De wet op het recht op huisvesting ontwikkelt het recht op fatsoenlijke huisvesting dat in de grondwet is vastgelegd. Het is bedoeld om die groepen te helpen die de grootste problemen hebben om toegang te krijgen tot dit goed, met maatregelen zoals een limiet op de huurprijs of de bevordering van volkshuisvesting.
Het wetsontwerp inzake het recht op huisvesting werd op 1 februari 2022 goedgekeurd door de Ministerraad, op 27 april 2023 door het Congres en op 17 mei door de Senaat. Op 25 mei werd het gepubliceerd in het BOE als Wet 12/2023, van 24 mei, op het Recht op Huisvesting. Het is een van de hervormingen die deel uitmaken van het Herstel-, Transformatie- en Veerkrachtplan, dat ook andere projecten voor herstel van woningen en stadsvernieuwing omvat.
De wet omvat maatregelen om het aanbod van huisvesting tegen betaalbare prijzen te vergroten, om spanningen op de huurmarkt te voorkomen en om jongeren en kwetsbare groepen te helpen bij het vinden van een woning.
De wet biedt autonome gemeenschappen en gemeenten ook verschillende instrumenten om de huurprijzen te beperken of te verlagen en de voorraad sociale huurwoningen te vergroten.
Volkshuisvesting stimuleren
- Regulering van het volkshuisvestingsbestand om verkoop aan beleggingsfondsen te voorkomen.
- Onbepaalde kwalificatie van gesubsidieerde woningen om altijd een periode van minstens 30 jaar te garanderen.
- Een minimumpercentage van 50% voor huurwoningen binnen de grond die gereserveerd is voor gesubsidieerde woningen en een verhoging van het percentage grond dat gereserveerd is voor gesubsidieerde woningen, van 30% naar 40% in bouwgrond en van 10% naar 20% in niet-geconsolideerde stedelijke grond.
- Het opstellen en bijhouden van een inventaris van de voorraad volkshuisvesting.
Grenzen aan huurprijzen
Een van de doelstellingen van de huisvestingswet is de stijging van de huurprijzen binnen de perken te houden. Daartoe voorziet de wet in de oprichting van een referentiesysteem voor de huurprijzen van staatswoningen, dat informatie biedt over de huurkosten in elk woongebied en zo transparantie en concurrentie op de huurmarkt brengt. Daarnaast voorziet de wet in een reeks meer specifieke maatregelen om de prijzen binnen de perken te houden:
- Belastingvoordelen voor verhuurders die betaalbare toegang tot huren mogelijk maken. Zij kunnen profiteren van een verlaging van 90% van de huurrendementen als zij de prijzen met 5% verlagen in gebieden waar de woningmarkt onder druk staat. Er zijn ook andere kortingen gekoppeld aan het uitvoeren van verbeteringswerken, het verhuren aan jongeren of het deelnemen aan gestimuleerde of beschermde betaalbare huisvestingsprogramma's.
- Aangifte van onder druk staande woningmarktgebieden voor een periode van 3 jaar, jaarlijks hernieuwbaar, om huurverlagingsmaatregelen te kunnen toepassen.
- Maximale jaarlijkse huurverhoging, vanaf 2025, volgens de referentie-index voor de actualisering van woninghuurcontracten (bekend onder de afkorting IRAV), gedefinieerd door het Nationaal Instituut voor de Statistiek om onevenredige verhogingen van de huur van contracten te voorkomen.
In gebieden die onder druk staan:
- Grote verhuurders zullen geen nieuwe huurcontracten kunnen ondertekenen met prijzen die hoger zijn dan de referentie-index voor hun gebied, noch met stijgingen die hoger zijn dan de maximaal toegestane updatestijging ten opzichte van de prijs van het vorige contract.
- Voor kleine verhuurders mogen verhogingen in nieuwe contracten alleen het toegestane jaarlijkse stijgingspercentage ten opzichte van de prijs van het vorige contract zijn. Daarnaast mag de huur in woningen die de afgelopen 5 jaar niet verhuurd zijn, beperkt worden tot de maximumprijs die door de referentie-index is vastgesteld.
- De mogelijkheid van een buitengewone verlenging voor de huurder na afloop van het contract wordt ingevoerd, voor jaarlijkse termijnen en voor een periode van maximaal drie jaar.
Verbeteringen om het evenwicht in de relatie tussen verhuurder en huurder te versterken.
- Buitengewone verlenging van één jaar in huurcontracten voor erkende situaties van sociale of economische kwetsbaarheid.
- Kosten voor het beheer van onroerend goed en de formalisering van het contract die ten laste komen van de verhuurder (bijv. makelaarscourtage of -kosten).
Bescherming tegen uitzettingen
- Verbeteringen om te zorgen voor effectieve communicatie tussen de rechterlijke macht en de sociale diensten om ervoor te zorgen dat mensen in kwetsbare situaties snel aandacht krijgen.
- Huisvestingsoplossingen voor de getroffenen en, zolang deze oplossingen bestaan, verlenging van de termijnen voor het opschorten van uitzettingen.
- Wanneer de eiser een grote eigenaar is en de eis tot uitzetting kwetsbare mensen treft, moet de toepassing van een verzoenings- of bemiddelingsprocedure worden erkend.
Nieuwe definitie van grote eigenaar en leegstaande woning
- Wie meer dan 10 eigendommen bezit, kan als “grootgrondbezitter” worden beschouwd. Bovendien kan deze overweging worden uitgebreid naar de eigenaars van 5 of meer woningen in hetzelfde gebied dat onder druk staat, wanneer de Autonome Gemeenschap daarom verzoekt.
- Definitie van “leegstaand pand”, zodat gemeenten de toeslag op de onroerendgoedbelasting (IBI) kunnen toepassen op die eigendommen die al meer dan 2 jaar leegstaan, op voorwaarde dat de eigenaar minimaal 4 eigendommen in deze situatie heeft.
- Modulatie van de IBI-toeslag (momenteel 50% van de netto IBI-quota), die kan oplopen tot 150%.
