Å kjøpe bolig er muligens den viktigste investeringen folk gjør i livet. Når man skal anskaffe en bolig, må man derfor på forhånd finne ut om det er registrert belastninger på den, og omfanget disse har, for å kunne ta en riktig beslutning. Det er gebyrer som gjør at anskaffelsen ikke er tilrådelig, det er andre som kan kanselleres uten store problemer, og det er andre som ikke er verdt å ta hensyn til på grunn av deres begrensede betydning.
Faktisk, på tidspunktet for kjøp og salg av et hjem eller en tomt som vi senere har til hensikt å bygge en bygning på, etter å ha innhentet den relevante registerinformasjonen gjennom en enkel merknad eller en sertifisering, kan vi finne at eiendommen er beheftet eller underlagt begrensninger som påvirke eierskapet eller at det er noen reell rett over det. Når den interesserte parten mottar denne informasjonen, forstår de noen ganger ikke helt omfanget på grunn av den spesielle juridiske og registerterminologien.
Målet med denne veiledningen er å gjøre det lettere for den potensielle lekmannserververen å forstå betydningen de ulike registrerte belastningene kan ha. I den undersøkes de hyppigste belastningene som kan vises i eiendomsregisteret én etter én, og bestemmer omfanget. Vi har til hensikt å være nyttig for innbyggeren, og forklare på en enkel måte de juridiske situasjonene som kan påvirke boliger.
Hvis tvil vedvarer, etter å ha konsultert veiledningen, kan de som er interessert gå til det kompetente registeret, hvor justitssekretæren vil gi deg råd om det mest passende for hver juridisk situasjon.
Pant: Garanti som faller direkte og umiddelbart på fast eiendom, vanligvis som følge av innvilgelse av lån eller kreditt fra banken (kreditor) til en person som normalt er eier av boligen, selv om sistnevnte ikke er en vesentlig betingelse siden Lånet kan gis til en tredjepart og innehaveren tilbyr boligen eller eiendommen som sikkerhet. Ettersom pantelånet er garantien for tilbakebetaling av lånet eller kreditten, kan det i tilfelle av manglende betaling tas søksmål mot den pantsatte eiendelen, gjennom prosedyrene regulert av sivilprosessloven eller den utenrettslige salgsprosedyren før en Notarius publicus.
Registreringen av pantet i Eiendomsregisteret er avgjørende for dets gyldige konstitusjon, og derfor kreves det at pantelånet skal føres i offentlig skjøte.
I tilfelle eiendommen er pantsatt, må det tas i betraktning at kjøperen av samme kan tre inn i posisjonen til debitor med samtykke fra kreditor, forutsatt betaling av de skyldige beløpene, og kan til og med tre i en annen kreditorenhet i pantelånet som opprinnelig ble gitt av den opprinnelige enheten for å forbedre betingelsene for lånet. Kreditor må i så fall fremlegge et bindende tilbud akseptert av debitor, som den opprinnelige enheten er informert om, som regulerer nødvendige krav i tilfelle første kreditor ikke yter det forskriftsmessige samarbeidet.
SPESIELLE
Dersom flere eiendommer er pantsatt, skal panteansvaret fordeles mellom disse.
Når en eiendom er knyttet til en annen, for eksempel boden til en bestemt bolig, i den grad begge har samme rettslige formål og må overdras i fellesskap, og selv om begge er konfigurert som tinglyste eiendommer med forskjellig nummer, skal de ikke pantsette Ansvaret bør fordeles mellom de to, siden dette ville gjøre det mulig for dem å bli utelukket uavhengig og derfor separeres eller separeres, noe som på urimelig måte endrer eiendommens juridiske utforming, noe som ikke kan gjøres uten å oppfylle visse krav.
Det totale panteansvaret for hver eiendom er summen av ansvar for hovedstol (for eksempel lånebeløpet) og eventuelt ansvar for ordinære renter, forsinkelser, kostnader, utgifter osv. Nevnte beløp reflekteres for å sikre at i i ansiktet av foreclosure, vil eiendommen ikke i noe tilfelle være ansvarlig for høyere beløp til skade for en tredjepart, det vil si den personen som erverver domenet eller eierskapet til en rettighet, som stoler på publisiteten gitt av registeret. . Men dette innebærer ikke at det skyldige beløpet er den totale summen av det samme, og heller ikke at eiendommen ved tvangsutlegg nødvendigvis svarer for dem alle, men bare svarer for det som til enhver tid faktisk skylder.
Dersom panteheftelsen fremstår som en belastning på grunn av opprinnelsen, er det fordi eiendommen som opprinnelig er pantsatt har gitt opphav til andre (for eksempel horisontal deling, deling, materiell deling) og panteansvaret ikke er fordelt eller gjort opp mellom dem, Derfor kan enhver av de resulterende egenskapene svare på den totale panteretten. I slike tilfeller kan pantet i en bestemt eiendom ikke kanselleres uten samtykke fra kreditor og fra hver og en av eierne av eiendommene som den opprinnelige eiendommen ble delt inn i.
Pantelånet har den løpetid som partene har avtalt, normalt sammenfallende med løpetiden på den garanterte forpliktelsen. Uten at det berører det faktum at det som hovedregel for sletting av det er nødvendig å innvilge det offentlige betalingsbrevet og hevingsbrevet fra kreditor, er det mulig at det også kan kanselleres på grunn av utløp gjennom en privat instans en gang 21. år har gått fra dens utløp. , med mindre registeret registrerer avbruddet av nevnte periode.
Begynnelsen av utlegget av pantelånet registreres med en merknad i margen av samme, i kraft av en ordre eller offisielt brev utstedt av domstolen eller notarius som foreleggelsen behandles for. Gjennom nevnte notat blir tredjeparter gitt offentlighet om henrettelsen og om det organet som hører den.
På tidspunktet for utvidelsen av notatet leveres domene- og avgiftssertifiseringen av registeret, og varsler om eksistensen av prosedyren til innehaverne av påfølgende rettigheter registrert på tidspunktet for utstedelse av sertifiseringen, slik at de kan gripe inn, hvis de er interessert, i utførelsen allerede at dine rettigheter vil bli kansellert av det.
Denne marginalnoten har ikke en bestemt varighet, er ikke underlagt en utløpsperiode og kan kun kanselleres på forespørsel fra det organet som har bedt om utstedelse.
På samme måte kan pantet, mens nevnte randseddel er i kraft, ikke slettes ved offentlig skjøte, selv om kreditor samtykker, og utleggsnotatet må på forhånd kanselleres.
I dette tilfellet må kjøperen kreve kansellering av utførelsesmarginalseddelen før kjøp, for å sikre at prosedyren er stoppet, siden ellers deres registrering av salget kan bli kansellert på grunn av utførelse.
Eiendelene og rettighetene som overføres er ved lov underlagt ansvaret for å betale skattene som pålegges slike overføringer, uansett hvem som er eieren, med mindre det er en tredjepart beskyttet av offentlig register eller ervervet er begrunnet i god tro eller rettferdig eiendom.
Skattene som pålegges på slike overføringer gir opphav til en marginal note om skattemessige forhold for begrepene tyngende formueoverføringer, selskapsdrift, dokumenterte rettshandlinger, inntektsskatt for ikke-resident, arveskifte, donasjoner, samt for likvidering av obligasjoner i subsidierte boliger.
"Registratoren vil ikke tillate utvidelse av noen oppføring i registeret, noe dokument som inneholder en handling eller kontrakt som er underlagt skatten, uten på forhånd å rettferdiggjøre betalingen av den tilsvarende likvidasjonen, dens fritak eller ikke-underkastelse."
Denne tilstanden til eiendelene registreres i registeret ved hjelp av en merknad i margen av registreringen av den overførte eiendelen eller rettigheten, og merker at den er underlagt betaling av den supplerende likvidasjonen som er passende å gjennomføre. De er sedler som utstedes ex officio og kan kanselleres, bortsett fra spesialitetene til obligasjonene, på grunn av utløp fem år fra datoen på tidspunktet for gjennomføring av enhver operasjon på den berørte eiendommen eller utstedelse av sertifisering.
Annullering av seddelen på grunn av utløp påvirker ikke gyldigheten av rettsvilkåret, som fortsetter å gi virkninger med mindre tredjemann erverver mot vederlag og registrerer ervervet av det.
Til slutt skal det bemerkes at dersom Statskassen ønsket å håndheve et slikt rettsvilkår gjennom tvangsfullbyrdelsesprosedyren for skattegjeld, kunne det bare beslaglegge rettigheten eller eiendommen som var lovlig underlagt betaling av den skatten som hadde motivert det. En slik merknad vil bli gjort ved å presentere den tilsvarende administrative beslagleggelsen til registeret (etter å ha utledet ansvar fra eieren av eiendommen, siden dette ansvaret er subsidiært til hovedskyldnerens).
Disse sedlene finnes vanligvis i de fleste registrerte eiendommer.
I tilfeller av overføringer av fast eiendom lokalisert på spansk territorium av en ikke-bosatt inntektsskattyter, vil kjøperen som hovedregel være forpliktet til å holde tilbake og betale 3 % av salget, noe som vil motivere registratoren til å forlenge en marginalnotat, slik at de overførte eiendelene vil være gjenstand for betaling av det resulterende beløpet, med mindre det er akkreditert ved hjelp av det relevante betalingsbrevet som er foretatt, før registreringen i registeret, inntekten til tilsvarende konto.
Hengivenhet fastsatt i den generelle loven om tilskudd 38/2003 av 17. november for å garantere tilbakebetaling av tilskuddet gitt av den offentlige forvaltningen dersom det ikke oppfyller formålet fastsatt i den eller destinasjonsforpliktelsen i den. hendelse av anskaffelse, bygging, rehabilitering eller forbedring av inventarbare eiendeler. Etter loven skjer bruddet på bestemmelsesplikten uansett ved avhendelse eller heftelse av eiendommen. Derfor, når det gjelder eiendeler som kan registreres i registeret, er eiendelen gjenstand for betaling av refusjon, hvem enn eieren er, med mindre det viser seg å være en tredjepart beskyttet av det offentlige registeret, og perioden bestemmelsessted må oppgis i skjøtet og størrelsen på tilskuddet, forhold som må gjenspeiles i registeret, den mest praktiske måten er marginalnoten.
Kjøper må i disse tilfellene forsikre seg om at tilskuddsbeløpet er tilbakebetalt, og sammen med det administrative dokumentet det fremgår av, be om at vilkåret oppheves.
Gir urban publisitet om igangsettingen av den aktuelle omfordelingsfilen og tilstanden til eiendommen eller deler av den til urbaniseringsprosessen. Registraren praktiserer marginalnotatet når han utsteder sertifiseringen av domene og gebyrer forespurt av den fungerende subjektet når filen er igangsatt. Margnotatet utløper etter tre år og kan forlenges med ytterligere tre på forespørsel fra fungerende administrasjon eller den samarbeidende urbane enheten.
I dette tilfellet anskaffer kjøperen en eiendom som skal erstattes av en annen, og må ta ansvar for urbaniseringsutgiftene som resulterer, på den måten som er tenkt i forrige avsnitt. Du må gå til det fungerende organet for å bli tatt hensyn til i filen, for ellers vil registreringen din bli kansellert når omfordelingen er tinglyst, og du må omregistrere kjøpet på den nye eiendommen, i kraft av en tittel der ny beskrivelse av det.
Vi kan definere byfordeling som de prosedyrene der eierne av land som er berørt av utførelsen av byplanleggingen (PGOU), bidrar med sine opprinnelige tomter for å motta andre resultater eller deres økonomiske eller tilsvarende kompensasjon, og dermed oppnå omorganisering av landområdene berørt av utførelsesenheten, slik at de resulterende eiendommene erverves med alle forpliktelser og rettigheter som ligger i byomformingen.
Tomtene som følger av godkjenning av et omfordelingsprosjekt er underlagt overholdelse av urbaniseringsplikten og andre forpliktelser som følger av prosjektet.
Denne betingelsen når ved lov alle eiere av domenet og andre reelle rettigheter over resultateiendommene, inkludert generelt de hvis rettigheter ble registrert i registeret før prosjektet. Denne forpliktelsen registreres enten ved en marginalnotat eller i selve registreringsoppføringen i registeret ved å utsette eiendommen for saldoen som følge av den endelige avviklingen av prosjektet, som gjenspeiler beløpet som tilsvarer det i saldoen til den foreløpige kontoen til omfordeling og kvoten som tilskrives i betalingen av den endelige avviklingen for urbaniseringsutgiftene og andre av prosjektet, uten at det berører de tilsvarende kompensasjonene, på grunn av kompensasjonene som kan finne sted. Disse balansene reflekterer beløpene som koster urbaniseringen frem til den endelige konklusjonen er produsert.
Registreringsvilkåret har en utløpsperiode på syv år, og kan ikke forlenges. Men dersom det under vilkårets gyldighet er berettiget at den foreløpige oppgjørskontoen er hevet til endelig og to år har gått fra datoen for bekreftelsen i registeret av den endelige saldoen, kan dens utløp finne sted i løpet av sa to år. Til tross for det foregående, kan betingelsen kanselleres før dens utløpsdato, på forespørsel fra den interesserte part, før overholdelse av kravene fastsatt ved lov.
Ved manglende overholdelse av betalingsplikten kan forvaltningen velge innkreving gjennom den administrative tvangsfullbyrdelsesprosedyren, og eventuelt pålegge praktisering av den tilsvarende forebyggende merknaden.
Kjøperen, hvis denne betingelsen er etablert og dens utløpsperiode ikke er utløpt, må informere den fungerende administrasjonen om gjeldens tilstand, og hvis beløpet som må betales definitivt for eiendommen hans allerede er fastsatt, siden når du kjøper det, må du ta ansvar for de ventende betalingene, og eiendommen selv er ansvarlig for dem.
Tvangsekspropriasjonsfilene fører til at eierne av de berørte eiendommene blir fratatt eiendommen sin av den fungerende administrasjonen, som kan være mottakeren av ekspropriasjonen eller en tredjepart. Ekspropriasjonen er av hensyn til allmennnytte eller allmenne hensyn, og berørte eiere har rett til erstatning, etter å ha fastsatt dens verdi.
I henhold til pantelovgivningen vil registrarene i et margnotat registrere at eierskapsbekreftelsen og gebyrer er utstedt, som beviser at det er igangsatt en tvangsekspropriasjonsprosedyre på den aktuelle eiendommen, med angivelse av dato og fremgangsmåte. Dette notatet har en utløpsperiode på tre år, dens forlengelse tillates, og tjener til å offentliggjøre eksistensen av ekspropriasjonsfilen.
De eksproprierte innehavernes rettigheter ivaretas dersom formålet med ekspropriasjonen ikke blir oppfylt, gjennom registreringen i tinglysningen av den såkalte hjemfallsretten, som består i at ved nevnte mislighold, Eksproprierte innehavere kan få tilbake rettighetene til de som er fratatt, slik at fremtidige rettighetskjøpere over eiendommene ikke ser bort fra mulig tilbakeføring av den eksproprierte retten til sin tidligere eier.
Kjøperen bør vite at en av virkningene av registreringen av ekspropriasjonstittelen er kanselleringen av domenet og, der det er hensiktsmessig, av de mulige gebyrene og rettighetene registrert etter utstedelsen av sertifiseringen, noe som gjenspeiles i en merknad i margin, selv om deres eiere ikke har grepet inn i filen.
Registersituasjonen til eiendommen kan skyldes ikke bare innholdet i selve inskripsjonene, men også fra data som gjenspeiles av et notat i margen på oppføringen.
Blant disse notatene kan vi finne de som gir publisitet om den urbane situasjonen til eiendommen:
På tidspunktet for å gi lisens for de som er gitt i bylovgivningen eller en administrativ resolusjon som gir tillatelse til visse arealbruk eller pålegg av byplanleggingsplikter, er det mulig at det i disse stilles en rekke vilkår som må oppfylles på eiendom de berører. Disse forholdene kan registreres i matrikkelen ved hjelp av en kantnotat på forespørsel fra eieren av eiendommen, vedlagt forvaltningsavtalen, slik at bysituasjonen gjøres kjent for den som konsulterer innholdet i eiendomsregisteret.
Den gjør det kjent at eiendommen i seg selv ikke vil være mottakelig for påfølgende oppdelinger eller segregeringer, med mindre de relevante administrative lisensene er oppnådd.
Dette notatet praktiseres av registraren i kraft av en endelig administrativ resolusjonssertifisering eller dom som erklærer ulovligheten av lisensen som er gitt til å bygge og som det relevante arbeidet utføres av.
Dette er et tiltak for beskyttelse av urban lovlighet som ikke hindrer igangsetting av lisensrevisjon eller annulleringsprosedyre, innenfor rammen av prosedyrene for å gjenopprette urban lovlighet, fra å ha vært gjenstand for forebyggende merknad.
Jord som ligger på bygdemark skal brukes i samsvar med dens natur, og skal brukes til jordbruk, husdyrhold, skogbruk etc., eller annet knyttet til rasjonell bruk av naturressurser. Imidlertid, når nevnte eiendommer er inkludert i omfanget av en utviklingstiltak, unntaksvis og med vilkårene fastsatt i territorial- og bylovgivningen, kan det tillates spesifikke handlinger og bruk som er av offentlig eller sosial interesse på grunn av deres bidrag til landdistriktene. planlegging og utvikling.
Dette notatet gjøres på forespørsel fra den registrerte eieren eller på forespørsel fra den fungerende administrasjonen med høring av den registrerte eieren, ledsaget av det administrative dokumentet som gir konsesjon, hvorved plikten som eierne vil måtte opphøre med bruken er. registrert i registeret. å rive bygningene som utføres etter avtale med administrasjonen, uten rett til erstatning.
Eierne av eiendommer der noen av de potensielt forurensende aktivitetene etablert ved lov av 28. juli 2011 om avfall og forurenset jord har blitt utført, er forpliktet til å erklære dette i de offentlige skjøter som de gir på grunn av overføring av eiendom . rettigheter over dem.
Denne manifestasjonen er registrert i registeret ved hjelp av en marginalnotat, og på forespørsel fra det autonome samfunnet vil registraren utstede en sertifisering av eierskap og avgifter for eiendommen der jorda som skal erklæres som forurenset befinner seg, i så fall registraren vil registrere nevnte utstedelse med et notat i margen av den siste domeneregistreringen som uttrykker initieringen av prosedyren.
Denne seddelen har en utløpsperiode på fem år.
Forvaltningsvedtaket som erklærer at en jord har karakter av forurenset, vil også registreres ved hjelp av en merknad i margen på siste domeneregistrering.
Når et verk erklært av antikken får tilgang til registeret, har registerføreren plikt til å varsle bystyret slik at, der det er hensiktsmessig, og som fastsatt av jordloven, sistnevnte på sin side bekrefter situasjonen om det er ute av drift eller ikke . bygningen, samt bybestemmelsene den er underlagt.
Svaret fra byrådet har sitt utspring i praksisen med et notat i margen av inskripsjonen til verket, som bare kommer for å informere om den urbane situasjonen til det.
Det bør imidlertid presiseres at "ustandssituasjonen" innebærer et særegent regime som er underlagt restriksjoner, da reform, utvidelse eller konsolidering av det som er ulovlig bygget er forbudt, uansett om det tillater bevaring.
Den nye statlige jordloven pålegger registrarene plikten til å varsle den kompetente avdelingen om registrering av handlinger av bymessig betydning, for eksempel underavdelinger, erklæringer om bygninger, konstitusjoner av bygninger under det horisontale eiendomsregimet og eiendomskomplekser, med i orden å forbedre kontrollen over disse handlingene.
I alle disse tilfellene er det tilrådelig at kjøperen før kjøp går til eiendomsregisteret eller det kompetente administrative organet som ba om bevis for begrensningen og som vises i en margnotat, for å finne ut hvordan det kan påvirke ham, avhengig av destinasjonen som ønsker å gi til eiendommen du kjøper.
For å sikre innkreving av skyldige beløp, kan kreditor innhente en rekke garantier fra rettslige eller administrative organer for å oppnå betaling, slik tilfellet er ved merknaden om embargo. Den forebyggende merknaden om embargo er en registergaranti som gjør at eiendelene som det praktiseres på, er underlagt utførelsesprosedyren som kreditor ber om for å oppnå, der det er hensiktsmessig, med tvangsrealisering av slike eiendeler, beløpet til den garanterte gjelden. for samme merknad.
Den har en utløpsperiode på fire år og kan bli gjenstand for påfølgende forlengelser i fire år til, men hvis den hadde blitt forlenget før 8. januar, to tusen og én, ville den bli ansett som ubestemt forlenget. I sistnevnte tilfelle kan den bare kanselleres ved rettskjennelse fra domstolen som har bestemt det. I alle andre tilfeller vil de bli kansellert ex officio av registraren når utløpsperioden er utløpt.
Selv om embargoen, som angitt av sivilprosessloven, eksisterer siden den er vedtatt ved vedtak fra det kompetente organet eller siden beskrivelsen eller manifestasjonen av eiendelene gjennomgås i handlingen av beslagsprosedyren, er merknaden nødvendig for at den skal kunne ta effekt. full mot tredjeparter fordi dersom beslaget ikke har hatt tilgang til registeret, kan ikke resultatene av rettssaken påvirke de som har vært i stand til å erverve eiendommen eller noen reell rett over eiendommen, som vil bli ansett som en tredjepart beskyttet av boliglånslovgivningen, slik at embargo, som ikke har hatt tilgang til tinglysningen, kan vise seg å være resultatløs.
I disse tilfellene bør kjøperen:
- Krev at selgeren kansellerer den før du kjøper,
– Gå rettens vei for å finne ut hvordan du kan få hevingen, ta ansvar for gjelden og diskontere den fra salgssummen.
Det er veldig viktig å løse det før du kjøper, siden fortsettelsen av prosedyren kan føre til kansellering av registreringen av salg.
Dette er en spesiell merknad som gir offentlighet om eksistensen av en rettslig administrasjon over eiendelene den faller på og som ikke kan disponeres uten rettslig autorisasjon. Dens formål er å forhindre tap av verdi av eiendelen som er underlagt administrasjon som følge av feilforvaltning fra eieren, og til og med forhindre at den havner i hendene på en tredjepart.
Vi kan sitere som noen manifestasjoner av denne typen merknader, de som praktiseres, for eksempel for å registrere administrasjonen av eiendelene som utgjør en arv i saker der den tilsvarende rettslige prosedyren for deling av arvegodset er reist, eller det som har sitt opphav i en straffesak, eller de som har til formål å forsvare funksjonshemmedes arv.
I disse tilfellene må kjøperen finne ut om status for den aktuelle prosedyren og ikke kjøpe uten å forsikre seg om løsningen og uten å avklare registreringssituasjonen.
En av måtene å registrere i registeret at en eiendel er underlagt et forbud mot å avhende, er gjennom dens forebyggende merknad.
Den forebyggende merknaden om forbud mot å avhende er et forholdsregel vedtatt i den tilsvarende rettslige eller administrative prosedyren som hindrer tilgang til registeret, etter at merknaden er laget, enhver disposisjonshandling knyttet til eiendelene som den berører, Den er datert før eller etter den samme merknaden, så den er klart forskjellig fra merknader om embargo eller krav som ikke gir effekten av å stenge registeret for registrering av disposisjonshandlingene når det har blitt utvidet.
Imidlertid tillates et unntak fra denne generelle regelen om registreringsstenging siden de forebyggende merknadene om forbud mot å disponere ikke er til hinder for at de kan praktiseres etter dem, inskripsjoner eller merknader basert på eksisterende oppføringer og før domenet eller tingretten . gjenstand for merknad, for eksempel oppføringer som må utføres som følge av pantelån, rettslige eller administrative tvangsauksjoner avledet fra tidligere oppføringer.
Til slutt skal det bemerkes at det faktum å hindre tilgang til registeret for de dispositive handlingene som er utført, ikke nødvendigvis påvirker gyldigheten av de tidligere fremmedgjøringene.
Kjøperen skal kun erverve når opphevelsen av avhendingsforbudet er akkreditert, eller har tilsvarende rettslig fullmakt, hvis aktuelt.
Som hovedregel har eieren av eiendelene fri rådighet over dem, dette betyr at han som eier kan selge dem, hefte dem, pantsette dem, donere dem osv. Uavhengig av det foranstående sa eieren ved ervervelsen. kan fratas sin rådefrihet, etter vilje til den som overdrar eiendommen eller rettigheten. Situasjon som kun er tillatt i vår lov når overdrageren gjør det gratis.
Nevnte rådighetsforbud hindrer utførelse av dispositive handlinger i forhold til eiendelene det faller på. Det kan stamme fra handlinger inter vivos eller mortis causa. Som loven tilsier, kan det pålegges av arvelater eller giver i handlinger eller disposisjoner om siste vilje (testament), ekteskapskapitulasjoner, donasjoner og andre handlinger som alltid utføres vederlagsfritt.
Til tross for det som er sagt, kan disse forbudene aldri innebære et evigvarende forbud mot å disponere, og selv når de er midlertidige, må grensene fastsatt i loven respekteres.
På grunn av deres transcendens og betydning, kan de registreres i registeret, noe som gir effekten av å stenge registeret.
Før kjøp må nevnte forbud oppheves, eller ha samtykke til salg av den eller de som har etablert det.
Å kjøpe bolig i Spania innebærer et betydelig økonomisk utlegg. Av denne grunn vurderer ulike administrative bestemmelser muligheten for å få en rekke offentlig støtte.
For å få tilgang til dem er det nødvendig at både boligen og kjøperne oppfyller en rekke vilkår, generelt fastsatt på forhånd i de forskjellige "statlige bolig- og rehabiliteringsplaner" godkjent av avdelingsdepartementet.
Blant kravene til boligene er plikten til å tildele dem til vanlig og varig opphold, og innrømme at de kan ha tilknyttet garasjer og/eller lagerrom. Slik bistand avhenger av en rekke omstendigheter, som for eksempel regimet boligene er klassifisert under, om det er en ny subsidiert eller brukt bolig osv.
På den annen side må brukerne møte familieinntektsnivåer som ikke overstiger visse grenser, med maksimumsgrenser som varierer avhengig av boligtype.
Et av hjelpemidlene som oftest registreres i Registeret, er det som innhentes gjennom et subsidiert lån. Subsidieringen av lånet innebærer at den som har mottatt støtten kun betaler deler av lånet eller avdragene, siden den andre delen tidligere er neddiskontert av kredittinstitusjonen, siden dette overtas av den offentlige enheten som yter støtten.
Som følge av subsidieringen av lånet føres et forbud mot å disponere av administrativ karakter som utspringer av at det er et subsidiert lån i registeret. Nevnte forbud forhindrer salg av den berørte boligen i løpet av dens varighet, med mindre uttrykkelig tillatelse er innhentet eller, der det er hensiktsmessig, lånet kanselleres og den mottatte økonomiske støtten tilbakebetales, pluss lovlige renter. Til tross for det foregående er det en rekke unntak, siden visse dispositive handlinger er tillatelige, uten at det er nødvendig å oppfylle nevnte krav, som for eksempel avvikling av felleseiendom eller utryddelse av sameie.
Disse forbudene er registrert i registeret ved hjelp av en kantnote.
Det bør kun kjøpes når de relevante autorisasjonene er innhentet, hvis kjøpet er gjort i den fastsatte perioden (normalt fem eller ti år). I alle andre tilfeller av erverv av boliger som er underlagt en eller annen form for beskyttelse, må det bes om informasjon om priser fra vedkommende forvaltning, siden boliger ikke kan selges til høyere priser enn det som er fastsatt.
Registeret kan føre til anerkjennelse av forkjøpsrett og tilbaketrekning til fordel for administrasjonen ved overføring av subsidiert bolig av nybygg som oppfyller visse krav, noe som betyr at dersom eieren av samme ønsket å disponere den, ville være forpliktet til å varsle den offentlige enheten som var eier av rettigheten, sin vilje til å overføre slik at den kunne utøve forkjøps- og tilbaketrekningsretten.
Forkjøpsrett som gis når forvaltningen gir uttrykk for ønske om å erverve på et tidspunkt før salget, for i tilfelle det gir uttrykk for det senere vil vi finne angreretten.
Det bør ikke kjøpes før administrasjonen kommuniserer at den ikke kommer til å utøve fortrinnsrettighetene.
Ved kjøp av bolig kan det avtales at hele prisen betales på det tidspunktet, eller at en del betales og resten utsettes til et senere tidspunkt. I sistnevnte tilfelle kan selgeren kreve at den uoppfylte delen av prisen garanteres, en av de mulige garantiene er den løsende betingelsen.
Med registreringen av den løsende betingelsen i registeret gis det publisitet om mulig løsning av en juridisk transaksjon, både i tilfelle utsatt pris og i andre tilfeller fastsatt ved lov.
Den løsende betingelsen gjør at domenet kan omregistreres til fordel for selgeren etter å ha møtt en rekke krav fastsatt ved lov, og alltid ivaretatt rettighetene til kjøperen og påfølgende seteinnehavere.
Kjøperen bør vite at dersom nevnte gebyr ikke kanselleres, kan ervervet hans bli ugyldig og registreringen kanselleres, dersom retten til den som har overført den blir endelig avgjort.
Det er mulig at det i en salgskontrakt er avtalt at en del av prisen trer i kraft en tid etter at kontrakten er signert, i så fall kan selger kreve at betalingen av nevnte pris garanteres innen avtalt frist, og etablere et domene reservasjonsavtale som er registrert i registeret.
Det anses som et vilkår ved salget som påvirker kjøpers erverv av eiendommen. Denne betingelsen innebærer at til tross for levering av eiendommen gjennom tildeling av offentlig skjøte, er full eiendomsoverføring til fordel for kjøper betinget av effektiv betaling av utsatt pris, ellers opphører eierskapet til kjøper, og selgeren gjenoppretter domenet.
Interessenten bør ikke kjøpe før eiendomsavtalen er opphørt, siden eierskapet til eiendommen ikke er helt bestemt.
Servitutten er en panterett som settes i en eiendom (tjenestebo) til fordel for en annen som tilhører en annen eier (dominerende eiendom). Selv om de også kan etableres til fordel for en fysisk eller juridisk person.
Servitutten gir eieren av det samme rett til å dra nytte av innholdet i vilkårene som er strengt avtalt på tidspunktet for dets konstitusjon, og forplikter eieren av huset til å respektere bruken av det.
Servitututter kan pålegges ved lov eller etter partenes vilje.
De lovlige krever ikke registrering i registeret, gitt offentligheten gitt av loven. Blant dem kan vi sitere de som er avledet fra bylovgivningen, loven om horisontal eiendom, lov om kyster, jernbaner, motorveier, etc.
Når det gjelder frivillige, er deres registrering i registeret praktisk, siden de ellers ikke ville påvirke tredjeparter eller kjøpere i god tro.
De hyppigste når det gjelder boliger er de som er pålagt av naboforhold. Noen av de vanligste er vegger, lys og utsikt, drenering av bygninger, passasje for elektriske energiinstallasjoner, tilgang til idrettsanlegg og parkeringsplasser, plassering av plakater og etiketter på fasader av bygninger, antenner …
Til slutt må hver eier av et hus under det horisontale eiendomsregimet gi tilgang til det for enhver reparasjon av eiendommen der det ligger.
Kjøper må orientere seg om omfanget og utvidelsen av de servitutter som belaster hans eiendom, før han erverver den.
Horisontal eiendom er en spesiell form for sameie konstituert mellom medlemmene av eierfellesskapene, som forutsetter eksistensen av private elementer, det vil si leiligheter, lokaler, garasjer, boder, eneboliger etc. sammen med andre elementer eller rom som er felles for dem alle.
For å regulere utøvelsen av rettighetene og pliktene til medlemmene av eierfellesskapene, avtales det vanligvis lovbestemte normer, som kan ha tilgang til registeret, i så fall er de kjent av alle, og binder nåværende og fremtidige eiere. .
Vedtektene kan avtales ved dannelsen av den horisontale eiendommen eller på et senere tidspunkt. I vedtektene kan vi finne en rekke avtaler som på en eller annen måte berører eiendommen. Noen av dem innebærer tilskrivelse eller forbehold om spesielle fullmakter som tillater at de utøves av eieren uten behov for samtykke fra de andre medlemmene av eierfellesskapet.
En av de hyppigste forutsetningene er forbeholdet om å utgjøre visse servitutter som kan påvirke de ulike elementene i den horisontale eiendommen og som for eksempel godkjenner passasje gjennom visse rom, installasjon av antenner, plassering av elektriske transformatorer, idrettsområder, bl.a. andre.
De tinglyste vedtektene binder alle kjøpere av leiligheter eller lokaler til en bygning under et horisontalt eiendomsregime, eller av de ulike elementene når det gjelder urbane komplekser.
Du bør ikke kjøpe uten å be om deres registreringsinformasjon, for å unngå å ignorere servitutter og andre begrensninger som kan ha blitt etablert. Ved tvil om dens betydning og omfang, må du gå til Eiendomsregisteret og konsultere tinglyseren.
Det er en kontrakt der eieren av tomten eller huset og den som er interessert i å erverve den, samtykker til dets fremtidige og mulige kjøp når avtalt tid har gått og betaler prisen på fastsatt måte.
Kontrakt som har tilgang til registeret og har konsekvensen av å advare potensielle kjøpere om påfølgende rettigheter, om eksistensen av denne kjøpsopsjonsavtalen, og derfor om dens mulige utøvelse av eieren.
Overfor denne situasjonen må den som er interessert i å kjøpe eiendommen få kansellering av den registrerte opsjonen, selv om varigheten som fremgår av registeret allerede er utløpt, etter å ha vært i stand til å utøve den ekstraregistrert.
Når en fysisk eller juridisk person er i en situasjon med insolvens som ikke tillater dem å møte betalingen av gjelden sin, kan de bli slått konkurs.
Hvis denne erklæringen skjer etter anmodning fra en part, kalles den som hovedregel en frivillig konkurs, mens hvis det er etter anmodning fra kreditorer, en nødvendig konkurs.
Konkurssituasjonen nyter registeroffentlighet gjennom Handels- og eiendomsregisteret. Konkursen registreres i Eiendomsregisteret gjennom tilsvarende registrerings- eller merknadsføring, i kraft av en rettskjennelse som pålegger utvidelse av den i eiendommene som eies av konkursboet. Tilsvarende, siden konkurssituasjonen påvirker konkursboerens dispositive kapasitet, gjenspeiles dette i Eiendomsregisterets funksjonshemmedebok.
Med merknaden/registreringen av konkurransen begrenses kapasiteten til administrasjon og disponering av konkursrammede og det produseres en rekke effekter og konsekvenser, som avhenger av hvilken fase av konkurransen vi befinner oss i.
Som en generell regel, i den vanlige fasen suspenderes eller gripes makten til konkursboeren, og utøvelsen av det samme emnet overlates til inngripen fra konkursadministrasjonen, utpekt av dommeren. I avtalefasen opphører virkningene av konkurserklæringen, og gjenoppretter konkursboerens materielle evner, selv om han fortsatt er underlagt overholdelse av avtalen.
I avviklingsfasen likvideres selskapet, på den måten konkursdommeren bestemmer.
Med tanke på at det er utallige juridiske situasjoner som konkurs kan befinne seg i, anbefales det å gå til registeret for å få den nøyaktige informasjonen, og rådføre seg med registerføreren om hvordan man skal gå frem, avhengig av den juridiske transaksjonen som er skal gjennomføres, siden det ved mange anledninger kreves inngripen fra konkursdommeren.
Du kan finne mer informasjon om det spanske landregisteret på den offisielle nettsiden ved å klikke her .
