Par "identification des moyens de paiement", on entend la manière dont ils sont enregistrés dans des instruments publics documentant des actes ou des contrats ayant pour objet une mutation juridico-réelle avec contrepartie en argent. L'identification des moyens de paiement utilisés par les parties aux actes et contrats qui ont accès aux registres est donc une question de nature juridique privée, en particulier une question d'hypothèques et de notaires. Cependant, la loi 36/2006, du 29 novembre, sur les mesures de prévention de la fraude fiscale, dans le but d'atténuer la fraude dans le secteur immobilier en facilitant l'obtention d'informations pour un meilleur contrôle des transferts et l'utilisation efficace des biens immobiliers, a établi l'obligation d'enregistrer les moyens de paiement utilisés dans les actes notariés relatifs aux actes et contrats sur les biens immobiliers, comme une condition nécessaire pour l'inscription au Registre foncier de ces actes - indique le préambule - et, à cette fin, elle modifie les articles 24 de la loi sur les notaires (L.A.N.). 24 de la loi sur le notariat (LN), 21 et 254 de la loi sur les hypothèques (LH). L'art. 177 du Règlement notarial (RN) développe l'art. 24 LN, qui, avec le précédent de l'Instruction de la Direction générale des registres et des notaires (DGRN) du 28 novembre 2006, a fait l'objet de diverses modifications, jusqu'à la dernière par le Décret royal 1/2010, du 8 janvier.
Cette finalité antifraude a été dépassée ces derniers temps par le développement de la criminalité organisée, du terrorisme et des délits économiques connexes, ainsi que par les graves dommages qu'ils causent au système financier et à l'économie mondiale, faisant de l'obligation d'identifier les moyens de paiement un instrument efficace pour éviter l'opacité de leur origine et leur utilisation à des fins illicites.
Le contrôle de l'utilisation et du trafic de certains instruments de paiement, en raison de leur anonymat ou de leur traçabilité difficile et de la facilité avec laquelle ils peuvent être transportés, notamment au niveau transnational - espèces ou actifs similaires, espèces confisquées, crypto-actifs, devises, cartes prépayées, etc. - est l'un des objectifs de la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme (LBC/FT), en raison du risque élevé qu'ils présentent d'être utilisés à ces fins. Cependant, la LPBCFT se limite à réglementer la déclaration obligatoire des mouvements de moyens de paiement, que nous verrons plus loin, et certains aspects qui y sont liés, et nous devons donc nous référer, en ce qui concerne la manière de respecter cette obligation, à la réglementation sur l'identification des moyens de paiement contenue dans la législation civile, notariale et hypothécaire, essentiellement dans les articles 24 de la loi sur les notaires, 21 et 254 de la loi sur les hypothèques et 177 du règlement des notaires.
Suite à la réforme de la loi 36/2006, un débat s'est ouvert sur la portée de la qualification du registre en ce qui concerne l'obligation d'identifier les moyens de paiement, et la question s'est posée de savoir si l'absence ou l'identification défectueuse des moyens de paiement pouvait entraîner la fermeture du registre.
La loi 10/2010, du 28 avril, sur la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme (LPBCFT) attribue aux greffiers le rôle de sujets obligés dans son article 2.1.n), ce qui rend incontestable l'importance de la qualification du registre en tant que contrôle de l'obligation d'identifier les moyens de paiement imposée par la même loi.
La théorie limitative ou restrictive de la qualification du registre sur ce point se base sur la prémisse que, comme il ne s'agit pas d'une matière juridique réelle, il n'y a pas de qualification au sens technique du terme et, par conséquent, la possibilité pour le conservateur de suspendre l'inscription pour défaut d'accréditation des moyens de paiement est limitée au cas où le refus des parties d'identifier les moyens de paiement est consigné dans l'acte, conformément à l'art. 254.3 LH. -vid. Rés. DGRN du 18 mai 2007 et du 26 mai 2008-.
Cependant, et surtout depuis les réformes ultérieures du Règlement notarial (RN), tant la doctrine majoritaire que la DGRN suivent la thèse large ou affirmative de la qualification du moyen de paiement dans le registre - Rés. 2 juin, 6 juillet et 5 septembre 2009, 5 mars 2010, 22 novembre 2013, 9 décembre 2014, 11 mars, 22 juillet et 8 novembre 2016, 12 avril 2018 et Rés. DGSJFP du 8 septembre 2023, parmi beaucoup d'autres ; même les décisions qui défendent la théorie restrictive admettent que l'officier de l'état civil doit examiner s'il y a des omissions dans cette identification et vérifier que le notaire a enregistré les points visés à l'art. 24 LN. La Loi 36/2006 elle-même indique dans son préambule que l'efficacité de ses prescriptions est garantie par l'obligation d'inscrire les moyens de paiement utilisés dans les actes notariés relatifs aux actes et contrats concernant les biens immobiliers, " comme condition nécessaire pour leur inscription au Registre Foncier ". Le RD 1/2010, dans son exposé des motifs, indique que son objectif est de préciser, pour certains moyens de paiement, les données spécifiques qui doivent être incluses dans l'acte public, soit par accréditation documentaire, soit par déclaration devant le notaire, "afin que ledit moyen de paiement soit considéré comme suffisamment identifié, permettant l'accès au Registre foncier de l'acte public". Ainsi, le DGRN indique qu'en ce qui concerne la qualification des Conservateurs du Registre Foncier, la Loi 36/2006 s'est concentrée sur deux aspects : a) l'obligation de vérifier si les actes publics relatifs aux actes ou contrats par lesquels la propriété et les autres droits réels sur les biens immobiliers visés à l'article 24 LN sont déclarés, transférés, grevés, modifiés ou éteints, à titre onéreux, expriment non seulement les circonstances que l'inscription doit nécessairement contenir mais aussi l'identification du moyen de paiement utilisé, conformément à l'article 21.2 LH ; et b) l'obligation de vérifier si les actes publics relatifs aux actes ou contrats par lesquels la propriété et les autres droits réels sur les biens immobiliers visés à l'article 24 LN sont déclarés, transférés, grevés, modifiés ou éteints, à titre onéreux, expriment non seulement les circonstances que l'inscription doit nécessairement contenir mais aussi l'identification du moyen de paiement utilisé, conformément à l'article 21.2 LH. 21.2 LH ; et b) la clôture du registre en ce qui concerne les actes publics dans lesquels, si le prix consiste en argent ou en un signe qui le représente, le notaire a constaté le refus des parties d'identifier, en tout ou en partie, les données ou les documents relatifs au moyen de paiement utilisé - art. 254.3 LH-, des actes qui seront considérés comme affectés d'un défaut rectifiable, dont l'absence ne sera considérée comme rectifiée que lorsqu'un acte sera présenté au registre dans lequel tous les moyens de paiement utilisés seront identifiés conformément à l'art. 254.4 LH. La Résolution DGRN du 11 mars 2016 - clarifiant la Résolution DGRN du 18 mai 2007 susmentionnée - affirme expressément la compétence du greffier, qui doit examiner et, le cas échéant, suspendre l'enregistrement lorsqu'une omission a été faite dans l'identification. La Résolution du 12 avril 2018 souligne que la fermeture du registre en vertu de l'article 254.3 LH ne répond pas à une évaluation juridique substantielle de l'inefficacité de l'opération juridique à inscrire, mais plutôt que, "indépendamment de sa validité civile, elle constitue un instrument de collaboration dans le but d'intérêt public de prévenir la fraude fiscale dans le domaine immobilier" - une idée qui s'applique parfaitement au domaine du PPBC/FT. La dernière résolution 8 septembre 2023 de la DGSJFP marque une étape en faisant expressément référence à la fermeture du registre " pour cause de non-conformité à la réglementation anti-blanchiment " en ce qui concerne l'identification des moyens de paiement, et maintient la même ligne d'argumentation que les résolutions précédentes.
En ce qui concerne la portée spécifique de la qualification du registre et la fermeture du registre, la doctrine réitérée de la DGRN/DGSJFP - voir la Rés. DGSJFP 8 mars 2022 parmi beaucoup d'autres -, établit que l'art. 177 RN, pfo. 5º s'applique, étant donné que les pfo. 2 et 4 se réfèrent aux obligations du notaire en ce qui concerne l'identification des moyens de paiement, dont le non-respect entraînera les responsabilités correspondantes. Par conséquent, les moyens de paiement seront considérés comme identifiés si leurs éléments essentiels sont indiqués dans l'acte, soit par support documentaire, soit par manifestation ; s'il s'agit d'un chèque, il suffira d'indiquer le tireur, le tiré, le bénéficiaire, s'il est nominatif, la date et le montant ; s'il s'agit d'un virement, le donneur d'ordre, le bénéficiaire, la date, le montant, l'institution émettrice et d'origine et le destinataire ou le bénéficiaire.
1.- TVA : bien que le montant de la taxe sur la valeur ajoutée ne constitue pas, à proprement parler, le prix de la vente, la Res. DGRN du 9 juillet 2009 l'assimile au prix en ce qui concerne la justification des moyens utilisés par l'acheteur, puisque, en raison de sa répercussion obligatoire, un crédit de son montant naît au moment de l'achat en faveur du vendeur, qu'il fait sien au moment du paiement, et, comme les deux montants - le prix et le montant dû par la répercussion de l'impôt - sont des éléments civilement constitutifs du montant total à payer par l'acheteur en tant que prestations monétaires découlant du contrat, ils doivent être compris comme assimilés et soumis au même régime pour l'exécution du paiement à finalité solutoire.
2.- Annulations d'hypothèques : c'est peut-être le cas le plus débattu. En 2007, la Commission des Critères de Qualification de l'Association des Conservateurs a nié la nécessité de l'accréditation des moyens de paiement dans la radiation de l'hypothèque pour paiement, car il ne s'agit pas d'un acte à titre onéreux ou gratuit, mais d'un acte dû, et, dans le même sens, le RDGRN du 18 mai 2007 a déjà mentionné - bien qu'obiter dicta -, considérant que la radiation n'implique pas l'extinction du droit réel, (l'hypothèque), par un acte à titre onéreux - ex art. 21.2 LH- mais qu'elle est produite par l'extinction de l'obligation garantie, étant donné sa nature accessoire. Cependant, la doctrine postérieure, sans entrer dans des discussions techniques, est en faveur de l'exigence d'identifier le moyen de paiement également dans les annulations d'hypothèques, car, bien que la perspective finaliste ne puisse pas être la seule et principale prise en compte, c'est la position la plus conforme à l'esprit de la loi 36/2006, qui est d'obtenir des informations par les autorités publiques sur la traçabilité des transferts afin d'éviter les fraudes ; Ainsi, étant donné que la radiation d'une hypothèque est un acte qui implique un paiement, au moins dans ceux qui dérivent d'un prêt pour l'acquisition d'un bien immobilier, l'identification du moyen de paiement doit être exigée. En particulier, le moyen de paiement doit être identifié dans les radiations anticipées, ou dans les radiations successives, qui sont les cas les plus susceptibles de dissimuler un but illicite. L'Association des Conservateurs (CORPME) inclut les résiliations anticipées de prêts hypothécaires et les résiliations successives de prêts hypothécaires sans explication logique parmi les scénarios paramétrés dans les alertes qui peuvent donner lieu à une notification au Centre de Registre Anti-Blanchiment (CRAB). La Commission pour la prévention du blanchiment de capitaux et des infractions monétaires (CPBCIM) inclut également les résiliations répétées d'hypothèques bien avant la date finale initialement convenue dans son catalogue d'opérations à risque exemplaires pour les notaires, les greffiers, les avocats, les auditeurs et les autres professionnels du secteur juridique.
3.- Annulation des conditions résolutoires : ce qui a été dit au sujet des annulations d'hypothèques est applicable aux annulations des conditions résolutoires en raison du paiement de l'obligation garantie. Toutefois, la résolution DGRN du 25 juillet 2019 nie la nécessité d'identifier le moyen de paiement dans l'annulation de la condition résolutoire pour cause d'expiration convenue, car il ne s'agit pas d'un acte ou d'un contrat à titre onéreux, mais de l'extinction d'un droit de garantie pour cause d'expiration convenue qui répond aux exigences convenues par les parties, conformément à l'art. 82 LH, l'expiration du délai étant la condition essentielle convenue pour la résiliation, et non l'exécution de l'obligation garantie ; et ce, que le paiement du montant différé ait eu lieu ou non et même s'il y a des paiements non crédités. Malgré la position négative de cet arrêt, on pourrait en déduire a contrario que si la raison de l'annulation de la condition résolutoire était l'exécution de l'obligation garantie, l'exigence d'accréditation des moyens de paiement serait appropriée.
4.- Prix différé : le DGRN considère qu'il n'est pas nécessaire d'identifier le moyen de paiement dans ce cas, car il comprend que les articles 21 et 254 LH et 24 LN et 177 RN se réfèrent aux paiements effectués au moment de l'octroi de l'acte ou avant celui-ci, mais en aucun cas aux paiements de montants différés, indépendamment du fait que l'enregistrement indique la forme dans laquelle les parties contractantes ont convenu des paiements futurs conformément à l'article 10 LH, et sans préjudice du fait que l'enregistrement n'inclut pas la forme dans laquelle les parties contractantes ont convenu des paiements futurs conformément à l'article 10 LH. En outre, l'enregistrement du paiement d'une somme quelconque par l'acquéreur après l'enregistrement, conformément à l'article 58.1 du Règlement hypothécaire (RH), est soumis ou non aux exigences de l'enregistrement des moyens de paiement - voir les Rés. DGRN des 9 juillet et 12 novembre 2009, 10 juillet et 12 novembre 2012 et les Rés. DGSJFP des 28 juillet 2021 et 8 mars 2022 -. Cependant, le report ou l'échelonnement du paiement d'une partie significative du prix dans un court laps de temps sans établir de garantie de paiement ou d'accumulation d'intérêts est l'un des cas indicatifs qui donne lieu à l'alerte paramétrée correspondante, en vue d'une éventuelle communication à la CRAB ; et la CPBCIM inclut également dans son catalogue d'opérations à risque exemplaires le report du paiement à une date très proche du moment de l'autorisation, sans explication logique, et surtout si aucune garantie n'est établie pour l'assurer.
5.- Reconnaissance de dette : la question est particulièrement pertinente lorsqu'elle donne lieu à un transfert de biens immobiliers - ou mobiliers - en paiement de la dette reconnue. La DGRN, dans les Rés. 11 mars 2013, 9 décembre 2014, 2 septembre 2016 et 19 mai 2017, précise que l'obligation d'identifier les moyens de paiement s'étend aux actes de reconnaissance de dette ; en d'autres termes, les moyens ou instruments par lesquels le débiteur a reçu l'argent qui a généré la dette doivent être identifiés ; sauf dans les cas, comme indiqué dans les Rés. 22 novembre 2013 et 2 septembre 2016, lorsqu'il n'y a pas eu d'argent à l'origine de la dette, comme dans le cas d'un contrat de prestation de services en garantie du paiement duquel le débiteur constitue une hypothèque en faveur du créancier. La Résolution DGRN du 11 mars 2013 déclare que l'exigence d'accréditation des moyens de paiement est applicable à la reconnaissance de la dette d'un prêt mutuel, car il s'agit d'un contrat à titre onéreux avec des paiements en argent ; et celle de la Résolution 9 décembre 2014 avertit que, comme le prêt est la cause de la dette qui est reconnue et qui provoque le transfert ultérieur, "il faut éviter une reconnaissance fictive qui rend impossible le contrôle d'un éventuel blanchiment d'argent, c'est pourquoi le transfert effectif d'actifs qui constitue la dette doit être accrédité".
6.- Cession d'actifs : la doctrine susmentionnée est applicable au cas de la remise d'un bien immobilier par une société aux actionnaires à la suite d'un prêt que ces derniers ont consenti à la société, et il convient d'indiquer et, le cas échéant, d'accréditer la manière dont le prêt a été remis et, dans l'intervalle, l'enregistrement doit être suspendu - Séminaire de Catalogne du 17 décembre 2013-. Et il faut comprendre la même chose dans le cas de la transmission de biens immobiliers en paiement entre sociétés, puisque, comme la contrepartie ne consiste pas en actions ou participations, comme dans les fusions, il faut exiger la preuve du prix de la transmission - monétaire ou autre - et préciser la forme et le moyen de paiement - articles 10 et 254 LH et articles concordants-.
7.- Compensation de crédits : dans le cas de la vente d'un immeuble entre sociétés dans laquelle le prix est payé " par compensation de crédits ", l'obligation d'identifier le moyen de paiement est également applicable, dans la mesure où la relation juridique a impliqué un transfert d'argent, dans les termes prévus par les articles 254 LH et 177 RN -Séminaire de Catalogne du 3 mai 2018-. Cependant, le cas où une partie du prix est payée au moyen de l'annulation d'une dette que l'acheteur a contractée envers le vendeur - par exemple, pour des loyers impayés - est considéré comme différent, puisque, comme ces dettes antérieures sont étrangères au contrat de transfert de propriété dont l'inscription est demandée, et donc à l'inscription, en principe, le moyen de paiement resterait en dehors de la qualification du registre, sans préjudice des circonstances de l'opération rendant souhaitable la notification à la CRAB - Séminaire Hdez. Crespo, nº 30, avril-juin 2011-.
8.- Documents privés : bien que les art. 21 LH et 24 LN se réfèrent aux "actes publics relatifs aux actes ou contrats par lesquels la propriété et les autres droits réels sur les immeubles sont déclarés, constitués, transférés, grevés, modifiés ou éteints à titre onéreux", le DGRN comprend que les exigences légales relatives à l'identification des moyens de paiement sont également applicables aux actes de conversion en actes publics de documents privés autorisés après l'entrée en vigueur de la loi 36/2006, et ce même si le contrat a été conclu ou si les paiements auxquels ils se réfèrent ont eu lieu à un moment antérieur, et déclare que, étant donné que l'objet de l'art. 177 NR n'est pas de réglementer la forme des paiements, mais celle de leur enregistrement dans les instruments publics documentant les actes ou les contrats dont l'objet est une mutation juridico-réelle avec contrepartie en argent, les formulations successives qui lui sont données seront appliquées aux documents accordés pendant leurs périodes de validité respectives - voir Rés. 5 septembre 2009, 2 juin 2010, 11 mars 2013, 8 novembre 2016-. La résolution de la DGSJFP du 8 septembre 2023 précitée, relative à l'acte d'élévation à l'acte public d'un acte sous seing privé comme titre préalable à l'enregistrement au titre de l'art. 205 LH dans lequel il n'est pas fait mention du moyen de paiement utilisé, confirme l'application de cette exigence aux actes préalables cessibles et à titre onéreux, tels que l'élévation à l'acte public d'un acte sous seing privé qui sert de titre préalable à l'achat et à la vente, et déclare que " le non-respect de la réglementation sur le blanchiment entraînera la fermeture du registre ". Ceci remet en cause la thèse selon laquelle les exigences relatives à l'identification des moyens de paiement et, en particulier, à la portée de la qualification du registre et à la fermeture du registre ne sont applicables qu'aux actes publics. Cela peut conduire à la question de leur application à l'achat et à la vente signés dans un document privé et ensuite inclus dans une ordonnance approuvant une procédure d'immatriculation, en raison de l'analogie avec le cas envisagé dans la Rés. 8 septembre 2023.
