När man köper en privat fastighet och innan man förbereder försäljningsdokumenten är det vanligt att man förbereder ett kontrakt mellan köparen och säljaren, ett sådant kontrakt kallas för preliminärt kontrakt. Även om det inte är obligatoriskt att förbereda detta dokument, görs det av säljare som också fungerar som fastighetsmäklare.
Alla privata dokument som upprättas för försäljning och köp av en fastighet anses vara giltiga enligt lagen. Om en person undertecknar ett sådant kontrakt är han skyldig att uppfylla kraven i varje klausul.
Det är därför viktigt att söka korrekt och giltig rådgivning innan någon individ undertecknar sådana dokument. Notarien spelar ingen roll i processen, men den kan erbjuda värdefull information och undanröja alla former av tvivel. Notarien föreslår alltid att inga papper ska ha underskrifter om saker och ting inte förstås på rätt sätt och om de inblandade parterna har tvivel.
Om säljaren är en fastighetsmäklare kommer hans ombud eller affärsansvarig att underteckna dokumentet och om ingen är närvarande kommer säljaren själv att underteckna. Om affären gäller privatpersoner måste dokumentet ha underskrifter från alla fastighetsägare.
Om fastigheten delas mellan makar måste båda makarna underteckna dokumentet. De måste göra detta om fastigheten råkar vara privat. Om säljaren har gett en annan person fullmakt att sätta underskrifter på dokumenten, måste han lämna in originalhandlingarna där han anges som fullmakt eller testamentsexekutor.
Om den ursprungliga ägaren är avliden och har en arvinge måste arvtagaren lämna in alla nödvändiga handlingar som visar att han eller hon är fastighetens ägare. Om en person är osäker är det alltid klokt att besöka en notarie och få saker och ting utrett.
Innan man köper en fastighet bör man göra en fullständig bakgrundskontroll avseende utestående skatter, utmätningar eller rättsliga tvister. Om det rör sig om ett hypotekslån måste köparen ta reda på om han eller hon ska överta subrogationen. Om köparen bestämmer sig för att ta hand om de tidigare inteckningarna på fastigheten bör han eller hon samla in mer information om samma sak, särskilt om räntesatsen för den tidigare inteckningen. Köparen bör också ta reda på adekvat information om återbetalningstiden.
Om fastigheten ingår i en samfällighet så måste avgifterna betalas utan undantag, du måste också ta reda på om alla dessa betalningar har klarats av och ingenting är försenat. När det gäller dessa betalningar måste du ta reda på om de valideras av samfundet och hur ofta de betalas.
Fastighetspriset nämns också tydligt i kontraktet. Om det uppstår en försening i betalningen kommer metoden för att hantera detta också att nämnas i det. När det kontrakterade har förberetts måste säljaren göra en handpenning som ett tecken, detta kommer också att nämnas i kontraktet.
Ett notariellt instrument är inget annat än ett dokument som läggs fram hos notarien. I Spanien är ett sådant dokument sällsynt och används endast i speciella fall. I vanliga fall är detta dokument inte obligatoriskt för att genomföra en försäljning av egendom. Juridiska experter hävdar dock att detta dokument bör förberedas eftersom det gör saker och ting starkare.
Båda de parter som är inblandade i affären måste lägga fram dokument där det framgår att de samtycker till köp och försäljning av fastigheten i fråga. Dokumenten ska sedan intygas av notarien och förfarandet inleds.
Notariens roll är inte bara att bevittna försäljningen utan också att se till att den går igenom i enlighet med de klausuler som nämns i dokumentet.
Kontroll av säljarens och köparens identitet kommer att genomföras för att undvika alla former av bedrägerier. Båda parter måste alltså lämna in lämpliga dokument för att bekräfta detta.
Notarien utför också en kontroll av äganderätten till fastigheten. Äganderätten till fastigheten kommer att registreras i en offentlig handling.
Säljaren måste också klargöra om fastigheten som säljs är hans eller hennes vanliga hemvist. Om så är fallet måste den andra maken, om det rör sig om ett gift par, ge sitt skriftliga samtycke till försäljningen av fastigheten.
Säljaren måste också lämna information till notarien om den fastighet som ska säljas saknar invånare eller hyresavtal.
Köparen bör be säljaren att lämna information om de betalningar som gjorts till samfälligheten om fastigheten ingår i en sådan. Betalningarna måste vara aktuella och ingenting får vara oavgjort.
Notarien kommer att begära att säljaren anger fastighetsregistreringsnumret. När försäljningshandlingen har kontrollerats måste notarien lämna köparens uppgifter till lantmäterimyndigheterna.
Säljaren måste tillhandahålla ett intyg som visar fastighetens energieffektivitetsnivåer, en kopia av detta ska också lämnas till köparen.
Säljaren måste också tillhandahålla ett intyg om att bostaden är bebodd, äktheten av detta intyg kommer att kontrolleras av notarien.
Vissa regioner i Spanien gör det obligatoriskt att fastigheten får en ordentlig teknisk inspektion. Köparen kommer också att informeras om resultatet av besiktningen, dvs. om den har klarat alla kontroller.
Notarien kommer också att göra en detaljerad undersökning av hur fastigheten har betalats. Notarien kommer att samla in alla bankkontonummer från vilka transaktioner i samband med fastigheten har gjorts. Om fastighetsförsäljningen är momspliktig kommer detta att registreras i dokumenten.
Om säljaren vill skjuta upp priset kommer notarien att informera köparen om de eventuella riskerna med att fortsätta affären.
Notarien kommer också att informera säljaren om eventuella dolda brister och om att säljaren omedelbart bör åtgärda dem.
Notarien har till uppgift att informera säljaren om att han eller hon måste betala kapitalvinsterna till kommunen och att han eller hon bör förvara originaldokumenten och kopiorna av dem. Notarien kommer också att informera den köpande parten om att betala köpskatt, stämpelskatt eller betalningar för överföring av tillgångar. Hela denna process kan göras av notarien om köparna vill.
Notarien är en professionell person som arbetar med sådana juridiska frågor och ger gratis råd om sådana saker. Notarien har inte heller några fördomar och informerar båda parter lika mycket om förfarandet och resultatet. Därför bör ingen part tveka att söka råd hos notarien när det behövs.
När fastigheten har förvärvats genom korrekt dokumentation är nästa steg att hantera de juridiska dokumenten.
Betalning av skatterna
Den köpande parten måste betala skatterna inom en månad, annars kan han eller hon bli tvungen att betala straffavgifter.
Registrering av fastigheten
De dokument som upprättats av notarien måste lämnas till fastighetsregistret. Detta bör göras så snabbt som möjligt eftersom det kommer att förhindra att säljaren gör några som helst anspråk i framtiden.
Du måste också komma ihåg att det autentiska dokumentet måste lämnas in till fastighetsregistret tillsammans med en auktoriserad kopia. Du måste följa en tidsfrist för att ge den bestyrkta kopian som ska ha notarieunderskrift och sedan göra betalningar till Transfer Tax. När alla dokument har kontrollerats av myndigheterna överförs fastigheten lagligt till köparens namn. Notarien ger sedan köparen sin kopia av dokumentet. Notarien ansvarar för att hantera alla juridiska dokument och kontrollera dem.
Om du funderar på att köpa en fastighet i Spanien kan du kontakta Brassa Homes - fastighetsmäklare i Moraira sedan 1979.
