¿Qué tengo que hacer?
1 ¿Qué quiero construir?
2 ¿Dónde debo construir?
3 ¿Qué materiales y personal se espera que se utilice en la construcción?
4 ¿Qué se requiere para obtener una licencia de construcción?
5 Una vez obtenida la licencia, ¿se puede construir durante todo el año?
6 ¿Vence mi licencia?
7 ¿Qué debe hacerse para cooperar y evitar problemas?
8 ¿Qué puedo hacer para que el Ayuntamiento me conceda la licencia de construcción más rápidamente?
9 ¿Cuándo comienza la construcción?
10 ¿Qué pasa si quiero cambiar la construcción durante el período de construcción?
11 ¿Qué pasa si el ayuntamiento me controla durante la construcción?
12 Último punto: para el aventurero y el que se atreve.
¿Qué tengo que hacer?
Para saber lo que se puede construir legalmente, tengo que hacerme las siguientes preguntas:
- ¿Qué quiero construir?
- ¿Dónde quiero construir?
- ¿Qué tipo de personal y materiales espero usar?
La construcción es generalmente un asunto muy complejo. Con la excepción de pequeños trabajos de jardinería, mantenimiento y reparaciones, que puede hacer usted mismo, generalmente es necesario buscar asesoramiento técnico. Para ello están los arquitectos, los jefes de obra, una empresa constructora o albañiles cualificados.
Ayudaremos a actuar de tal manera que se eviten los problemas.
1 ¿Dónde debo construir?
El requisito básico es saber exactamente qué se va a construir: una casa, una ampliación de un garaje, un almacén, una valla.... o simplemente una reparación del tejado o una sustitución de la ventana.
Entonces debe quedar claro si lo que se está construyendo es un edificio grande (obra mayor) o un edificio pequeño (obra menor). El tipo de licencia y todo el procedimiento es diferente en ambos casos.
Una obra para la que se requiere una OBRA MAYOR:
En general, cualquier obra que requiera una estructura es una obra mayor. Por razones de seguridad y responsabilidad requiere la realización de un proyecto firmado por un técnico cualificado. Para las obras residenciales (por ejemplo, una casa) el técnico debe ser un arquitecto, para las obras generales (por ejemplo, alcantarillado o cableado eléctrico subterráneo) un ingeniero debe firmar el proyecto.
Ejemplos de esto son:
- Una nueva casa o edificio
- Ampliaciones de edificios residenciales de los edificios existentes
- Un garaje o una cochera en un edificio residencial, una piscina, una cancha de tenis o una instalación deportiva cubierta, la restauración de un edificio....
- Muros de contención de más de 1,5 metros de altura
B Trabajo para el que se requiere un OBRA MENOR:
En general, una obra menor es la que no requiere estructura. Se puede realizar con menos aportación humana y material, requiere menos documentación y responsabilidad. Para algunas (que hemos resumido a continuación el tipo B2) no es necesario ningún proyecto. Sin embargo, necesitan dibujos e información que definan la obra y sobre todo muestren su ubicación. Por lo tanto, es aconsejable involucrar a un técnico, director de obra o ingeniero, aunque no siempre existe la obligación de hacerlo.
Ejemplos de Obra Menor que requieren un proyecto (tipo B-1):
Tipo B-1: Habitaciones habitables o salas contiguas para el uso de personas
- Preparación de suelos o sótanos ventilados desde el exterior.
- Edificios adyacentes:
- Techo del patio
- Pérgolas
- Garajes independientes
- Almacenes y otros complementos
- Parrillas al aire libre
- Pista de tenis u otras instalaciones deportivas abiertas
- Terrazas elevadas
- Los trabajos de reforma de los muros interiores
Ejemplos de obra menor que no requiere proyecto (tipo B-2):
Tipo B-2: locales no residenciales y locales no destinados a ser utilizados por personas
- Cercados y muros de contención de menos de 1,5 metros de altura.
- Entradas y puertas de acceso a la propiedad
- Instalaciones como:
- Antenas
- El aire acondicionado
- Sistemas solares
- Gasolineras
- Las terrazas a nivel del suelo
- Nivelación del terreno del jardín
C Trabajo para el que se requiere SOLAMENTE COMUNICACIÓN:
En general, el tipo C no se aplica en el centro histórico de Teulada llamado "Conjunto Histórico, Teulada Gótica Amurallada"
Si la obra proyectada no requiere ningún esfuerzo técnico, su ejecución no cambia el estilo del edificio y no hay peligro durante su ejecución, el reglamento de construcción puede cumplirse muy fácilmente: la obra proyectada sólo debe ser notificada al Ayuntamiento antes de su ejecución.
Ejemplos de ello son:
- Revestimiento interior de los edificios
- Reemplazo de puertas o ventanas sin cambiar las aberturas de la fachada
- Pintura, soldadura, sistemas de irrigación
- Investigaciones geotécnicas
- Renovación del techo en más del 50% del área, reemplazo de las canaletas
- Reemplazo de instalaciones sanitarias, limpieza de propiedades
- Jardinería interior
Hay que señalar que el revestimiento de una fachada es una obra que sólo requiere notificación, pero que el color no puede ser elegido libremente. El reglamento de construcción del ayuntamiento enumera los colores permitidos para cada zona de construcción. Por lo tanto, es esencial mirar los colores autorizados antes de pintar el edificio.
2 ¿Dónde tendrá lugar la construcción?
Después de aclarar lo que se va a construir, hay que aclarar si la situación jurídica actual permite construir donde se va a construir. Por lo tanto, es necesario averiguar del ayuntamiento o de los especialistas qué clasificación urbanística tiene mi terreno o propiedad y en qué zona se encuentra. Esto determinará qué norma urbanística se aplica.
La construcción se hace en un terreno, pero no todos los terrenos son iguales.
Básicamente hay 3 tipos de calificación de la tierra..:
1 Parcelas no edificables (rústico)
2 Terreno para el desarrollo futuro (para nuevas urbanizaciones)
3 Terrenos edificables: son parcelas con todos los servicios (agua, alcantarillado, electricidad y acceso por caminos asfaltados y senderos) y que están conectadas a la ciudad.
Parcelas no edificables (Rustico)
Esta parcela de tierra está destinada a un uso agrícola. La intención es mantener o restaurar su uso agrícola y proporcionar una especial protección agrícola, histórica, arqueológica, científica, medioambiental o cultural. Se hace una distinción entre:
- No edificables con protección especial (encerrados o no en zonas de protección especial como Les Sorts): En estas zonas existe una prohibición absoluta de construir. No se permite la construcción de nuevas edificaciones o de edificios adicionales.
- Terrenos no edificables en general (Rustico no protegido): Las normas para ello se encuentran en la Ley Valenciana 10/2004 de 9 de diciembre.
A En el caso de parcelas de al menos 10.000 metros cuadrados con conexiones de agua y electricidad, se podrá construir una vivienda unifamiliar con edificios adicionales (garajes, aparcamiento, etc.). La superficie del terreno no podrá exceder del 2% de la superficie total. Además, se permiten piscinas, depósitos, etc. bajo ciertas condiciones.
B Si la superficie del terreno es inferior a 10.000 m2, no se puede construir en él. Un edificio existente, legalmente construido, puede hacerse habitable sin alterar sus dimensiones originales.
Terreno para su desarrollo futuro:
Se trata de parcelas destinadas a nuevas construcciones, pero que sólo pueden ser construidas si han sido urbanizadas. Esto significa que deben estar provistos de agua, alcantarillado, electricidad, caminos y senderos. El desarrollo y la urbanización pueden tener lugar simultáneamente. Los edificios no recibirán un certificado de habitabilidad hasta que se complete la urbanización.
El terreno edificable es el terreno en el que se permite construir:
Para ello, el terreno debe cumplir con la normativa (véase el anexo I). Sin embargo, existen diferentes zonas para el terreno edificable. Cada una de estas zonas tiene su propia normativa sobre la altura, la distancia, el tipo de construcción, etc.
En esta guía nos gustaría destacar algunas de estas zonas:
Núcleos históricos: El centro histórico de Teulada: para ello, la Generalidad Valenciana emitió el Decreto 232/2007 por el que se declara el centro como Conjunto Histórico-Artístico (BIC). La zona ha sido denominada "Teulada gótica amurallada". La normativa es muy estricta en cuanto a la preservación de los elementos históricos de nuestro centro gótico. Para construir allí, se presta especial atención a la preservación de los valores tradicionales. Hay que señalar que no se puede trabajar en esta zona con la autorización de una mera notificación.
Urbanización o zonas residenciales: Las zonas se distinguen:
- Zona 1: Casas unifamiliares (AIS)
- Zona 2: Casas adosadas
- Zona 3: Desarrollo abierto
Requisitos básicos para la construcción: deben observarse los siguientes parámetros: Ocupación, potencial de desarrollo, distancia a las calles y vecinos, altura del edificio, etc. (véase el Anexo I)
Debido a los problemas que se plantean, se explican en particular los anexos: se trata de edificios que complementan la casa principal, como aparcamientos, pérgolas, lavabos, secaderos, barbacoas, piscinas y edificios similares. El conjunto completo de normas figura en el artículo 73 de la Reglamentación de Construcciones y en el anexo III de la presente Guía figura un resumen de los resúmenes requeridos.
En el caso de los terrenos edificables es, por tanto, muy importante conocer la zona en el momento de la construcción, ya que cada zona de desarrollo tiene su propia normativa de construcción y existen grandes diferencias.
No es lo mismo si la construcción se realiza en el centro de la ciudad o en una urbanización. También en el centro de la ciudad y en las urbanizaciones no se aplican las mismas reglas en todas las zonas. Por lo tanto, se recomienda obtener información detallada sobre cada zona.
3 ¿Qué materiales y personal se espera que se utilicen en la construcción?
La ejecución de las construcciones está relacionada con los peligros, por ejemplo, el uso de materiales tóxicos, el uso de herramientas, vehículos, máquinas, etc.
Obras Mayores, además de la presentación de un proyecto, está obligada a presentar un estudio de salud y seguridad. Se trata de documentos en los que se explican las medidas para prevenir los daños. El contratista debe cumplir con estas medidas durante la construcción. Se debe designar un técnico responsable de la salud y la seguridad. Por lo tanto, las obras mayores deben designar un director técnico de proyecto, generalmente un arquitecto o un ingeniero. También debe nombrarse un director para la ejecución de la obra. Arquitecto o director de obra. También hay una persona responsable de la salud y la seguridad. Normalmente uno de los técnicos mencionados es el responsable de esto. El contratista también es responsable de la ejecución de los trabajos.
En el caso de una Obra Menor, se requieren menos medidas de seguridad porque los proyectos son pequeños. La seguridad es responsabilidad del contratista, que debe disponer de todos los medios necesarios. Se recomienda emplear un Director Técnico de Proyecto si el proyecto no lo requiere ya.
En el caso de las llamadas "Obras de Mera Comunicación", que son las que tienen que esperar todas las medidas necesarias. Hay que tomar las precauciones para evitar accidentes. Las medidas tomadas por el contratista, el propietario o el director de obra pueden ayudar.
Es muy recomendable que se llame a un técnico de nuestra confianza. Los técnicos nos ayudarán a estimar el coste del proyecto evitando cualquier trabajo adicional que pueda llevar a grandes excesos de presupuesto y en caso de disputa con el contratista, pueden ayudar a resolver el problema. A largo plazo, lo barato es caro y el apoyo de un buen técnico vale la pena.
4 ¿Qué se requiere para obtener la licencia de construcción?
Los formularios necesarios están disponibles en el Ayuntamiento o en su página web. Todas las preguntas serán contestadas en la oficina de atención al público del Ayuntamiento y se comprobará si el conjunto de formularios está completo.
Para la obtención de la licencia de obras LICENCIA DE OBRA MAYOR para terrenos edificables se sigue el siguiente procedimiento:
1 El primer paso es la solicitud por escrito rellenando todos los formularios y la firma del técnico, director de obra o contratista. La asociación respectiva debe haber confirmado la firma. Se adjuntará:
- El proyecto técnico, firmado por el arquitecto o el ingeniero.
- Una descripción del cumplimiento del reglamento de protección de árboles, incluyendo dos planos de la situación de los árboles antes y después de la construcción.
- Estudio de seguridad y salud, firmado por el técnico responsable.
- Pago de las tasas del ayuntamiento.
- En el caso de las tierras de cultivo: estudio de la clasificación agrícola.
- Solicitud de establecimiento de límites y distancias si no ha habido autorización previa o redistribución de la parcela.
2 A la recepción del proyecto, el técnico responsable en el Ayuntamiento (Arquitecto Municipal) debe inspeccionar el proyecto y los documentos presentados. Para que el arquitecto pueda dar su aprobación, deberá disponer de los siguientes elementos:
1 El lugar donde se va a construir el edificio debe ser correcto. El número catastral del terreno es muy importante.
2 La norma urbanística debe permitir la construcción en el terreno objeto del proyecto.
3 El terreno no debe estar sujeto a ninguna obligación de pago de las tasas del ayuntamiento según el plan general de desarrollo. Esto puede ocurrir si se prevén ampliaciones de la carretera o si dichas ampliaciones están previstas para el suelo público. Por lo tanto, deben solicitarse límites y distancias.
4 El terreno debe ser urbanizado, es decir, debe ser urbanizable, edificable y tener todas las conexiones necesarias, como carreteras y caminos, agua potable, electricidad y alcantarillado.... o existe la posibilidad de obtener todas las conexiones durante el período de construcción. Para ello se debe proporcionar una garantía (Aval).
5 Se debe respetar el reglamento de protección de árboles, conservando al menos el 50% de los árboles de la propiedad y sustituyendo cada árbol talado según el reglamento municipal.
6 No se pueden superar las normas urbanísticas, por ejemplo
A. Ocupación del terreno
B. Potencial de desarrollo
C. Las distancias a las calles y a los vecinos
D. Altura del edificio
E. Estilo de construcción y habitabilidad
F. Otras disposiciones no especificadas aquí
7 El proyecto debe ser técnicamente sólido, firmado por los técnicos responsables y sellado por la asociación correspondiente. Todos los documentos requeridos deben estar disponibles.
8 Todos los honorarios deben ser pagados.
9 Se debe nombrar a los técnicos responsables y al director de obra.
3 Si el informe del arquitecto es positivo, el Consejo de Construcción firmará la decisión que contiene la licencia de construcción. A partir de este momento, la construcción puede comenzar. Si el informe es negativo, el arquitecto explica las desviaciones negativas y cómo pueden ser corregidas. El informe negativo será entregado al solicitante para encontrar una solución rápida.
El procedimiento para obtener una LICENCIA DE OBRA MENOR es el mismo en los puntos 2 y 3, sólo cambia el paso 1, comenzando con la solicitud escrita de la licencia, completando todos los formularios y adjuntando los siguientes documentos
- Un mapa de la zona y/o el número catastral, indicando la zona.
- Informe sobre el cumplimiento del reglamento de protección de árboles con dos planos de la población de árboles antes y después de la construcción.
- Se distinguen dos casos para los bocetos o proyectos.
- La licencia de obra menor tipo B1 requiere un proyecto firmado y confirmado por el técnico.
- La licencia de obra menor tipo B2 requiere un plano firmado por el solicitante. Éste debe indicar específicamente las áreas, alturas, distancias a la carretera y a los vecinos, etc.
- Pago de la tasa de construcción.
- Pago de las tasas del Ayuntamiento.
- Designación de los técnicos y jefes de obra responsables.
- Y la aportación de una garantía para asegurar el buen estado de las infraestructuras públicas (asfalto, caminos, etc.).
La OBRAS DE MERA COMUNICACIÓN debe ser notificada por escrito antes del inicio de los trabajos y debe pagarse la tasa de construcción (ICIO). No es necesario esperar la respuesta del Ayuntamiento. En estos casos, la labor del Ayuntamiento es comprobar que la obra realizada se ajusta a la solicitud.
5 Una vez obtenida la aprobación, ¿puede la construcción tener lugar durante todo el año?
No, no es posible construir en Teulada-Moraira todo el año. El Ayuntamiento ha impuesto restricciones a la actividad constructora durante los meses de verano - del 15 de junio al 15 de septiembre - en el reglamento de construcción. En agosto está totalmente prohibido construir durante la temporada turística para garantizar la tranquilidad de los visitantes. En la actualidad el esquema es el siguiente:
Además, se aplican las siguientes normas, pero se excluyen las obras públicas y el trabajo en situaciones de emergencia:
ZONA A
Una obra en el área urbana y en las afueras de Moraira y en la urbanización "Pla del Mar".
- Del 1 de julio al 15 de septiembre, todas las actividades de construcción están prohibidas.
B Todas las urbanizaciones de la zona AIS excepto Pla del Mar:
- Del 15 de julio al 31 de julio sólo se permiten las terminaciones y reparaciones.
- Del 1 al 31 de agosto no se permiten obras.
C Zona urbana y alrededores de Teulada:
- No se permiten obras del 1 al 31 de agosto.
ZONA B Zona rústica (no edificable)
- Del 1 al 31 de agosto está prohibido todo trabajo.
EN CUALQUIER CASO: está prohibido sobrepasar los límites de ruido establecidos en el Anexo II de la Ley 7/2002 de 3 de diciembre de 2002 de la Generalitat Valenciana de Limitación de Ruido y en la ordenanza municipal se prohíbe la circulación de vehículos, maquinaria pesada, herramientas, equipos y otros objetos que sobrepasen los niveles de ruido prescritos.
En general, todos los materiales y residuos deben ser retirados de las obras entre el 1 de julio y el 15 de septiembre.
6 ¿Expira mi licencia?
Todas las licencias se conceden por períodos de tiempo determinados, tanto para el inicio como para el final de la obra. Si el plazo fijado ha expirado y la obra no ha sido terminada, el Ayuntamiento declarará la licencia caducada y dejará de ser válida. En algunos casos esto es muy importante, porque si, por ejemplo, se ha elaborado entretanto un nuevo plan general y este plan prohíbe la construcción donde se ha concedido una licencia, el Ayuntamiento no puede conceder una nueva licencia.
Por supuesto, es posible solicitar una prórroga de la licencia, que normalmente es concedida por el ayuntamiento con el mismo período de validez que la primera.
7 ¿Qué hay que hacer para cooperar y evitar problemas?
El ayuntamiento debe controlar todas las obras de construcción en su territorio. Para ello, debe disponer previamente de todos los datos necesarios. El Ayuntamiento emplea a abogados, arquitectos, ingenieros y expertos cuya tarea es comprobar la viabilidad del proyecto previsto, teniendo en cuenta la normativa vigente y especialmente el plan general de desarrollo.
La realización de una construcción "salvaje" sin medidas de seguridad puede tener graves consecuencias en materia de responsabilidad.
Con la concesión de una licencia de construcción, el Ayuntamiento reconoce el derecho de un ciudadano a construir algo. Pero para reconocer este derecho, el Ayuntamiento debe conocer todos los detalles de la construcción solicitada.
Por supuesto, se debe construir exactamente lo que se solicita en la licencia. Si no es así, se corre el riesgo de que la construcción se realice en contra de las normas. Esto lleva a las consecuencias negativas que se muestran en el Anexo XII.
Es importante saber que el Ayuntamiento debe inspeccionar todos los edificios de su territorio y que todo ciudadano tiene derecho a insistir en el cumplimiento de las normas vigentes.
8 ¿Qué puedo hacer para que el ayuntamiento me conceda la licencia de construcción más rápido?
Lo más importante es aportar toda la documentación necesaria para que el Ayuntamiento pueda comprobar rápida y claramente si la solicitud cumple con las normas vigentes. Hay que leer y rellenar todos los formularios necesarios. El "SIT" del Ayuntamiento le ayudará con esto.
También es esencial que se describa la ubicación exacta del edificio.
Debe indicarse el plano catastral o el número catastral de la parcela. Es necesario comprobar si el terreno está sujeto a la obligación del General de pagar el impuesto.
La documentación debe mostrar claramente los detalles de la construcción, especialmente la superficie ocupada y su altura, así como las distancias a los vecinos y a las carreteras.
Hay tres situaciones en las que se puede cooperar activamente con el Ayuntamiento:
1 Antes de iniciar la construcción y presentar la solicitud. Dando consejos e información en el ayuntamiento sobre:
- La clasificación de la parcela (suelo edificable, urbanizable o rústico), ya que existen 11 normativas de construcción diferentes.
- Si el edificio proyectado cumple con todas las normas y cómo adaptarlo si es necesario.
- Qué documentos deben presentarse con la solicitud de licencia.
2 Después de la presentación de la solicitud.
Es importante seguir el proceso de cerca, porque pueden producirse errores en la documentación. Puede ser errónea o estar mal completada. En estos casos, los errores detectados deben ser corregidos. La rapidez con que se expida la licencia de construcción dependerá de la rapidez con que se haga. Además del contacto oficial a través de la dirección que figura en la solicitud de construcción, debe existir un vínculo directo, sencillo y rápido entre el ayuntamiento y el solicitante. Por eso es importante:
- Proporcionar un número de teléfono móvil para que los errores en la solicitud puedan ser comunicados por SMS.
- Se debe proporcionar una dirección de correo electrónico válida y operativa.
De esta manera, se puede llegar más rápidamente a las soluciones.
3 Después de la concesión de la licencia de construcción
Debe ser entregado y hay dos maneras de hacerlo:
- Por recogida personal en el ayuntamiento después de la notificación por SMS o correo.
- O por entrega por mensajero del ayuntamiento.
9 ¿Cuándo es el comienzo de la construcción?
Para la obra mayour y la obra menor hay que esperar hasta que se haya expedido la licencia. Esto deja claro que la construcción cumple con la normativa y por lo tanto se ha reconocido el derecho a construir. La espera también se aplica a las operaciones de movimiento de tierras y de retirada de árboles.
- El ayuntamiento debe decidir en dos meses para la obra mayor y en un mes para la obra menor. Este período comienza con el registro de la solicitud de construcción en el Ayuntamiento. En el caso de los edificios catalogados, el plazo es de tres meses. Para cumplir con el plazo, se deben presentar todos los documentos enumerados en el Anexo IV. En caso contrario, el plazo se interrumpe, se deben presentar los documentos que faltan y se amplía el procedimiento.
- Deben cumplirse todas las condiciones generales y específicas establecidas en las normas y en la licencia. Esta es una condición para la validez de la licencia. Las condiciones son apelables, pero la construcción no puede tener lugar hasta que se decida el recurso.
Sólo en el caso de los trabajos con mera comunicación pueden iniciarse las medidas inmediatamente después de la presentación de todos los documentos y el pago de los impuestos.
10 ¿Qué sucede si quiero cambiar la construcción durante el período de construcción?
Si el cambio planeado es significativo en relación con la licencia aprobada, toda la operación debe ser renovada. Una obra mayor debe presentar un proyecto modificado, pagar todas las tasas e impuestos y tener tiempo para revisar los nuevos datos.
En el caso de una obra menor, se puede elegir entre presentar una nueva licencia de construcción o modificar los planos. Los honorarios deben pagarse de nuevo cada vez.
El impuesto sobre la construcción (ICIO) ya pagado en la primera solicitud puede considerarse como un anticipo para el nuevo proyecto, mientras que los derechos del ayuntamiento deben pagarse en su totalidad.
11 ¿Qué pasa si el ayuntamiento controla durante la construcción?
Si tengo una licencia de construcción válida y lo que construyo está de acuerdo con la licencia, no tengo que preocuparme. Los inspectores comprueban que la construcción es conforme a la licencia (incluida la Ordenanza de Protección de Árboles) y ese es el final del proceso. Existe la obligación de exhibir la licencia en un lugar visible desde la carretera. Esto incluye todos los datos básicos importantes de la construcción.
Si no se dispone de un permiso de construcción, sírvase leer el artículo XII de esta guía.
Debe quedar claro que en caso de disputa entre vecinos o propietarios de la propiedad, el Ayuntamiento no puede ni debe intervenir. Los interesados deben utilizar otros medios, como el Juez de Paz o los tribunales. La obligación del ayuntamiento, a la hora de conceder las licencias, es comprobar que cumplen con las normas de urbanismo. El Ayuntamiento no evalúa las preguntas abiertas entre vecinos. Ejemplos de ello son: El vecino está construyendo un muro en mi terreno o está construyendo algo sin el permiso de la comunidad de propietarios.
12 Último punto: para el aventurero y los que se atreven
¿Qué pasa si construyo "como quiera" o "donde quiera" sin involucrar al ayuntamiento?
Si esto se hace, puede ser muy caro. Si el Ayuntamiento ha establecido que se está realizando una obra sin licencia, exigirá el cese inmediato de la misma e iniciará un proceso de legalización para establecer lo que se ha hecho hasta ahora. Si se han realizado operaciones de desbroce de árboles, se emitirá una orden de sanción ambiental. Es muy importante que se respete la suspensión de los trabajos. Si el contratista, el propietario o un técnico continúa la obra a pesar de la decisión de detenerla, el Ayuntamiento debe notificarlo al Ministerio de Hacienda. Se emprenderán entonces acciones legales por posibles infracciones, por ejemplo, por incumplimiento de la autoridad.
Se pueden distinguir dos situaciones:
Trabajos AUTORIZADOS
Si lo que se ha iniciado cumple con las normas, se puede obtener su aprobación solicitando una licencia de construcción. En este caso, la licencia se expedirá después de que se hayan realizado todos los procedimientos del artículo IV de la presente Guía. Sin embargo, el ayuntamiento abrirá un expediente penal y fijará una sanción en función de la gravedad del caso y del valor de las obras.
Es muy importante saber que si no se solicita la licencia en el plazo concedido por el Ayuntamiento (normalmente 2 meses), el proceso continuará hasta la demolición.
Obra no aprobada
Si lo que se inició sin licencia no cumple con las normas y por lo tanto no puede ser legalizado, puede ser muy caro. El delito termina con una orden de demolición, el ayuntamiento me obliga a demolerlo tarde o temprano a mi costa. Las multas también deben ser pagadas.
En ambos casos, el ayuntamiento dejó un procedimiento que incluye el derecho de defensa. Antes de que una obra sin licencia tenga que ser demolida, el ayuntamiento tiene mucho que considerar para evitar errores. Pero al final, si todo o parte de un edificio no cumple las normas, debe ser demolido o el Ayuntamiento lo hará a mi costa. Si quiero llevar el caso a los tribunales porque no estoy de acuerdo con la decisión del ayuntamiento, necesito abogados y técnicos. Estos son caros y el coste total de mi aventura puede ser muy alto: las penalizaciones, los costes de demolición y los honorarios técnicos pueden costar más que toda la construcción. El riesgo de hacer las cosas sin las garantías adecuadas es muy alto. En la mayoría de los casos, apelar a los tribunales sólo ahorrará tiempo. La demolición por parte del ayuntamiento tiene lugar a veces después de mucho tiempo, pero ya está hecho.
Lo mejor es asesorarse bien desde el principio y no empezar a construir hasta que se haya obtenido la licencia aprobada del ayuntamiento. Entonces el ayuntamiento habrá comprobado la legalidad de lo que se va a construir. Construir sin licencia es un gran riesgo para aquellos que se atreven a hacerlo y que se ponen en peligro sin evaluar las consecuencias.
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