En règle générale, il n'est pas permis de construire une maison sur un terrain rural ou non bâti. Toutefois, la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, qui établit une série de règles contrôlant la constructibilité, permet aux communautés autonomes d'établir leurs propres règles d'urbanisme. Les régions autonomes, pour leur part, tendent à avoir une série de règles de base qui coïncident. Il s'agit notamment de l'obligation pour tout type de construction d'être en harmonie avec l'environnement rural et de l'interdiction du développement immobilier dans les zones rurales, afin d'éviter la formation de centres urbains.
Ces dernières années, l'achat de terrains ruraux non bâtis est devenu l'une des options les plus sûres car, depuis la crise immobilière, leur valeur a moins baissé que celle des terrains urbains.
Pour savoir ce qu'il est possible de construire, il faut savoir que ce type de terrain a un caractère particulier, en raison de sa valeur exclusive. Pour cette raison, il a le statut de protégé et réservé, avant tout, à un usage agricole, d'élevage, forestier ou social. Au sein de cette classification, on trouve les sous-catégories suivantes :
Terrains non bâtis protégés
- Ils ont le statut de biens du domaine public maritime et hydraulique.
- Ils ont pour objet la conservation de la nature, de la flore, de la faune ou du territoire, qui sont protégés par un régime spécifique.
- Ils font l'objet de mesures de conservation ou de régénération, car ils sont situés dans des zones forestières, paysagères ou écologiques.
- Il est régi par des mesures de protection incompatibles avec sa transformation.
- Son environnement comporte une série de risques naturels qui ne permettent pas sa transformation, tels que les risques d'érosion, de glissement de terrain, d'inondation, etc.
- Il représente des valeurs naturelles, paysagères ou culturelles, et sa restauration présente un intérêt local.
Terrain commun non bâti
Normalement, la législation régionale et municipale stipule que les bâtiments doivent préserver l'environnement rural et son cadre naturel. En outre, il doit y avoir une grande distance entre les bâtiments, afin d'éviter la formation de noyaux urbains. Toute nouvelle construction doit disposer de son propre système de traitement des eaux usées. Enfin, les règles d'urbanisme ne permettent pas d'ériger des bâtiments à proximité des routes, des pistes pour le bétail ou des zones du domaine public.
Les constructions sur des terres rurales doivent être en parfaite conformité avec les lois de chaque municipalité ou région autonome.
Sur les propriétés rurales, les travaux de construction ne peuvent être réalisés que s'ils sont prévus dans la planification et approuvés par l'ordonnance d'urbanisme correspondante. C'est pourquoi, lorsque vous envisagez d'acheter un terrain non constructible, il est indispensable de consulter les réglementations régionales et municipales, ainsi que les réglementations nationales, afin de connaître et d'étudier les possibilités et les conditions de construction. Normalement, les constructions réalisées sont destinées à l'utilisation, à la conservation, à l'entretien ou à la restauration des ressources naturelles. L'une des exceptions les plus courantes dans toutes les communautés autonomes est qu'il est possible de construire si le terrain est éloigné du lieu de résidence du propriétaire. Dans ce cas, une maison peut être construite, à condition qu'elle soit indispensable à son entretien et à son exploitation.
Les plans d'urbanisme fixent les limites, les caractéristiques et les conditions de construction sur les terres rurales. Toutefois, comme indiqué ci-dessus, il est permis de construire sur des terres rurales, à condition de respecter les lois et règlements applicables. Ainsi, différents types de construction peuvent être réalisés :
Logement
Il existe plusieurs exceptions en ce qui concerne la construction d'une maison sur un terrain rural, sur lesquelles de nombreuses communautés autonomes s'accordent, et qui permettent la construction d'une maison. D'une part, les maisons individuelles peuvent être construites, à condition que le terrain soit aménageable et que la réglementation de la zone ne l'interdise pas. D'autre part, dans le cas de terrains utilisés pour l'agriculture, l'élevage, la sylviculture, etc., et qui sont éloignés du lieu de résidence du propriétaire, les législations autonomes accordent la possibilité de construire une maison, pour autant qu'elle soit indispensable au maintien de l'activité principale exercée.
Réhabiliter
De nombreuses propriétés rurales possèdent un bâtiment ancien, qui figure au registre foncier correspondant. Dans ce cas, la loi permet de le réhabiliter, soit pour un usage résidentiel, soit pour tout type d'activité rurale. Cependant, il n'est pas permis d'étendre sa surface, ni en extension, ni en hauteur. En d'autres termes, les réformes consisteront en des travaux d'amélioration et d'entretien, mais sans modification de la structure.
Activités agricoles
Avec l'élevage, c'est l'activité la plus traditionnellement développée en Espagne. Dans ces cas, la loi permet de réaliser les travaux nécessaires au développement de l'activité principale de la propriété. Elle offre également la possibilité d'inclure la maison des principales personnes chargées de mener à bien l'exploitation et qui, par conséquent, vivront sur le terrain.
Autres types de bâtiments
Chaque communauté autonome dispose de règles d'urbanisme différentes. Ainsi, en fonction de la localisation du terrain, il est possible de construire des installations sportives, culturelles, éducatives, etc. Certaines régions autorisent également l'utilisation du terrain pour l'installation de télécommunications, de sources d'énergie renouvelables ou même de stations-service.
L'un des aspects les plus intéressants de la construction d'une maison sur un terrain rustique qui séduit les propriétaires est l'avantage économique. Par exemple, l'IBI à payer est moins élevé que dans les zones urbaines. Un autre avantage monétaire est le prix de vente de la maison construite, qui sera inférieur à celui d'une maison construite sur un terrain urbain. Enfin, un autre aspect lié à l'économie d'une maison sur un terrain rural est l'approvisionnement en eau. La possibilité de disposer d'un puits est beaucoup plus rentable que l'eau courante. D'autre part, des facteurs plus évidents sont intéressants, comme la tranquillité de vivre dans un environnement rural, plus proche de la nature.
L'un des principaux inconvénients de la construction sur ces terrains est le financement. Les banques ont généralement pour politique de ne pas financer l'achat ou la construction de maisons sur des terrains ruraux. Par conséquent, elles n'accordent qu'un pourcentage du montant demandé ou nécessaire à la construction.
Construire à partir de zéro présente de nombreux avantages
L'achat d'un terrain avec l'intention d'y construire est un projet qui séduit de nombreuses personnes, surtout s'il s'agit d'une maison. Toutefois, cela ne peut se faire que dans des situations très spécifiques. C'est pourquoi, avant de construire, il est essentiel de connaître clairement une série d'étapes à suivre :
Consulter les réglementations locales, régionales et nationales.
La première chose à faire, avant de commencer à construire, est de se rendre dans les bureaux municipaux d'urbanisme, ainsi que de consulter les réglementations régionales et nationales. Tout cela dans le but d'analyser toutes les informations nécessaires pour savoir ce qu'il est permis de construire.
Demander les services d'un architecte pour élaborer le projet de construction.
Après avoir étudié toutes les informations et connu les limites, le projet doit être élaboré. Pour ce faire, il est obligatoire de faire appel à un professionnel compétent, comme l'indique la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Il s'agit d'un architecte.
L'étude du terrain
Il est conseillé de réaliser une étude géotechnique pour évaluer la qualité du sol à l'endroit où vous envisagez de construire. Ce type d'étude permet également de recommander le type de fondation à utiliser pour construire la maison.
Effectuer les démarches administratives
Une fois le projet technique réalisé, il faut demander le permis de construire à la commune. Si la résolution est positive, l'autorisation sera accordée au propriétaire, qui devra s'acquitter des frais correspondants, de la redevance municipale et de la redevance d'urbanisme, qui est exigée dans de nombreuses communautés autonomes.
Contacter les banques
Il convient de garder à l'esprit que l'un des principaux inconvénients de la construction d'une maison sur un terrain rural peut être le financement. Comme nous l'avons déjà mentionné, la plupart des banques ont pour politique de ne pas financer la construction de maisons dans les zones rurales. Elles n'accordent donc qu'un pourcentage du montant final. Pour toutes ces raisons, il est essentiel d'étudier les possibilités de financement avant de commencer.
Signature de l'acte de participation
Les travaux commencent par la vérification du projet. C'est-à-dire s'il est possible de transférer ce qui est prévu dans les documents et les plans à la réalité physique.
Les administrations publiques de l'État, autonomes et municipales ayant des compétences en matière d'urbanisme sont chargées de veiller au respect de la loi en ce qui concerne les processus d'urbanisation, de construction et d'utilisation des terres. En cas de violation de ces lois par le propriétaire, l'administration compétente rétablira la loi, sanctionnera le propriétaire et, si nécessaire, démolira la construction réalisée. Le code pénal peut également être appliqué si les faits sont plus graves. La loi organique 10/1995 du 23 novembre 1995 sur le code pénal établit les infractions en matière d'aménagement du territoire.
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