Dans le cas d'une personne physique achetant la parcelle, il y a deux hypothèses, selon la nature du vendeur de la parcelle, à savoir
- Si vous achetez un terrain urbain et que le vendeur-constructeur y construit ensuite une maison pour vous, vous devez payer une TVA de 10 % sur l'ensemble.
- Si vous achetez uniquement le terrain (sans vous engager à y construire une maison), vous devez payer 21 % si le propriétaire est une entreprise et 10 % si le propriétaire est un particulier. Vous devrez également payer une TVA de 10 % sur la nouvelle construction.
Les autres coûts à prendre en compte lors de l'achat d'un terrain sont les frais de notaire (environ 0,5 %), les frais de cadastre (environ 0,5 %).
Nous devons également clarifier les différences entre la situation juridique que vous aurez dans un cas ou dans l'autre :
- Si vous achetez la maison terminée (achat sur plan), vous serez considéré comme un acheteur-consommateur à des fins légales. Et vous serez protégé par la loi 57/1968 qui oblige le promoteur à garantir tout l'argent versé en acompte au moyen d'une garantie bancaire ou d'une police d'assurance.
- Toutefois, si vous achetez le terrain et y construisez ensuite la maison, vous serez propriétaire du terrain et considéré comme un promoteur autonome.
Et c'est très important, car les obligations et les responsabilités d'un acheteur-consommateur ou d'un promoteur ne sont pas les mêmes.
- Si vous achetez le bien fini (maison + terrain) à une entreprise : vous serez considéré comme un consommateur final, et vous ne serez pas responsable de l'obtention des licences, permis, certificats de première occupation, etc... ainsi que des problèmes qui peuvent survenir par la suite, des complications avec les règlements d'urbanisme, etc... Vous n'aurez tout simplement pas d'autre responsabilité que de payer au promoteur le montant convenu.
- Toutefois, si vous achetez le terrain et que vous construisez ensuite en tant que propriétaire, vous serez considéré comme un promoteur autonome et, par conséquent, vous serez responsable vis-à-vis des tiers, du respect de la réglementation urbaine, de l'obtention des permis, des certificats de première occupation, etc. De même et en ce qui concerne les éventuels vices de construction, si vous vendez le bien à un tiers, celui-ci pourrait vous poursuivre en justice, car en tant qu'auto-promoteur, vous êtes considéré comme solidairement responsable avec les autres agents de construction qui sont intervenus dans les travaux (constructeurs, métreurs, architectes, etc...)
Dans le cas d'une société achetant le terrain, cette société pourrait déduire la TVA sur l'achat du terrain et la construction de la maison.
Cette société doit être dédiée à l'activité immobilière et comporte une série de charges et d'obligations, telles que l'inscription à l'IAE, les déclarations trimestrielles de TVA, la déclaration à l'impôt sur les sociétés, la tenue de comptabilité, etc.
L'esprit de ce guide est de donner un bref résumé d'informations générales, il ne remplace aucun conseil juridique.
