Les principales conclusions de cette analyse identifient les indicateurs clés qui influenceront le marché immobilier en Espagne dans les prochains mois, ainsi que les principales tendances du marché et les défis pour 2024.
1.- L'évolution de l'inflation marquera l'année 2024, de nouvelles pressions pourraient limiter la croissance de l'économie espagnole dans son ensemble, entre autres raisons, en raison de l'affaiblissement de la demande étrangère, comme on peut le voir dans des indicateurs tels que le ralentissement des exportations, en particulier des biens, ou même dans les ventes à domicile à l'étranger, en particulier dans les pays européens avec l'impact inflationniste le plus élevé.Les mesures visant à soutenir l'augmentation des prix de l'énergie seront progressivement supprimées, tandis que d'autres visant à atténuer une partie des effets de l'inflation sur les ménages espagnols seront étendues.
2.- Le marché du travail a clôturé l'exercice 2023 avec une tendance à la hausse en termes d'inscriptions à la Sécurité sociale. Plus précisément, plus de 500 000 nouveaux affiliés ont été enregistrés, atteignant presque le chiffre de 21 millions.
Cependant, il convient d'étudier chaque statistique en détail et d'analyser la qualité de l'emploi généré.
3.- Légère reprise du pouvoir d'achat des ménages, les salaires et l'inflation progressant au même rythme. Cependant, les perspectives pour 2024 laissent présager une consommation modérée, en raison de la perte de revenu disponible survenue en 2022 et 2023, et du ralentissement du taux d'épargne au cours des derniers trimestres.
4.- La confiance continue de fluctuer dans les trois domaines (entreprises, consommateurs et immobilier), mais l'amélioration des attentes économiques, à la fois au niveau du pays et des ménages, et les chiffres solides de l'emploi, anticipent une reprise potentielle des indices.
5.- À son tour, l'évolution de l'économie conditionnera le marché hypothécaire. Parmi les facteurs clés à garder à l'esprit figurent :
6.- D'une manière générale, le marché immobilier continue à faire preuve d'une grande résistance en termes de niveau d'activité, malgré le fait que les ventes et les achats de logements sont en baisse depuis neuf mois consécutifs en glissement annuel. Le logement d'occasion reste le segment le plus touché par la hausse du coût du financement, avec une baisse des transactions de 9,9â en glissement annuel entre janvier et octobre 2023, plus forte que celle enregistrée pour le logement neuf (-3,6â).
7.- Malgré une perte de dynamisme généralisée des ventes et achats de logements, il est important de différencier par marché. Par région autonome, la Communauté de Valence, la Région de Murcie et le Nord de l'Espagne, en général, reflètent une meilleure performance en nombre de transactions que l'année dernière ; mais c'est l'Andalousie, la Communauté de Madrid et la Catalogne qui représentent une transaction sur deux.
En ce qui concerne les capitales provinciales, Madrid, Barcelone, Alicante, Malaga et Valence représentent 40a de la demande, les capitales de la région de Levante et certaines de l'intérieur étant celles qui maintiennent le mieux leur rythme de vente en termes annuels.
8.-Dans l'ensemble, les prix des logements approchent d'un nouveau tournant : la tendance pour les prochains trimestres reste à la hausse, mais un ralentissement de la croissance unitaire moyenne devrait devenir de plus en plus évident.
Si l'on parle de logements neufs, la projection du prix moyen pour juin 2024 est de 2 925 € le m², ce qui représenterait une hausse de 4,1â en glissement annuel par rapport aux 6,4â enregistrés en juin 2023. Les délais de vente s'allongent et le rythme de hausse des prix décélère.
Évolution des prix des logements en Espagne par segment.
9.- Des dynamiques de marché différentes sont également observées au niveau des prix des logements neufs : dans toutes les communautés autonomes, ils augmentent de plus de 2% par an à partir de décembre 2023, mais ce sont les îles Baléares et Madrid qui sont en tête du classement, avec un taux annuel de plus de 6â.
En ce qui concerne les capitales provinciales, le prix moyen le plus élevé pour les nouvelles constructions se trouve à Barcelone (5 156 euros le m²), et les villes de Barcelone, Madrid et Saint-Sébastien dépassent toutes la barre des 4 000 euros le m². De son côté, la ville de Malaga se positionne, pour la troisième année consécutive, comme la capitale espagnole où le prix des logements neufs a le plus augmenté au cours de l'année écoulée (7,2 %).
10.- Au cours de la dernière décennie, un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements est devenu évident en Espagne. Cette tendance pourrait s'intensifier au cours des 20 prochaines années, si les niveaux actuels de construction de nouveaux logements, qui se situent entre 80 000 et 100 000 unités par an, sont maintenus, ce qui est insuffisant pour couvrir le nombre projeté de nouveaux ménages, qui serait d'environ 200 000 familles en moyenne chaque année.
Si l'on considère la projection démographique pour les 15 prochaines années, 50 % de la nouvelle demande de logements se concentrera en Catalogne et dans la Communauté de Madrid. Rien que dans ces deux communautés, 800 000 nouveaux logements seraient nécessaires. Dans le même temps, des régions comme Castilla y León et Asturias seront conditionnées à cet égard par le phénomène de dépopulation.
Comparaison entre la construction de logements et les projections démographiques en Espagne.
