Was muss ich tun?
1 Was moechte ich bauen?
2 Wo soll gebaut werden?
3 Mit welchen Materialien und welchem Personal wird beim Bau gerechnet?
4 Was is zur Erlangung der Baulizenz erforderlich?
5 Wenn die Genehmigung vorliegt, kann dann waehrend des ganzen Jahres gebaut werden?
6 Laeuft meine Lizenz ab?
7 Was muss getan werden, um zusammenzuarbeiten un Probleme zu vermeiden?
8 Was kan ich tun, damit mir das Rathaus die Baulizenz schneller erteilt?
9 Wann ist Baubeginn?
10 Was geschieht, wenn ich den Bau wehrend der Bauzeit aendern will?
11 Was passiert, wenn das Rathaus mich beim Bauen kontrolliert?
12 Letzter Punkt: fuer den Abenteurer und denjenigen, der sich traut
Was muss ich tun?
Um zu wissen, was legal gebaut werden kann, muss ich mir folgende Fragen stellen:
- Was moechte ich bauen?
- Wo moechte ich bauen?
- Mit welchem Personal und Material rechne ich dabei.
Bauen ist generell eine sehr komplexe Angelegenheit. Ausgenommen bie kleineren Gartenarbeiten, Instandhaltungen und Reparaturen, die man selbst durchfuehren kann, ist es generell notwendig, technischen Rat einzuholen. Dafuer gibt es die Architekten, den Bauleiter, ein Bauunternehmen oder qualifizierte Maurer.
Wir werden helfen, so werzugehen, dass Probleme vermieden werden.
1 Was moechte ich bauen?
Die Grundvoraussetzung ist, genau zu wissen, was gebaut werden soll: ein Haus, ein Lager, eine Erweiterung fuer eine Garage, einen Abstellraum, einen Zaun.... oder lediglich eine Dachreparatur oder einen Fernstertausch.
Danach muss klar sein, ob das, was gebaut wird, ein grosser Bau (obra mayor) oder ein kleiner Bau (obra menor) ist. Die Art der Lizenz sowie der gesamte Ablauf ist in beiden Faellen unterschiedlich
A - Arbeiten, fuer die eine OBRA MAYOR erforderlich ist:
Generell ist jede Arbeit, die eine Statik erfordert , eine obra mayor. Sie benoetigt aus Sicherheits- und Verantwortungsgruenden ein Projekt mit der Unterschrift eines qualifizierten Technikers, um ausgefuehrt zu werden. Bei Arbeiten zum Wohnen (z.B ein Haus) muss der Techniker ein Architekt sein, bei allgemeinen Arbeiten (z.B Abwasserfuehrung oder Verlegung elektrischer Leitungen unter die Erde) muss ein Ingenieur das Projekt unterschreiben.
Beispiele dafuer sind:
- Ein neues Wohnhaus oder Gebauede
- Erweiterungen von Wohnhauesern doer existenten Gebauden
- Eine Garage oder ein Carport an einem Wohnhaus, ein Schwimmbad, ein Tennisplatz oder eine überdachte Sportanlage, die Wiederherstellung eines Gebaeudes....
- Seuetzmauern ueber 1,5 Meter Hoehe
B Arbeiten, fuer die eine OBRA MENOR erforderlich ist:
Generell ist eine obra menor diejenige, die keine Statik benoetigt. Sie kann mit weniger Aufwand an Menschen und Material realisiert werden, beneotigt weniger Unterlagen und Verantwortung. Fuer einige (die wir unten Typ B2 zusammengefasst haben) ist kein Projekt noetig. Sie brauchen aber Zeichnungen und Angaben, welche die Arbeit definieren und besonders seine Lage darstellen. Es empfiehlt sich daher die Einschaltung eines Technikers, Bauleiters oder Ingenieurs, obwohl es nicht in jedem Fall dafuer eine Verpflichtung gibt.
- Beispiele fuer Obra Menor, die ein Projekt benoetigen (Typ B-1):
Typ B 1: bewohnbare Raueme oder Nebenraeume zur Nutzung durch Personen
- Herrichtung von Geschossen oder Untergeschossen, die von aussen belueftet werden.
-Nebengebauede:
- Hofueberdachung
- Pergolen
- Hauswirtschaftsraueme
- Freistehende Garagen
- Abstellraeume und andere Ergaenzungen
- Aussengrill
- Tennisplatz oder andere offene Sporteninrichtungen
- Angehobene Terrassen
- Reformarbeiten bei Innenwaenden
- Herrichtung von Verkaufsraeumen
- Beispiele fuer obra menor, die kein Projekt benoetigen (Typ B-2):
Typ B 2: nich bewohnbare Raeume und solche, die nicht zur Nutzung durch Personen dienen
- Kläranlagen
- Eingegrabene Behaelter, z.B. Zisternen
- Einfriedigungen und Stuetzmauern unten 1.5 Meter Hoehe.
- Eingaenge und Tueren als Grundstueckszugang
- Einrichtungen wie:
- Antennen
- Klimaanlagen
- Solaranlagen
- Gashaeuser
- Bodengleiche Terrassen
- Gelaendeausgleich
C Arbeiten, fuer die nur eine MITTEILLUNG ZU MACHEN ist:
Generell gilt Typ C nicht im historischen Kern von Teulada benannt "Conjunto Histórico, Teulada Gótica Amurallada"
Falls die geplante Arbeit keinen technischen Aufwand erfordert, ihre Ausfuerhrung den Baustil nicht veraendert und wehrend ihren Ausfuehrung keine Gefahr exisitiert, kann die Bauvorschrift sehr einfach erfuellt werden: die geplante Arbeit muss nur vor ihrer Ausfuerhrung dem Rathaus mitgeteilt werden.
Beispiele dafuer sind:
- Innenverkleidungen von Gebaueden
- Ersatz von Tueren oder Fernstern ohne Veraenderung von Oeffnungen in der Fassade
- Anstrich, Schweissarbeiten, Bewaesserungsanlagen
- Geotechnische Untersuchungen
- Dacherneuerung ueber 50% der Flaeche, Dachrinnentausch
- Tausch der Sanitaeranlagen, Grundstuecksreinigung
- Innere gaertnerische Anlagen
Es muss darauf hingewiesen werden, dass ein Fassadenanstrich eine Arbeit ist, die nur der Mitteilung bedarf, dass aber die Farbe nicht frei gewaehlt werden kann. Das Rathaus seiner Bauvorschriften die zugelassenen Farben fuer jede Bauzone aufgefuehrt. Es ist daher unerlaesslich, sich vor dem Anstrich des Gebaeudes die zugelassenen Farben anzusehen.
2 Wo soll gebaut werden?
Nach der Abklaerung dessen, was gebaut werden soll, muss geklaert werden, ob nach der geltenden Rechtslage dort gebaut werden darf, wo gebaut werden soll. Es ist deshalb erforderlich, sich im Rathaus oder durch Spezialisten zu informieren, welche urbanistische Zuordnung mein Grundstueck oder mein Eigentum hat und in welcher Zon es sich befindet. Damit wird festgelegt, welche urbanistische Norm gilt.
Gebaut wird auf einem Grundstueck, aber nicht all Grundstuecke sind gleich.
Fues urbanistische Zweche werden 3 Grundstuecksklassen:
1 Nicht bebaubare Grundstuecke (rustico)
2 Bauerwartungsland (Grundstuecke an der Stadtgrenze und solche fuer neue Urbanisationen)
3 Bauland: dies sind Grundstuecke, die ueber all Versorgungen verguegen (Wasser, Abwasser, Elektrik und Zuwegung mit asfaltierten Strassen und Fusswegen) und die mit der Stadt verbunden sind.
1 Nicht bebaubare Grundstuecke (Rustico)
Dieses Grundstuecke sind zur Feldnutzung vorgesehen. Die Absicht ist, ihre landwirtschaftliche Nutzung zu erhalten oder wiederherzustellen, Darueber hinaus soll ein besonderer landwirtschaftlicher, geschichtlicher, archaeologischer, wissenschaftlicher, umweltlicher oder kultureller Schutz erfolgen. Es wird unterschieden zwischen:
- Nicht bebaubar mit speziellem Schutz (eingeschlossen oder nicht in speziellen Schtzgebieten wie z.B Les Sorts): In diesen Gebieten besteht ein absolutes Bauverbot. Es werden keine Neubauten oder Zusatzgebaeude genehmigt.
- Nicht bebaubares Land allgemein (Rustico no protegido): Die Vorschriften dafuer koennen im valencianischen Gesetz 10/2004 vom 9. Dezember nachgesehen werden.
- Falls es sich um ein Grundstueck mit mindestens 10.000 qm mit Wasswer- und Stromanschluss handelt, darf ein Einzelhaus mit Zusatgebauden (Garagen, Unterstellplatz usw.) errichten werden. Debeie darf die Grundstuecsbelegung 2% der Flaeche nict uebersteigen. Ausserdem sind eingelassene Schwimmbaeder, Depots u.ae. unter bestimmten Voraussetzungen zugelassen.
- Falls das Grundstueck nicht 10.000 qm gross ist, darf es nicht bebaut werden. Ein darauf vorhandenes, legal errichtetes Gebaeude kann unter Beachtung seiner Iriginalmasse ohne Veraenderung des Bauvolumens zum Bewohnen hergerichtet werden.
2 Bauerwartungsland im Einzugsgebiet der Stadt oer einer Urbanisation:
Dies sind fuer Neubauten vorgesehene Grundstuecke, die aber nur dann bebaut werden duerfen, wenn sie eintwichkelt, d.h. urbanisiert, wurden. Dafuer muessen sie mit Wasser, Abwasser, Elektrik, Strassen und Fusswegen versehen sind. Bebauung und Urbanisation koennen gleichzeitig erfolgen. Die Gebauede erhalten erst dann eine Bewohnbarkeitsbescheinigung, wenn die gesamte Urbanisation fertiggestellt ist.
3 Bauland ist der Boden, auf dem gebaut werden darf:
Dazu muss das Grundstueck den Vorschriften entsprechen (s. Anlage I). Es gibt aber beim Bauland verschiedene Zonen. Jede dieser Zonen hat eigene Vorschriften zur Bauhoehe, zum Abstand, zum Bautyp usw.
Im diesem Fuehrer wollen wir einige Zonen hervorhebenz:
Historische Kerne: Der historische Kern von Teulada: dazu hat die Generalidad Valenciana das Dekret 232/2007 erlassen und das Zentrum zum historischen Kulturgut erklaert (BIC). Das Gebiet ist "Teulada gótica amurallada" benannt worden. Die dort geltenden Regelungen sind sehr strikt bei der Erhaltung der historischen Elemente unseres gotischen Stadtzentrums. Um dort zu bauen, gilt besonderes Augenmerk bei der Erhaltung der traditionellen Werte. Es wird darauf hingewiesen, dass in dieser Zone Arbeiten mit der Bewilligung durch eine reine Mitteilung nicht moeglich sind.
Die Gartenstadt: es ist derjenige Teil, der normalerweise als "Urbanisationen", "Residentialzone" oder "Desiminado" bezeichnet wird.Es werden dei Zonen urterschieden:
- 1 Zone der Einzelhauser (AIS)
- 2 Zone der Reihenhaeuser und
- 3 Zone der offenen Bebauung
Grundsaetzliche Voraussetzungen zur Bebauung: es sind folgende Parameter zu beachten: Belegung, Bebauungsmoeglichkeit, Abstand zu Strassen und Nachbarn, Bauhoehe usw (s. Anlage I)
Wegen der damit verbundenen Problematik werden hier die Nebengebaeude besonders erklaert: es handelt sich um Bauten, die das Haupthaus ergaenzen, wie z.B Stellplaetze, Pergolen, Waschraeume, Trockenraeume, Barbeques, Schwimmbaeder und vergleichbare Bauten. Die kompltten Normen dafuer findet man in Artikel 73 der Bauvorschriften und eine Zusammenfassung der vorgeschriebenen Abstraende findet sich in Anlage III dieses Fuehrers.
Beim Bauland ist es also sehr wichtig, zum Zeitpunkt des Bauens die Zone zu kennen, denn jede Erschliessungszone hat ihre eigenen Bauvorschriften und es bestehen dabei grosse Unterschiede.
Es ist nich das Gleiche, ob im Stadtzentrum oder in einer Urbanisation gebaut wird. Auch in den Stadtzentren un in den Urbanisationen gelten nicht in allen Zonen die gleichen Regeln. Es wird daher empfohlen, sich jeder Arbeit genau zu informieren.
3 Mit welchem Materialien und welchem Personal wird beim Bau gerechnet?
Die Durchfuehrung von Bauten ist mit Gefahren verbunden, z.B. bei der Benutzung von giftigen Materialen, dem Einsatz von Werzeugen, Fahrzeugen, Maschinen u.ae.
Obras Mayores besteht neben der Vorlage eines Projekt die Pflicht zur Vorlage einer Untersuchung zur Sicherheit und Gesundheit. Dies sind Dokumente, in denen Massnahmen zur Verhindergung von Schaeden erklaert werden. Die Massnahmen muss der Bauunternehmer waehrend des Baus einhalten. Es muss ein verantwortlicher Techniker fuer die Sicherheit und Gesundheit benannt werden. Deshalb ist es bei den obras mayores erforderlich, einen technischen Projektfuehrer zu benennen, normalerweise einen Architekten oder Engenieur. Ausserdem muss ein Direktor die Bauausfuehrung benannt werden. Arkitekt oder ein Bauleiter. Dazu kommt ein Verantwortlicher fuer Sicher Sicherheit und Gesundheit. Dafuer ist normarleweise einer der vorgeannten Techniker verantwortlich. Ausserdem ist der Bauunternehmer fuer die Durchfuehrung der Arbeiten verantwortlich.
Bei einer Obra Menor sind weniger Sicherheitsmassnahmen erforderlich, da es sich um kleiner Vorhaben handelt. Fuer die Sicherhet ist hier der Bauunternehmer zustaending, der ueber all notwendingen Mittel verfuegen muss. Empfohlen wir der Einsatzt eines technischen Projektfuehrers, falls das Projekt ihn nich ohnehim erfordert.
Bei den sogenannten obras de mera comunicación (reine Mitteilung) sind wir diejenigen, die mit allen erforderlichen Massnahmen rechnen muessen. Wir muessen die Vorsichtsmassnahmen zur Vermeidung von Unfaellen ergreifen. Dabei helfen die Massnahmen des Bauunternehmers, des Eigentuemers oder des Bauleiters.
Einen Techniker unseres Vertrauens einzuschalten ist sehr empfehlenswert. Die Techniker helfen uns beim Kostenvoranschlag durch Vermeidung von Zusatzarbetien, die zu grossen Ueberschreitungen des Budgets fuehrer koennen und bei Streit mit dem Bauunternehmer koenen sie zur Loesung beitragen. Auf lange Sicht ist billig teuer un die Unterstützung eines guten Technikers zahlt sich aus.
4 Was ist zur Erlangung der Baulizenz erforderlich?
Die erforderlichen Vordrucke sind im Rathaus oder seiner website erhaeltlich. Im Kundenbuero des Rathauses werden all Fragen beantwortet und es wird geprueft, ob der Formularsatz komplett ist.
Fogendes Vorgehen gilt zur Erlangung der Baulizenz LICENCIA DE OBRA MAYOR bei Bauland:
1 Der Beginn ist die schriftliche Antragstellung durch Ausfuellen aller Formulare und ide Unterschrift des Technikers, Bauleiters oder Bauunternehmers. Dabei muss der jeweilige Verband die Unterschrift bestaetigt haben. Beigefugt werden:
- Das technische Projekt, unterschrieben vom Architekten oder Ingeieur.
- Beschreibung der Einhaltung der Baumschutzverordnung unter Beifuegung von zwei Lagenplaenen der Situation bezueglich der Baeume vor un nach dem Bau.
- Studie fur Sicherheit und Gesundheit, unterschrieben vom zustaendigen Techniker.
- Zahlung der Gebuehren des Rathauses.
- Bei Bauerwartungsland: Studie der landwirtschaftlichen Einordnung.
- Beantragung der Feststellung von Grenzen und Abstaenden, falls es keine vorherige Genehmigung oder Neuaufteilung der Parzelle gegeben hat.
2 Nach Erhalt des Projektes muss der in der Gemeinde zustaendige Techniker (Arquitecto Municipal) das Projekt und die vorgelegten Dokumente durchsehen. Damit der Architekt seine Zustimmung gibt, muss Folgendes vorhanden sein:
1Der Ort, an dem gebaut werden soll, muss korrekt sein. Dabei ist die Katasternummer des Grundstuecks sehr wichtig.
2 Die urbanistische Norm muss den Bau auf dem dafuer vorgehenen Grundstueck zulassen.
3 Auf dem Grundstueck darf keine Abgabeverpflichtung fuer das Rathaus nach dem Generalbebauungsplan liegen. Dies kann passieren, wenn Strassenerweiterungen vorgesehen sind oder solche fuer oeffentliche Grundstuecke geplant werden. Deshalb muessen Grenzen und Abstaende beantragt werden.
4 Das Grundstueck muss erschlossen sein, d.h. es muss urbanisiert und bebaubar sein und ueber all Anschluesse verfuegen wie Strassen und Fusswege, Trinkwasser, Elektrik und Abwasser,... oder die Moeglichkeit besteht, alle Anschluesse waehrend der Bauzeit zu erlagen. Dafuer muss ein Garanties (Aval) gestellt werden.
5 Die Baumschutzverodnung muss dadurch eingehalten sein, dass mindestens 50% der auf dem Grundstueck vorhandenen Baeume erhalten bleiben und jedes gefaellte Exemplar gemaess der vorgeschriebenen Gemeindeordnung ersetzt wird.
6 Es duerfen keine urbanistischen Normen ueberschritten werden z.B.:
A. Belegung des Grundstuecks
B. Bebaubarkeit
C. Abstaende zu Strassen und Nachbarn
D. Bauhoehe
E. Baustil und Bewohnbarkeit
F. Weitere hier nicht spezfizierte Vorschriften
7 Das Projekt muss technisch in Ordnung sein, unterschrieben von der zustaendigen Technikern und abgestempelt vom eintsprechenden Verband. Alle vorgeschriebenen Unterlagen muessen vorhanden sein.
8 Alle Gebuehren muessen bezahlt sein.
9 Es muessen die verantwortlichen Techniker und der Bauleiter benannt sein.
3 Falls der Bericht des Architekten positiv ist, unterschreibt der Baustadtrat den Beschluss, der die Baulizenz enthaelt. Von diesem Moment an kann der Bau begonnen werden. Bei negativem Bericht erklaert der Architekt die negativen Abweichungen und wie sie bereinigt werden koennen. Der negative Bericht wir dem Antragsteller uebergeben, damit eine schnelle Loesung gefunden wird.
Das Vorgehen zur Erlangung einer LIZENZ BEI OBRA MENOR ist in den Punkten 2 und 3 gleich, es aendert sich lediglich Schritt 1. Es wird begonnen mit der schriftlichen Beantragung der Lizenz bei Ausfuellung aller Formulare und Beifuegung folgender Unterlagen:
- Lageplan und/oder Katasternummer unter Angabe der Flaechegroesse.
- Bericht ueber die Einhaltung der Baumschutzverordnung mit zwei Plaenen des Baumbestandes vor und nach dem Bau.
- Bei Skizzen oder Projekten werden zwei Faelle unterschieden.
- Lizenz obra menor Typ B1 (z.B Stellplatz) benoetigen ein vom Techniker unterschriebenes und bestaetigtes Projekt.
- Lizenz obra menor Typ B2 (z.B Markiese) benoetigen einen Plan oder eine detailliert Skizze, die vom Antragsteller unterschrieben wurde. Dabei sind speziell Flaechen, Hoehen, Abstaende zu Strasse und Nachbarn usw. anzugeben.
- Zahlung der Baugebuehr.
- Zahlung der Gebuehren des Rathauses.
- Benennung der verantwortlichen Techniker und Bauleiter.
- Und Stellung eines Avals, um den guten Zustand der oeffentlichen Infrastrukturen ( Asfalt, Fussweg usw) zu garantieren.
Bei den OBRAS DE MERA COMUNICACIÓN muss vor Beginn der Arbeiten eine schriftliche Mitteilung erfolgen und die Baugebuehr (ICIO) muss bezahlt sein. Eine Antwort des Rathauses muss nict abgewartet werden. In diesen Faellen besteht die Arbeit des Rathauses darin, zu ueberpruefen, dass die ausgefuehrten Arbeiten den beantragten entsprechen.
5 Wenn die Genehmigung vorliegt, kann dann waehrend des ganzen Jahres gebaut werden?
Nein, in Teulada-Moraira kann nicht waehrend des ganzen Jahres gebaut werden. Das Rathaus hat in den Bauvorschriften die Bautaetigkeit waehrend der Sommermonate - 15 Juni bis 15 September - eingeschraenkt. Im August ist sie total verboeten, um waehrend der Turistensaison die Ruhe und Erholung der Besucher zu gewaehrsleisten. Zur Zeit sieht die Regelung wie folgt aus:
Ausserdem gelten folgende Vorschriften, von denen allerdings oeffentliche Arbeiten und Arbeiten bei Notfaellen ausgeschlossen sind:
ZONE A
A Arbeiten im Stadtgebiet und am Stadtrand von Moraira sowie in der Urbanisation "Pla del Mar"
- Von 1 Juli bis 15 September sind alle Bautaetigkeitng untersagt.
B Alle Urbanisation der Zone AIS ausser Pla del Mar:
- Vom 15 Juli bis 31 Juli sind nur Fertigstellungen und Reparaturen erlaubt.
- Vom 1 bis 31 August sind keine Arbeiten erlaubt.
C Stadtgebiet und Stadtrand von Teulada:
- Vom 1 bis 31 August sind keine Arbeiten erlaubt.
ZONE B Zone Rustico (nicht bebaubar)
- Vom 1 bis 31 August sind alle Arbeiten untersagt.
IN JEDEM FALL: es duerfen die Laermgrenzen nicht ueberschritten werden, die in Anlage II des Gesetzes 7/2002 von 3 Dezember der Generalitat Valenciana zur Laermbegrenzung und in der Gemeindeverordnung enthalten sind es duerfen keine Fahrzeuge, Schwermaschinen, Werkzeuge, Vorrichtungen und andere Objekte betrieben werden, welche die vorgeschriebenen Laermwerte uebersteigen.
Generell sind zwischen dem 1 Juli un de 15 September all Materialien und abfaelle von Baustellen zu entfernen.
6 Laeuft meine Lizenz ab?
Alle Lizenzen werden fuer bestimmet Zeitraeume erteilt und zwar fuer den Beginn wie fuer die Beendigung der Arbeiten. Wenn der festgelegte Zeitraum abgelaufen ist und die Arbeiten nicht beendet wurden, erklaert das Rathaus die Beendigung der Lizenz und diese verliert damit ihre Gueltigkeit. In einigen Faellen ist dies sehr wichtig, denn wenn z.B. inzwischen ein neuer Generalplan erstellt wurde und dieser verbietet das Bauen dort, wo worher eine Lizenz erteilt wurde, kann das Rathaus keine neue Lizenz erteilen.
Selbstvertaendlich kann man eine Verlaengerung der Lizenz beantragen, die normalerweise vom Rathaus auch mit der gleichen Geltungsdauer wie die erste erteilt wird.
7 Was muss getan werden, um zusameenzuarbeiten und Probleme zu vermeiden?
Das Rathaus muss alle Bauarbeiten auf seinem Gebiet kontrolieren. Damit es dieses Aufgabe erfuellen kann, muessen vorher all erforderlichen Daten vorliegen. Im Rathaus arbeiten Juristen, Architekten, Ingenieure und Sachverstaendige, deren Aufgabe es ist, das geplante Projekt auf seine Realisierbarkeit zu pruefen, und zwar unter Beruecksichtigung der geltenden Vorschriften und besonders auch im Hinblick auf dem Generalbebauungsplan.
Den Bau "wild" durchzufuehren ohne Sicherheits- und Schutzmassnahmen kann schwere Konsequenzen bezueglich der Haftung haben.
Mit der Erteilung der Baulizenz anerkennt das Rathaus das Recht eines Buergers, etwas zu bauen. Aber um dieses Recht anzuerkennen, muss das Rathaus alle Daten des beantragten Baus kennen.
Natuerlich mus auch genau das gebaut werden, was in der Lizenz beantragt wurde. Wenn das nicht so ist, wird das Risiko eingegangen, dass gegen die Vorschriften gebaut wird. Dies fuehrt zu den negativen Konsequenzen, die in Anlage XII dargestellt sind.
Es ist wichtig zu wiseen, dass das Rathaus alle Bauten auf seinem Gebiet pruefen muss und dass jeder Buerger das Recht hat, auf Einhaltung der geltenden Normen zu bestehen.
8 Was kann ich tun, damit mir das Rathaus die Baulizenz schneller erteilt?
Das Wichtigste ist die Vorlage der gesamten erforderlichen Dokumentation, damit das Rathaus schnell und klar pruefen kann, ob der Antrag den geltenden Normen entspricht. Dafuer muessen alle erforderlichen Formulare gelesen und ausgefuellt werden, Im "SIT" des Rathauses wird dabei geholfen.
Es ist auch grundlegend wichtig, dass der genaue Standort des Baus beschrieben wird.
Dabei muessen Katasterplan oder Katasternummer der Parzelle angegeben werden. Es muss kontrolliert werden, ob das Grundstueck einer Abgabeverpflichtung durch den General unterliegt.
Die Dokumentation muss klar die Daten des Baus ausweisen, besonders die belegte Flaeche und seine Hoehe sowie die Abstaende zu Nachbarns und Strassen.
In drei Situationen kann man aktiv mit dem Rathaus zusammenarbeiten:
1 Vor Baubeginn und Antragstellung. Durch Beratung und Information im Rathaus ueber:
- Die Einordnung der Parzelle (Bauland, Bauerwartungsland oder Rustico), denn es gibt dazu 11 verschieden Bauvorschriften.
- Ob der geplanta Bau allen Vorschriften entspricht und wie er eventuell anzupassen ist.
- Welche Dokumente mit dem Lizenzantrag einzureichen sind.
2 Nach der Einrechung des Antrags.
Ist es wichtig, den Vorgan genau zu verfolgen, denn es koennen Fehler in der Dokumentation auftreten. Sie kann fehlerhaft oder falsch ausgefuellt sein. In diesen Faellen muessen die erkannten Fehler korrigiert werden. Wie schnell die Baulizenz erteilt wird, haengt davon ab, wie schnell dies geschieht. Neben der offiziellen Kontaktnahme ueber die im Bauantrag angegebene Adresse sollte eine direkte, einfache und schnelle Verbindung zwischen Rathaus und Antragsteller bestehen. Deshalb ist es wichtig:
- Eine Handynummer anzugeben, damit per SMS Fehler im Antrag mitgeteilt werden koennen.
- Eine geltende un operative mailadresse anzugeben.
Damit koenen Loesungen schneller erreicht werden.
3 Nach Erteilung der Baulizenz
Muss die Zustellung erfolgen und dafuer gibt es zwei Moeglichkeiten:
- Durch persoenliche Abholung im Rathaus nach Mitteilung durch SMS oder mail.
- Oder durch Zustellung per Boten des Rathauses.
9 Wann ist Baubeginn?
Bei obra mayour und obra menor muss gewartet werden, bis die Lizenz erteilt wurde. Damit ist klar, dass der Bau den Vorschriften entspricht und damit das Recht auf den Bau anerkannt wurde. Das Abwarten gilt auch fuer Erdbewegungen und Baumfaellarbeiten.
- Das Rathaus muss innerhalb von zwei Monaten bei obra mayour und von einem Monat bei obra menor entscheiden. Diese Frist beginnt mit der Registrierung des Bauantrags im Rathaus. Bei katalogisierten Gabaeuden betraegt die Frist drei Monate. Damit die Frist eingehalten wird, muessen alle Dokumente eingereicht sein, die in Anlage IV aufgefuehrt sind. Ist dies nicht der Fall, wird die Frist unterbrochen, fehlende Dokumente sind nachzureichen und der Vorgang verlaengert sich.
- Es muessen alle generellen und spezifischen Begingungen eingehalten werden, die in den Normen und in der Lizenz aufgefuehrt sind. Dies ist Voraussetzung fuer die Gueltigkeit der Lizenz. Gegen die Bedingungen kann Einsprich eingelegt werden, allerdings kann solange nicht gebaut werden, bis der Einspruch entschieden ist.
Nur in den Faellen der Arbeiten mit mera comunicación kann nach Einreichung aller Unterlagen und der Zahlung der Steuern sofort mit den Massnahmen begonnen werden.
10 Was geschieht, wenn ich den Bau waehrend der Bauzeit aendern will?
Falls die geplante Aenderung im Hinblick auf die genehmigte Lizenz erheblich ist, muss der gesamte Vorgang erneuert werden. Bei einer obra mayor muss ein geaendertes Projekt eingereicht, alle Gebuehren und Steuern gezahlt und Zeit gegeben werden, die nueuen Daten zu pruefen.
Bei einer obra menor kann gewaehlt werden zwischen der Einreichung einer neuen Baulizenz oder einer Aenderung der Plaene. Die Gebuehren sind jeweils neu zu entrichten.
Die bei der Erstbeantragung bereits gezahlte Bausteuer (ICIO) kann als Anzahlung fuer das neue Projekt gesehen werden, waehrend die Gebuehren des Rathauses komplett neu zu zahlen sind.
11 Was passiert, wenn das Rathaus much beim Bauen kontrolliert?
Falls ich eine gueltige Baulizenz habe und das was ich baue der Lizenz entspricht, muss ich mir keine Sorgen machen. Die Inspektoren ueberpruefen, ob der Bau der Lizenz entspricht (einschl. der Baumschutzverordnung) und damit endet der Vorgang. Es besteht die Verpflichtung, an einem von der Strasse aus einsehbaren Platz die mit der Lizenz uebergebene Gemehmigung auszuhaengen. Diese umfasst alle wichtigen Grundaten des Baus.
Falls keine Baugemehmigung vorliegt, muss ich leider den Artikel XII diese Fuehrers lesen.
Es muss klar sein, dass bei Streit zwischen Grundstuecksnachbarn oder Wohnungseigentuermern sich das Rathaus nich einschalten kann und darf. Die Betroffenen muessen andere Wege beschreiten wie z.B. Einschaltung des Friedensrichters oder der Gerichte. Die Verpflichtung des Rathauses bei Lizenzerteilung besteht darin, ihre Uebereinstimmung mit den urbanistischen Normen zun pruefen. Das Rathaus bewertet keine offenen Fragen zwischen Nachbarn. Beispiele dafuer sind: Der Nachbar baut eine Mauer auf meinem Grund oder er baut etwas ohne die Genehmigung der Eigentuemergemeinschaft. Hierfuer gilt der Zusatz aller Lizenzen: "... ohne Benachteiligung Dritter und vorbehaltich von Eigentumsrechten..."
12 Letzter Punkt: fuer den Abenteurer und dejenigen, der sich traut
Was passiert wenn ich baue, "wie es mir zusteht", "wo es mir gefaellt" oder "wie ich Lust habe" ohne das Rathaus einzuschalten?
Falls dies gemacht wird, stehe ich in einer Verantwortung, die sehr teuer werden kann. Wenn das Rathaus festgestellt hat, dass eine Arbeit ohne Lizenz ausgefuehrt wird, wird es die sofortige Einstellung der Arbeiten verlangen un einen Vorgang zur LEgalisierung beginnenn um alles festzustellen, was bisher gemacht wurde. Fall Baumfaellarbeiten durchgefuehrt wurden, wird ein Umweltsrafbefehl erstellt. Die Einhaltung der Einstellung der Arbeiten ist sehr wichtig. Falls der Bauunternhmer, der Eigentuemer oder ein eingeschalteter Techniker trotz Einstellungsbeschluss die Arbeit fortsetzen, muss das Rathaus dem Finanzministerium dies mitteilen. Es wird dann der Gerichtsweg wegen moeglichen Verstosses begonnen, z.b. wegen Nichtbeachtung der Autoritaet.
Dabei sind zwei Situationen zu unterscheiden:
GENEHMIGUNGSTAEHIGE Arbeiten
Fall dass, was begonnen wurde, die Vorschriften einhaelt, kann die Genehmigung dafuer durch Beantragung der Baulizenz erhalten werden. In diesem Fall wird nach Durchfuehrung aller Ablaaeufe aus Artikel IV dieses Fuehrers die Lizenz erteilt. Das Rathaus eroeffnet aber eine Strafakte und legt eine Strafe fest, die sich nach der Schwere des Falles und nach dem Wert der Bauten richtet.
Es ist sehr wichtig, zu wissen dass wenn nicht innerhalb der vom Rathaus vorgegen Zeit eine Lizenz beantragt wir (normalerweise 2 Monate), der Vorgang bis zum Abriss fortgefuehrt wird.
NICHT GENEHMIGUNGSTAEHIGE Arbeiten
Falls das, was ohne Lizenz begonnen wurde, nicht den Normen entspricht und somit nicht legalisiert werden kann, kann es sehr teuer werden. Die Strafakte endet mit einer Abrissverfuegung, das Rathaus verpflichtet mich frueher oder spaeter zum Abriss auf meine Kosten. Ausserdem muessen Strafen bezahlt werden.
In beiden Faellen left das Rathaus einen Vorgang an, in dem Recht zur Verteidigung enthalten ist. Bevor eine Arbeit ohne Lizenz abgerissen werden muss, hat das Rathaus viel zu beachten, um Fehler zu vermeiden. Aber letzendlich muss ein Bau, falls er ganz oder teilweise die Normen nicht erfuellt, abgerissen werden, oder das Rathaus tut es auf meine Kosten. Falls ich den Fall vor Gericht bringen will, weil ich mit der Entscheidung des Rathauses nicht einverstanden bin, brauche ich Anwaelte un Techniker. Diese sind teuer und die Gesamtkosten meines Abenteuers koennen sehr hoch sein: Strafen, Abbruchkosten und technische Honorare koennen mehr kosten als der gesamte Bau. Das Risiko, die Dinge ohne die entsprechenden Garantien durchzufuehren, ist sehr hoch. In den meisten Faellen fuehrt der Einspruch bei Gericht nur zu einem Zeitgewinn. Der Abbruch durch das Rathaus erflogt nach einiger, manchmal auch langer Zeit, aber er erfolgt.
Das Beste ist, sich von Anfang an gut beraten zu lassen und nicht mit dem Bau zu beginnen, bevor die genehmigte Lizenz des Rathauses vorliegt. Dann hat das Rathaus die Legalitaet dessen, was gebaut werden soll, geprueft und vertritt dies auch vor jedermann. Es ist sehr wichtig, den Einfluss dessen, was gemacht werden soll, auf andere Personen, auf anderes und oeffentliches Eigentum zu kennen. Bauen ohne Lizenz ist ein grosses Risiko fuer die Personen, die es sich zutrauen und die sich damit in Gefahr begeben, ohne die Konsequenzen au bewerten.
Vielleicht interessieren Sie sich auch für unseren Katalog für neu gebaute Villen zum Verkauf in Moraira
Oder unser Katalog für Grundstücke zum Verkauf in Moraira
Oder warum nicht unser Katalog der zu renovierenden Villen in Moraira
