Die wichtigsten Schlussfolgerungen dieser Analyse identifiziert die wichtigsten Indikatoren, die den Immobilienmarkt in Spanien in den kommenden Monaten beeinflussen wird, sowie die wichtigsten Markttrends und Herausforderungen für 2024.
1.- Die Entwicklung der Inflation wird das Jahr 2024 prägen, neue Belastungen könnten das Wachstum der spanischen Wirtschaft insgesamt begrenzen, u.a. aufgrund der geschwächten Auslandsnachfrage, was sich in Indikatoren wie der Verlangsamung der Exporte, insbesondere von Gütern, oder auch in ausländischen Hausverkäufen zeigt, vor allem in den europäischen Ländern mit den höchsten Inflationsauswirkungen.Maßnahmen zur Unterstützung des Anstiegs der Energiepreise werden auslaufen, während andere, die darauf abzielen, einen Teil der Auswirkungen der Inflation auf die spanischen Haushalte zu mildern, verlängert werden.
2.- Der Arbeitsmarkt schloss das Haushaltsjahr 2023 mit einem Aufwärtstrend bei der Einschreibung in die Sozialversicherung ab. Konkret wurden mehr als 500.000 neue Mitglieder registriert, wodurch die Zahl von 21 Millionen fast erreicht wurde.
Es lohnt sich jedoch, jede Statistik im Detail zu betrachten und die Qualität der geschaffenen Arbeitsplätze zu analysieren.
3 - Leichte Erholung der Kaufkraft der privaten Haushalte, da die Löhne und die Inflation in ähnlichem Tempo steigen. Die Aussichten für 2024 deuten jedoch auf einen gedämpften Konsum hin, der auf den Verlust an verfügbarem Einkommen in den Jahren 2022 und 2023 sowie auf den Rückgang der Sparquote in den letzten Quartalen zurückzuführen ist.
4.- Das Vertrauen schwankt weiterhin in allen drei Bereichen (Unternehmen, Verbraucher und Immobilien), aber die sich verbessernden Wirtschaftserwartungen, sowohl auf Landes- als auch auf Haushaltsebene, und die soliden Beschäftigungszahlen lassen einen möglichen Aufschwung der Indizes erwarten.
5.- Die Entwicklung der Wirtschaft wird ihrerseits den Hypothekenmarkt beeinflussen. Zu den wichtigsten Faktoren, die es zu beachten gilt, gehören:
6.- Generell zeigt sich der Immobilienmarkt in Bezug auf das Aktivitätsniveau weiterhin sehr widerstandsfähig, obwohl die Verkäufe und Käufe von Eigenheimen seit neun Monaten in Folge im Vergleich zum Vorjahr rückläufig sind. Gebrauchtwohnungen sind nach wie vor das Segment, das am stärksten vom Anstieg der Finanzierungskosten betroffen ist, mit einem Rückgang der Transaktionen zwischen Januar und Oktober 2023 um 9,9â im Vergleich zum Vorjahr, der stärker ausfiel als bei den neuen Wohnungen (-3,6â).
7.- Trotz einer allgemeinen Verlust der Dynamik in Hausverkäufe und Käufe, ist es wichtig, nach Markt zu differenzieren. Nach autonomen Regionen, die Gemeinschaft von Valencia, der Region Murcia und der Norden Spaniens, im Allgemeinen, spiegeln eine bessere Leistung in der Anzahl der Transaktionen als im letzten Jahr; aber es ist Andalusien, der Gemeinschaft von Madrid und Katalonien, die für jede zweite Transaktion entfallen.
Auf die Hauptstädte der Provinzen Madrid, Barcelona, Alicante, Málaga und Valencia entfallen 40 % der Nachfrage, wobei die Hauptstädte der Levante-Region und einige im Landesinneren das Verkaufstempo im Jahresvergleich am besten halten.
8.- Insgesamt nähern sich die Immobilienpreise einem neuen Wendepunkt: Der Trend für die kommenden Quartale bleibt aufwärts gerichtet, aber es wird erwartet, dass sich das durchschnittliche Wachstum der Einheiten zunehmend verlangsamt.
Für neue Wohnungen wird für Juni 2024 ein Durchschnittspreis von 2.925 € pro Quadratmeter prognostiziert, was einem Anstieg von 4,1â im Vergleich zu den 6,4â im Juni 2023 entspricht. Die Verkaufszeiten verlängern sich, und das Tempo des Preisanstiegs verlangsamt sich.
Entwicklung der Hauspreise in Spanien nach Segmenten.
9.- Eine unterschiedliche Marktdynamik ist auch bei den Preisen für Neubauwohnungen zu beobachten: In allen autonomen Gemeinschaften steigen sie bis Dezember 2023 jährlich um mehr als 2 %, wobei die Balearen und Madrid mit einer jährlichen Steigerungsrate von mehr als 6â die Rangliste anführen.
Was die Provinzhauptstädte betrifft, so ist der Durchschnittspreis für Neubauten in Barcelona am höchsten (5.156 € pro Quadratmeter), und die Städte Barcelona, Madrid und San Sebastiàn überschreiten alle die Grenze von 4.000 € pro Quadratmeter. Málaga wiederum ist im dritten Jahr in Folge die spanische Hauptstadt, in der die Preise für Neubauwohnungen im letzten Jahr am stärksten gestiegen sind (7,2 %).
10.- In den letzten zehn Jahren ist in Spanien ein Ungleichgewicht zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage zu beobachten. Dieser Trend könnte sich in den nächsten 20 Jahren noch verstärken, wenn das derzeitige Niveau des Wohnungsneubaus, das zwischen 80.000 und 100.000 Einheiten pro Jahr liegt, beibehalten wird, was nicht ausreicht, um die prognostizierte Zahl neuer Haushalte zu decken, die sich im Durchschnitt auf etwa 200.000 Familien pro Jahr belaufen würde.
Betrachtet man die Bevölkerungsprognose für die nächsten 15 Jahre, so werden sich 50 % der neuen Nachfrage nach Wohnraum auf Katalonien und die Gemeinschaft Madrid konzentrieren. Allein in diesen beiden Gemeinschaften würden 800.000 neue Wohnungen benötigt werden. Gleichzeitig werden Gebiete wie Castilla y León und Asturien in dieser Hinsicht durch das Phänomen der Entvölkerung bedingt sein.
Vergleich des Wohnungsbaus mit der Bevölkerungsprognose in Spanien.
