Tout ce que vous devez savoir sur l'achat d'une maison à Moraira, Espagne.
La sécurité des consommateurs dans l'achat de biens immobiliers.
INDEX
1. - A la recherche de la maison parfaite
2.- La signature du contrat
3.- Paiement des impôts
4.- Enregistrement au registre foncier
5.- Les coûts d'achat d'un logement
La partie la plus difficile du processus d'achat d'une maison est probablement le choix de la bonne maison. Pour ce faire, il est nécessaire d'effectuer une recherche détaillée, et ainsi :
- COMPARER les différentes possibilités offertes par le marché.
- RECONNAÎTRE en détail les caractéristiques physiques de la maison.
- Déterminez la situation juridique de la maison.
L'agent immobilier nous présentera différentes possibilités d'achat parmi lesquelles nous pourrons choisir. DANS TOUS LES CAS, avant de signer tout contrat ou de débourser toute somme d'argent, nous devons :
Pour cela, il est indispensable d'effectuer une visite personnelle de la maison qui est proposée à la vente, en allant la voir, en vérifiant qu'elle correspond à ce qui est proposé, la qualité de ses matériaux, l'état de ses installations, son degré de conservation, la luminosité, les vues, l'environnement que vous appréciez, le bruit, etc.... Toute anomalie n'hésitez pas à la signaler à l'agent immobilier, et si vous n'êtes pas convaincu par ses explications, faites-vous accompagner par un professionnel (architecte ou métreur).
Lorsque les premières informations sur le bien proviennent de brochures d'information, il est nécessaire d'en tenir compte :
- Que l'acheteur peut exiger du vendeur les services, facilités et modes de paiement qui sont inclus dans l'offre.
- Les entreprises qui exercent des activités de fourniture, de promotion et de publicité de logements doivent mettre à la disposition du public les informations suivantes :
- Le nom, la raison sociale, la dénomination sociale et l'adresse du vendeur, ainsi que le nom et l'adresse de l'agent du vendeur.
Lorsque les premières informations relatives à la maison que nous pouvons acheter proviennent de brochures d'information, il faudra en tenir compte :
- Que l'acheteur peut exiger du vendeur les services, les facilités et les modes de paiement qui sont inclus dans l'offre, la promotion et la publicité du logement, même s'ils ne sont pas mentionnés dans le contrat qui est ensuite signé.
- Les entreprises qui exercent des activités de fourniture de logements, de promotion et de publicité doivent mettre les informations suivantes à la disposition du public :
Le nom, la raison sociale et l'adresse, le cas échéant, les données d'inscription au registre du commerce du vendeur.
Plan général de l'emplacement de la maison et plan de la maison elle-même, ainsi que la description et le tracé des réseaux électriques, d'eau, de gaz, de chauffage, et leur garantie, et des mesures de sécurité incendie dont dispose la propriété . Si le livre de l'immeuble est déposé au registre de la propriété, toutes ces données peuvent être consultées par les acheteurs.
Description du logement avec l'expression de sa surface utile, et description générale du bâtiment dans lequel il est situé, des parties communes et des services accessoires.
Certificat d'efficacité énergétique en référence aux matériaux utilisés dans la construction de la maison, y compris l'isolation acoustique et thermique, ainsi que du bâtiment et des parties communes.
Certificat d'habitabilité conçu par l'administration compétente.
Instructions sur l'utilisation et la conservation des installations qui nécessitent un certain type d'action ou des connaissances spéciales et sur l'évacuation de la propriété en cas d'urgence.
Données d'identification du bien dans le registre de la propriété, ou expression de la non-inscription dans celui-ci.
Prix total du logement et des services accessoires et modes de paiement.
Pour connaître la maison que nous allons acquérir, il est non seulement nécessaire de la visiter, mais il est également essentiel de savoir quelle est sa situation juridique, c'est-à-dire de se renseigner :
- A qui il appartient et donc qui ou qui sont ses propriétaires.
- S'il est grevé de charges, c'est-à-dire s'il est grevé d'hypothèques, d'embargos ou d'autres charges qui l'affectent.
- S'il y a des locataires ou des propriétaires de celui-ci.
- S'il est soumis à un régime spécial, comme c'est le cas des logements de la Protection Officielle.
- Dans le cas d'un appartement dans une communauté de propriétaires, si vous êtes à jour dans le paiement des frais de communauté.
- Si vous êtes à jour dans le paiement de la taxe foncière.
- Dans le cas de logements en construction ou neufs, si le promoteur a souscrit une assurance qui couvre les dommages pouvant survenir en raison de défauts structurels du bâtiment.
- Les statuts de la communauté. Ils peuvent contenir des limitations au droit de propriété, comme l'impossibilité d'affecter une maison à la location touristique, l'obligation de supporter ou non certaines dépenses, la possibilité de diviser la maison sans l'autorisation du conseil des propriétaires, etc. Pour connaître de telles circonstances, il faut se rendre au REGISTRE DE LA PROPRIÉTÉ dans lequel la maison est inscrite. Les informations relatives à l'enregistrement doivent être fournies avant de verser toute somme d'argent ou de signer tout contrat.
" Pour connaître la maison que nous allons acquérir, il n'est pas seulement nécessaire de la visiter, mais il est également indispensable de connaître sa situation juridique, en découvrant, entre autres, à qui elle appartient, les charges qui pèsent sur elle, si elle est soumise à un régime spécial, si elle est à jour du paiement des taxes communautaires et de l'impôt foncier, ou s'il existe une interdiction d'en disposer. "
La signature du contrat d'achat signifie la fourniture formelle du consentement, et avec elle, d'une part, la livraison du bien, par la remise des clés, et d'autre part, le paiement du prix, soit par l'acheteur, soit par la banque qui finance l'opération par le biais du prêt hypothécaire. Par conséquent, c'est le moment où l'on ne peut plus faire marche arrière. C'est pourquoi il est conseillé de lui donner le plus de formalités possibles, et d'en tenir compte :
Que le contrat peut être formalisé dans un document privé, sans l'intervention d'un notaire et avec la seule intervention de l'acheteur et du vendeur. Cela n'est possible que lorsque l'achat n'est pas financé par un prêt hypothécaire, car cela nécessite dans tous les cas un acte public et une inscription au registre foncier. C'est pourquoi l'achat d'un logement est généralement formalisé dans un acte public. Toutefois, en cas de vente sur plan, le contrat d'achat privé est généralement utilisé pour formaliser la remise des acomptes sur le prix, ainsi que l'obligation de construire et de livrer. Il est important de savoir qu'en accordant un acte privé, l'une des parties peut exiger que l'autre partie procède à son élévation à un acte public, et si l'autre partie refuse, elle peut demander une intervention judiciaire. Il ne faut pas oublier que pour enregistrer l'achat dans le registre foncier, il sera toujours nécessaire d'exécuter un acte public.
La règle générale est que le contrat d'achat d'un logement est formalisé dans un acte public, un document public autorisé par le notaire, qui enregistre la volonté des parties, se prononce sur leur identité et leur capacité, rédige l'acte selon leur volonté ou d'après les minutes présentées par elles et conformément aux exigences légales, et avertit les parties des obligations qui incombent à chacune d'elles du fait de la conclusion du contrat.
" Il est important de savoir que, en accordant un acte privé, chaque partie peut exiger que l'autre partie procède à l'exécution d'un acte public et, en cas de refus de l'autre partie, peut demander une intervention judiciaire. "
L'intervention du notaire donnera de l'authenticité au contenu du document, de sorte que ce que l'acheteur, le vendeur et, le cas échéant, la banque qui accorde le prêt hypothécaire déclarent et font devant le notaire, sera enregistré dans l'acte, qui servira de preuve devant tous du fait qui motive son exécution, et de sa date, et aucune des parties ne pourra nier devant l'autre qu'elle a fait les déclarations qui sont enregistrées dans l'acte.
L'exécution de l'acte équivaut à la remise du bien, et le montant du prix est généralement remis au vendeur en présence du notaire.
Le notaire doit identifier le prix dans l'acte, en précisant s'il a été reçu avant ou au moment de l'octroi de l'acte, le montant, ainsi que le moyen de paiement.
Dans le cas où le prix a été payé avant l'octroi de l'acte, le notaire indiquera la ou les dates auxquelles il a été effectué et le moyen de paiement utilisé dans chacune d'elles. Avant d'autoriser l'acte, le notaire demandera au Registre Foncier une simple note prouvant la propriété et les charges de l'immeuble, et immédiatement après la signature si les parties ne disent pas le contraire, il enverra au Registre Foncier par voie télématique l'acte autorisé, évitant ainsi qu'une fois le contrat conclu, l'acheteur puisse être affecté par tout embargo ou charge du vendeur qui a accédé au Registre après l'achat.
Il est important de savoir que le choix du notaire correspond en principe à celui qui va payer ses honoraires, et si le vendeur est un homme d'affaires et que le contrat est conclu dans les conditions générales du contrat, comme c'est le cas pour l'achat à un promoteur.
Enfin, il faut souligner que, quelle que soit la manière dont le contrat a été conclu, le vendeur est tenu par les vices ou défauts cachés de la maison, même s'il ne les connaissait pas, et l'acheteur peut choisir entre se retirer du contrat, payer les frais qu'il a payés, ou réduire un montant proportionnel du prix selon l'avis des experts. Concrètement, le vendeur répondra dans le cas où les objectifs de qualité de l'espace intérieur habitable fixés par le gouvernement conformément à la législation en vigueur ne sont pas atteints.
En outre, le promoteur, le constructeur et la direction technique de l'immeuble sont solidairement responsables envers les acheteurs et les tiers acheteurs des dommages causés par des défauts de construction structurels pendant une période de 10 ans, des dommages résultant de défauts qui affectent l'habitabilité. de l'immeuble pendant une période de trois ans, et des dommages causés par des défauts de finition pendant 1 an, étant également tenus de contracter les assurances correspondantes.
Avant d'acheter, il est important de prendre en compte que la conclusion de tout contrat de vente entraîne l'obligation de payer des impôts, il est donc pratique de quantifier le montant à payer à l'avance. Le prix qui figure dans l'acte de vente constituera la base de calcul du montant de l'impôt à payer, mais si ce montant est inférieur à la valeur réelle, le Trésor public procédera à une liquidation complémentaire pour la différence.
Les taxes à payer seront différentes selon qu'il s'agit de l'achat d'un premier logement, effectué directement auprès du promoteur, ou de l'achat de logements d'occasion.
ACHAT DE MAISONS NEUVES : L'acheteur doit payer au vendeur la taxe sur la valeur ajoutée (10%) (TVA). Ladite taxe sera versée au vendeur, à qui elle sera remise avec le prix de vente.
De plus, l'acheteur doit payer l'Impôt sur les Actes Juridiques Documentés, qui sera de 1,5% dans la Communauté Valencienne, sur la valeur déclarée dans l'acte public. Le paiement de cet impôt doit être auto-évalué sur un formulaire officiel, et inscrit sur un compte du Trésor Public, à travers l'une des entités bancaires collaboratrices.
ACHAT DE LOGEMENTS D'OCCASION : Dans les cas où nous achetons des logements d'occasion à leurs propriétaires, l'impôt à payer ne sera pas la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), mais le droit de mutation des biens, qui sera versé à la Communauté autonome où il se trouve. Trouver le logement acheté, en payant le montant sur un formulaire officiel, et en le versant sur un compte du Trésor Public à travers l'une des entités bancaires collaboratrices. Dans ce cas, comme il s'agit d'un logement d'occasion, vous ne devrez pas payer l'impôt sur les actes juridiques documentés, comme c'est le cas pour les logements neufs.
L'ACTE DE PRÊT HYPOTHÉCAIRE : Il est soumis au paiement de l'impôt sur les actes juridiques documentés, et selon le décret royal 17/2018, il fait partie du prêteur, c'est-à-dire que la banque doit prendre en charge le paiement de cet impôt.
Une fois que nous avons signé l'acte de vente et/ou le prêt hypothécaire, et que les taxes ont été payées, il reste la dernière étape, qui consiste à enregistrer le droit que nous avons acquis au registre foncier. Cet enregistrement est nécessaire pour :
Que l'acheteur soit pleinement protégé dans le droit qu'il a acquis, car seulement s'il inscrit son droit au registre foncier :
- Il sera considéré comme le seul et véritable propriétaire jusqu'à ce que le contraire soit déclaré en justice.
- Il sera protégé contre les créanciers du vendeur.
- Il sera protégé contre les frais cachés qui peuvent affecter le logement.
- Vous pourrez obtenir la protection judiciaire de votre droit au cas où il serait contesté par d'autres ou si votre possession était perturbée.
- Une fois que vous avez enregistré votre droit, personne ne pourra acquérir effectivement un quelconque droit sur votre propriété sans avoir obtenu au préalable votre consentement.
Que l'acheteur puisse obtenir un prêt hypothécaire pour financer l'acquisition de la maison, car ce n'est que si l'acheteur enregistre son droit de propriété que la banque peut inscrire l'hypothèque qui garantit le remboursement du prêt.
En outre, une fois l'inscription au registre de la propriété effectuée, elle notifie au cadastre le changement de propriétaire du logement, de sorte que le prochain reçu d'impôt foncier (IBI) est déjà établi au nom de l'acheteur.
" Pour tout ce qui précède, il est essentiel, comme nous l'avons déjà expliqué, de n'acheter qu'à la personne qui figure au Registre foncier comme propriétaire de la maison ou du terrain sur lequel elle va être construite, de vérifier s'il n'y a pas d'embargo, d'hypothèque ou d'autres charges dans votre historique d'enregistrement, et de procéder, une fois l'acte signé, à l'inscription de notre droit au Registre de la propriété. "
Pour que le droit de propriété soit inscrit au registre de la propriété, il est nécessaire de présenter les éléments suivants au bureau d'enregistrement sur le territoire duquel se trouve le logement acquis :
1.- Copie autorisée de l'acte d'achat
2.- Formulaire d'auto-évaluation de l'impôt résultant du fait que le montant auto-évalué a été payé.
3.- Accréditation de la communication de la transmission à la mairie correspondante.
4.- Dernier reçu IBI, afin de pouvoir enregistrer la référence cadastrale de la maison dans le Registre.
Dans tous les cas, il est nécessaire de savoir qu'une fois le document présenté au Registre, l'enregistrement doit être effectué dans les 15 jours ouvrables suivants. Le Registrar vérifiera que le contrat a été réalisé avec toutes les exigences établies par la loi pour qu'il soit pleinement effectif et puisse accéder au Registre de la Propriété, au droit de propriété de l'acheteur, et s'il comprend que le document a un défaut qui empêche son enregistrement (défauts de forme, manque de capacité des parties, etc.) devra le notifier au présentateur du document de manière fiable.
Celui-ci peut rectifier les défauts appréciés ou, dans le cas où il n'est pas d'accord avec la qualification du greffier, introduire un recours devant la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique, ou demander une révision de la qualification faite par le greffier qui, selon un tableau approuvé par le règlement, doit remplacer celui qui a qualifié.
L'achat d'un logement génère une série de coûts pour l'acheteur, dont on ne sait parfois pas pourquoi ni à qui ils sont payés, et qui augmentent considérablement la mise de fonds initiale nécessaire à l'acquisition du logement. C'est pourquoi il convient de faire une distinction :
Au vendeur. Le prix d'achat de la propriété. Dans le cas où, avant la délivrance du titre de propriété, nous avons versé un acompte sur le prix, ou que nous avons versé un dépôt, son montant devra être déduit du montant à payer au moment de la signature du contrat. Il se peut qu'afin de garantir la formalisation de la vente, un contrat d'acompte ait été signé, et que pour cela nous ayons donné un montant monétaire au vendeur. Dans ce cas, ce montant sera déduit du prix à payer au moment de la signature de l'acte d'achat, sachant que si l'acheteur décide de ne pas acheter, il perdra le montant, et que si c'est le vendeur qui se désiste, il devra restituer la somme d'argent versée jusqu'à ce moment, doublée.
A l'agent immobilier. Il est important de garder à l'esprit que c'est la partie qui a contracté leurs services qui doit les payer. Par conséquent, si c'est le vendeur qui a contracté l'agence, comme c'est généralement le cas, l'agence ne peut exiger ses honoraires que du vendeur, et jamais de l'acheteur. Les honoraires dus à l'agence ne seront payés que si la vente est réalisée.
Au notaire. Le notaire facturera les frais correspondants selon son tarif pour l'autorisation des actes de vente et du prêt hypothécaire. Le vendeur peut choisir le notaire de son choix.
Aux gestionnaires administratifs. Le montant de leurs services de gestion s'ils ont été contractés. Il est très important que nous exigions la présentation des factures originales émises par le notaire et le greffier, ainsi que la lettre de paiement des impôts, afin de savoir combien nous payons pour chaque service.
Au registre foncier. Nous devrons payer le montant des droits correspondant à l'extension de l'inscription de notre droit. Le montant des droits d'enregistrement est fixé dans un tarif, qui est à la disposition de l'utilisateur dans chaque bureau du registre foncier. Avant tout paiement, veuillez demander les factures correspondantes, avec le détail des postes concernés, la TVA et l'identité de la personne qui émet la facture.
