Das neue Wohnungsgesetz in Spanien: Was regelt es und wie funktioniert es?

Das Gesetz über das Recht auf Wohnen entwickelt das in der Verfassung verankerte Recht auf angemessenen Wohnraum weiter. Es zielt darauf ab, denjenigen Gruppen, die die größten Schwierigkeiten beim Zugang zu diesem Gut haben, mit Maßnahmen wie einer Begrenzung des Mietpreises oder der Förderung von öffentlichem Wohnraum zu helfen.

Der Entwurf des Gesetzes über das Recht auf Wohnen wurde am 1. Februar 2022 vom Ministerrat, am 27. April 2023 vom Kongress und schließlich am 17. Mai vom Senat verabschiedet. Am 25. Mai wurde es im BOE als Gesetz 12/2023 vom 24. Mai über das Recht auf Wohnen veröffentlicht. Es ist eine der Reformen im Rahmen des Plans für Wiederaufbau, Transformation und Widerstandsfähigkeit, der auch andere Projekte zur Wohnraumsanierung und Stadtsanierung umfasst.

Das Gesetz sieht Maßnahmen vor, um das Angebot an Wohnraum zu erschwinglichen Preisen zu erhöhen, Spannungen auf dem Mietmarkt vorzubeugen und junge Menschen und gefährdete Gruppen beim Zugang zu Wohnraum zu unterstützen.

Außerdem bietet es den autonomen Gemeinschaften und Gemeinden verschiedene Instrumente, die dazu beitragen werden, die Mietpreise einzudämmen oder zu senken und den Bestand an Sozialmietwohnungen zu erhöhen.

Förderung des öffentlichen Wohnungsbaus

• Regulierung des öffentlichen Wohnungsbestands, um Verkäufe an Investmentfonds zu verhindern.
• Unbefristete Qualifizierung von Sozialwohnungen, um immer einen Zeitraum von mindestens 30 Jahren zu garantieren.
• Ein Mindestanteil von 50 % für Mietwohnungen innerhalb der für den sozialen Wohnungsbau vorgesehenen Flächen und eine Erhöhung des Anteils der für den sozialen Wohnungsbau vorgesehenen Flächen von 30 % auf 40 % bei Erschließungsflächen und von 10 % auf 20 % bei nicht konsolidierten städtischen Grundstücken.
• Erstellung und Pflege eines Inventars des öffentlichen Wohnungsbestands.

Begrenzung der Mietpreise

Eines der Ziele des Wohnungsbaugesetzes ist es, den Anstieg der Mietpreise einzudämmen. Zu diesem Zweck sieht es die Einrichtung eines staatlichen Referenzsystems für Mietpreise vor, das Informationen über die Mietkosten in jeder Wohngegend bietet und so für Transparenz und Wettbewerb auf dem Mietmarkt sorgt. Darüber hinaus sieht das Gesetz eine Reihe von spezifischeren Maßnahmen zur Preiseindämmung vor:

• Steuervergünstigungen für Vermieter, die einen erschwinglichen Zugang zur Miete ermöglichen. Sie können von einer 90%igen Senkung der Mietpreise profitieren, wenn sie die Preise in angespannten Wohngebieten um 5% senken. Weitere Ermäßigungen sind an die Durchführung von Verbesserungsarbeiten, die Vermietung an junge Leute oder die Teilnahme an geförderten oder geschützten Programmen für bezahlbaren Wohnraum geknüpft.
• Erklärung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt für einen Zeitraum von 3 Jahren, der jährlich verlängert werden kann, um Mietsenkungsmaßnahmen anwenden zu können.
• Maximale jährliche Mieterhöhung ab 2025 gemäß dem Referenzindex für die Aktualisierung von Wohnungsmietverträgen (bekannt unter dem Akronym IRAV), der vom Nationalen Institut für Statistik festgelegt wurde, um unverhältnismäßige Mietsteigerungen zu vermeiden.

In Gebieten, die als angespannt gelten:

• Große Vermieter können keine neuen Mietverträge mit Preisen unterzeichnen, die über dem Referenzindex für ihr Gebiet liegen, und auch nicht mit Erhöhungen, die höher sind als die maximal zulässige Aktualisierung im Vergleich zum Preis des vorherigen Vertrags.
• Für kleine Vermieter dürfen die Erhöhungen in neuen Verträgen nur den zulässigen jährlichen prozentualen Anstieg gegenüber dem Preis des vorherigen Vertrags betragen. Darüber hinaus kann die Miete in Wohnungen, die in den letzten 5 Jahren nicht vermietet wurden, auf den durch den Referenzindex festgelegten Höchstpreis begrenzt werden.
• Es wird die Möglichkeit einer außerordentlichen Verlängerung für den Mieter nach Vertragsende eingeführt, für jährliche Raten und für einen Zeitraum von maximal drei Jahren.

Verbesserungen zur Stärkung des Gleichgewichts in der Beziehung zwischen Vermieter und Mieter.

• Außerordentliche Verlängerung der Mietverträge um ein Jahr für anerkannte Situationen sozialer oder wirtschaftlicher Bedürftigkeit.
• Kosten für die Verwaltung der Immobilie und die Formalisierung der Verträge, die vom Vermieter zu tragen sind (z.B. Maklerprovisionen oder -gebühren).

Schutz vor Zwangsräumungen

• Verbesserungen zur Sicherstellung einer effektiven Kommunikation zwischen der Justiz und den Sozialdiensten, um sicherzustellen, dass Menschen in gefährdeten Situationen umgehend Hilfe erhalten.
• Wohnlösungen für die Betroffenen und, solange diese Lösungen bestehen, Verlängerung der Fristen für die Aussetzung von Zwangsräumungen.
• Wenn es sich bei dem Kläger um einen großen Eigentümer handelt und die Räumungsforderung schutzbedürftige Personen betrifft, muss die Anwendung eines Schlichtungs- oder Mediationsverfahrens zugelassen werden.

Neue Definition von Großeigentümern und leerstehenden Wohnungen

• Diejenigen, die mehr als 10 Immobilien besitzen, können als „große Eigentümer“ betrachtet werden. Darüber hinaus kann diese Betrachtung auf die Eigentümer von 5 oder mehr Wohnimmobilien ausgedehnt werden, die sich in demselben Gebiet befinden, das als angespannt erklärt wurde, wenn die Autonome Gemeinschaft dies beantragt.
• Definition des Begriffs „leere Immobilie“, so dass die Gemeinden den Grundsteuerzuschlag (IBI) auf Immobilien anwenden können, die seit mehr als 2 Jahren leer stehen, sofern der Eigentümer mindestens 4 Immobilien in dieser Situation hat.
• Modulation des IBI-Zuschlags (derzeit bei 50% der Netto-IBI-Quote), der bis zu 150% betragen kann.