Unter "Identifizierung der Zahlungsmittel" ist die Art und Weise zu verstehen, in der sie in öffentlichen Urkunden eingetragen sind, die Handlungen oder Verträge dokumentieren, die eine rechtlich-reale Veränderung mit Gegenleistung in Geld zum Gegenstand haben. Die Identifizierung der Zahlungsmittel, die von den Parteien der Handlungen und Verträge verwendet werden, die Zugang zu den Registern haben, ist daher eine Angelegenheit privatrechtlicher Natur, insbesondere eine Angelegenheit von Hypotheken und Notaren. Das Gesetz 36/2006 vom 29. November über Maßnahmen zur Vorbeugung von Steuerbetrug mit dem Ziel, den Betrug im Immobiliensektor einzudämmen, indem die Beschaffung von Informationen für eine bessere Überwachung von Übertragungen und die effektive Nutzung von Immobilien erleichtert wird, legt jedoch die Verpflichtung zur Eintragung der in notariellen Urkunden über Handlungen und Verträge über Immobilien verwendeten Zahlungsmittel als notwendige Voraussetzung für die Eintragung dieser Urkunden im Grundbuch fest - so heißt es in der Präambel - und ändert zu diesem Zweck die Art. 24 des Notariatsgesetzes (LN), 21 und 254 des Hypothekengesetzes (LH). Art. 177 der Notariatsordnung (RN) entwickelt Art. 24 LN weiter, der vor der Anweisung der Generaldirektion der Register und Notare (DGRN) vom 28. November 2006 verschiedene Änderungen erfahren hat, bis zur letzten durch den Königlichen Erlass 1/2010 vom 8. Januar.
Dieser Zweck der Betrugsbekämpfung wurde in letzter Zeit durch die Zunahme der organisierten Kriminalität, des Terrorismus und der damit zusammenhängenden Wirtschaftskriminalität sowie durch die schweren Schäden, die sie dem Finanzsystem und der Weltwirtschaft zufügen, überholt, so dass die Verpflichtung zur Identifizierung von Zahlungsmitteln zu einem wirksamen Instrument geworden ist, um die Undurchsichtigkeit ihrer Herkunft und ihre Verwendung für illegale Zwecke zu verhindern.
Die Kontrolle der Verwendung und des Handels mit bestimmten Zahlungsmitteln - Bargeld oder bargeldähnliche Vermögenswerte, beschlagnahmtes Bargeld, Krypto-Vermögenswerte, Fremdwährungen, Prepaid-Karten usw. - ist aufgrund ihrer Anonymität oder schwierigen Rückverfolgbarkeit und der Leichtigkeit, mit der sie insbesondere grenzüberschreitend transportiert werden können, eines der Ziele der Prävention von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung (AML/CFT), da sie ein hohes Risiko darstellen, für diese Zwecke verwendet zu werden. Das LPBCFT beschränkt sich jedoch auf die Regelung der obligatorischen Anmeldung von Zahlungsmittelbewegungen, die wir weiter unten sehen werden, und auf einige damit zusammenhängende Aspekte, und wir müssen daher, was die Art und Weise der Erfüllung dieser Verpflichtung betrifft, auf die Vorschriften zur Identifizierung von Zahlungsmitteln verweisen, die in der Zivil-, Notar- und Hypothekengesetzgebung enthalten sind, im Wesentlichen in den Artikeln 24 des Notargesetzes, 21 und 254 des Hypothekengesetzes und 177 der Notarordnung.
Infolge der Reform des Gesetzes 36/2006 ist eine Debatte über den Umfang der Registerqualifikation in Bezug auf die Pflicht zur Identifizierung der Zahlungsmittel entstanden, und es hat sich die Frage zugespitzt, ob die fehlende oder mangelhafte Identifizierung der Zahlungsmittel zur Schließung des Registers führen kann.
Das Gesetz 10/2010 vom 28. April zur Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung (LPBCFT) weist den Registrierstellen in Art. 2.1.n) die Rolle von Verpflichteten zu, was die Bedeutung der Registerqualifikation als Kontrolle der durch dasselbe Gesetz auferlegten Pflicht zur Identifizierung der Zahlungsmittel unbestreitbar macht.
Die begrenzende oder einschränkende Theorie der Registereintragung in diesem Punkt geht davon aus, dass, da es sich nicht um eine wirkliche Rechtsangelegenheit handelt, keine Eintragung im rechtstechnischen Sinne erfolgt und daher die Möglichkeit der Aussetzung der Eintragung durch den Registerbeamten wegen fehlender Zulassung der Zahlungsmittel auf den Fall beschränkt ist, in dem die Weigerung der Parteien, die Zahlungsmittel zu bestimmen, in der Urkunde vermerkt ist, gemäß Art. 254.3 LH. -vid. DGRN-Beschlüsse vom 18. Mai 2007 und 26. Mai 2008-.
Jedoch, und insbesondere seit den nachfolgenden Reformen der Notariatsordnung (RN), folgen sowohl die Mehrheitsdoktrin als auch die DGRN der weit gefassten oder bejahenden These der Registerqualifikation der Zahlungsmittel - Res. vom 2. Juni, 6. Juli und 5. September 2009, 5. März 2010, 22. November 2013, 9. Dezember 2014, 11. März, 22. Juli und 8. November 2016, 12. April 2018 und Res. DGSJFP vom 8. September 2023, neben vielen anderen; selbst die Entscheidungen, die die restriktive Theorie verteidigen, räumen ein, dass der Standesbeamte prüfen muss, ob diese Identifizierung lückenhaft ist und ob der Notar die in Art. 24 LN genannten Punkte eingetragen hat. Das Gesetz 36/2006 selbst stellt in seiner Präambel fest, dass die Wirksamkeit seiner Vorschriften durch die Verpflichtung gewährleistet wird, die in notariellen Urkunden über Handlungen und Verträge über Immobilien verwendeten Zahlungsmittel zu vermerken, "als notwendige Voraussetzung für deren Eintragung im Grundbuch". Und die RD 1/2010 legt in ihrer Begründung fest, dass ihr Zweck darin besteht, in Bezug auf bestimmte Zahlungsmittel festzulegen, welche spezifischen Daten in die öffentliche Urkunde aufgenommen werden müssen, entweder durch dokumentarische Akkreditierung oder durch Erklärung vor dem Notar, "damit das besagte Zahlungsmittel als hinreichend identifiziert verstanden wird und der Zugang zum Grundbuch der öffentlichen Urkunde ermöglicht wird". Thus, the DGRN states that, with regard to the qualification of the Land Registrars, Law 36/2006 focused on two aspects: a) the obligation to check whether the public deeds relating to acts or contracts by which ownership and other rights in rem over real estate referred to in Article 24 LN are declared, transferred, encumbered, modified or extinguished, for valuable consideration, express not only the circumstances that the registration must necessarily contain but also the identification of the means of payment used, in accordance with Article 21.2 LH; and b) the obligation to check whether the public deeds relating to acts or contracts by which ownership and other rights in rem over real estate referred to in Article 24 LN are declared, transferred, encumbered, modified or extinguished, for valuable consideration, express not only the circumstances that the registration must necessarily contain but also the identification of the means of payment used, in accordance with Article 21.2 LH. 21.2 LH; und b) die Schließung des Registers in Bezug auf öffentliche Urkunden, bei denen der Notar, wenn der Preis aus Geld oder einem Zeichen, das dieses repräsentiert, besteht, die Weigerung der Parteien vermerkt hat, die Daten oder Dokumente bezüglich der verwendeten Zahlungsmittel ganz oder teilweise zu identifizieren - Art. 254.3 LH-, Urkunden, die als mit einem behebbaren Mangel behaftet angesehen werden, dessen Fehlen erst dann als behoben gilt, wenn eine Urkunde im Register vorgelegt wird, in der alle verwendeten Zahlungsmittel gemäß Art. 254.4 LH angegeben sind. Der DGRN-Beschluss vom 11. März 2016 - der den vorgenannten DGRN-Beschluss vom 18. Mai 2007 präzisiert - bekräftigt ausdrücklich die Zuständigkeit des Registerführers, der die Eintragung prüfen und gegebenenfalls aussetzen muss, wenn bei der Identifizierung ein Mangel vorliegt. Der Beschluss vom 12. April 2018 weist darauf hin, dass die Schließung des Registers gemäß Art. 254.3 LH nicht auf eine materiell-rechtliche Beurteilung der Unwirksamkeit des einzutragenden Rechtsgeschäfts reagiert, sondern dass sie "unabhängig von ihrer zivilrechtlichen Gültigkeit ein Instrument der Zusammenarbeit mit dem Ziel des öffentlichen Interesses zur Verhinderung von Steuerbetrug im Immobilienbereich darstellt" - ein Gedanke, der perfekt auf den Bereich der CBPP/FT anwendbar ist. Der jüngste Beschluss der DGSJFP vom 8. September 2023 stellt einen Meilenstein dar, indem er ausdrücklich auf die Schließung des Registers "wegen Nichteinhaltung der Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche" in Bezug auf die Identifizierung der Zahlungsmittel verweist und die gleiche Argumentationslinie wie in den vorangegangenen Beschlüssen beibehält.
Was den spezifischen Anwendungsbereich der Registerqualifikation und die Schließung des Registers betrifft, so besagt die wiederholte Doktrin der DGRN/DGSJFP - siehe u.a. Res. DGSJFP 8. März 2022 -, dass Art. 177 RN, pfo. 5º gilt, da pfo. 2 und 4 auf die Pflichten des Notars in Bezug auf die Identifizierung der Zahlungsmittel verweisen, deren Nichteinhaltung zu den entsprechenden Verbindlichkeiten führt. Demnach gelten die Zahlungsmittel als identifiziert, wenn ihre wesentlichen Bestandteile in der Urkunde angegeben sind, entweder durch Urkunden oder durch Manifestation; bei einem Scheck genügt die Angabe des Ausstellers, des Bezogenen, des Begünstigten, wenn es sich um einen Namensscheck handelt, des Datums und des Betrages; bei einer Überweisung, des Auftraggebers, des Begünstigten, des Datums, des Betrages, des ausstellenden und auftraggebenden Instituts und des Empfängers oder Begünstigten.
1.- Mehrwertsteuer: Obwohl der Betrag der Mehrwertsteuer streng genommen nicht den Verkaufspreis darstellt, ist die Res. DGRN vom 9. Juli 2009 dem Preis gleich, wenn es um die Rechtfertigung der vom Käufer verwendeten Mittel geht, da aufgrund ihrer obligatorischen Auswirkung zum Zeitpunkt des Kaufs ein Guthaben zugunsten des Verkäufers entsteht, das er sich zum Zeitpunkt der Zahlung zu eigen macht, und, da beide Beträge - der Preis und der durch die Abwälzung der Steuer geschuldete Betrag - zivilrechtlich Bestandteile des vom Käufer zu zahlenden Gesamtbetrags als geldwerte Leistung aus dem Vertrag sind, sind sie als gleichwertig zu betrachten und unterliegen der gleichen Regelung für die Leistung der Zahlung mit Zahlungszweck.
2.- Annullierung von Hypotheken: Dies ist vielleicht der am meisten diskutierte Fall. Im Jahr 2007 verneinte die Kommission für Qualifikationskriterien des Verbandes der Standesbeamten die Notwendigkeit einer Zulassung des Zahlungsmittels bei der Löschung der Hypothek auf Zahlung, da es sich nicht um einen entgeltlichen oder unentgeltlichen Akt handelt, sondern um einen fälligen Akt, und im gleichen Sinne erwähnte der RDGRN vom 18. Mai 2007 bereits - wenn auch obiter dicta -, dass die Löschung nicht das Erlöschen des dinglichen Rechts (der Hypothek) durch einen entgeltlichen Akt - ex art. 21.2 LH-, sondern durch das Erlöschen der gesicherten Verbindlichkeit, da diese akzessorisch ist. Ohne auf technische Diskussionen einzugehen, befürwortet die spätere Doktrin jedoch die Verpflichtung zur Identifizierung der Zahlungsmittel auch bei der Löschung von Hypotheken, da dies zwar nicht der einzige und wichtigste Gesichtspunkt sein kann, aber am ehesten dem Geist des Gesetzes 36/2006 entspricht, der darin besteht, von den Behörden Informationen über die Rückverfolgbarkeit von Überweisungen zu erhalten, um Betrug zu vermeiden; Da es sich bei der Löschung einer Hypothek um einen Akt handelt, der eine Zahlung impliziert, zumindest wenn es sich um ein Darlehen für den Erwerb einer Immobilie handelt, muss die Identifizierung des Zahlungsmittels verlangt werden. Insbesondere bei vorzeitigen oder aufeinanderfolgenden Löschungen, die am ehesten geeignet sind, einen illegalen Zweck zu verbergen, muss das Zahlungsmittel identifiziert werden. Der Verband der Registerbeamten (CORPME) zählt die vorzeitige Kündigung von Hypothekendarlehen und die aufeinanderfolgenden Kündigungen von Hypotheken ohne logische Erklärung zu den in den Ausschreibungen parametrisierten Szenarien, die zu einer Meldung an das Registerzentrum zur Bekämpfung der Geldwäsche (CRAB) führen können. Die Kommission zur Verhinderung von Geldwäsche und monetären Straftaten (CPBCIM) führt in ihrem Katalog der beispielhaften Risikovorgänge für Notare, Registerbeamte, Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer und andere Berufsgruppen des Rechtssektors auch wiederholte Kündigungen von Hypotheken weit vor dem ursprünglich vereinbarten Endtermin auf.
3.- Annullierung von auflösenden Bedingungen: Was über die Annullierung von Hypotheken gesagt wurde, gilt auch für die Annullierung von auflösenden Bedingungen aufgrund der Zahlung der gesicherten Verpflichtung. Der DGRN-Beschluss vom 25. Juli 2019 verneint jedoch die Notwendigkeit, das Zahlungsmittel bei der Aufhebung der auflösenden Bedingung aufgrund des vereinbarten Ablaufs zu bestimmen, da es sich nicht um eine entgeltliche Handlung oder einen entgeltlichen Vertrag handelt, sondern um das Erlöschen eines Gewährleistungsrechts aufgrund des vereinbarten Ablaufs, das den von den Parteien vereinbarten Anforderungen gemäß Art. 82 LH, wobei der Ablauf der Frist die wesentliche vereinbarte Voraussetzung für die Kündigung ist, nicht die Erfüllung der garantierten Verpflichtung; und dies unabhängig davon, ob die Zahlung des gestundeten Betrages erfolgt ist oder nicht und selbst wenn es nicht gutgeschriebene Zahlungen gibt. Trotz der ablehnenden Haltung dieses Urteils ließe sich daraus a sensu contrario ableiten, dass, wenn der Grund für den Wegfall der auflösenden Bedingung die Erfüllung der gesicherten Verpflichtung wäre, das Erfordernis der Akkreditierung der Zahlungsmittel angemessen wäre.
4.- Aufgeschobener Preis: Die DGRN hält es in diesem Fall für unnötig, die Zahlungsmittel zu bezeichnen, da sie davon ausgeht, dass sich die Artikel 21 und 254 LH sowie 24 LN und 177 RN auf Zahlungen beziehen, die zum Zeitpunkt der Erteilung der Urkunde oder davor geleistet werden, keinesfalls aber auf Zahlungen aufgeschobener Beträge, und zwar unabhängig davon, ob in der Eintragung die Form angegeben ist, in der die Vertragsparteien die künftigen Zahlungen gemäß Artikel 10 LH vereinbart haben. 10 LH und unbeschadet der Tatsache, dass die Eintragung der Zahlung eines Betrags durch den Erwerber nach der Eintragung gemäß Art. 58 Abs. 1 der Hypothekenverordnung (RH) dem Erfordernis der Eintragung der Zahlungsmittel unterliegt - siehe die Beschlüsse DGRN vom 9. Juli und 12. November 2009, 10. Juli und 12. November 2012 und DGSJFP vom 28. Juli 2021 und 8. März 2022 -, durch einen Randvermerk. Die Stundung oder Ratenzahlung eines erheblichen Teils des Preises innerhalb eines kurzen Zeitraums, ohne dass eine Zahlungsgarantie oder das Auflaufen von Zinsen gegeben ist, ist jedoch einer der Fälle, die eine entsprechende Warnmeldung an die CRAB auslösen; die CPBCIM nimmt in ihren Katalog der beispielhaften Risikotransaktionen auch die Stundung der Zahlung auf einen Zeitpunkt kurz vor der Genehmigung auf, ohne dass eine logische Erklärung dafür vorliegt und insbesondere, wenn keine Garantie dafür gegeben ist.
5.- Schuldanerkenntnis: Diese Frage ist besonders relevant, wenn es zu einer Übertragung von Immobilien - oder beweglichen Sachen - zur Begleichung der anerkannten Schuld kommt. In den Entschließungen vom 11. März 2013, 9. Dezember 2014, 2. September 2016 und 19. Mai 2017 stellt die DGRN fest, dass die Verpflichtung zur Identifizierung der Zahlungsmittel auch für Schuldanerkenntnisse gilt, d. h. die Mittel oder Instrumente, mit denen der Schuldner das Geld erhalten hat, das die Schuld begründet hat, müssen identifiziert werden, außer in den Fällen, die in den Entschließungen vom 22. November 2013 und 2. September 2016 genannt werden. 22. November 2013 und 2. September 2016 genannten Fälle, in denen kein Geld zur Entstehung der Schuld beigetragen hat, wie z. B. bei einem Vertrag über die Erbringung von Dienstleistungen, für dessen Bezahlung der Schuldner eine Hypothek zugunsten des Gläubigers bestellt. Der DGRN-Beschluss vom 11. März 2013 erklärt das Erfordernis der Akkreditierung der Zahlungsmittel für die Anerkennung der Schuld eines gegenseitigen Darlehens für anwendbar, da es sich um einen entgeltlichen Vertrag mit Zahlungen in Geld handelt; und der Beschluss vom 9. Dezember 2014 warnt, dass, da das Darlehen die Ursache der anerkannten Schuld ist, die die anschließende Übertragung auslöst, "eine fiktive Anerkennung, die die Kontrolle einer möglichen Geldwäsche unmöglich macht, vermieden werden muss, weshalb die tatsächliche Übertragung von Vermögenswerten, die die Schuld darstellt, akkreditiert werden muss".
6.- Abtretung von Vermögenswerten: Die oben genannte Doktrin gilt für den Fall der Übergabe von Immobilien durch eine Gesellschaft an die Anteilseigner als Folge eines Darlehens, das diese der Gesellschaft gewährt haben, und es muss angegeben und gegebenenfalls anerkannt werden, wie das Darlehen übergeben wurde, und in der Zwischenzeit muss die Eintragung ausgesetzt werden - Katalonien-Seminar vom 17. Dezember 2013-. Das Gleiche gilt für die entgeltliche Übertragung von Immobilienvermögen zwischen Gesellschaften, da die Gegenleistung nicht wie bei Fusionen in Aktien oder Beteiligungen besteht, muss ein Nachweis über den Preis der Übertragung - in Geld oder in anderer Form - erbracht werden, und die Form und die Mittel der Zahlung müssen angegeben werden - Artikel 10 und 254 LH und übereinstimmende Artikel-.
7.- Verrechnung von Krediten: Im Falle des Verkaufs einer Immobilie zwischen Gesellschaften, bei dem der Preis "durch Verrechnung von Krediten" gezahlt wird, gilt die Verpflichtung zur Angabe des Zahlungsmittels ebenfalls, sofern das Rechtsverhältnis eine Übertragung von Geld beinhaltet, wie in den Artikeln 254 LH und 177 RN vorgesehen - Seminar von Katalonien vom 3. Mai 2018-. Der Fall, in dem ein Teil des Preises durch den Erlass einer Schuld bezahlt wird, die der Käufer mit dem Verkäufer eingegangen ist - z. B. für eine nicht bezahlte Miete -, wird jedoch als anders angesehen, da solche früheren Schulden dem Eigentumsübertragungsvertrag, dessen Eintragung angestrebt wird, und damit der Eintragung grundsätzlich fremd sind, und die Zahlungsmittel außerhalb der Registerqualifikation bleiben würden, unbeschadet der Umstände des Vorgangs, die es ratsam machen, die CRAB zu benachrichtigen - Hdez. Crespo Seminar, Nr. 30, April-Juni 2011-.
8.- Private Dokumente: Obwohl die Art. 21 LH und 24 LN auf "öffentliche Urkunden über Handlungen oder Verträge, durch die das Eigentum und andere dingliche Rechte an Grundstücken gegen Entgelt erklärt, begründet, übertragen, belastet, geändert oder beseitigt werden" beziehen, geht die DGRN davon aus, dass die rechtlichen Anforderungen hinsichtlich der Identifizierung der Zahlungsmittel auch für die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes 36/2006 genehmigten Urkunden über die Umwandlung privater Dokumente in öffentliche Urkunden gelten, und zwar auch dann, wenn der Vertragsabschluss oder die Zahlungen, auf die sie sich beziehen, zu einem früheren Zeitpunkt erfolgt sind, und erklärt, dass angesichts der Tatsache, dass der Zweck von Artikel. 177 NR nicht die Form der Zahlungen regelt, sondern die ihrer Eintragung in die öffentlichen Urkunden, die Handlungen oder Verträge dokumentieren, deren Gegenstand eine rechtlich-reale Mutation mit einer Gegenleistung in Geld ist, die aufeinanderfolgenden Formulierungen, die ihm gegeben wurden, auf die Dokumente angewandt werden, die während ihrer jeweiligen Gültigkeitsdauer ausgestellt wurden - siehe Beschlüsse vom 5. September 2009, 2. Juni 2010, 11. März 2013, 8. November 2016-. Der oben genannte Beschluss der DGSJFP vom 8. September 2023, der sich auf eine Urkunde über die Erhebung einer privaten Urkunde in eine öffentliche Urkunde als Vortitel für die Eintragung gemäß Art. 205 LH bezieht, in dem das verwendete Zahlungsmittel nicht erwähnt wird, bestätigt die Anwendung dieser Anforderung auf übertragbare und entgeltliche Vortitel, wie die Erhebung einer privaten Urkunde in eine öffentliche Urkunde, die als Vortitel für den Kauf und Verkauf dient, und erklärt, dass "die Nichteinhaltung der Vorschriften über die Geldwäsche die Schließung des Registers zur Folge hat". Dies stellt die These in Frage, dass die Anforderungen an die Identifizierung der Zahlungsmittel und insbesondere an den Umfang der Registerqualifikation und die Schließung des Registers nur auf öffentliche Urkunden anwendbar sind. Es stellt sich daher die Frage, ob sie auch für Kauf- und Verkaufsverträge gelten, die in einer privaten Urkunde unterzeichnet und anschließend in einen Beschluss über die Genehmigung eines Immatrikulationsverfahrens aufgenommen werden, da sie dem im Beschluss vom 8. September 2023 vorgesehenen Fall entsprechen.
