Opportunité d’investissement à Benissa

L'objectif de cette étude parcellaire de base est la subdivision du domaine rural de Biasner en parcelles à bâtir.

Pour le découpage et la localisation des parcelles résultantes, la topographie, le potentiel paysager et l'orientation correcte ainsi que les bâtiments et routes existants ont été pris en considération.

Description

Le domaine Biasner est situé dans la municipalité de Benissa, entre les municipalités de Moraira et de Calpe, à 5,5 km de cette dernière.

La propriété a été auparavant une ferme irriguée principalement occupée par des orangers, elle dispose d'un puits naturel de grand débit qui alimentait auparavant la totalité des terres irriguées de la propriété. La topographie de la propriété est marquée par la succession de terrasses caractéristiques de la région. Il convient de mentionner l'existence d'un domaine ancestral avec un porche indépendant (riu-rau).

Il existe également une route asphaltée qui traverse pratiquement toute la zone. Cette route est en grande partie du domaine public avec la possibilité de modifier le tracé. La présente étude propose la modification du tracé uniquement dans une partie du secteur qui traverse la parcelle c.

Règles d'urbanisme

La présente étude suit les dispositions établies dans la loi 5/2014, du 25 juillet, de la Generalitat, de Orde- nación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana dont il faut souligner l'article suivant :

Article 197 Planification des usages et des exploitations dans les terrains non bâtis.

L'habitation isolée et familiale, en respectant les conditions suivantes :

1.o Il sera permis de construire sur des parcelles de périmètre ininterrompu qui, tant par leur forme que par leur superficie, couvrent le minimum requis selon la planification, qui ne sera en aucun cas inférieur à un hectare par logement. 2.o La surface occupée par le bâtiment ne dépassera jamais deux pour cent de la surface de la propriété rurale.

Malgré le fait que le Plan général de Benissa 2003 ait été suspendu, et qu'il ne soit donc pas obligatoire, et dans l'attente d'un nouveau plan général, la mairie de Benissa recommande son respect. Par conséquent, la présente étude considère les dispositions établies dans celui-ci, en mettant en évidence le titre suivant.

Titre9/Article79-3

Dans les terrains non bâtis, aucun noyau de population ne peut être formé. Pour la non-formation d'un noyau de population, les conditions suivantes doivent être remplies :

- La parcelle liée à une habitation ne doit pas être inférieure à 10 000 m2.
- Dans un cercle de 200 m de diamètre, il ne doit pas y avoir plus de trois habitations.
- La distance entre les habitations ne doit pas être inférieure à 25 m.

L'habitation préexistante est considérée comme protégée dans le Plan Général de Benissa 2003. Dans le cas où elle serait à nouveau cataloguée comme protégée dans le prochain plan général, la propriété fera appel à son décatalogage en raison de son mauvais état de conservation. Néanmoins, dans la présente étude de base de la parcelle, elle sera considérée comme protégée. Selon le calcul de 2% de la parcelle comme occupation et étant l'occupation du bâtiment préexistant autour de 600m2, la parcelle résultante sera approximativement 30.000m2.

Pour le calcul de la constructibilité, on a tenu compte des Ordonnances qui réglementent les conditions esthétiques des bâtiments situés sur des terrains non bâtis, en considérant pour le calcul susmentionné la construction de deux étages, le premier étage étant égal à l'occupation maximale et le deuxième étage à 70% de l'occupation maximale.