Referenzwert einer Immobilie in Spanien

Was ist der Referenzwert einer Immobilie?

Es handelt sich um den Wert, der von der Generaldirektion für Katasterwesen als Ergebnis der Analyse der Preise aller vor einem Notar getätigten Immobilienverkäufe und -käufe auf der Grundlage der Daten jeder Immobilie, wie sie im Immobilienkataster eingetragen sind, ermittelt wird.

Der Referenzwert einer Immobilie ist eines der wirtschaftlichen Merkmale ihrer katastermäßigen Beschreibung.

Der Referenzwert darf nicht höher sein als der Marktwert. Zu diesem Zweck wird bei seiner Bestimmung ein Abschlagsfaktor angewandt.

 

Wie wirkt sich der Referenzwert auf den Katasterwert aus? Wie wirkt sich der Referenzwert auf die Grundsteuer aus?

Der Referenzwert wirkt sich in keiner Weise auf den aktuellen Katasterwert aus.

Er wirkt sich weder auf die Grundsteuer noch auf die übrigen Steuern aus, die den Katasterwert als Bemessungsgrundlage haben.

 

Welche Funktion hat der Referenzwert und auf welche Steuern hat er Einfluss?

Zusätzlich zu seiner beschreibenden Funktion wird der Referenzwert jeder Immobilie verwendet, um die Steuerbemessungsgrundlage für die Übertragungssteuer und die Stempelsteuer (ITP und AJD) sowie die Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISD) zu bestimmen.

Wenn die Übertragung einer Immobilie einer dieser Steuern unterliegt, ist der Referenzwert der Immobilie die Steuerbemessungsgrundlage für die entsprechende Steuer.

Der Referenzwert darf den Marktwert nicht übersteigen, wofür bei seiner Ermittlung Abschlagsfaktoren verwendet werden, so dass seine Verwendung als Steuerbemessungsgrundlage nicht zu einer höheren Besteuerung führt.

Wenn jedoch der angegebene Wert, der Preis oder die gezahlte Gegenleistung höher ist als der Referenzwert der Immobilie, wird der höhere dieser Werte als Steuerbemessungsgrundlage herangezogen.

Somit ist der Referenzwert der Immobilie die Mindeststeuerbemessungsgrundlage für diese Steuern.

Wenn die ersten Ausfertigungen öffentlicher Urkunden, die sich auf Immobilien beziehen, der ITP und der AJD in der Modalität von Rechtsakten unterliegen, kann die Steuerbemessungsgrundlage, wenn sie nach dem Wert der Immobilie bestimmt wird, nicht niedriger sein als der Referenzwert der Immobilie.

Wenn schließlich der Referenzwert die Steuerbemessungsgrundlage bei der auf den Erwerb einer Immobilie erhobenen Steuer war, wird er bei der Anwendung der Regel zur Bestimmung der Steuerbemessungsgrundlage für die Vermögenssteuer, der sie unterliegen kann, berücksichtigt. Daher kann sich der Referenzwert nur auf die Vermögenssteuer für Immobilien auswirken, die nach dem 1. Januar 2022 erworben wurden, und keinesfalls auf bereits bestehende Vermögenswerte.

 

Was sind die Unterschiede zwischen dem Katasterwert und dem Referenzwert von Immobilien?

Der Katasterwert von Immobilien wird gegebenenfalls durch die allgemeinen staatlichen Haushaltsgesetze aktualisiert und dient als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Es handelt sich um geschützte Daten, die daher nicht veröffentlicht werden. Die Aktualisierung erfolgt bei städtischen Immobilien im Rahmen von kollektiven Bewertungsverfahren.

Der Referenzwert von Immobilien wird Jahr für Jahr gleichzeitig in allen Gemeinden ermittelt und dient als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer und die Stempelsteuer sowie die Erbschafts- und Schenkungssteuer. Er ist nicht geschützt und wird permanent in der elektronischen Zentrale des Katasteramtes veröffentlicht.

 

Wie wird der Referenzwert von Immobilien ermittelt?

Der Referenzwert von Immobilien wird Jahr für Jahr durch die Anwendung von Durchschnittswertmodulen bestimmt, die auf den Preisen aller tatsächlich vor einem Notar getätigten oder im Grundbuch eingetragenen Immobilienverkäufe und -käufe basieren und im Rahmen der von der Generaldirektion des Katasters erstellten Jahresberichte über den Immobilienmarkt ermittelt werden.

Diese Module werden repräsentativen Immobilienprodukten nach Gebieten des Territoriums zugewiesen, die als homogene territoriale Bewertungsgebiete bekannt sind, und entsprechen den Durchschnittspreisen der Verkäufe und Käufe.

Bei städtischen Immobilien berechnet die Generaldirektion für Katasterwesen den Referenzwert einer bestimmten Immobilie auf der Grundlage des durchschnittlichen Wertmoduls, das in dem Gebiet gilt, in dem sie sich befindet, wobei unter anderem die Unterschiede in den Kategorien, dem Alter und dem Erhaltungszustand zwischen dieser Immobilie und dem repräsentativen Immobilienprodukt, auf das sich das Modul bezieht, berücksichtigt werden. Zu diesem Zweck werden übergangsweise die Katasterbewertungsvorschriften verwendet.

Bei unbebauten ländlichen Grundstücken wird der Referenzwert auf der Grundlage des Durchschnittswertmoduls berechnet, je nach ihren Merkmalen und den Korrekturfaktoren für Lage, agronomische und sozioökonomische Faktoren, die im entsprechenden jährlichen Immobilienmarktbericht festgelegt werden.

Um sicherzustellen, dass die Referenzwerte die Marktwerte nicht überschreiten, werden in jedem Fall die per Ministerialerlass festgelegten Kürzungsfaktoren angewendet.

Die jeweils geltenden durchschnittlichen Wertmodule werden jährlich in Form von Wertkarten in der elektronischen Zentrale des Katasters(www.sedecatastro.gob.es) veröffentlicht. Auf dieser Website können Sie die Beträge der Module, die Merkmale der repräsentativen Immobilienprodukte und die Abgrenzung der homogenen territorialen Gebiete für jedes Steuerjahr einsehen.

Die Art und Weise, wie der Referenzwert jeder Immobilie aus den entsprechenden Durchschnittswertmodulen mit Hilfe von Koeffizienten und Berechnungsregeln individualisiert wird, wird in den jährlichen Beschlüssen der Generaldirektion des Katasteramtes festgelegt, die auch in der elektronischen Zentrale des Katasteramtes(www.sedecatastro.gob.es) veröffentlicht werden.

Vor ihrer Verabschiedung werden diese Beschlüsse einer kollektiven Anhörung unterzogen, so dass alle interessierten Parteien Behauptungen aufstellen und alle Beweise vorlegen können, die sie für angebracht halten.

Nach der Genehmigung und innerhalb einer Frist von 1 Monat kann beim Zentralen Wirtschaftsverwaltungsgericht eine wirtschaftlich-administrative Beschwerde eingelegt werden oder alternativ und vorher bei der Generaldirektion des Katasteramtes ein Antrag auf erneute Prüfung gestellt werden.

 

Wo und wie kann ich den Referenzwert meiner Immobilie zu einem bestimmten Datum herausfinden?

Die Referenzwerte von Immobilien sind ab dem 1. Januar 2022 gemäß der dritten Schlussbestimmung des überarbeiteten Textes des Gesetzes über das Liegenschaftskataster in der elektronischen Zentrale des Katasters(www.sedecatastro.gob.es) verfügbar.

Auf dieser Website können Katasterinhaber auch die Elemente erfahren, die bei der individualisierten Bestimmung des Referenzwerts ihrer Immobilien angewandt wurden.

Ebenso werden die Referenzwerte über die Kataster-Hotline (Telefonnummern 91 387 45 50 und 902 37 36 35) und in den Katasterämtern zur Verfügung gestellt, die Sie nach vorheriger Terminvereinbarung unter den oben genannten Telefonnummern erreichen können. Zu diesem Zweck müssen sich die Bürger mit den Daten ihres Personalausweises identifizieren.

 

Welche Produkte kann ich über den Referenzwert meiner Immobilie erhalten?

Die elektronische Zentrale des Katasteramtes bietet die Möglichkeit, den Referenzwert einer Immobilie zu einem bestimmten Datum abzufragen und zu bescheinigen. Um Zugang zu dieser Abfrage zu erhalten, müssen sich die Bürger mit den Daten ihres Personalausweises, mit einem digitalen Zertifikat oder über Cl@ve identifizieren.

Ebenso werden die Referenzwerte über die Kataster-Hotline (Telefonnummern 91 387 45 50 und 902 37 36 35) und in den Katasterämtern zur Verfügung gestellt, die Sie nach vorheriger Terminvereinbarung unter den oben genannten Telefonnummern erreichen können.

Darüber hinaus können Katasterinhaber über die oben genannten Kanäle eine Bescheinigung über die Begründung des Referenzwerts zu einem bestimmten Zeitpunkt erhalten, so dass sie über alle Daten und technischen Elemente verfügen, die für seine Bestimmung verwendet werden.

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