien van water, riolering, elektriciteit, wegen en voetpaden. Ontwikkeling en verstedelijking kunnen gelijktijdig plaatsvinden. De gebouwen krijgen pas een certificaat van bewoonbaarheid als de gehele urbanisatie is voltooid.
De bouwgrond is de grond waarop gebouwd mag worden:
Daartoe moet de grond voldoen aan de regelgeving (zie bijlage I). Er zijn echter verschillende zones voor bouwgrond. Elk van deze zones heeft zijn eigen regels over de hoogte, de afstand, het type gebouw, enz.
In deze gids willen we een aantal van deze zones benadrukken:
Historische kernen: Het historische centrum van Teulada: daartoe heeft de Generalidad Valenciana decreet 232/2007 uitgevaardigd dat het centrum tot Historisch-Artistiek Centrum (BIC) verklaart. Het gebied heeft de naam "Teulada gótica amurallada" gekregen. De regelgeving daar is zeer streng voor het behoud van de historische elementen van onze gotische stadskern. Om er te kunnen bouwen wordt er speciale aandacht besteed aan het behoud van de traditionele waarden. Opgemerkt dient te worden dat werkzaamheden in deze zone niet mogelijk zijn met toestemming van een loutere kennisgeving.
Verstedelijking of Residentiële Zones: De zones worden onderscheiden:
- Zone 1: Enkelvoudige woningen (AIS)
- Zone 2: Rijtjeshuizen
- Zone 3: Open Ontwikkeling
Basisvereisten voor het bouwen: de volgende parameters moeten in acht worden genomen: Bewoning, ontwikkelingspotentieel, afstand tot straten en buren, hoogte van het gebouw, enz. (zie bijlage I)
Vanwege de problemen worden de bijgebouwen in het bijzonder toegelicht: dit zijn gebouwen die het hoofdgebouw aanvullen, zoals parkeerplaatsen, pergola's, wasruimten, droogkamers, barbecues, zwembaden en soortgelijke gebouwen. De volledige reeks normen is opgenomen in artikel 73 van het bouwreglement en een samenvatting van de vereiste uittreksels is opgenomen in bijlage III bij deze gids.
In het geval van bouwgrond is het daarom zeer belangrijk om de zone te kennen op het moment van de bouw, omdat elke bouwzone zijn eigen bouwvoorschriften heeft en er grote verschillen zijn.
Het is niet hetzelfde of de bouw nu in het centrum van de stad of in een urbanisatie plaatsvindt. Ook in de binnenstad en in de urbanisaties gelden niet in alle zones dezelfde regels. Het is daarom aan te raden om gedetailleerde informatie over elke zone te krijgen.
3 Welke materialen en welk personeel worden in de bouw verwacht?
De uitvoering van constructies hangt samen met gevaren, bijvoorbeeld het gebruik van giftige materialen, het gebruik van gereedschappen, voertuigen, machines, enz.
Obras Mayores is, naast het indienen van een project, verplicht een gezondheids- en veiligheidsonderzoek in te dienen. Dit zijn documenten waarin de maatregelen ter voorkoming van schade worden toegelicht. De aannemer moet zich tijdens de bouw aan deze maatregelen houden. Er moet een technicus worden aangesteld die verantwoordelijk is voor de gezondheid en veiligheid. Daarom moeten obras mayores een technische projectmanager aanstellen, meestal een architect of ingenieur. Er moet ook een directeur worden aangesteld voor de uitvoering van de werkzaamheden. Architect of een constructiemanager. Er is ook een persoon verantwoordelijk voor gezondheid en veiligheid. Normaal gesproken is een van de bovengenoemde technici hiervoor verantwoordelijk. De aannemer is ook verantwoordelijk voor de uitvoering van de werken.
In het geval van een Obra Menor zijn er minder veiligheidsmaatregelen nodig omdat de projecten klein zijn. De veiligheid is de verantwoordelijkheid van de aannemer, die over alle benodigde middelen moet beschikken. Het is aan te raden om een aTechnische Projectmanager in te zetten als het project dat nog niet nodig heeft.
In het geval van de zogenaamde "Obras de Mera Comunicación" (pure communicatie) zijn dat degenen die alle noodzakelijke maatregelen moeten verwachten. We moeten de voorzorgsmaatregelen nemen om ongelukken te voorkomen. De maatregelen die door de aannemer, de eigenaar of de werfleider worden genomen, kunnen helpen.
Het is ten zeerste aan te bevelen een technicus van ons vertrouwen in te schakelen. De technici zullen ons helpen om de kosten van het project in te schatten door extra werk te vermijden dat tot grote overschrijdingen van het budget kan leiden en in geval van een geschil met de aannemer kunnen ze helpen om het probleem op te lossen. Op de lange termijn is het goedkoop en de steun van een goede technicus loont zich.
4 Wat is er nodig voor het verkrijgen van de bouwvergunning?
De nodige formulieren zijn beschikbaar op het gemeentehuis of op de website. Alle vragen worden beantwoord in het klantenkantoor van het gemeentehuis en er wordt gecontroleerd of de formulieren volledig zijn.
Voor het verkrijgen van de bouwvergunning LICENCIA DE OBRA MAYOR voor de bouwgrond geldt de volgende procedure:
1 De eerste stap is de schriftelijke aanvraag door het invullen van alle formulieren en de handtekening van de monteur, bouwkundige of aannemer. De betreffende vereniging moet de handtekening hebben bevestigd. Bijgevoegd worden:
- Het technische project, ondertekend door de architect of ingenieur.
- Een beschrijving van de naleving van het reglement voor de bescherming van de bomen, met inbegrip van twee lagen plannen van de situatie van de bomen voor en na de bouw.
- Gezondheids- en veiligheidsstudie, ondertekend door de verantwoordelijke technicus.
- Betaling van de honoraria van het gemeentehuis.
- In het geval van landbouwgrond: studie van de landbouwclassificatie.
- Aanvraag voor de vaststelling van de grenzen en afstanden als er geen voorafgaande toestemming of herverdeling van het perceel is geweest.
2 Bij ontvangst van het project moet de verantwoordelijke technicus van het gemeentehuis (Arquitecto Municipal) het project en de ingediende documenten controleren. Voor de goedkeuring van de architect moet het volgende beschikbaar zijn:
1 De plaats waar het gebouw wordt gebouwd, moet correct zijn. Het kadastraal nummer van het perceel is zeer belangrijk.
2 De stedenbouwkundige norm moet het mogelijk maken om te bouwen op het perceel grond dat het voorwerp van het project is.
3 De grond mag niet onderworpen zijn aan enige verplichting tot betaling van de gemeentebelasting in het kader van het algemene bestemmingsplan. Dit kan gebeuren als er weguitbreidingen zijn gepland of als dergelijke uitbreidingen zijn gepland voor openbare terreinen. Daarom moeten er grenzen en afstanden worden gevraagd.
4 De grond moet bebouwd worden, d.w.z. dat deze verstedelijkt moet worden, bebouwbaar moet zijn en alle noodzakelijke aansluitingen moet hebben, zoals wegen en voetpaden, drinkwater, elektriciteit en riolering.... of dat er de mogelijkheid is om alle aansluitingen te krijgen tijdens de bouwperiode. Hiervoor moet een garantie (Aval) worden gegeven.
5 Het reglement voor de bescherming van de bomen moet worden gerespecteerd door het behoud van minstens 50% van de bomen op het terrein en door de vervanging van elke gekapte boom volgens het gemeentelijk reglement.
6 Er mogen geen stedenbouwkundige normen worden overschreden, bijv:
A. Bezetting van het terrein
B. Ontwikkelingspotentieel
C. Afstanden tot straten en buren
D. Hoogte van het gebouw
E. Bouwstijl en bewoonbaarheid
F. Andere bepalingen die hier niet worden gespecificeerd
7 Het project moet technisch in orde zijn, ondertekend door de verantwoordelijke technici en afgestempeld door de betreffende vereniging. Alle vereiste documenten moeten beschikbaar zijn.
8 Alle kosten moeten worden betaald.
9 De verantwoordelijke technici en de werfleider moeten worden genoemd.
3 Indien het rapport van de architect positief is, ondertekent de Bouwraad het besluit met de bouwvergunning. Vanaf dit moment kan de bouw beginnen. Is het rapport negatief, dan legt de architect de negatieve afwijkingen uit en hoe deze kunnen worden gecorrigeerd. Het negatieve rapport wordt aan de aanvrager overhandigd om snel een oplossing te vinden.
De procedure voor het verkrijgen van een LICENCE FROM OBRA MENOR is hetzelfde in punt 2 en 3, alleen wijzigingen in stap 1 beginnen met de schriftelijke aanvraag van de vergunning, het invullen van alle formulieren en het bijvoegen van de volgende documenten
- Een kaart van het gebied en/of het kadastraal nummer, met vermelding van het gebied.
- Verslag over de naleving van de verordening inzake de bescherming van bomen met twee plannen van de bomenpopulatie voor en na de bouw.
- Er worden twee gevallen onderscheiden voor schetsen of projecten.
- Voor de vergunning obra menor type B1 is een door de technicus ondertekend en bevestigd project vereist.
- Voor de vergunning obra menor type B2 is een door de aanvrager ondertekend plan vereist. Hierin moeten specifiek de gebieden, hoogtes, afstanden tot de weg en de buren, enz. worden aangegeven.
- Betaling van de bouwkosten.
- Betaling van het gemeentehuisgeld.
- Aanwijzing van de verantwoordelijke technici en werfleiders.
- En het verstrekken van een garantie om de goede staat van de openbare infrastructuren (asfalt, voetpaden, enz.) te garanderen.
De OBRAS DE MERA COMUNICACIÓN moet schriftelijk op de hoogte worden gebracht voordat de werkzaamheden beginnen en de bouwkosten (ICIO) moeten worden betaald. Er hoeft niet te worden gewacht op een antwoord van het gemeentehuis. In deze gevallen is het de taak van het gemeentehuis om te controleren of de uitgevoerde werkzaamheden in overeenstemming zijn met de aanvraag.
5 Kan de bouw na goedkeuring het hele jaar door plaatsvinden?
Nee, het is niet mogelijk om het hele jaar door in Teulada-Moraira te bouwen. Het gemeentehuis heeft in de zomermaanden van 15 juni tot 15 september - in het bouwreglement - beperkingen opgelegd aan de bouwactiviteit. In augustus is het totaal verboden om te bouwen tijdens het toeristenseizoen om de rust van de bezoekers te garanderen. Op dit moment is de regeling als volgt:
Daarnaast gelden de volgende regels, maar openbare werken en werkzaamheden in noodgevallen zijn uitgesloten:
ZONE A
Een werk in het stedelijk gebied en aan de rand van Moraira en in de urbanisatie "Pla del Mar".
- Van 1 juli tot 15 september zijn alle bouwactiviteiten verboden.
B Alle urbanisaties in de AIS-zone met uitzondering van Pla del Mar:
- Van 15 juli tot 31 juli zijn alleen opleveringen en reparaties toegestaan.
- Van 1 tot 31 augustus zijn geen werken toegestaan.
C Stedelijk gebied en rand van Teulada:
- Van 1 tot 31 augustus zijn geen werken toegestaan.
ZONE B Rustico zone (niet bebouwbaar)
- Van 1 tot 31 augustus zijn alle werkzaamheden verboden.
In elk geval is het verboden de geluidsgrenswaarden die zijn vastgelegd in bijlage II van wet 7/2002 van 3 december 2002 van de Generalitat Valenciana inzake geluidsbeperking te overschrijden en in de gemeentelijke verordening is het verboden voertuigen, zware machines, gereedschappen, apparatuur en andere voorwerpen te bedienen die de voorgeschreven geluidsgrenswaarden overschrijden.
In het algemeen moeten alle materialen en afvalstoffen tussen 1 juli en 15 september van de bouwplaats worden verwijderd.
6 Verlopen mijn vergunningen?
Alle vergunningen worden voor bepaalde periodes verleend, zowel voor het begin als voor het einde van de werkzaamheden. Indien de gestelde termijn is verstreken en de werkzaamheden niet zijn voltooid, zal het gemeentehuis de vergunning beëindigen en vervalt de geldigheid ervan. In sommige gevallen is dit zeer belangrijk, want als bijvoorbeeld in de tussentijd een nieuw algemeen plan is opgesteld en dit plan verbiedt te bouwen waar een vergunning is verleend, kan het stadhuis geen nieuwe vergunning verlenen.
Uiteraard is het mogelijk om een verlenging van de vergunning aan te vragen, die normaal gesproken door het gemeentehuis wordt verleend met dezelfde geldigheidsduur als de eerste.
7 Wat moet er gedaan worden om samen te werken en problemen te voorkomen?
Het gemeentehuis moet alle bouwwerkzaamheden op zijn grondgebied controleren. Om dit te kunnen doen, moeten alle nodige gegevens op voorhand beschikbaar zijn. Het gemeentehuis heeft juristen, architecten, ingenieurs en deskundigen in dienst die de haalbaarheid van het geplande project moeten controleren, rekening houdend met de geldende regelgeving en in het bijzonder met het algemene ontwikkelingsplan.
Het uitvoeren van "wilde" bouwwerken zonder veiligheids- en beveiligingsmaatregelen kan ernstige gevolgen hebben op het vlak van de aansprakelijkheid.
Door het verlenen van een bouwvergunning erkent het gemeentehuis het recht van een burger om iets te bouwen. Maar om dit recht te erkennen, moet het stadhuis alle details van de aangevraagde constructie kennen.
Natuurlijk moet precies datgene worden gebouwd wat in de vergunning wordt gevraagd. Als dat niet het geval is, bestaat het risico dat er tegen de regels in wordt gebouwd. Dit leidt tot de negatieve gevolgen die in bijlage XII worden weergegeven.
Het is belangrijk te weten dat het gemeentehuis alle gebouwen op zijn grondgebied moet inspecteren en dat elke burger het recht heeft om aan te dringen op naleving van de geldende normen.
8 Wat kan ik doen om ervoor te zorgen dat het gemeentehuis mij de bouwvergunning sneller verleent?
Het belangrijkste is om alle noodzakelijke documentatie te verstrekken, zodat het gemeentehuis snel en duidelijk kan controleren of de aanvraag voldoet aan de geldende normen. Alle benodigde formulieren moeten worden gelezen en ingevuld. De "SIT" van het gemeentehuis zal u hierbij helpen.
Het is ook essentieel dat de exacte locatie van het gebouw wordt beschreven.
Het kadastraal plan of het kadastraal nummer van het perceel moet worden aangegeven. Het is noodzakelijk om te controleren of de grond onderworpen is aan een verplichting van de Generaal om de belasting te betalen.
De documentatie moet duidelijk de details van de bouw aangeven, met name het gebruikte gebied en de hoogte ervan, evenals de afstanden tot de buren en de wegen.
Er zijn drie situaties waarin men actief kan samenwerken met het gemeentehuis:
1 Alvorens met de bouw te beginnen en de aanvraag in te dienen. Door in het gemeentehuis advies en informatie te geven over:
- De indeling van het perceel (bouwgrond, bouwgrond of rustico), aangezien er 11 verschillende bouwvoorschriften zijn.
- Of het geplande gebouw aan alle voorschriften voldoet en hoe het zonodig aangepast kan worden.
- Welke documenten bij de vergunningsaanvraag moeten worden ingediend.
2 Nadat de aanvraag is ingediend.
Het is belangrijk om het proces nauwlettend te volgen, omdat er fouten in de documentatie kunnen optreden. Het kan zijn dat de documentatie foutief of onjuist is ingevuld. In dergelijke gevallen moeten de geconstateerde fouten worden gecorrigeerd. Hoe snel de bouwvergunning wordt afgegeven, hangt af van de snelheid waarmee dit gebeurt. Naast het officiële contact via het in de bouwaanvraag vermelde adres moet er een directe, eenvoudige en snelle verbinding zijn tussen het gemeentehuis en de aanvrager. Daarom is het belangrijk:
- Zorg voor een mobiel telefoonnummer, zodat fouten in de aanvraag per SMS gecommuniceerd kunnen worden.
- Er moet een geldig en operationeel e-mailadres worden opgegeven.
Op deze manier kunnen oplossingen sneller worden bereikt.
3 Na het verlenen van de bouwvergunning
Moet worden geleverd en er zijn twee manieren om dit te doen:
- Door persoonlijk af te halen op het gemeentehuis na kennisgeving per sms of post.
- Of door aflevering door een koerier van het gemeentehuis.
9 Wanneer begint de bouw?
Voor obra burgemeester en obra menor moet je wachten tot de vergunning is afgegeven. Dit maakt duidelijk dat de bouw voldoet aan de voorschriften en dat dus het recht om te bouwen is erkend. Het wachten geldt ook voor grondverzet en boomverwijdering.
- Het gemeentehuis moet binnen twee maanden beslissen voor obra mayour en één maand voor obra menor. Deze termijn begint met de registratie van de bouwaanvraag bij het gemeentehuis. Voor gecatalogiseerde gebouwen is de termijn drie maanden. Om de termijn in acht te nemen, moeten alle in bijlage IV vermelde documenten worden ingediend. Indien dit niet het geval is, wordt de termijn onderbroken, moeten ontbrekende documenten worden ingediend en wordt de procedure verlengd.
- Alle algemene en specifieke voorwaarden die in de normen en in de vergunning zijn opgenomen, moeten worden nageleefd. Dit is een voorwaarde voor de geldigheid van de vergunning. Tegen de voorwaarden kan beroep worden aangetekend, maar de bouw kan pas plaatsvinden als over het beroep is beslist.
Alleen in het geval van werkzaamheden met mera comunicación kunnen de maatregelen direct na indiening van alle documenten en betaling van de belastingen worden gestart.
10 Wat gebeurt er als ik de bouw tijdens de bouwperiode wil wijzigen?
Als de geplande wijziging significant is ten opzichte van de goedgekeurde vergunning, moet de hele operatie worden verlengd. Een obra-burgemeester moet een gewijzigd project indienen, alle vergoedingen en belastingen betalen en de tijd krijgen om de nieuwe gegevens te bekijken.
In het geval van een obra menor kan er gekozen worden tussen het indienen van een nieuwe bouwvergunning of het wijzigen van de plannen. De vergoedingen moeten telkens opnieuw worden betaald.
De reeds bij de eerste aanvraag betaalde bouwbelasting (ICIO) kan worden beschouwd als een aanbetaling voor het nieuwe project, terwijl het gemeentehuisgeld volledig moet worden betaald.
11 Wat gebeurt er als het gemeentehuis tijdens de bouw controleert?
Als ik een geldige bouwvergunning heb en wat ik bouw conform de vergunning is, hoef ik me geen zorgen te maken. De inspecteurs controleren of de bouw in overeenstemming is met de vergunning (inclusief de Boombeschermingsverordening) en dat is het einde van het proces. Er is een verplichting om de vergunning op een vanaf de weg zichtbare plaats te tonen. Dit omvat alle belangrijke basisgegevens van de constructie.
Als er geen bouwvergunning beschikbaar is, lees dan artikel XII van deze gids.
Het moet duidelijk zijn dat in geval van een geschil tussen buren of eigenaars van het onroerend goed, het gemeentehuis niet kan en mag ingrijpen. De betrokkenen moeten andere middelen gebruiken, zoals de vrederechter of de rechtbanken. Het gemeentehuis is verplicht om bij het verlenen van vergunningen te controleren of deze voldoen aan de stedenbouwkundige normen. Het stadhuis evalueert geen open vragen tussen buren. Voorbeelden hiervan zijn: De buurman bouwt een muur op mijn terrein of hij bouwt iets zonder toestemming van de gemeenschap van eigenaars.
12 Laatste punt: voor de avonturier en degenen die het aandurven
Wat gebeurt er als ik bouw "zoals ik wil" of "waar ik wil" zonder het stadhuis erbij te betrekken?
Als dit gebeurt, kan het erg duur zijn. Als het gemeentehuis heeft vastgesteld dat een werk zonder vergunning wordt uitgevoerd, zal het de onmiddellijke stopzetting van het werk eisen en een proces van legalisatie starten om vast te stellen wat er tot nu toe is gedaan. Als er boomverwijderingswerkzaamheden zijn uitgevoerd, wordt er een milieuboetebevel uitgevaardigd. Het is van groot belang dat de opschorting van de werkzaamheden wordt gerespecteerd. Als de aannemer, de eigenaar of een technicus het werk voortzet ondanks de beslissing om te stoppen, moet het gemeentehuis het ministerie van Financiën op de hoogte brengen. Er zullen dan gerechtelijke stappen worden ondernomen voor mogelijke inbreuken, bijvoorbeeld voor het niet naleven van het gezag.
Er kunnen twee situaties worden onderscheiden:
Geautomatiseerde werkzaamheden
Als wat begonnen is, voldoet aan de regels, kan goedkeuring worden verkregen door het aanvragen van een bouwvergunning. In dit geval wordt de vergunning afgegeven nadat alle procedures in artikel IV van deze gids zijn uitgevoerd. Het gemeentehuis zal echter een strafdossier openen en een sanctie bepalen in functie van de ernst van de zaak en de waarde van de werken.
Het is zeer belangrijk om te weten dat als u geen vergunning aanvraagt binnen de door het gemeentehuis toegestane termijn (normaal gesproken 2 maanden), het proces wordt voortgezet tot de sloop.
NIET-GEGEWERKT werk
Als wat zonder vergunning is begonnen niet aan de normen voldoet en dus niet kan worden gelegaliseerd, kan het erg duur zijn. Het strafbare feit eindigt met een sloopverbod, het gemeentehuis verplicht me om het vroeg of laat op eigen kosten te slopen. Ook moeten er boetes worden betaald.
In beide gevallen heeft het gemeentehuis een procedure achtergelaten waarin het recht op verdediging is opgenomen. Voordat een werk zonder vergunning moet worden afgebroken, moet het gemeentehuis veel nadenken om fouten te voorkomen. Maar uiteindelijk, als een gebouw of een deel ervan niet voldoet aan de normen, moet het worden gesloopt of zal het stadhuis het op mijn kosten doen. Als ik de zaak voor de rechter wil brengen omdat ik het niet eens ben met de beslissing van het stadhuis, heb ik advocaten en technici nodig. Deze zijn duur en de totale kosten van mijn avontuur kunnen zeer hoog zijn: boetes, sloopkosten en technische kosten kunnen meer kosten dan de hele bouw. Het risico om dingen te doen zonder de juiste garanties is zeer groot. In de meeste gevallen zal een beroep op de rechter alleen maar tijd besparen. De sloop door het gemeentehuis vindt na soms lange tijd plaats, maar het is gedaan.
Het beste is om vanaf het begin goed advies te krijgen en pas met de bouw te beginnen als de goedgekeurde vergunning van het gemeentehuis is verkregen. Dan heeft het stadhuis de rechtmatigheid van het te bouwen werk gecontroleerd. Bouwen zonder vergunning is een groot risico voor degenen die het aandurven en die zichzelf in gevaar brengen zonder de gevolgen te evalueren.
Misschien bent u ook geïnteresseerd in het bekijken van onze catalogus voor Nieuwbouwvilla's te koop in Moraira.
Of onze catalogus voor Percelen te koop in Moraira
Of waarom niet onze catalogus van te renoveren villa's in Moraira
